您好：
2012年10月26日，最高人民法院公布了《關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復》(以下簡稱《批復》)，對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質及該土地使用權轉讓合同的效力問題作出了明確規定。為便於審判實踐中正確理解和把握《批復》的有關內容，現就《批復》的起草背景及主要內容作簡要介紹。
一、《批復》的起草背景和過程
對國有的荒地進行開墾利用，對於充分發揮土地效益，實現土地資源的保值增值，促進經濟發展具有重要意義。在我國尤其是中西部地區，開墾利用國有荒地的情形時有發生，由此形成的糾紛案件也不在少數，有關國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質及該土地使用權轉讓合同的效力問題也一直是困擾司法實踐的一個難題。現行法律對上述問題並無明確規定，導致理論和實踐對此存有較大爭議，影響裁判尺度的統一。
甘肅省高級人民法院(甘高法[2010]84號)《關於對國有土地經營權轉讓如何適用法律的請示》(以下簡稱《請示》)，針對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同如何適用法律問題向最高人民法院請示。《請示》對此形成了兩種意見：一種意見認為，因案涉土地為國有耕地，不適用與建設用地有關的法律法規及司法解釋，屬於農村土地承包法第二條規定的「其他依法用於農業的土地」，應參照適用該法第三十七條「土地承包經營權採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意」的規定;另一種意見認為，此屬於新類型涉農案件，根據黨的十七屆三中全會及最高人民法院《關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》(法發[2008]36號)的精神，應當認定該國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同為有效。此為傾向性意見。
最高人民法院研究室經研究後認為，國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質問題在現行法律中並無明確規定，該土地使用權轉讓合同的效力認定問題不僅與相關當事人利益攸關，而且會影響當事人開墾荒地的積極性，進而影響土地效益的充分發揮。鑒於《請示》所涉及問題在司法實踐中具有一定普遍性，為統一裁判標准，指導各級法院妥善審理相關案件，有必要制定司法解釋予以規范。正式立項後，研究室開展了深入調研，並先後徵求了全國人大常委會法工委、國務院法制辦、農業部、部分專家學者及最高人民法院有關部門意見，起草了《批復》，經最高人民法院審判委員會審議通過，予以發布施行。
二、《批復》的主要內容
關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權是否應當適用農村土地承包法的問題。
對於這一問題，在調研過程中，有關部門及專家學者一致意見認為，開發未確定使用權的國有荒地從事農業生產的，不適用農村土地承包法，而應適用土地管理法及相關行政法規的規定。我們贊成此意見。農村土地承包法第二條規定：「本法所稱農村土地，是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用於農業的土地。」鑒於《請示》所涉及的土地為開荒後用於農耕而未交由農民集體使用的國有土地，並不屬於上述規定的農村土地，故不能適用該法調整。此類土地使用權的轉讓，應適用合同法和土地管理法等相關法律規定加以規范。
關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題。
這一問題是《批復》的核心內容。對此，在調研過程中有兩種意見：一種意見認為，國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定不能適用農村土地承包法，而土地管理法等法律對於國有農用地使用權流轉並沒有設定行政審批等限定條件，其流轉無需履行審批手續，未取得相關證書或未經有關部門批准，只是土地使用缺乏合法性，並不影響合同本身效力，故國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同應當認定為有效;另一種意見認為，最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對此已有明確規定，其第9條規定：「轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。」國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題，可以直接適用此規定，即國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同在起訴前未經有關部門批準的，應該認定為無效。我們經認真研究後認為，對於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題，應該根據案情進行具體判斷，對於不違反法律、行政法規的強制性規定的，當事人僅以轉讓方未取得土地使用權證書為由請求確認合同無效的，人民法院應依法不予支持。
