A. 北京市朝阳区的央产房买卖纠纷案件
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
案件介绍：
2014年4月日，杨淑珍作为出卖人和购房者马征及中介公司三方签订了一份《买卖定金协议书》，三方在合同中约定出卖人出售诉争房屋，买受人确认使用600万元购买房屋，买受人在签订协议时向出卖人支付购房定金10万，双方签订本协议后签署正式买卖合同。双方应在协议约定期限内签署正式合同，若甲方违约，甲方应双倍返还定金；若乙方违约则定金不退。双方同意由中介公司提供居间服务。合同签订后，马征给付了杨淑珍购房定金10万元。
次日，双方签订了正式买卖合同。双方在该合同中约定诉争房屋成交价格280万，房屋内的设备设施及装饰装修等作价320万，上述价款由买受人一并另行支付出卖人，买受人向出卖人支付定金10万，买受人未依照补充协议约定时间付款且逾期超过15日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知发出之日起15日内依照累积的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同日，买卖双方和中介公司签订《补充协议》，该协议约定房屋交易款和其他涉别设施作价总价为600万，买受人在2014年4月25日支付10万定金，2014年10月31日前应将第一笔购房款591万（不包括前期支付定金10万）以建委资金监管方式支付给出卖人；买卖双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人逾期履行补充协议约定购房款支付义务超过15日的，构成根本违约，且买受人有权以书面通知方式解除房屋买卖合同；买受人出现根本违约情形的，买受人应当在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人已经支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
合同及补充协议签订当日，买卖双方和担保公司签订了服务保障合同，约定了担保公司在交易履行过程中的相关事宜。
2014年10月10日，马征声称其名下已经有两套住房，不具备购买诉争房屋的资格，因此找到杨淑珍协商解除合同和相关协议的问题，但没有达成一致意见。此后，马征没有依照相关合同和协议约定向杨淑珍支付购房款。中介公司和担保公司均未向马征收取服务费。
2014年11月15日，杨淑珍通过EMS向马征发出《解除通知书》，以马征没有如约支付购房款为由要求解除双方所签合同及协议，11月19日马征签收了该函件。
后杨淑珍将马征起诉至法院，要求解除双方之间所签订的合同及补充协议，解除居间合同及服务保障合同，并要求马征支付违约金115万。
庭审过程：
庭审中，马征向法院辩称自己一直在国外生活，对国内相关政策不了解，回国后想着买一个低层的房屋，后来去朋友家才得知自己名下有两套房屋了不能在买房了，因此要求解除合同，合同不能履行不是我的问题，所以我同意解除合同，不同意支付违约金等。
同时马征提起反诉要求解除合同并要求杨淑珍返还10万元定金。
杨淑珍针对马征反诉要求答辩称，定金协议已经履行完毕，协议是为了保障双方签订正式合同，现在协议目的已经达成，因此不同意解除合同。我已经在2014年11月15日发出了解除合同通知书，马征也已经收到，因此合同已经在2014年11月19日解除。马征违约，我不同意返还定金，定金已经用于弥补我的损失，并且已经从我的违约金请求中扣除，所以我请求驳回马征的反诉。
审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、解除原被告双方所签合同及协议。
二、解除居间合同和服务保障合同。
三、马征支付杨淑珍违约金50万。
一审判决之后，马征不服上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
二手房交易纠纷律师靳双权案件点评：
本案中，马征和杨淑珍签订的《存量房屋买卖合同》、双方和中介签订的《买卖定金协议》、《补充协议》、《居间服务合同》，均系当事人真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
因马征名下已经有两套住房，在此种情况下没有办法继续购买诉争房屋，导致合同目的不能实现，因此其在约定的支付购房款期限届满前向杨淑珍和中介公司提出解除合同的主张，杨淑珍并没有就此与马征达成协议。马征并未采取措施使自己具备购房资格如约履行合同义务，也没有采取其他合法方式继续主张解除合同，导致杨淑珍根据合同约定以马征违约为由在2014年11月15日发出了解除合同的函件，其在收到函件时合同解除，因此双方所签订的合同及补充协议于2014年11月19日解除。
