房屋買賣糾紛實用法律手冊

『壹』 我國關於房屋買賣的相關法律規定

有《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及各地的地方性法規等法律法規可以參照。分析如下：

1、城市商品房預售管理辦法是國家為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的對於城市開發的商品房預售時的管理規定。中華人民共和國建設部令第131號頒布，自1995年1月1日起正式施行。

2、《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的。

3、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐制定的。

(1)房屋買賣糾紛實用法律手冊擴展閱讀：

1、第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

2、第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

3、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

4、第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

5、第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

6、第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

『貳』 房屋買賣合同糾紛案件的法律適用是怎樣的

房屋買賣合同糾紛的法律適用主要有：當事人簽訂的預購書購房意向書等協議已版經具備了擬購房屋的基本狀況權、價款數額、價款支付方式等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。
因可歸責於當事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預約協議約定有定金條款的，應當適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數額不足以彌補守約方實際損失的，違約方應當賠償守約方因此所受到的信賴利益損失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。 房屋買賣合同糾紛案件一般會採取訴訟的渠道解決

『叄』 房屋買賣糾紛適用於合同法嗎，有哪些相關的法

房屋買賣糾紛，適用《合同法》的「第二編分則」的「第九章買賣合同」的第130條至第條的規定。

相關法律規定：
《合同法》
第一百三十條 買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第一百三十一條 買賣合同的內容除依照本法第十二條的規定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標准和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
第一百三十二條 出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
第一百三十三條 標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外
第一百三十四條 當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬於出賣人。
第一百三十五條 出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。
第一百三十六條 出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。
第一百三十七條 出賣具有知識產權的計算機軟體等標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬於買受人。
第一百三十八條 出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。
第一百三十九條 當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規定。
第一百四十條 標的物在訂立合同之前已為買受人佔有的，合同生效的時間為交付時間。
第一百四十一條 出賣人應當按照約定的地點交付標的物。
當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：
(一)標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;
(二)標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。
第一百四十二條 標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百四十三條 因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。
第一百四十四條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。
第一百四十五條 當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。
第一百四十六條 出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規定將標的物置於交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。
第一百四十七條 出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。
第一百四十八條 因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
第一百四十九條 標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。
第一百五十條 出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。
第一百五十一條 買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務。
第一百五十二條 買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。
第一百五十三條 出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。
第一百五十四條 當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規定。
第一百五十五條 出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。
第一百五十六條 出賣人應當按照約定的包裝方式交付標的物。對包裝方式沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應當採取足以保護標的物的包裝方式。
第一百五十七條 買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。
第一百五十八條 當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠於通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。
當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。
出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。
第一百五十九條 買受人應當按照約定的數額支付價款。對價款沒有約定或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第二項的規定。
第一百六十條 買受人應當按照約定的地點支付價款。對支付地點沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在出賣人的營業地支付，但約定支付價款以交付標的物或者交付提取標的物單證為條件的，在交付標的物或者交付提取標的物單證的所在地支付。
第一百六十一條 買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。
第一百六十二條 出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款;買受人拒絕接收多交部分的，應當及時通知出賣人。
第一百六十三條 標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之後產生的孳息，歸買受人所有
第一百六十四條 因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及於從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及於主物。
第一百六十五條 標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數物解除合同。
第一百六十六條 出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。
出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今後其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及今後其他各批標的物解除。
買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除。
第一百六十七條 分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。
出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。
第一百六十八條 憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，並可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。
第一百六十九條 憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種物的通常標准。
第一百七十條 試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，由出賣人確定。
第一百七十一條 試用買賣的買受人在試用期內可以購買標的物，也可以拒絕購買。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。
第一百七十二條 招標投標買賣的當事人的權利和義務以及招標投標程序等，依照有關法律、行政法規的規定。
第一百七十三條 拍賣的當事人的權利和義務以及拍賣程序等，依照有關法律、行政法規的規定。
第一百七十四條 法律對其他有償合同有規定的，依照其規定;沒有規定的，參照買賣合同的有關規定
第一百七十五條 當事人約定易貨交易，轉移標的物的所有權的，參照買賣合同的有關規定。

