房產糾紛廣告

A. 因小區會所規劃和當初房產廣告不符，可否起訴物業公司

在法律層面，您所描述的問題主要涉及：房屋買賣合同糾紛。商品房買賣的廣告一般視為邀約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。如果小區會所的規劃與當初的廣告不符，那麼開發商的行為構成違約，您可以通過訴訟的方式解除合同。需要注意的是，物業公司只是負責小區的管理，如果您要起訴的話，應該以小區的開發商為被告。最後，關於本解答所涉及的相關法律條文，您可以參考：《中華人民共和國民事訴訟法》

B. 常見房產糾紛是哪些

在我們購房中，您可能看到過這樣的情況：在開發商違約後，購房者要求其退還定金或者是退房時，開發商會找各種理由不同意。這只是房產糾紛的一種情形。在實踐中，你知道比較常見的房產糾紛主要包括了哪些?
一、房產糾紛主要包括了哪些
1、房屋產權糾紛。主要表現為因產權證書的登記、撤銷、變更等產生的糾紛。
2、房屋買賣糾紛。這是日前房地產糾紛中的熱點和難點問題。
3、房屋優先購買權糾紛。這類糾紛主要是因爭議房屋存在共同共有、共同使用及承租關系，權利人在出賣房屋時，未正確向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知權而引發的糾紛。
4、房屋租賃糾紛。房屋租賃糾紛一般發生在公房或私房的出租人和承租人之間。它通常涉及房屋租賃合同、租金、租賃房屋的養護維修、公房承租權等方面的法律問題。
5、房屋抵押、典當糾紛。
6、房地產相鄰關系糾紛。這是一種經常發生的房地產糾紛，它是指由相鄰房地產的所有人或使用人因通行、採光、空間延伸、管線設置等問題而引起的糾紛。
7、房屋拆遷糾紛。
二、房產糾紛起訴狀怎麼寫
1、當事人基本情況。
包括原告、被告、第三人的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位、住所等。如果當事人是法人或其他組織的，要寫明該法人或組織的名稱、住所、法定 代表人或者主要負責人的姓名、職務。如果原告有委託代理人(律師或其他委託人)參加房產糾紛訴訟，還應當寫明代理人的基本情況以及與被代理人的關系。
2、房產糾紛起訴請求事項。
要寫明訴請人民法院依法保護其合法權益的具體要求，例如要求被告方承擔某種民事責任，請求人民法院撤銷、變更或部分撤銷行政機關的某種行政行為等。
3、房產糾紛起訴請求所依據的事實和理由。
在寫起訴狀時必需要嚴謹、詳細地寫清楚訴訟事件存在的事實和發生爭議糾紛的主要焦點，以及這些事實糾紛中支持自己訴訟的法律、法規條款依據。例如，目前商品房買賣糾紛主要集中在發展商交房延期、房屋合同標注與實測面積出入過大、建築質量及裝修標准與合同註明的不相符合等幾個問題上。如果是因為這幾點而向售房方提出訴訟索賠，填寫起訴狀時就要將合同簽訂時間、地點、合同中相關條款約定的內容以及被告方在何處違約的事由寫清，並且標注被告違約事實違犯了哪一項法律規定。
4、提出房產糾紛起訴的證據和證據來源。
法院受理訴訟案件必須要依據充足的實事依法進行判決，這就要求原告提出訴訟請求時，必須盡可能地提供證明自己享有法律賦予的權益，對方應承擔法律責 任的證據材料。比如屬於商品房交易糾紛的，當事人應提供的證據就要包括：房屋買賣協議(合同)、房屋權屬證明、房款給付情況等方面的證明，以及對方未兌付 約定事項的證據材料。
房產糾紛起訴是一項嚴謹而周密的工作，當事人一定要審慎對待。只有當自己具有充足的依據理由時，當事人才適宜向法院提交起訴請求，而這其中最關鍵的一步就是要寫一份文理通順、證據充分、言簡意賅、訴訟目的明確的房產糾紛起訴狀。當然，對於大多數需要打房產官司的購房者來說，要想達到這樣的標准，可能比較困難，因此，建議您最好是去咨詢一下專業的律師。