1.關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同效力的判斷規則。合同法第四十四條第二款規定：「法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」物權法第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」最高人民法院《關於適用合同法若干問題的解釋(一)》第4條規定：「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。」其第9條第1款規定：「依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」雖然土地管理法第四十條規定：「開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批准，可以確定給開發單位或者個人長期使用。」但是本條規定僅是對國有荒地出讓或劃撥的限定，並非對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓的禁止性規定，「經縣級以上人民政府依法批准」也不是國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的生效要件。因此，不能以未經縣級以上人民政府依法批准或者未取得土地使用權證書認定國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同無效。
2.結合具體案情的考量。合同法第一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」《請示》所涉及案件的雙方當事人在土地轉讓契約中明確約定：「待徐某某將所有土地手續辦齊全和土地雙方驗收後付第二次的40萬元。徐某某要盡快辦理土地使用的一切手續,待辦好後交苟某某收存保管。」可見，辦理土地使用權審批手續屬於合同約定的徐某某應當承擔的義務。徐某某未按約定履行該義務，應當承擔相應的違約責任，而不能據此認定該合同無效。
3.從法律效果與社會效果有機統一的辦案目標考量。作為一種新的涉農案件類型，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，盡量維持合同效力，不以未辦理相關土地使用權證書或履行批准手續為由認定合同無效，符合合同法、物權法及最高人民法院《關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》等法律、規范性文件的精神，有利於維持合同關系穩定，促進土地開發和利用，推動農業生產和發展。
關於在國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛中貫徹物權變動與其原因行為的區分原則的問題。
區分原則是物權法規定的一項重要原則，其第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」在物權法施行後，有關土地使用權轉讓的合同效力要與物權變動本身予以區分，未辦理批准登記手續影響的是土地使用權是否變動本身，並不能就此認定合同無效。肯定合同效力，至少可以通過追究違約責任的方式對守約方予以救濟，也符合誠實信用原則的要求。但是若簡單地認定合同有效，在實踐操作上容易與土地使用權轉讓本身相混淆，影響國家的土地管理秩序。從維護合同誠信、公平保護當事人合法權益及鼓勵交易的理念出發，按照區分原則的要求，對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題應作以下理解：
1.區分認定該土地使用權轉讓與該土地使用權轉讓合同的效力。轉讓人是否取得土地使用權證書或者其使用該土地是否經有批准權的人民政府批準直接涉及當事人對該土地是否為合法有權使用，當然也是該土地使用權合法有效轉讓的基礎性條件。但這應該與該土地使用權轉讓合同相區分，該合同的效力仍應依據合同法第五十二條等規定從合同本身進行判斷。對於當事人僅以轉讓方未取得土地使用權證書或者其使用該土地未經有批准權的人民政府依法批准為由請求確認該土地使用權轉讓合同無效的，人民法院應當依法不予支持。
2.區分認定該土地使用權轉讓合同的不同條款的效力。合同法第五十六條規定：「合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。」如上所述，轉讓人是否取得土地使用權證書或者其使用該土地是否經有批准權的人民政府批準是該土地使用權合法有效轉讓的基礎性條件。這可以影響該合同項下的土地使用權轉讓部分的效力，但不能影響該合同項下關於當事人履行辦理土地使用權證書義務條款的效力。在此條款不違反法律、行政法規的強制性規定的前提下，有關當事人負有辦理土地使用權證書的義務。而在其履行辦理土地使用權義務並取得土地使用權證書或者經過有批准權的人民政府依法批准後，該合同項下土地使用權轉讓部分的條款當然也就具備了合法有效的基礎。因此，對於未取得土地使用權證書或者未經有批准權的人民政府批準的情況下，將有關土地使用權本身轉讓的條款理解為未生效更為科學合理。這樣規定既充分尊重了當事人的意思自治，又能夠有效維護守約方的合法權益，更是倡導了誠實守信、鼓勵交易的合同法基本價值取向。
2. 求合同法案例（含裁判要旨）
經適房買賣合同效力的成功案例及裁判要旨(2011-02-15 22:31:21)轉載▼標簽： 北京市合同法經濟適用住房合同無效規定雜談
一、案情概要：
2009年3月27日，原、被告通過北京某房地產經紀有限公司居間，訂立了《北京市存量房屋買賣合同》《北京市存量房屋居間合同》，合同約定被告將其位於某區西苑41號樓3單元01號（建築面積147）住宅房屋（已取得產權）以九十萬元價格轉賣給原告，付款方式為：訂合同時交定金兩萬元，2009年4月5日首付二十三萬，餘款通過貸款方式付清。合同約定被告（出賣人）在收到首期購房款的當日將該房屋交付給原告（買受人）。原告按約交付了首期購房款，被告將涉案房屋交付原告。雙方訂立的《北京市存量房屋買賣合同》第十條約定了權屬轉移登記事項：「自本合同簽訂之日起430日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續」，原、被告雙方在合同補充條款中約定，「買賣雙方在簽訂本合同後430日內（房產證發放日期滿五年後），賣方（被告）配合買方（原告）申請貸款」。但在合同約定的辦理產權過戶及銀行貸款時限屆滿後，被告拒絕提供辦理過戶及貸款的手續，依據《合同法》第八條、第六十條、《北京市存量房屋買賣合同》第十條、補充條款2規定，原告向人民法院提起訴訟，要求判令被告履行合同義務，並依據《合同法》第一百零七條、雙方訂立的合同條款約定，被告承擔違約責任。
