優先購買權糾紛

『壹』 怎麼處理優先購買權的沖突呢

在民法實踐中對房屋這一特定標的物轉讓情況下，優先購買權人共有三類人：房屋共有人，房屋典權人，房屋承租人。三類優先購買權人在有可能發生沖突的場合時，依物權優先於債權的原理，按如下權利順位：第一、房屋共有人，第二、房屋典權人，第三、房屋承租人來解決沖突問題。
同時優先購買權也有受到限制的情形，依據強制執行程序（拍賣程序）或破產程序出賣房屋時，優先購買權人主張優先購買權的，應提前聲明，否則法院不予支持。依《最高人民法院關於人民法院執行中拍賣、變更財產的規定》第十四條，人民法院應在拍賣5日前以書面形式或者能夠確認收悉的適當方式通知當事人和擔保物權人，優先購買權人於拍賣日到場，優先權人已獲通知未到場的，視為放棄優先權。

『貳』 返還原物糾紛如何處理，是否能主張優先購買權受侵害

1、因為乙的優先購買權受到了侵害，乙可以要求甲承擔賠償責任。
2、乙不得以其優先購買權受到侵害為由，要求確認甲與丙的房屋買賣合同無效。更不能對抗丙的所有權。
3、2011年4月，原來的房屋租賃合同已到期。乙已無對該房屋的使用權，乙應該搬遷出該房屋。
附：最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過） 第二十一條規定出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。 第二十四條規定具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使優先購買權的； （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的； （四）第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

以上意見僅供參考哈。

『叄』 優先購買權爭議解決適用租賃合同中的仲裁條款嗎

優先購買權爭議解決，應當適用租賃合同中的仲裁條款。因為優先購買權屬於租賃合同中承租人潛在的、附屬的租賃權。只要租賃合同合法有效，承租人的優先購買權就一定會存在。如果雙方對優先購買權發生爭議，就可以適用合同中的仲裁條款去解決。
《合同法》：第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
《合同法》第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
《仲裁法》第16條 仲裁協議包括合同中訂立的仲裁條款和以其他書面方式在糾紛發生前或者糾紛發生後達成的請求仲裁的協議。
仲裁協議應當具有下列內容：
（一）請求仲裁的意思表示；
（二）仲裁事項；
（三）選定的仲裁委員會。
《仲裁法》第19條 仲裁協議獨立存在，合同的變更、解除、終止或者無效，不影響仲裁協議的效力。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國仲裁法〉若干問題的解釋》 第二條 當事人概括約定仲裁事項為合同爭議的，基於合同成立、效力、變更、轉讓、履行、違約責任、解釋、解除等產生的糾紛都可以認定為仲裁事項。