C. 購房廣告與事實不符怎麼辦 購房陷阱抄底盤點

合同、物業、面積、中介……樓市中的那些事兒，說不盡道不明，怎能不煩心？小編特地整理出幾類購房者最關心的問題，希望能幫助處在迷茫中的朋友找到方向，為准備走向樓市的朋友打好預防針！

廣告與事實不符合

偏遠地段叫做「遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生」；挖個水池子稱為「東方威尼斯」「演繹浪漫風情」等等。

商品房的銷售廣告和宣傳資料為一般視為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

遭遇擅自變更規劃

收樓後發現小區公共用地被佔用(如綠地改停車場)，或收樓後發現小區配套被拆除或改建(如會所、小學等)。

根據《物權法》，小區公共用地屬於小區業主共同所有，如果開放商擅自變更公共用地規劃，業主委員會可要求其恢復原狀，因公共用地利用而產生的收益也應歸全體業主所有。

認購書的風險

看好房源，雙方簽訂認購書，購房人依約定繳納一定數額的款項。在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，已經繳納的款項開發商宣稱視為定金，不退了！

商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式房屋買賣合同的文書，目的在於雙方交易房屋有關事項進行確認，此時繳納的一定數額的定金作為協議的擔保，這筆款項可以視作立約定金，如因購房者原因未能簽署購房合同，則定金不予退還；如因開發商原因未能簽署購房合同，則定金雙倍退還。但如果在正式的商品房買賣過程談判中，雙方本著誠實守信的原則進行談判，對某些具體問題條款無法達成一致產生爭議，且不因購房者本身故意的原因而造成的不能簽訂正式的商品房買賣合同，已經繳納的款項開發商應退還購房者。

新政下的那些房產糾紛

「國五條」細則的出台，使二手房交易成本大大提高，盡管新的二手房個稅政策何時實施、如何執行等都沒有落地明確，但一部分人已經開始鋌而走險，炮製出各類「避稅」方法，殊不知這些「辦法」為房產糾紛埋下了危機。

抵押房產償還欠款

為了逃避二手房交易稅，買方先把房款交給賣方，賣方按照房款，打一張欠條給買方，並以房產做抵押。然後，買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，願以房產抵償。

此舉看似精明，而事實上，法院對民間借貸案件的審理相當嚴格，法院會要求欠款方提供轉賬信息或支付憑證，意即如何證明當初借款給對方證明確有借款行為發生。此外，此行為法院一旦認定這是非真實債務，目的是惡意逃避稅法，通常會判欠款無效會構成偽造證據、惡意訴訟，嚴重者還可能追究其刑事責任。

假離婚

有夫妻將房子全部轉移到一方的名下，然後離婚。另一方以首套房的名義買房，把首付從二套房的6成降到3成。根據《婚姻法新司法解釋》規定，即使離婚了復婚，復婚前買的房子，也屬於婚前財產，不屬於婚後共有財產。此外，這種「假離婚」的做法破壞婚姻關系的穩定性，不但可能弄假成真，而且以解除婚姻關系離婚來交規避購房政策限制換購買房子，是以犧牲原本法律賦予夫妻雙方的權益與義務的得不償失行為。

（以上回答發布於2015-10-02，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 房產廣告在房產糾紛中到底有沒有證據效力

沖著小區樓房間距有50米、小區綠化率為50％的宣傳廣告，某市一些市民先後購買某小區商品房入住。豈料兩年後開發商又改變建築規劃方案，樓房的間距僅為30米。為此，幾十戶業主以商品房預售合同糾紛提起訴訟，要求開發商支付擅自改變小區規劃的違約金共約40萬元。

依法分析

目前房地產糾紛很多，其中許多購房者都說後悔聽信了廣告的宣傳，實際的房屋情況和報刊廣告中描述相差甚多。那麼，房屋廣告究竟有什麼樣的法律效力?發展商不能兌現廣告中的許諾怎麼辦?購房者能依據廣告內容追究他們的責任嗎?