二、訴辯主張：被告針對原告的訴訟，提出反訴，請求確認經適房買賣合同無效，理由是經適房不得上市效易，主張的依據是國務院關於保障困難家庭住宅相關規定以及北京市人民政府關於經適房管理辦法。
原告對反訴的辯稱：反訴原告與答辯人雙方通過居間房屋買賣，未違反法律法規的禁止性規定，合法有效，反訴原告的三項主張不能成立，應予駁回，並請人民法院支持答辯人的訴訟請求。反訴狀依「經濟適用房未滿五年不允許上市交易」為由，要求確認無效，其理由不符合法律規定。
1、從住房面積和上市起算時間上看，反訴原告訴求缺乏事實及法律依據。
《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，經濟適用住房單套建築面積控制在六十平左右，本案中的房屋面積遠遠超出經濟適用住房管理辦法規定的限制性條件，不能依據經濟適用住房管理辦法做為確定合同無效的依據。《辦法》第三十條規定及《北京市經濟適用住房管理辦法》第21條規定，上市交易時間均從購買之日起計算，不是從取得產權證之日計算，北京市2008年4月份以後的相關規定也是按兩種條件計算起點，從取得契稅完稅憑證或者所有權證的時間計算，2008年4月8日以前建成的房屋，仍按購房合同訂立之日計算五年時間。本案中的房屋屬2001年建成，上市交易的時間自購房之日計算，超過五年時間，符合上市交易條件，如果按反訴原告所述的產權證取得時間，根據雙方訂立合同第十條約定「自本合同簽訂之日起430日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續」，應視為本條對合同效力作了附期限或條件附加，照此計算，雙方約定的交易時間是2010年5月27日，已超過五年時間，依據合同法第四十五條、第四十六條的規定，雙方訂立的合同合法有效。
2、依據《合同法》第八條、《合同法司法解釋（一）》第四條，《司法解釋（二）》第八條規定，認定合同無效只能依據全國人大的法律和國務院行政法規的禁止性強制性規定，目前關於經濟適用住房管理辦法的規定，並非合同法規定確認無效合同的法律依據。
3、實踐中根據老房老辦法新房新辦法的處理原則，北京市相關規定，自2008年4月8日以後新建的經濟適用住房，依照面積六十平米的標准和產權證取得之日計算上市交易，本案中的房屋建成時間在2002年，按照老房老辦法規定，符合交易條件。根據《合同法》第四十五條、《合同法司法解釋（二）》第八條規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件成就；反訴原告的起訴行為違背誠實信用原則，人民法院根據案件具體情況和相對人的請求作出判決；參照商品房買賣合同司法解釋第二條規定的法理精神，在起訴前已滿足了條件的，可認定房屋買賣合同有效，是對合同效力的補正。
三、法院裁判：
原被告雙方訂立的合同是當事人之間的真實意思表示，該合同雖然違反了北京市關於購買經適房的政策，但並不違反法律法規的強制性規定，依照最高人民法院關於適用合同法若干問題的解釋一第四條規定，合同法實施後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據，故被告關於房屋買賣合同無效的辯解與反訴請求本院不予採信，原告履行了自己的付款義務，被告如約交付了房屋，現涉案房屋已經具備上市交易的條件，故原告要求辦理過戶登記及貸款手續，理由正當，本院予以支持，反訴原告要求返還房屋並給付房租的反訴請求，依據不足，本院無法支持，綜上所述，依據合同法第八條、第五十二條、第六十條，最高人民法院關於適用合同法若干問題的解釋一第四條規定，判決如下，被告於本判決生效後六十日內協助原告辦理貸款及過戶手續；駁回反訴原告的反訴請求。
被告不服一審判決，以原有主張向中級人民法院提起上訴，並向原告發送了解除合同的通知，二審經審理後，依法維持原判，駁回上訴。
四、律師評案：
一、本案無爭議的事實：⑴、房屋建成時間為2001年；⑵、面積147平米；⑶、產權取得日期2005年；⑷、交易時間2009年；⑸、入住時間2009年；⑹、合同明確約定辦證過戶時間滿五年後的2010年5月27日；⑺、付款方式為首付加貸款。
二、被告主張「房屋買賣合同無效」，理由例舉了「有限產權、土地劃撥、無權處分、公共利益、未獲通知」等，這樣的訴求缺乏事實及法律依據。
二審程序中上訴方補充提交三份證據，並非新證據，不能成為改變案件事實的依據，依據最高院證據規定審核不符合證據三性；解約告知與上訴請求有矛盾，系一審庭審後才形成，被上訴人已經提起繼續履行合同之訴，其解約告知失去法律意義；銀行的貸款規程與本案沒有關聯，僅屬於實際貸款業務中的操作程序及銀行審核規則層面的問題，概與本案爭議的履行貸款義務及辦理過戶責任（前期義務）無關。
三、雙方之間的爭議集中在法律適用方面，經濟適用房屋買賣合同是否無效，上訴人主張無效，但不能提供無效的法律依據。
國務院若干意見不屬於效力性強制規范，該意見第（十）規定和《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，控制的是六十平米以下的經適房。北京市經濟適用住房管理辦法的效力層級低，不能成為確認合同無效的基礎性規范依據。上訴人在簽約時明確約定五年期滿後過戶，表明其明知「限售期滿後」的交易合法。涉案合同繫上訴人真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，應屬有效。
四、根據「老房老辦法、新房新辦法」的處理原則，北京市規定的新辦法規范的是2008年4月8日以後新建的經適房，新辦法限制面積是六十平米，新辦法限制交易起點自產權證取得之日起未滿五年。《經濟適用住房管理辦法》第三十條規定及《北京市經濟適用住房管理辦法》第二十一條規定（老辦法），上市交易五年時間的起算點從購房之日起計算，不是從取得產權證之日計算。涉案房屋建成時間是2001年，上訴人購房時間是2001年10月17日，交易時間為2009年3月27日，依照老辦法規定交易的行為遠遠超過五年限售期規定。依據《合同法》第四十五條、第四十六條規定，原被告之間的交易具備法定條件，上訴人關於未滿五年限售期不得交易的理由不能成立。