『肆』 法律問題:房屋買賣合同糾紛

根據《合同法》第五十二條之規定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以回欺詐、脅迫的手答段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
如本案中，雙方當事人通過做低價，導致可以少繳或者不繳稅費的，屬於通過串通行為損害國家利益，應當認定為導致合同無效。
惡意串通損害國家利益，並且違背了合同制度的初衷，即便是私法自治原則和合同自由原則也不能成為認定其無效的障礙。但是在本案中我們也看到，交易雙方的買賣行為本身是合法的，是當事人真實意思的合意，避稅條款認定無效後不影響合同其他條款的效力。即當事人雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效；其中的避稅條款是虛假的意思表示，且侵害了國家利益，認定為無效，應判定按照當事人真實的意思表示進行交易。這樣的認定既符合《合同法》第56條：「合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效」的規定，又符合審判工作要兼顧社會效果的要求，民事審判實務中不僅要依法裁判，也要促進交易的安全和穩定，促進經濟發展。

『伍』 拆遷補償糾紛實用法律手冊的圖書信息

書 名: 拆遷補償糾紛實用法律手冊
作者：《常見糾紛法律手冊》編寫組
出版社： 中國法制出版社
出版時間： 2010年01月
ISBN: 9787509316023
開本： 16開
定價: 28.00 元

