規劃設計變更商品房買賣糾紛

⑴ 買房維權那些事兒:開發商擅自改房怎麼辦

又到一年一度的「3.15」消費者權益日，關於買房時遇到的問題也在近期集中被曝光出來。購房指南也收到不少消費者的疑問，比如有一個消費者就遇到一件很麻煩的事，開發商把房子改了一下，盡管不影響居住，但是他覺得實在是忍受不了，決定退房，但是開發商卻各種阻攔。

問題回顧：

全景陽台變半封閉陽台 准業主欲退房

消費者劉先生與某房地產開發公司簽訂了一份商品房預售合同，約定購買該公司開發的商品房一套。合同中明確約定，劉先生購買的房屋的陽台是全落地景觀陽台。交房時，發現自己購買的這套房屋的陽台是混凝土半封閉式陽台，與合同約定不符，不僅影響了原有的景觀效果，更影響了室內的採光，因此欲要求退房。

相關規定：

房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計

建設部發《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買房人。

買房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買房人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買房人的，買房人有權退房;買房人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

商品房買賣合同示範文本將上述規定寫入合同，並且同時規定，買受人選擇退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起在雙方約定的期限內將買受人已付款退還給買受人，並按雙方約定的利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

律師回應：

開發商違約應協助退房返還房款

本案是由開發商擅自變更房屋設計引發的糾紛。雙方簽訂的商品房預售合同是合法有效的，按照《合同法》有關規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。商品房預售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。開發商不按照合同的約定履行合同義務，擅自改變規劃、設計的，屬於違約行為，應當承擔違約責任，購房人有權選擇退房。

本案中，開發商沒有徵得准業主劉先生的同意，單方面將雙方約定的落地景觀陽台改為混凝土半封閉陽台，違反了合同約定，已構成違約，致使購房人的購房目的不能實現。因此，劉先生可以要求解除購房合同，房地產公司應返還購房款及相關合理費用。

關於「3.15」維權的Q&A

Q：期房交房開發商要求漲價，合理嗎?

A：作為開發商應履行合同義務，不可擅自變更合同約定內容。作為購房者，在面對開發商違約的情況下，可以向人民法院提起訴訟，要求開發商履行合同義務，並承擔違約責任。

Q：房產面積縮水，應該怎麼要求賠償？

A：根據相關法律規定，出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人以此請求解除合同的，不予支持;

2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

Q：開發商推遲辦理房產證怎麼辦？

A：按照購房合同中關於交付房產證時間的約定，有約定的依約定，沒有約定的依法律規定。根據最高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規定，自合同訂立之日起(預售房為交房之日起)90日內，購房者應取得房屋權屬證書，否則就可以追究開發商的違約責任。

如果超過約定或法律規定的期限，由於開發商原因購房者沒有拿到房產證的，購房者可以向開發商主張逾期辦證的違約責任。合同明確約定了逾期辦證違約金的，依合同約定主張，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准主張逾期辦證違約金。

Q：剛買的房子出現質量問題怎麼辦？

A：依據相關法律規定，商品房交付使用後，購買者認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買者有權退房，給購買者造成損失的，開發商應當承擔賠償責任。

（以上回答發布於2017-03-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑵ 遇到開發商變更規劃，業主應該怎麼辦呢

《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：
房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
2.《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定：
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

⑶ 我買了一套商品房.我上下左右的鄰居搞裝修.把牆的 拆了變更規劃設計.改變了房屋結構.我想退房.可不可以

這不能叫變更規劃設計，應該是破壞房屋結構。

這種情況你可以先向小區物業管理公司反應，業主裝修必須先將裝修方案報批物業備案，物業審核通過了才能開始施工。如果你的鄰居拆牆的裝修方案是物業批準的，那你可以直接投訴物業；如果拆牆是違反報批物業的裝修方案，那麼你可以向物業反應，讓物業出面解決此事。