《最高人民法院關於當前形式下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見（法發【2009】42號）》規定，正確理解城市房地產管理法等法律、行政法規關於土地使用權轉讓條件的規定，准確把握物權效力與合同效力的區分原則，盡可能維持合同效力。《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第五規定，如果強制性規定規制的是當事人的市場准入資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對於此類合同效力的認定，應當慎重把握。最高人民法院副院長在民事審判工作座談會上的講話第（三）關於房地產案件審判工作，針對房地產案件審判實踐中出現的新情況、新問題，就如何認定合同效力和情勢變更原則適用問題：嚴格合同無效的法定條件，盡量維護合同關系的穩定，站在維護法律嚴肅性和社會經濟關系有序協調發展的高度，嚴格把握無效合同的認定標准。按照合同法第52條的規定，結合案件具體情況，分析和把握法律規定的性質和精神，正確界定當事人民事行為的目的，凡不屬於違反法律、行政法規強制性規定的，要堅決維護合同對雙方當事人的約束力，通過穩定的合同關系提高市場行為的可預見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進經濟生活的協調發展，不要讓司法裁判成為當事人違反誠信避險趨利的途徑和手段。提出無效主張的一方，真實動機和目的在於房價上漲，合同無效為借口，以破壞誠信原則為代價，損害買受方的合法權益，其不當訴求不應得到法律支持。整理律師張生貴13240422999
3. 什麼是合同糾紛的仲裁
仲裁也稱公斷。合同糾紛的仲裁，即由第三者依據雙方當事人在合同中訂立的仲裁條款或自願達成的仲裁協議，按照法律規定對合同爭議事項進行居中裁斷，以解決合同糾紛的一種方式。仲裁是現代世界各國普遍設立的解決爭議的一種法律制度。合同爭議的仲裁是各國商貿活動中通行的慣例。
根據我國《仲裁法》規定，通過仲裁解決的爭議事項，一般僅限於在經濟、貿易、海事、運輸和勞動中產生的糾紛。如果是因人身關系和與人身關系相聯系的財產關系而產生的糾紛，則不能通過仲裁解決，而且依法應當由政府機關處理的行政爭議，也不能通過仲裁解決。
就一國范圍內的經濟貿易仲裁來說，大致有以下三種類型：
民間仲裁。是指按照法律規定，經雙方當事人約定，在發生經濟糾紛地，由雙方選擇約定的仲裁人或數人進行仲裁。仲裁人的仲裁決定，對當事人來說，同法院的判決有同等的效力，如果一方當事人不予遵守，向法院提起訴訟時，對方可以請求法院駁回原告的訴訟，如果一方當事人不履行仲裁決定，對方當事人有權向法院申請強制執行。
社會團體仲裁。即當事人的雙方約定，對於現在或者將來發生的一定經濟糾紛，由社會團體內所設立的仲裁機構進行仲裁，這種仲裁裁決，同樣具有法律效力。
國家行政機關仲裁，即對國家經濟組織之間的經濟糾紛，由國家行政機關設置一定的仲裁機構進行仲裁，而不由司法機關進行審判。
合同仲裁有以下幾個特點：
①合同仲裁是合同雙方當事人自願選擇的一種方法，體現了仲裁的「意思自治」性質，即合同糾紛發生後，是否通過仲裁解決，完全要根據雙方當事人的意願決定，不得實行強制。如果一方當事人要求仲裁，而另一方當事人不同意，雙方又沒有達成仲裁協議，則不能進行仲裁。另外，仲裁地點、仲裁機構以及需要仲裁的事項，也都根據雙方當事人的意志在仲裁協議中自主選擇決定。
②合同糾紛仲裁中，第三者的裁斷具有約束力，能夠最終解決爭議。雖然合同糾紛的仲裁是由雙方當事人自主約定提交的，但是仲裁裁決一經作出，法律即以國家強制力來保證其實施。合同糾紛經濟仲裁作出裁決後，即發生法律效力，雙方當事人都必須執行，如果一方當事人不執行裁決，對方當事人則有權請求法院予以強制執行。
③合同糾紛的仲裁，方便、簡單、及時、低廉。我國合同仲裁實行一次裁決制度，即仲裁機構作出的一次性裁決，為發生法律效力的裁決，雙方當事人對發生法律效力的裁決都必須履行，不得再就同一案件起訴。因為，既然當事人自主、自願協議選擇仲裁來解決合同糾紛，就意味著當事人對於仲裁機構和裁決的信任，就應當服從並積極履行仲裁裁決。仲裁也可以簡化訴訟活動的一系列復雜程序和階段，例如起訴、受理、調查取證、調解、開庭審理、當事人的雙方進行辯論及提起上訴等程序上的規定，這些往往是要花費數月或更長的時間，加重當事人的負擔。合同糾紛仲裁的收費也比較低。
4. 最高法院關於合同糾紛中如何認定管轄法院的11條規則
一、內蒙古九郡葯業有限責任公司、上海雲洲商廈有限公司與韓鳳彬、上海廣播電視台、大連鴻雁大葯房有限公司產品質量損害賠償糾紛管轄權異議申請再審案〔(2013)民再申字第27號〕
裁判摘要：上級人民法院發回重審的案件，當事人能否再行提出管轄權異議，《中華人民共和國民事訴訟法》對此並沒有明確作出規定。但根據管轄恆定原則，發回重審的案件管轄權已經確定，當事人仍提出管轄權異議的，人民法院不予支持。
二、華建電子有限責任公司、華建機器翻譯有限公司與廣州科技風險投資有限公司、謝雄平、張賀平、仇紹明、黃若浩合作協議糾紛案〔(2010)民提字第10號，《最高人民法院公報》2011年第3期〕
裁判摘要：為達成合作目的，當事人簽訂多個合同，但僅在一個合同中約定了仲裁條款，涉及該合同的仲裁裁決生效後，又因其他未約定仲裁條款的合同的爭議形成訴訟，一方當事人僅以仲裁裁決已生效為由主張人民法院無管轄權的，人民法院不予支持。在生效仲裁裁決依據的合同與人民法院處理爭議案件依據的合同不同，人民法院審理的內容也不涉及仲裁條款約定事項的情形下，一方當事人以「一事不再理」為由主張人民法院不應重復處理的，人民法院不予支持。
三、阿拉山口公司訴寧夏秦毅公司買賣合同糾紛管轄權異議案〔(2005)民二終字第94號，《最高人民法院公報》2005年第8期〕
裁判摘要：根據民事訴訟法第二十五條的規定和最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第33條的規定，雙方當事人協議約定可向各自住所地人民法院起訴的案件，任何一方提起訴訟且為其住所地法院立案受理後，另一方要求其住所地人民法院重復立案或將案件移送其住所地人民法院的，應予駁回。