『陸』 拆遷補償糾紛實用法律手冊的圖書目錄

房屋拆遷流程圍
房屋拆遷糾紛索賠示意圖
一 綜合
城市房屋拆遷管理條例(2001年6月13日)
城市房屋拆遷工作規程(2005年10月31日)
中華人民共和國物權法(節錄)(2007年3月16日)
中華人民共和國城市房地產管理法(2009年8月27日)
中華人民共和國土地管理法(2004年8月28日)
中華人民共和國土地管理法實施條例(1998年12月27日),
中華人民共和國城鄉規劃法(2007年10月28日)
城市危險房屋管理規定(2004年7月20日)
長江三峽工程建設移民條例(2001年2月21日)
國務院宗教事務管理局、建設部關於城市建設中拆遷教堂、寺廟等房屋問題處理意見的通知(1993年1月20日)
建設部房地產業司關於在房屋拆遷中涉及代管房產處理的幾點意見(1994年6月13日)
國務院辦公廳關於制止和解決供銷合作社經營、服務設施被無償拆遷、佔用的通知(1997年5月21日)
國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知(2004年6月6日)
建設部關於清理城市房屋拆遷有關地方性法規、規章中有關問題的通知(2004年9月3日)
典型案例
1.劉某與新民市城鄉建設管理局、新民市市政工程管理處、新民市房屋拆遷管理辦公室拆遷補償協議糾紛上訴案
疑難問題
1.房屋租賃中誰可以作為拆遷補償的對象?
2.拆遷前已經通過繼承取得了房屋所有權，但是沒有取得所有權證書的繼承人能否成為被拆遷人?
3抵押房屋遇拆遷如何處理？
4強制拆遷的條件有哪些?
5行政強制拆遷的程序是如何規定的?
二 房屋拆遷管理
城市房屋拆遷單位管理規定(1991年7月8日)
建設部關於印製頒發《房屋拆遷可證》的通知(1991年7月8日)
建設部關於進一步明確城市房屋拆遷行政主管部門的通知(1992年5月13日)
國家物價局、財政部關於發布城市房屋拆遷管理費的通知(1993年1月18日)
建設部關於加強城市房屋拆遷管理工作的通知(1995年7月5日)
財政部、圍家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知(2005年3月22日)
國家稅務總局關於個人銷售拆遷補償住房徵收營業稅問題的批復(2007年7月16日)
國家稅務總局關於政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費用有關營業稅問題的通知(2009年9月17日)
典型案例
1.因對拆遷主體有異議，何某與武義縣建設局房屋拆遷事宜裁決行政爭議上訴案
疑難問題
1.申請拆遷證都需要什麼材料』
2.拆遷管理部門能作為拆遷人嗎?
3.拆遷行政法律關系中，拆遷管理部門有哪些管理職權?
4.若拆遷管理部門未能及時通知，造成的損失由誰來承擔?
5.對產權不明確且在拆遷期限內無法裁判確定的房屋如何實行拆遷?
6被拆遷入對發布的拆遷公告不服是否可以申請撤銷?
三 拆遷房屋面積計算
房產測繪管理辦法(2001年2月28日)
房產測量規范(節錄)(2000年2月22日)
商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)(1995年9月8日)
商品房銷售面積測量與計算計量技術規范(1998年12月28日)
建築工程建築面積計算規范(2005年4月15日)
建設部關於進一步加強房地產測量及房屋面積計算管理工作的通知(2000年2月25日)
關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知(2002年3月27日)
典型案例
1.因對房屋面積的計算有異議，霍某訴佛山市昇平百貨有限公司房屋拆遷合同糾紛上訴案
疑難問題
1．如果實際面積大於產權證上標明的面積，拆遷補償時如何計算?
2．被拆遷房屋的性質和面積如何認定?
四 拆遷房屋估價
建設部關於印發《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知(2003年12月1日)
建設部關於發布國家標准《房地產估價規范》的通知(1999年6月1日)
城市房地產中介服務管理規定(2001年8月15日)
注冊房地產估價師管理辦法(2006年12月25日)
典型案例
1.因對估價報告有異議，豐浩江等人訴廣東省東莞市規劃局房屋拆遷行政裁決糾紛案
2.呂傳英與徐州鑫盛房地產開發公司、徐州市市政公用事業管理局房屋拆遷補償糾紛案
疑難問題
1．估價報告對於被估價的房地產，需要記錄哪些內容?
2．行政裁決機關能否僅以拆遷入單方面委託的評估機構作出的評估價格作為依據作出裁決?
五 拆遷證據保全
城市房屋拆遷補償、安置協議公證細則(1992年10月9日)
房屋拆遷證據保全公證細則(1993年12月1日)
公證程序規則(2006年5月18日)
六 拆遷補償、安置
拆遷費用項目表
城鎮經濟適用住房建設管理辦法(1994年12月15日)
建設部關於「房屋拆遷補償安置費」所包含內容的復函(1995年3月8日)
建設部關於拆遷城市私有房屋土地使用權是否予以補償問題的復函(1995年10月31日)
廉租住房保障辦法(2007年11月8日)
典型案例
1．沈陽某國際置業第一有限公司與代某房屋拆遷合同糾紛上訴案
2．蘇稼琴等7人與上海市黃浦區房屋土地管理局拆遷行政裁決上訴案
疑難問題
1.在辦公樓上的集體宿舍被拆遷，住戶是否應當有補償或安置的權利?
2.如果房屋已經出租，而且租賃期限又未屆滿的，如何訂立拆遷補償安置協議?
3.拆遷入將同一房屋以產權調換形式補償給數個被拆遷人，或安置給數個被拆遷人，引發糾紛的，如何處理?
4.房屋屬於合法建築，但未取得房屋產權證，能否要求補償?
5什麼情況下，拆遷補償只能選擇產權調換的方式?
6什麼情況下，只能選擇貨幣補償?
7對於被拆遷人或者房屋承租人因拆遷而引起的搬遷和臨時安置，拆遷人應該承擔怎樣的責任?
常用文書
1．房屋拆遷安置補償合同(參考文本)
2.建設工程拆遷房屋合同(參考文本)
3.房屋拆遷補償安置協議書(產權調換方武)
4.房屋拆遷補償安置協議書(貨幣補償方式)
5.房屋拆遷補償安置協議書(拆遷租賃房屋)
七 農村房屋拆遷、補償、安置
最高人民法院行政審判庭關於農村集體土地徵用後地上房屋拆遷補償有關問題的答復(2005年10月12日)
最高人民法院研究室關於村民因土地補償贊、安置補助費問題與村民委員會發生糾紛人民法院應否受理問題的答復(2001年12月31日)
最高人民法院研究室關於人民法院對農村集體經濟所得收益分配糾紛是否受理問題的答復(2001年7月9日)
最高人民法院關於土地被徵用所得的補償費和安置補助費應歸被征地單位所有的復函(1995年1月16日)
確定土地所有權和使用權的若干規定(t995年3月11日)
相關復函
《對<關於礦區村莊壓煤和遷村使用土地適用有關法律和文件問題的請示>的復函》
《國務院法制辦公室對(關於請答復農村村民建住宅佔用耕地收取耕地開墾費有關問題的函)的復函》
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八 拆遷糾紛的解決
九 地方性文件
實用附錄
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