『肆』 優先購買權的法律救濟

侵害優先購買權的法律救濟中國現行法律僅規定了在出賣人出賣標的物時，按份共有人、合夥人、承典人等可行使優先購買權，但對於出賣人在未通知優先購買人情況下出賣標的物，優先購買權如何實現並未做出規定。最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規定：「出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以宣告該房屋買賣無效。」法院在司法實務中也認為出賣人未履行通知義務，即將標的物出賣給他人的，先買權人得請求法院宣告該買賣合同無效。但司法實踐中這種做法值得商榷。再出賣人未履行通知義務，擅自將標的物賣給第三人，將出賣人與第三人訂立的合同認定為無效，不利於保護無過錯方當事人的利益，其弊大於利。市場交易行為只要不違背國家利益或社會公共利益，當事人應該有選擇合同效力的權利，這也有利於節約交易成本，保護交易安全。合同法語民法通則相比較縮小了無效合同的種類，就是這種立法理念的體現。應當將出賣人與第三人之間有害於優先購買權的合同規定為可撤銷合同。只有先買權人在提起訴訟時，表示願意以同等條件購買，法院才能宣告該買賣合同無效。因為如果先買權人不打算購買出賣物或者不願意以「同等條件」購買出賣物，則此時先買權人的利益並未因出賣人與第三人之間的買賣合同而受到損害，自沒有宣告其買賣合同無效的必要。而且維持出賣人與第三人之間買賣合同的效力，一方面可以防止先買權人利用優先購買權提起惡意訴訟，阻止出賣人正常出賣房屋，另一方面又有利於房屋價值的充分實現，同時保護了善意第三人的利益，促進了交易安全和財產流轉，使法律價值得以真正體現。
出賣人與第三人之間買賣合同被撤銷後，應當同時在出賣人與先買權人之間成立以同等條件為內容的買賣合同，第一、優先購買權為一種附條件形成權，在同等條件下，先買權人僅依一方之意思表示便使出賣人負有將所有權轉移給其的義務，出賣人在此種情況下負有承諾的義務；第二、這樣可以減少當事人的訟累，節約司法資源，符合「兩便原則」，有利於徹底保護優先購買權的利益，防止出賣人以種種理由使優先購買權無法實現，如以不出賣為理由來對抗優先購買權，致使優先購買權無法實現，導致優先購買權形同虛設，不能發揮其應有的作用。
當出賣人與第三人之間的買賣合同被撤銷時，合同尚未履行，先買權人可直接請求出賣人交付標的物，自無探討之必要，但若合同已經履行，先買權人應當向誰請求交付標的物呢？為了避免由第三人將標的物返還給出賣人，再由出賣人交付給先買權人的繁瑣，也為了防止因當事人怠於返還標的物和價款所可能產生的糾紛，法律宜規定先買權人有權請求第三人交付標的物，不得請求出賣人交付；第三人對其已經支付給出賣人的價金有權要求先買權人償還，而不得請求出賣人償還，對於尚未支付的價金，免除第三人的支付義務，第三人在沒有從先買權人處受領其已支付給出賣人的價款之前，就標的物的交付享有同時履行抗辯權，有權拒絕向先買權人為出賣物所有權的轉移。

『伍』 按份共有人優先購買權行使中的幾個法律問題

我國《物權法》第101條規定：「按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。」《民法通則》第78條第3款規定:「按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。」這兩條規定確立了我國按份共有人優先購買權制度。但上述法律規定過於簡單，對優先購買權行使的前提條件、方法及法律效果等問題均未加以明確，這不僅給優先購買權的行使帶來了困難，也給轉讓人轉讓其共有財產份額帶來不少麻煩，由此引發了不少糾紛。
一、按份共有人優先購買權行使的基本前提：「轉讓」共有財產份額
《物權法》第101條規定按份共有人優先購買權產生的前提是其他按份共有人轉讓其財產份額。該條規定中的「轉讓」是核心詞，只有在符合該條規定的「轉讓」條件下，按份共有人才享有優先購買權，因此，正確理解該詞在本條規定中的涵義成為適用按份共有人優先購買權制度的前提和關鍵。實踐中，對該條規定中「轉讓」的理解包括但不限於以下幾個小問題：一是該條規定中的「轉讓」是否包括無償轉讓？二是該條規定中的「轉讓」是否包括按份共有人之間的轉讓？三是該條規定中的「轉讓」是否包括因破產、實現擔保物權或執行法院判決而被迫轉讓共有財產份額的情形？下面分別加以闡述。
（一）《物權法》第101條中的「轉讓」是否包括無償轉讓
實踐中，有人認為，從《物權法》第101條的文義以及《物權法》總則中的有關條文用語（如第6條、第二章等）看，此處的「轉讓」顯然應當包括有償轉讓和無償轉讓，如果不這樣理解，《物權法》的邏輯一致性就會出現嚴重問題。筆者不贊同這種觀點，而是認為此處的「轉讓」僅包括有償轉讓，而排除了無償轉讓的情形。對於有償轉讓時按份共有人有權行使優先購買權並無爭議[1]，而對於此處排除無償轉讓的情形，主要理由如下：
其一，雖然從理論和文義上講，轉讓包括無償轉讓和有償轉讓，但在《物權法》中，「轉讓」一詞在不同條文中的含義並不完全相同。例如，《物權法》第6條、第9條、第23條所稱的「轉讓」包括有償轉讓與無償轉讓，而第143條所稱的「轉讓」則僅指有償轉讓，因此，對第101條所稱的「轉讓」應當結合立法目的和制度內涵綜合加以解釋，並且如果對其進行限縮解釋也並不會給《物權法》本身的邏輯一致性帶來任何障礙。
其二，根據《物權法》第101條的規定，判斷按份共有人能否取得該轉讓份額的關鍵條件是其是否接受共有人以外的第三人（以下簡稱第三人）受讓該份額的「同等條件」，這里的「同等條件」主要是指數量、價格、支付方式等。實踐中，按份共有人將其享有的共有財產份額贈與第三人，因繼承、遺贈等原因致使共有財產份額的權利主體發生變化，是較為常見的無償轉讓情形。在這些無償轉讓的情形下，根本不存在交易價格、支付方式，是否存在擔保等條件更無從談起，因此，無法對其行使優先購買權的「同等條件」加以客觀判斷。也就是說，無償轉讓與優先購買權之間存在著不可調和的沖突關系，轉讓的無償特點和價格的缺乏使優先購買權的適用成為不可能。[2]因此，基於《物權法》第101條的立法目的和按份共有人優先購買權的制度內涵，應當對該條所稱的「轉讓」進行限縮解釋，將無償轉讓排除在該條所稱的轉讓之外。
其三，從有關立法例看，大陸法系國家立法多將按份共有人優先購買權僅適用於有償轉讓的情形，如《法國民法典》第815-14條、《魁北克民法典》第1022條所規定的共有人優先購買權只適用於共有人有償轉讓共有財產份額的情形，而《德國民法典》第463條、第1097條、《巴西新民法典》第1322條所規定的共有人優先購買權僅適用於共有財產份額出賣的情形。[3]可見，排除無償轉讓適用優先購買權是大陸法系國家民法典的通例，是從按份共有人優先購買權的制度內涵出發所應當作出的必然解釋。