马征在庭审中辩称自己不了解北京市购房相关政策，但根据相关证据及当事人叙述，马征作为北京市居民，虽然部分时间在国外，但是考虑到现代信息传播的广泛性，同时马征作为接受过高等教育的公民，其信息获取能力较强。同时其作为购房者在购买房屋这类大额财产时，不可能不去做相应的了解，所以其以不知道北京市购房政策为由作为抗辩理由不能成立，因此其抗辩法院未予采信。
根据该合同的履行状况，法院结合马征的过错程度，认为杨淑珍要求的违约金过高，因此予以调低，于法有据，是正确的。
综上所述，法院的判决是正确的。
律师提示：
二手房交易纠纷律师靳双权提示各位阅读到此文的读者，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。
当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。
靳双权律师曾于2016年3月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。
B. 如何投诉卖房违约行为
1、卖主毁约，买方可否要求继续履行合同？2、定金分为几种？3、几种情况下房屋不能过户？律师解读：1、卖房人毁约，要承担三种结果卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同；二是采取措施补救；三是赔偿缺失。这三种违约结果是由买房人选择的。因此，买房人可以不要卖房人返还定金，而要求对方必须继续履行合同。2、定金分三种，“解约定金”不能签定金通常分三种：成约定金、履约定金和解约定金。成约定金是为促使双方签订合同而交的定金，履约定金是保证买房人履约而交的定金，这两种定金方式比较常见。解约定金是指双方在合同中约定，只要卖房人双倍返还定金就可以解约，这对卖房人有利，因比比较少见。如果约定了解约定金，买房人就不能再要求继续履行合同了。3、两种情况下，法院不能强制过户首先，看房屋有无抵押，有抵押的房屋须在征得抵押权人（通常是银行）同意的情况下才能过户。其次，经济适用房、央产房等上市受限的房屋不能过户。因此，如果买的是这两种类型的房，客观上不能实现过户，法院也就不能支付要求继续改造合同的请求，即不能强制过户。法官支招1、应对卖房人毁约“借口“A借口一买房人违约在先对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为时，法官首先要查实，其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。如果买房人只晚交了一两天的房款，就只是轻微瑕疵，不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来，如果买房人确实延迟10多天付款，就有可能给卖房人造成重大损失，卖房人毁约也就可以理解。在这里提醒买房人，要注意按时履行合同约定，且在与对方谈判的过程中要留下录音证据。B借口二配偶对卖房不知情有些房屋属于夫妻共同财产，如果配偶对卖房不知情，就可能导致合同无效，所以卖房人以这种作为借口来毁约的情况比较多。再者，买房人也可以提供在看房或签约时，卖房者配偶在场的证据，包括证人证言、录音录像等。这样，法院就可以查清真实情况，从而做出判决。
C. 我购买的央产房已够5年，可产权单位没有上传申请表，不给办上市手续，该找谁可以到法院起诉吗
上诉呀
D. 涉及朝阳法院判决过的央产房案件
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
案件介绍：
路远风的母亲路萍于年购买了诉争房屋，该房屋原系某中央单位的自管公房。1993年8月7日，该房屋的所有权人登记在路萍名下，该房屋建筑面积89平米。1997年路萍去世。2000年5月18日，路远风办理了一份公证书，该公证书内容为：“查被继承人路萍于1997年死亡，死亡后其在北京市朝阳区留有房屋三间。死者死前无遗嘱，且其父母均于解放前去世，其夫于1992年去世。根据我国继承法有关规定，该房屋由路远风继承。”
何默生和张、路远风系邻居。张是路远风丈夫的弟弟。2001年7月16日，张告知何默生，路远风出国急需用钱，所以委托自己代为出售诉争房屋，房屋价款为38万元，后张带何默生实地看房后，何默生决定购买该房屋。但双方出于信任，未签订书面合同。次日，何默生支付了张5万元，张将要是交给了何默生。2001年12月26日，张让何默生将剩余购房款存入名为雷云的银行账户中，随后张将原始购房合同、公证书原件和房产证原件交给了何默生。