至於退房，我建議你仔細查看你與開發商簽署的商品房買賣合同，構成退房的理由必須是開發商存在違約責任，你的這個退房理由不能成立。

⑷ 買房後遭遇開發商改規劃改怎麼維權

不知道各位購房者有沒有這樣的經歷，買房時售樓部周圍是大片大片的綠地，沙盤上只有幾棟樓樓間距非常的舒適，可是交了錢沒多久售樓部門口的綠化挖了、沙盤上也默默的多了幾棟樓，或者規劃的30層樓變成了32層，這樣的情況銷售者能不能申請賠償？該怎麼維權？下面小編就給大家詳細說說。

一、業主該如何維權

這里分為兩種情況。一種是開發商只是辦完了規劃變更的手續，但卻還沒有開始動工。這時候，被侵權的業主可以向當地的規劃部門提出書面申請，以程序違法為由，要求規劃部門撤銷開發商的規劃變更許可，停止侵權這一行為。另一種是建設行為已經開始或完成，這時候，購房者有權以小區環境變化為由退房並追究開發商的違約責任，被侵權的業主可以通過法律手段，要求開發商停止建設，並對已被變更的部分恢復原狀。對於不能恢復原狀的，業主可以根據具體情況，要求開發商賠償損失。協商不成的，可以向法院提起訴訟。

二、如何避免因規劃變更而產生的糾紛

1、買房前，一定要看清楚小區規劃圖

為了防止這類糾紛的發生，購房者在看房時可要求開發商提供規劃部門核準的小區平面圖，將住房周圍的道路、綠化、健身場、變電房及地面車庫等情況，用不同顏色的筆標示清楚。一旦出現維權的情況，這些就是證據。

小區規劃是不允許擅自變更的，如果開發商要修改規劃的話則必須向有關部門申報審批。至於容積率、建築密度、綠化率等只允許增加，不可減少。

2、簽訂合同時，樓書與廣告寫進合同

把樓書、廣告寫進合同。如果購房者是被樓書或廣告中的規劃，如小區有幼兒園等所吸引而決定買房的，就一定要把這些規劃寫到預售合同中去，對購房者來說還是非常必要的。

較高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件的適用法律若干問題解釋中第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾要具體確定，這對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

3、把變更規劃的違約責任約定得高一些

這樣一來可對開發商變更規劃有一定的威懾力，一旦交房時出現了小區平面布局與該附件不符，購房者便可憑此與開發商交涉，還可根據合同的約定行使要求恢復或償付違約金的權利。

4、發現開發商變更規劃及時舉報

對開發商的監督也是非常有必要的，購房者一旦發現開發商有變更規劃的舉動，就及時向管理部門舉報，千萬別等到木已成舟才去找開發商論理。

在這里要提醒廣大的購房者們，買房時，盡量選擇那些口碑好的品牌開發商，同時在簽訂合同時，要將各方面的約定等都寫進合同中，必要時，那就是維權的法律依據。

（以上回答發布於2018-03-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑸ 商品房規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當如何簽署補充協議，補充協議要怎樣寫

具體看需要變更哪些條款。補充協議是對原合同的補充和修訂，所以具體如何寫需要看雙方當事人協商的內容。
基本來說，補充協議需要以下幾個方面的內容：
1.簽訂補充協議的原因（如因規劃設計變更造成商品房面積調整）
2.雙方協商的變更和補充條款逐一列明。
3.原合同相關條款的廢除或者保持效力。
4.補充協議的生效條件。

不明白房管測繪部門需要什麼購房協議作為依據，他們的工作應該就是如實反映實地測繪結果，而不需理會房屋買賣雙方有什麼協議。無論測繪結果是什麼，也不管購房協議上怎樣約定，都不會牽扯到測繪部門的責任。這一點我不理解，也許你可以補充說明一下。