『陸』 優先購買權糾紛可否適用仲裁條款

優先購買權糾紛屬於合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁，但下列除外：

中華人民共和國仲裁法

第三條 下列糾紛不能仲裁：
（一）婚姻、收養、監護、扶養、繼承糾紛；
（二）依法應當由行政機關處理的行政爭議。

中華人民共和國仲裁法

第二條 平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。

最高人民法院關於適用《中華人民共和國仲裁法》若干問題的解釋

第二條當事人概括約定仲裁事項為合同爭議的，基於合同成立、效力、變更、轉讓、履行、違約責任、解釋、解除等產生的糾紛都可以認定為仲裁事項。

『柒』 出售商鋪，由於所謂「優先購買權」的糾紛，被租戶起訴，法院可能判交易撤銷嗎

合同是來否撤銷需要法定自的條件，否則不會撤銷的。所謂的優先購買權利是承租人同意同等價格購買租賃物的情況下行使，如果放棄購買的話，就等於放棄優先購買權利。
《中華人民共和國合同法》第五十四條 下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
(一)因重大誤解訂立的;
(二)在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷
第五十五條 有下列情形之一的，撤銷權消滅：
(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權;
(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

『捌』 承租人優先購買權糾紛的民事案由為何取消

房屋買賣合同糾紛就可以概括，就沒必要使用承租人的優先購買權了。
民事案由的確定需要結合實際，司法實踐中承租人優先購買權案件非常少沒有必要繼續存在了。

『玖』 房屋買賣怎樣處理優先購買權糾紛

共有關系中優先購買權的實現方式 （一）共有人內部優先購買權的實現 在共有回關系中，某一共答有人擬轉讓其份額，其他共有人都要行使優先購買權時是否有優先順位，可以參照司法解釋（2004）16號《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十六條第二款順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式決定買受人 （二）共有人優先購買權與承租人優先購買權競合的處理，《合同法》第230條規定:「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」 （三）共有人優先購買權與第三人善意取得沖突的處理，某一共有人轉讓其共有份額未盡通知義務，而將其財產份額讓給不知情的第三人，侵害共有人的優先購買權。