四、德國亞歐交流有限責任公司與綏芬河市青雲經貿有限公司合作協議糾紛案〔(2006)民四終字第8號，《最高人民法院公報》2007年第6期〕
裁判摘要：涉外合同的當事人在合同中明確約定由合同簽訂地法院管轄，隨後又在其他地方就合同的未盡事宜簽訂補充協議，但補充協議並未修改原約定管轄條款的，合同中約定管轄的條款的效力不因補充協議的簽訂而改變，當事人之間發生的合同糾紛應當由合同簽訂地法院管轄。
五、中國昊華化工(集團)總公司與中企國際投資有限公司借款合同糾紛案〔(2006)民二終字第186號，《最高人民法院公報》2007年第2期〕
裁判摘要：當事人在訂立合同中，為了解決可能發生的糾紛而明確約定了管轄法院。此後基於合同形成的債權幾經轉讓，但新的債權人均未與債務人、保證人重新約定管轄法院，亦未排除原合同關於管轄法院約定的，只要原協議管轄約定不違反法律規定，則應認定繼續有效。
六、鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司與彭雄渾、鴻潤集團房地產投資有限公司商品房預售合同糾紛案〔(2006)民一終字第34號，《最高人民法院公報》2006年第12期〕
裁判摘要：根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(四)項和第三十八條的規定，管轄權異議是指當事人對案件是否屬於人民法院受理范圍或者是否由受訴人民法院管轄提出的異議。當事人有權提出管轄權異議，但當事人以其不是適格被告為由提出管轄權異議，不符合上述規定，不屬於管轄權異議。當事人是否屬於適格被告，應當經人民法院實體審理確定。
七、某某與北京市第二建築工程有限公司居間合同糾紛指定管轄案
裁判要點：雙方約定「一方違約，另一方可到自己居住地基層人民法院或者中級人民法院起訴」的協議選擇管轄條款無效
最高人民法院處理意見：本案原告要某某與北京市第二建築工程有限公司第十一工程部簽訂的《信息服務協議》中約定的「一方違約，另一方可到自己居住地基層人民法院或中級人民法院起訴」，該約定不符合《民事訴訟法》第25條的規定，該協議管轄條款無效。
最高人民法院法官著述：…. 最高人民法院法函〔1995〕89號《關於金利公司與金海公司經濟糾紛案件管轄問題的復函》中認為：金利公司與金海公司在再次補充協議中約定，「如甲、乙雙方發生爭議，由守約方所在地人民法院管轄。」該約定不符合《民事訴訟法》第二十五條的規定，應認定協議管轄的條款無效。本案中的協議選擇管轄條款的情形符合該復函的情形，應當認定該協議選擇管轄條款無效。
--最高人民法院立案庭編：《立案工作指導》2010年第4輯，人民法院出版社2011年版，第131-132頁。
八、江蘇省華星建設機械製造有限公司與湘潭市混凝土有限公司買賣合同糾紛指定管轄案
裁判要點：當事人在合同中關於「雙方均可在本方所在地法院提起訴訟」的約定，應視為選擇原告住所地法院管轄。
最高人民法院處理意見：江蘇省泰州市中級人民法院受理的華星公司與九龍公司買賣合同糾紛一案於湖南省湘潭縣人民法院受理的九龍公司訴華星公司買賣合同糾紛一案，屬於當事人基於同一法律關系和同一法律事實，以不同訴訟請求分別向各自住所地法院起訴引起的管轄權爭議案件，依法應當合並審理。
導讀說明：華星公司和九龍公司在合同中約定：發生爭議，雙方應該通過友好協商來解決，若達不成一致意見，供需雙方均可在本方所在地法院提起訴訟。該約定不違反《民事訴訟法》第25條的規定，應當認定有效。雙方當事人根據約定，都可以作為原告向本方所在地的法院提起訴訟。因此，湖南混合江蘇兩地法院均本案均享有管轄權。
--最高人民法院立案庭編：《立案工作指導》2009年第3輯，人民法院出版社2010年版，第50頁。
九、北京智揚偉博科技發展有限公司與創思生物技術工程（東莞）有限公司、河南省開封市城市管理局居間合同糾紛案〔(2008)民申字第1364號，《最高人民法院公報》2009年第7期〕
裁判摘要：一、民事訴訟原告起訴時列明多個被告，因其中一個被告的住所地在受理案件的人民法院轄區內，故受理案件的人民法院可以依據被告住所地確定管轄權。其他被告如果認為受理案件的人民法院沒有管轄權，應當在一審答辯期內提出管轄權異議，未在此期間提出異議的，因案件已經進入實體審理階段，管轄權已經確定，即使受理案件的人民法院轄區內的被告不是案件的適格被告，人民法院亦可裁定駁回原告對該被告的起訴，並不影響案件實體審理，無需再移送管轄。二、合同履行地是指合同主要義務的履行地。居間合同的主要義務履行地應當確定為居間行為地。
最高法院認為，但經本院審閱一審卷宗，申請再審人創思公司在一審答辯期間未提出管轄權異議。在案件進入實體審理階段後，因管轄權已經確定，開封城管局是否為適格被告並不影響一審法院對於本案的審理。即使人民法院查明開封城管局不是本案適格被告，裁定駁回了智揚公司對開封城管局的起訴，亦不影響已經開始的實體審理程序，不需再移送案件。另，合同履行地是指合同主要義務的履行地，本案居間合同的主要義務履行地應為居間行為地。據原審認定的創思公司項目參與人賴志文給智揚公司董事長郭益群出具的感謝信中關於智揚公司在開封市接待創思公司高層，以及協助創思公司競投開封項目等內容，開封市作為居間合同所指向項目的所在地，可以認定為本案居間合同履行地，開封市中級人民法院亦可據此行使管轄權。根據最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>審判監督程序的解釋》第十四條的規定，違反專屬管轄、專門管轄規定以及其他嚴重違法行使管轄權的，人民法院應當認定為民事訴訟法第一百七十九條第一款第 (七)項規定的「管轄錯誤」，本案一審法院系起訴狀所列被告住所地法院，亦為合同履行地法院，不構成嚴重違法行使管轄權的情形。因此，申請再審人關於原判違反法律規定，管轄錯誤的事由不能成立，本院不予支持。
十、北京北大青鳥有限責任公司與遼寧華錦化工（集團）有限責任公司借款擔保追償權糾紛上訴案〔(2005)民二終字第168號民事裁定書〕
裁判要點：作為追償權糾紛和反擔保合同糾紛兩個訴合並審理的當事人，在確定案件的管轄上沒有先後順序之分