房屋廣告的法律效力，主要根據廣告性質來分析。

有些開發商會將在廣告中的某些許諾購房者的條款寫到正式的「購房合同」中，這時就已經不是廣告，而是合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款，這些廣告一般來說僅僅構成了要約邀請，沒有法律上的約束力。

什麼是要約邀請呢?我國《合同法》第15條規定，「要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請」。開發商發布上述廣告，只為吸引人們的注意，唯一目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話，發出要約。至於究竟是不是「理想居所」或「居家首選之地」，完全由客戶自己認識和決定，開發商並沒有做許諾，所以無需為此承擔責任。

但是，有些廣告則完全不同，標明了價格、位置、裝修條件、物業管理條件、配套設施設備、贈送的物品或優惠等，我們認為這些廣告已經構成了一種要約，具有法律意義上的約束力。《合同法》第14條規定：「要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。」構成要約的廣告是希望和他人訂立合同的意思表示，和前面我們所說的構成要約邀請的廣告如何區別呢?它們的區別就在於內容是否具體確定以及開發商是否受該廣告的約束，一般的廣告僅僅是一種要約邀請，但如果其確實就房屋質量、價格、位置或配套設備設施、贈送物品等重要方面做出明確地說明，並且確實是這些方面對購房者最終做出購買決定起著極大的作用，那麼就可以認為其內容是具體確定的。這些廣告內容都是針對購買其房屋的客戶而言的，說明只要客戶與開發商簽訂房屋買賣合同並且雙方沒有其他改變廣告內容的意思表示，開發商就應該受廣告約束，向客戶提供廣告中提到的優惠和便利。

《合同法》第15條規定，「商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約」，這種廣告就不再是簡單的要約邀請，而是一種要約。

技巧提示

由於廣告內容沒有被寫在合同里，所以引發出很多問題。開發商借口合同中沒有規定而不兌現自己在廣告中的許諾，這是一種不講商業信譽的表現。所以，建議廣大的購房者最好將廣告中的一些條件明確寫在購房合同中，以免出現一些不必要的麻煩，更好地維護自己的合法權益。

——引自延邊人民出版社《法律高手》

E. 房屋交付後，買受人發現房屋實際情況與銷售廣告不符，可以要求開發商承擔違約責任嗎

為了保護購房者的權益，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」由此可見，對於房地產廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾，如果其對訂立合同定價有重大影響，那麼即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬於合同內容。若購房者發現說明或允諾的內容與實際不符時，可以要求開發商承擔違約責任。

F. 房產廣告糾紛有哪些，法律如何規定商品房廣告

1、法律：《中華人民共和國城市房地產管理法》
2、行政法規：《內城市房地產開發經營管理條容例》
3、司法解釋：最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知、《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
4、部門規章：《國土資源部、住房城鄉建設部關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》、住房和城鄉建設部公告第1307號――關於發布行業標准《房地產登記技術規程》的公告、《房地產經紀管理辦法》、《國家稅務總局公告2010年第29號－－關於房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》、《住房和城鄉建設部關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》、

G. 警惕樓盤廣告的6大陷阱

（柳州搜狐焦點網）對普通人來說,買房有可能得花上一輩子的積蓄。為了避免辛苦積攢的積蓄打水漂，購房者要警惕開發商慣用的6種忽悠。

陷阱一：房地產開發企業誇大吹噓

相信很多朋友在生活中或者是廣告中見過「尊享人生」、「奢華園林」等樓盤宣傳語。萬萬沒有想到是，收房的時候才發現所謂的奢華園林，還只是小樹苗、小土坡。很多細心的朋友都知道開發商的廣告中，往往會有一行小字：「本廣告僅作宣傳使用，不作為合同邀約」。字雖小，但這可能是開發商在宣傳單里說的唯一一句真話。

因此，購房者需要注意的是，廣告的內容不可能寫入合同，也就無法保證真偽。大家買房要實地考察，可以檢查政府官網里的鄉村規劃、區域規劃等，來區分廣告內容和實際差距到底有多大。

陷阱二：樓盤熱賣?小心一切都是假象

銷售中心一般都是比菜市場熱鬧啊，但是白菜的價格怎麼能比得上房價呢？開發商經常通過各種活動請人暖場，讓營銷中心總是人聲鼎沸。更有甚者，銷售人員在樓盤的銷控板上寫著「已售」場景。這樣就是要鼓動購房者，再不買就搶完了！

其實，很多人就是這種氛圍影響下，很快交定金、簽合同。為了避免糾紛，購房者事先最好先在地方房管局或國土資源局等相關官方網站上查詢樓盤的真實信息，並核實開發商提供的信息。