『拾』 股權轉讓中優先購買權有什麼法律規定

具體規定如下：

《公司法》第七十一條

有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。

股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東徵求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。

其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權;不購買的，視為同意轉讓。
經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例;協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。

公司章程對股權轉讓另有規定的，從其規定。

《公司法》第七十二條

人民法院依照法律規定的強制執行程序轉讓股東的股權時，應當通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優先購買權。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優先購買權的，視為放棄優先購買權。

(10)優先購買權糾紛擴展閱讀：

優先購買權的實質條件：

（一）首先，同等條件主要指價格條件

在買賣合同中，價格條款是其核心條款，集中反映了合同當事人的利益。只有在價格條件相同前提下，才能保障在優先購買權行使的同時，維護出賣人的利益，實現法律公平、合理的精神。

但這里的價格是指在公平、合法的前提下形成的價格，若該價格條件是在乘人之危、欺詐、脅迫或惡意串通等情況下形成的，則不得成為先買權人購買的「相同價款」。此時先買權人可以申請人民法院以市場價格作為購買價格。

（二）其次，除價格外，衡量「同等條件」還應當考慮付款期限、付款方式

因為付款期限、付款方式將會涉及到出賣人的期限利益、價款受償的風險。在行使優先購買權時，先買權人不得超過第三人向出賣人支付價款期限而主張與出賣人訂立合同，但出賣人同意的除外。

如果出賣人允許第三人延期付款，由於延期付款涉及到付款人的信用和出賣人承擔的價款可能不受清償的風險，因而只有在先買權人就延期支付價款提供了相應的擔保，足以保障出賣人能按期受償時，才可將延期付款視為同等條件。

同時如果第三人允諾一次性付清，則先買權人主張分期付款的，則不能構成同等條件。

（三）再次，在特殊情況下還要具體問題具體分析來確定「同等條件」

出賣人可能會因某種特殊原因的存在而決定將標的物賣於第三人或以較為優惠的價格賣於第三人，在這種情況下是否適用優先購買權以及如何確定「同等條件」呢。

在這種情況下不適用優先購買權制度將會造成出賣人與第三人為了規避優先購買權的適用，惡意串通，故意製造「特殊原因」，這樣將會造成優先購買權制度形同虛設，難以發揮其應有的作用，故應適用優先購買權。這種情況下「同等條件」確定可以考慮遵循下列原則：

（1）當出賣人與第三人所訂立的合同中有從給付義務的，若該從給付義務先買權人可以履行，則為了保護出賣人的利益，如果先買權人不願履行該從給付義務，則視為未達到「同等條件」。

若先買權人不能履行該從給付義務，則只有在先買權人可以價金代替該從給付或者沒有該從給付，合同仍可成立時才能行使優先購買權。

（2）當出賣人基於某種特殊的原因給予其他買受人一種較為優惠的價格時，「而這種特殊原因能以金錢計算，則應摺合金錢計入價格之中。如果不能以金錢計算，那麼應以市場價格來確定。

」當然，我們應該考慮到，將優惠價格賴以形成的基礎（特殊原因）折價，不僅存在一定難度，而且與一般道德標准相悖，不利於弘揚公民之間互助友愛的道德風尚，即使以市場價格來補償，也只能使出賣人眼前的現實利益得以維護，仍會損害其未來利益及其與第三人之間的各種利益關系。

但是我們在適用法律時要對各種利益關系予以衡量，保護社會效益最大的利益關系，在公民互助友愛的道德風尚與法定的先買權人利益之間，我們當然會選擇後者。

而且筆者認為對於公民之間互助友愛的道德風尚，出賣人可以通過其他方式給對方以補償，而並非必須以出賣標的物給對方的方式。

（3）當出賣人轉讓給第三人的標的物大於優先購買權的標的物時，如果其為可分物，則先買權人可僅以優先購買權標的物部分與出賣人訂立合同。

若為不可分物，並且該不可分物的分割致使權利人顯受損失的，則先買權人有權要求擴大優先購買權標的物及於不可分物全部而訂立合同。

資料來源：

網路-優先購買權