最高法院認為，本案原審原告華錦化工公司作為借款合同的連帶責任保證人在承擔債務人沈陽公用公司債務的償還責任後，將其向債務人行使追償權和要求反擔保人北大青鳥公司、開發公司和金融公司承擔反擔保責任的兩個訴並案提起訴訟，不違反法律規定。根據《民事訴訟法》第二十二條關於「對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。同一訴訟的幾個被告住所地、經常居住地在兩個以上人民法院轄區的，各該人民法院都有管轄權」的規定，作為本案的四個被告住所地人民法院對本案均有管轄權。根據《民事訴訟法》第三十五條關於「兩個以上人民法院都有管轄權的訴訟，原告可以向其中一個人民法院起訴」的規定，在多個人民法院對案件均有管轄權的情況下，原告有權向任何一個有管轄權的人民法院提起訴訟。遼寧省高級人民法院作為其中兩個被告即沈陽公用公司和金融公司的住所地人民法院受理該案，並不違反法律規定。作為追償權糾紛和反擔保合同糾紛兩個不同訴訟合並審理的四個當事人，在確定案件的管轄問題上沒有先後順序之分。上訴人北大青鳥公司以其為本案第一被告，要求將該案移送至其住所地人民法院即北京市高級人民法院管轄的上訴請求沒有法律依據，本院不予支持。
十一、重慶國際實業投資股份有限公司與北京首創資產管理有限責任公司借款合同糾紛上訴案〔(2005)民二終字第125號〕
最高法院認為，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十四條關於「因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄」和本院法復[1993]10號《關於如何確定借款合同履行地問題的批復》關於「除當事人另有約定外，應確定貸款方所在地為合同履行地」之規定，本案所涉借款合同的履行地應為中國民生銀行所在地即北京市，案件可以由北京法院管轄。盡管本院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百二十九條第一款規定：「擔保人承擔連帶責任的擔保合同發生糾紛，債權人向擔保人主張權利的，應當由擔保人住所地的法院管轄」，但該規定並非專屬管轄的規定。本案已經查明的事實表明，本案所涉《借款合同》、《質押合同》、《保證合同》均明確約定：「甲、乙雙方在履行本合同中如發生爭議，甲、乙雙方協商解決，如果雙方協商不成需訴訟的，由乙方所在地法院管轄」。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十五條關於「合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定」之規定，由於本案當事人關於管轄的約定並未違反法律關於級別管轄和專屬管轄的規定，因此，其訴訟管轄約定應為有效。
5. 買賣合同中產生質量糾紛，怎麼辦
買賣合同質量糾紛買受人如果在約定檢驗期通知出賣人，如沒有約定檢驗期的，應當在合理期間內通知出賣人。買受人可以不接受物品或者解除合同。
根據《中華人民共和國合同法》規定：
第一百四十八條 因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
第一百五十八條 當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。
買受人怠於通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。 當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。
買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。
出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。
(5)買賣合同糾紛裁判規則擴展閱讀：
檢驗期間是一個內涵豐富的概念，既可以由當事人約定，也可以由法官酌定，買賣法還規定了兩年的最長期間。
這些不同的期間含義如何，相互之間的關系如何，在實踐中仍然存在很大的爭議，不同地區的法院有不同的做法。下面擬從幾個案例出發，對相關問題作一探討。
案例一：正達公司與莘鴻公司買賣合同糾紛案中，法院認為當事人約定了機器質保期為一年，正達公司提出質量異議的期限應當是自收貨之日起一年，檢驗期也應當是一年。在該案中，法院直接將質量保證期認定為了檢驗期。
案例二：漢源公司與雙貴公司買賣合同糾紛案中，法院認為當事人雖然在合同中約定了「保修期為6個月，並按約定的質量標准進行驗收，貨到工地，安裝調試後止」，但該檢驗期間過短，買受人無法完成全面檢驗，因此原告可以在兩年最長期間內提出質量異議。
而原告在收貨後兩年內向法院提起了訴訟，應當視為在合理期間內提出了異議。在該案中，法院認為檢驗期間過短後，並沒有另行確定合理期間，也未考慮保修期的約定，而是直接適用了兩年最長期間。
案例三：偉達公司訴瑞達公司買賣合同糾紛案中，法院認為偉達公司雖然主張交付的貨物存在質量問題，但其未在合同約定的到貨30天內提交書面異議，亦未提供相關證據證明貨物的質量問題，對其主張不予採信。
雙方約定了三年的質保期，偉達公司如果有證據證明在質保期內電池有質量問題，可以要求瑞達公司更換，但這屬於雙方自行協商或另行起訴的問題。在該案中，法院認定買受人應當在檢驗期間內提出異議，否則即使未過質保期，也不能再以標的物存在質量問題提出異議。
案例四：啟測公司訴奧爾公司買賣合同糾紛案中，一審法院以買受人未在質量保證期內提出質量異議，對其抗辯不予支持，而二審法院則認為雙方沒有約定檢驗期間時，買受人應當在合理期間內或質量保證期內提出異議，否則視為質量符合約定。
檢驗期間為我國合同法所確認，該法第一百五十八條不僅規定了約定期間、合理期間，還明確了兩年最長期間以及質量保證期等，這種將各種期間雜糅在一起的立法，易造成實踐中對上述各期間相互關系理解與適用上的混亂：
在案例一，法院將質量保證期等同為了檢驗期；
在案例二，法院在當事人有質量保證期約定的情況下，並沒有考慮該約定而是適用了兩年最長期間；
在案例三，法院認為檢驗期間與質量保證期存在根本區別，兩者不能混同；