陷阱三：未取得預售認可證從事商品房銷售

有的開發商為了資金回籠，未取得商品房預售許可證前就銷售開發的商品房，收取定金和預收房款，實屬非法集資。所以，購房者購買商品房時，一定要檢查房地產開發企業是否取得商品房預售許可證。

購房者需要注意的是，如果忽視檢查開發商商品房預售許可證這一環節的話，很可能發生兩種後果：一是開發企業在房價下跌等的情況下捲款私逃。二是房地產企業很可能沒有取得土地使用證和規劃許可證等證件，這樣會導致後期料理兩證的問題。

陷阱四：瘋狂吹噓「超大贈送面積」

「買一層送一層」這樣的廣告語相信很多人看到都會心動，但與其說這些面積是「送」，不如說是「偷」。而偷的對象，則是房子的公攤面積、建築設計面積、非產權空間等等。

其實，購房者需要明白的是，很多時候偷面積等於偷容積率，空間密度加大會影響居住感覺，而且贈送面積不會寫入合同，一旦發生糾紛，購房者是「賠了夫人又折兵」。

陷阱五：偽「特價房」大行其道

「特價」是否真的是優惠價呢？其實，開發商做「特價房」，一般有兩類情況：

一種是「特價房」價格的確比均價低，但這類房子很多存在「戶型缺陷」、「朝向缺陷」等問題。

另外一種「特價房」則是以促銷活動、節慶優惠等各種噱頭包裝的房子，在原有的優惠空間里做文章，並無實際折扣。

陷阱六：樣板房被悄悄放大

為了讓樣板間看上去更寬敞，開發商往往使用高亮度照明，並打通一些牆體，做成開放型廚房或透明式衛生間，這對於實際居住來說都是不實用的。因此，購房者買房一定要看實物，別被樣板房的幻像迷惑。

以上是開發商賣房慣用的六點忽悠，大家買房之前一定要小心。

（以上回答發布於2016-04-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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H. 房子與廣告宣傳不符 購房者如何維權

業主收到房子後與開發商宣傳的售樓廣告不符，哪些是有法律效力哪些是不能作為起訴條件的。目前售樓廣告與商品房實際不符是目前商品房銷售市場上較為突出的問題之一。我們本期再來聊聊，如果遇到商品房與開發商的宣傳廣告不符時購房者如何維權。

購房者除要求開發商承擔違約責任外，還可以依據《廣告法》、《消費者權益保護法》等法律法規規定，要求開發商承擔損害賠償責任，以維護自己的合法權益。需要提醒注意的是，雖有相關規定的保護，但為了減少不必要的麻煩，購房者最好還是要求將廣告中的實質性內容落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協議上，同時保留銷售廣告等相關宣傳資料。

感謝北京隆安（濟南）律師事務所白金印主任的法律指導。

買房曝光台，說說您的買房糟心事兒，撥打4008981600，搜狐焦點幫您維權。

（以上回答發布於2016-07-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 開發商的廣告也有法律效力 廣告別再隨手丟

樓盤廣告常常巨幅掛在城市裡顯眼位置，赫然成了一道城市風景，看到廣告而心動買房的業主也不佔少數。那麼，這些開發商懸掛在外、面向大眾的廣告是否也具有法律效力？廣告上誘人的宣傳標語是否可以等同於開發商的承諾？這些問題你應該知道答案，以免損壞自身權益。

售樓廣告上的內容，開發商應兌現嗎？

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。

宣傳海報通常是開發商所做的宣傳廣告，有些海報可以界定為法律上的要約邀請，是可以具備法律效力的。
售樓海報往往體現的是樓盤外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，根據最高法相關司法解釋的規定，如果要從法律上確保宣傳海報本身具有法律效力，可以把宣傳海報中的具體內容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報內容作為售房合同的附件，以此制約開發商虛假宣傳和後期的違約行為。即使不對宣傳海報進行約定，我們在買房時也一定要對宣傳海報進行留存，如果一旦日後就房屋格局、面積、質量、小區環境等事宜發生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關鍵證據。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如「送多少錢的精裝修」，「綠化面積達到多少平方米」等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。

參考法條：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條

房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什麼？

（1）房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。

（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。

（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。

（4）損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。

參考法條：《 廣告法》第三十七條

（以上回答發布於2015-10-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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