⑹ 開發商擅自變更規劃，業主應該怎麼辦

如果開發商擅自變更規劃業主可以拒收房屋，並以此要求開發商退還購房款並額外賠償損失。

⑺ 房屋買賣合同關於規劃設計變更的標准，國家有硬性要求嗎

你好，國家沒有硬性要求，關於規劃設計要不改變房屋結構的承重牆部分為准。

⑻ 預售方擅自改變設計，買受人如何舉證維權

審判關鍵

商品房預售協議履行過程中預售方擅自變更設計方案引起糾紛，預售方需證明變更的合理性與合法性。買受方需證明其所遭受的損失及該損失與對方違約行為間有因果關系。

【案情】

海南通達實業有限公司（以下簡稱通達公司）於1998年開始建設的「南海傳說」，系產權酒店項目，該項目主要由古羅馬溫泉浴場、阿波羅中心酒店、雅典娜、波賽東公寓酒店等主體建築組成。1999年12月29日以及2000年1月3日、1月8日、2月18日，通達公司分別與何某等七人簽定《商品房購銷合同》，約定「南海傳說」之阿波羅中心酒店的房屋各一套。如果通達公司不能按時交付房屋，將按購房總價款的5％向預購人支付違約金。何某等人簽訂合同後，均按照合同約定支付了首期款，同時按約定分別與被告簽訂了《銀行按揭貸款辦理的補充條款》。通達公司在建設過程中，以通達函（2000）001號文向海南省發展計劃廳提交《關於海南皇冠濱海溫泉酒店可行性研究報告批復申請》並附可行性研究報告。2000年1月20日，海南省發展計劃廳以瓊計社會（2000）26號文作出批復，同意通達公司投資建設「皇冠溫泉酒店」，項目仍由原主體建築組成。此後，通達公司又以通達文（2001）037號文向瓊山市政府申請確認「皇冠溫泉酒店」項目建設的合法性，瓊山市人民政府以瓊山府函（2001）106號文批復「同意通達公司將療養保健中心拓展為集旅遊、度假、休閑、療養為一體的皇冠溫泉酒店」。至此，尚在建設中的「南海傳說」開始以「皇冠溫泉酒店」之名繼續建設，通達公司同時對原「南海傳說」設計方案作出適當修改，但未改變總體布局。2001年12月11日，通達公司向購房者發出《致客戶函》，稱其已將原來「一般的療養度假中心」變更為「五星級產權式度假酒店」，並相應「加大了投入，增加了成本」，與原告所簽訂的合同的標的「在性質上已發生了根本性變化」，加之房間不能如期交付，按揭不能如期辦理，因此要求調整原合同所定價格，按「現在定價」購買。該函發出後，部分購房者退房，但何某等七人一致要求被告承擔違約責任並按原合同繼續履行。2001年12月21日，通達公司向何某等人發出《知會》，明確表示無力按原合同確定的價格履行，願意承擔合同不能履行之責任。無奈之下，何某等七人向法院起訴。

原告訴稱：被告與七位原告簽訂了《商品房購銷合同》後，未能按合同約定的2001年12月18日前交付房屋，亦未依約為原告辦理房產證。不僅如此，被告還以《致客戶函》的形式，列舉種種理由，欲終止業已生效的《商品房購銷合同》。被告此舉違反了《合同法》的規定，違背了市場交易的誠實信用原則，嚴重損害了七位原告的合法權益。為此，七位原告共同訴請人民法院：1．判令被告繼續履行與七位原告簽訂的《商品房購銷合同》；2．判令被告賠償七位原告損失共計1611596．50元；3．判令被告承擔本案訴訟費用。

被告通達公司辯稱：我公司與七位原告簽訂的《商品房購銷合同》，合同簽訂後，我公司依約部分履行了義務，對「南海傳說」進行立項和基本建設。在建設過程中，由於市場原因，為提高「南海傳說」的品質，將原來的一般療養度假中心項目變更為五星級的度假酒店。在得到政府有關部門批准後，我公司正式將「南海傳說」項目變更為「皇冠溫泉酒店」。由於項目變更，我公司相應加大了投入，增加了成本。故原合同標的已不存在，我公司事實上已不能履行與原告簽訂的《商品房購銷合同》。為此，我公司於2001年12月11日和21日分別向原告發出了不能履行合同的通知。此外，我公司不能履行合同導致違約，所要承擔的責任主要是合同中約定的違約金，以及原告所能證明的和我公司有因果關系的損害後果。