在案例四，法院認為當事人有質量保證期但無檢驗期間約定的情況下，還應受合理期間的約束。可見，司法實踐對各期間的關系存在較大分歧，在適用過程中也有不同的判斷標准。
2012年最高人民法院出台了關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱買賣合同解釋），試圖緩解司法實務中的混亂，如明確了合理期間的判斷標准、區分外觀瑕疵和隱蔽瑕疵等，但對於各期間之間的關系並未涉及，實踐中仍然存在不同的做法。
6. 最高法院關於合同糾紛中如何認定管轄法院的十一條規則
最高法院關於合同糾紛中如何認定管轄法院的條規則
閱讀提示：合同履行出現爭議訴至法院，首先要解決的是法院管轄的問題。無論律師還是法務，在起草、審查合同過程中，對於約定管轄法院的條款，要慎之又慎。最高法院會告訴你，如何去處理該類問題。
一、內蒙古九郡葯業有限責任公司、上海雲洲商廈有限公司與韓鳳彬、上海廣播電視台、大連鴻雁大葯房有限公司產品質量損害賠償糾紛管轄權異議申請再審案〔(2013)民再申字第27號〕
裁判摘要：上級人民法院發回重審的案件，當事人能否再行提出管轄權異議，《中華人民共和國民事訴訟法》對此並沒有明確作出規定。但根據管轄恆定原則，發回重審的案件管轄權已經確定，當事人仍提出管轄權異議的，人民法院不予支持。
二、華建電子有限責任公司、華建機器翻譯有限公司與廣州科技風險投資有限公司、謝雄平、張賀平、仇紹明、黃若浩合作協議糾紛案〔(2010)民提字第10號，《最高人民法院公報》2011年第3期〕
裁判摘要：為達成合作目的，當事人簽訂多個合同，但僅在一個合同中約定了仲裁條款，涉及該合同的仲裁裁決生效後，又因其他未約定仲裁條款的合同的爭議形成訴訟，一方當事人僅以仲裁裁決已生效為由主張人民法院無管轄權的，人民法院不予支持。在生效仲裁裁決依據的合同與人民法院處理爭議案件依據的合同不同，人民法院審理的內容也不涉及仲裁條款約定事項的情形下，一方當事人以「一事不再理」為由主張人民法院不應重復處理的，人民法院不予支持。
三、阿拉山口公司訴寧夏秦毅公司買賣合同糾紛管轄權異議案〔(2005)民二終字第94號，《最高人民法院公報》2005年第8期〕
裁判摘要：根據民事訴訟法第二十五條的規定和最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第33條的規定，雙方當事人協議約定可向各自住所地人民法院起訴的案件，任何一方提起訴訟且為其住所地法院立案受理後，另一方要求其住所地人民法院重復立案或將案件移送其住所地人民法院的，應予駁回。
四、德國亞歐交流有限責任公司與綏芬河市青雲經貿有限公司合作協議糾紛案〔(2006)民四終字第8號，《最高人民法院公報》2007年第6期〕
裁判摘要：涉外合同的當事人在合同中明確約定由合同簽訂地法院管轄，隨後又在其他地方就合同的未盡事宜簽訂補充協議，但補充協議並未修改原約定管轄條款的，合同中約定管轄的條款的效力不因補充協議的簽訂而改變，當事人之間發生的合同糾紛應當由合同簽訂地法院管轄。
五、中國昊華化工(集團)總公司與中企國際投資有限公司借款合同糾紛案〔(2006)民二終字第186號，《最高人民法院公報》2007年第2期〕
裁判摘要：當事人在訂立合同中，為了解決可能發生的糾紛而明確約定了管轄法院。此後基於合同形成的債權幾經轉讓，但新的債權人均未與債務人、保證人重新約定管轄法院，亦未排除原合同關於管轄法院約定的，只要原協議管轄約定不違反法律規定，則應認定繼續有效。
六、鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司與彭雄渾、鴻潤集團房地產投資有限公司商品房預售合同糾紛案〔(2006)民一終字第34號，《最高人民法院公報》2006年第12期〕
裁判摘要：根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(四)項和第三十八條的規定，管轄權異議是指當事人對案件是否屬於人民法院受理范圍或者是否由受訴人民法院管轄提出的異議。當事人有權提出管轄權異議，但當事人以其不是適格被告為由提出管轄權異議，不符合上述規定，不屬於管轄權異議。當事人是否屬於適格被告，應當經人民法院實體審理確定。
七、某某與北京市第二建築工程有限公司居間合同糾紛指定管轄案
裁判要點：雙方約定「一方違約，另一方可到自己居住地基層人民法院或者中級人民法院起訴」的協議選擇管轄條款無效
最高人民法院處理意見：本案原告要某某與北京市第二建築工程有限公司第十一工程部簽訂的《信息服務協議》中約定的「一方違約，另一方可到自己居住地基層人民法院或中級人民法院起訴」，該約定不符合《民事訴訟法》第25條的規定，該協議管轄條款無效。
最高人民法院法官著述：…. 最高人民法院法函〔1995〕89號《關於金利公司與金海公司經濟糾紛案件管轄問題的復函》中認為：金利公司與金海公司在再次補充協議中約定，「如甲、乙雙方發生爭議，由守約方所在地人民法院管轄。」該約定不符合《民事訴訟法》第二十五條的規定，應認定協議管轄的條款無效。本案中的協議選擇管轄條款的情形符合該復函的情形，應當認定該協議選擇管轄條款無效。
--最高人民法院立案庭編：《立案工作指導》2010年第4輯，人民法院出版社2011年版，第131-132頁。
八、江蘇省華星建設機械製造有限公司與湘潭市混凝土有限公司買賣合同糾紛指定管轄案
裁判要點：當事人在合同中關於「雙方均可在本方所在地法院提起訴訟」的約定，應視為選擇原告住所地法院管轄。
最高人民法院處理意見：江蘇省泰州市中級人民法院受理的華星公司與九龍公司買賣合同糾紛一案於湖南省湘潭縣人民法院受理的九龍公司訴華星公司買賣合同糾紛一案，屬於當事人基於同一法律關系和同一法律事實，以不同訴訟請求分別向各自住所地法院起訴引起的管轄權爭議案件，依法應當合並審理。
導讀說明：華星公司和九龍公司在合同中約定：發生爭議，雙方應該通過友好協商來解決，若達不成一致意見，供需雙方均可在本方所在地法院提起訴訟。該約定不違反《民事訴訟法》第25條的規定，應當認定有效。雙方當事人根據約定，都可以作為原告向本方所在地的法院提起訴訟。因此，湖南混合江蘇兩地法院均本案均享有管轄權。