【審判】

審理查明，由於被告通達公司對阿波羅中心酒店的平面布局和房間結構均作出了一定調整，致使原合同所確定的房間號發生變化。經委託有關技術部門鑒定，七位原告經過對比新舊平面位置圖並現場指認得以明確。

最後，法院判決如下：

一、原告何某等七人與被告通達公司簽訂的《商品房購銷合同》有效；

二、被告通達公司應於本判決生效之日起30日內，將皇冠溫泉酒店之阿波羅中心酒店與原來相對應的房間分別交付給原告何某等七人；

三、被告通達公司應於本判決生效之日起30日內，按購房總價款的5％向何某等七位原告支付違約金，逾期履行，按民事訴訟法232條的規定處理；

四、駁回原告的其他訴訟請求。

案件受理費人民幣25068元、鑒定費人民幣3500元，均由被告負擔。

【證據提示】

根據《民事訴訟法》關於舉證責任分擔的原則，結合本案的具體案情，本案原被告雙方分別應當承擔下列舉證責任：

（一）原告何某等七人應承擔的舉證責任

在本案中原告何某等七人提出了要求通達公司賠償其損失的訴訟請求，因此應當對該訴訟請求及有關事實和理由進行舉證。具體來講：

1．七原告應當證明自己與通達公司簽訂的商品房預售協議合法有效。雙方所簽的《商品房購銷合同》可以證明該協議有效。

2．七原告應當證明通達公司在得到政府有關部門批准後，將「南海傳說」項目變更為「皇冠溫泉酒店」，並非「原合同標的已不存在」，也並非通達公司「事實上已不能履行與原告簽訂的《商品房購銷合同》」。

本案中的鑒定結論經由法院委託有關技術部門對七位原告在「皇冠溫泉酒店」之阿波羅中心酒店現場指認與其所購買的「南海傳說」的對應房間號，並由技術部門測量了實際建築面積。從而確定了通達公司繼續履行合同的標的物仍然存在。

3．七原告應當證明因為通達公司的違約導致損失額為1611596．50元，即這部分損失與通達公司的違約行為之間具有因果關系。七原告的付款憑證、所簽的《按揭補充條款》可表明實際損失額。通達公司向原告所發的《知會》表明其有違約行為，造成原告方損失。

（二）被告通達公司應承擔的舉證責任

1．通達公司應當證明其在得到政府有關部門批准後，正式將「南海傳說」項目變更為「皇冠溫泉酒店」。由於項目變更，通達公司相應加大了投入，增加了成本。原合同標的已不存在，通達公司事實上已不能履行與原告簽訂的《商品房購銷合同》。相關政府批復可證明項目變更的合法性，但通達公司無法充分證明合同履行不能。

2．通達公司應當證明七原告所主張的損失額並非全部由通達公司的違約行為引起。

【法律依據】

《商品房銷售管理辦法》（2001年4月4日）

第二十四條房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》（2001年12月21日）

第五條在合同糾紛案件中，主張合同關系成立並生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任；主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。

對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。

對代理權發生爭議的，由主張有代理權一方當事人承擔舉證責任。

——引自延邊人民出版社《法律高手》

⑼ 房地產開發企業變更規劃、設計，應承擔哪些違約責任

規劃、設計變更時，應依據商品房買賣合同的相關約定追究房地產開發商其違約責任，而有關法律法規對該事宜沒有什麼具體的強制性規范。規劃、設計變更時，必須有設計院的變更文件（變更說明或聯系單），否則不能按規劃、設計變更處理。普通商品房買賣合同的第十條對規劃、設計變更的約定如下：（引用）
第十條 規劃、設計變更的約定。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批准同意之日起××日內，書面通知買受人：
（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；
（2）其他情形：
買受人有權在通知到達之日起××日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起××日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起××天內將買受人已付款退還給買受人，並按××利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

另外，由於規劃、設計變更而使面積發生差異的，同時也適用於商品房買賣合同有關於面積差異的約定。具體可參見商品房買賣合同的第五條：「面積確認及面積差異處理」，該條款對面積差異的處理有詳細約定。