--最高人民法院立案庭編：《立案工作指導》2009年第3輯，人民法院出版社2010年版，第50頁。
九、北京智揚偉博科技發展有限公司與創思生物技術工程（東莞）有限公司、河南省開封市城市管理局居間合同糾紛案〔(2008)民申字第1364號，《最高人民法院公報》2009年第7期〕
裁判摘要：一、民事訴訟原告起訴時列明多個被告，因其中一個被告的住所地在受理案件的人民法院轄區內，故受理案件的人民法院可以依據被告住所地確定管轄權。其他被告如果認為受理案件的人民法院沒有管轄權，應當在一審答辯期內提出管轄權異議，未在此期間提出異議的，因案件已經進入實體審理階段，管轄權已經確定，即使受理案件的人民法院轄區內的被告不是案件的適格被告，人民法院亦可裁定駁回原告對該被告的起訴，並不影響案件實體審理，無需再移送管轄。二、合同履行地是指合同主要義務的履行地。居間合同的主要義務履行地應當確定為居間行為地。
最高法院認為，但經本院審閱一審卷宗，申請再審人創思公司在一審答辯期間未提出管轄權異議。在案件進入實體審理階段後，因管轄權已經確定，開封城管局是否為適格被告並不影響一審法院對於本案的審理。即使人民法院查明開封城管局不是本案適格被告，裁定駁回了智揚公司對開封城管局的起訴，亦不影響已經開始的實體審理程序，不需再移送案件。另，合同履行地是指合同主要義務的履行地，本案居間合同的主要義務履行地應為居間行為地。據原審認定的創思公司項目參與人賴志文給智揚公司董事長郭益群出具的感謝信中關於智揚公司在開封市接待創思公司高層，以及協助創思公司競投開封項目等內容，開封市作為居間合同所指向項目的所在地，可以認定為本案居間合同履行地，開封市中級人民法院亦可據此行使管轄權。根據最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>審判監督程序的解釋》第十四條的規定，違反專屬管轄、專門管轄規定以及其他嚴重違法行使管轄權的，人民法院應當認定為民事訴訟法第一百七十九條第一款第 (七)項規定的「管轄錯誤」，本案一審法院系起訴狀所列被告住所地法院，亦為合同履行地法院，不構成嚴重違法行使管轄權的情形。因此，申請再審人關於原判違反法律規定，管轄錯誤的事由不能成立，本院不予支持。
十、北京北大青鳥有限責任公司與遼寧華錦化工（集團）有限責任公司借款擔保追償權糾紛上訴案〔(2005)民二終字第168號民事裁定書〕
裁判要點：作為追償權糾紛和反擔保合同糾紛兩個訴合並審理的當事人，在確定案件的管轄上沒有先後順序之分
最高法院認為，本案原審原告華錦化工公司作為借款合同的連帶責任保證人在承擔債務人沈陽公用公司債務的償還責任後，將其向債務人行使追償權和要求反擔保人北大青鳥公司、開發公司和金融公司承擔反擔保責任的兩個訴並案提起訴訟，不違反法律規定。根據《民事訴訟法》第二十二條關於「對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。同一訴訟的幾個被告住所地、經常居住地在兩個以上人民法院轄區的，各該人民法院都有管轄權」的規定，作為本案的四個被告住所地人民法院對本案均有管轄權。根據《民事訴訟法》第三十五條關於「兩個以上人民法院都有管轄權的訴訟，原告可以向其中一個人民法院起訴」的規定，在多個人民法院對案件均有管轄權的情況下，原告有權向任何一個有管轄權的人民法院提起訴訟。遼寧省高級人民法院作為其中兩個被告即沈陽公用公司和金融公司的住所地人民法院受理該案，並不違反法律規定。作為追償權糾紛和反擔保合同糾紛兩個不同訴訟合並審理的四個當事人，在確定案件的管轄問題上沒有先後順序之分。上訴人北大青鳥公司以其為本案第一被告，要求將該案移送至其住所地人民法院即北京市高級人民法院管轄的上訴請求沒有法律依據，本院不予支持。
十一、重慶國際實業投資股份有限公司與北京首創資產管理有限責任公司借款合同糾紛上訴案〔(2005)民二終字第125號〕
最高法院認為，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十四條關於「因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄」和本院法復[1993]10號《關於如何確定借款合同履行地問題的批復》關於「除當事人另有約定外，應確定貸款方所在地為合同履行地」之規定，本案所涉借款合同的履行地應為中國民生銀行所在地即北京市，案件可以由北京法院管轄。盡管本院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百二十九條第一款規定：「擔保人承擔連帶責任的擔保合同發生糾紛，債權人向擔保人主張權利的，應當由擔保人住所地的法院管轄」，但該規定並非專屬管轄的規定。本案已經查明的事實表明，本案所涉《借款合同》、《質押合同》、《保證合同》均明確約定：「甲、乙雙方在履行本合同中如發生爭議，甲、乙雙方協商解決，如果雙方協商不成需訴訟的，由乙方所在地法院管轄」。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十五條關於「合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定」之規定，由於本案當事人關於管轄的約定並未違反法律關於級別管轄和專屬管轄的規定，因此，其訴訟管轄約定應為有效。
7. 買賣合同解釋第三條和合同法51條怎麼區分
建議看看買賣合同司法解釋的理解與適用
8. 房屋買賣合同糾紛（法院下了判決）
現在是證據的問題。1，你說房主的名字是他，那為什麼法庭又說權屬不能確定。你是否出具了他的房產證。2.即使他沒有房產證，那單位也可證明此方已分配給他，想辦法取得這個證據，如不能，申請法院調查取證。（要看單位分房的原始記錄。）
現在也不能說你就敗訴了。還能維持現狀。不給他退房，等他起訴時再反訴要求履行。你這個案子有點問題，發現不利時應當撤訴，以便日後仍可起訴。現在根據一案不再審原則，以後很難立案了。
所以還得上訴，舉出他是房主的證據。好好看看證據規則。
二審判你勝當然最好了，如不能也要爭取發回重審（事實不清），然後拉鋸，不行就撤訴。
如果權屬搞清楚了，還有協議的效力問題，總之案子有點麻煩，建議找個好點的律師。