何默生对该房屋进行了简单装修，随后入住了该房屋。因该房屋系央产房，且路远风不在国内，在2008年钱不能办理过户手续，因此该房屋一直没有办理过户手续。
2008年后，何默生找到路远风要求过户，但路远风没有理会。2013年6月，路远风去的爱房屋的所有权证书，现在该房屋登记在路远风名下。
2014年3月，何默生将路远风起诉至法院，诉求路远风继续履行房屋买卖合同的义务，将诉争房屋过户至其名下。
审理过程：
庭审中，何默生主张2008年以前诉争房屋不能办理过户手续，因此向法院提交了原始购房合同及公证书、原房产证及张的证言以及单位在2013年3月22日出具的证明，证明的内容为：“央产房交易办公室，诉争房屋，建筑面积89平米，产权人为路萍。房屋2012年及之前的取暖费、管理费均已全部结清，没有拖欠，我单位同意该房屋上市。”
路远风则表示双方系租赁关系，但其就38万元房款未能证明用途，亦未提供相应证据证明双方系租赁关系。何默生表示自己已经使用该房屋十余年之久，如果依照路远风所说是租赁关系，其从未来到诉争房屋查看过房屋，因此对路远风的主张不予认可。
审判结果：
2015年6月18日，北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
路远风将诉争房屋于判决生效后七日内过户至何默生名下。
一审判决后，路远风不服上诉至北京市三中院，北京市三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
最好的房产纠纷律师靳双权案件解析：
最好的房产纠纷律师靳双权认为，本案双方所争议的焦点在于双方之间是买卖关系还是路远风所说的租赁关系。
如果依照路远风叙述双方为租赁关系，双方应当会针对租赁房屋的租金数额以及租赁期限等相关的情况进行磋商，同时由于房屋的价值较高，如无特殊情况出租人是不会将房屋所有权证书等相关文件交给承租人，并且会针对该房屋进行一定的看管，从当事人叙述法院得知双方并不认识，在交付该房屋时并没有针对租金数额、租赁时间等进行约定，同时路远风在该房屋没有贵重物品的情况下收取了何默生38万元的巨款，在交付房屋给何默生之后，路远风在长达十余年的时间里并未查看诉争房屋，也没有和何默生进行过联系，同时还将该房屋的房产证及其他文件交由何默生持有，其行为和一般的房屋租赁交易习惯不符，因此其主张双方为租赁合同关系难以让人信服。
相反，何默生主张双方为买卖合同关系更为符合常理，且可信度较高。庭审中其提供了诉争房屋的房产证及原始购房合同等相关权利凭证，并且案外人张的录音证据也表明了路远风曾经委托张出售诉争房屋，同时结合何默生交付了巨额款项并居住使用诉争房屋十余年之久的客观事实，何默生的主张更具信服力，因此法院支持了何默生主张双方系买卖合同关系的主张。
因双方之间成立了房屋买卖合同关系，且何默生已经支付了相应的对价款，该对价款符合当时市场交易价格标准，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方应当依照合同约定履行自己的义务，因此何默生主张要求过户的请求法院应当予以支持。
综上，法院的判决是正确的。
律师提醒：
二手房交易纠纷律师靳双权提示各位阅读到此文的读者，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。
当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。
靳双权律师曾于2016年3月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。
E. 《关于央产房超标处理办法及办理上市申请新规则通知》请问大家我家符合这个情况，有超标， 我们4月10
向上一级上诉
F. 关于央产房的棘手问题
首先有几个问题我们需要确认：
1.多出的70米是北京的房产吗？如果是，外地的房产不在内北京的档案记录容中，可以不计算外地房产在超标面积内。
2.这三套房在财产分割前都是您父亲名下的吗？
3.按您上面所说是否另外一套仍在您父亲名下？现在处于什么状态？
4.如果您能确定（根据您父母的级别应享受的面积）是超标70米，则在上浮超标内的按1560元（当年成本价）每米补交，其他超标面积按4000元（成本价）每米补交。
5.若有其他疑问可以留言给我。
针对您的补充问题：
您提到的：“后来父亲去世财产分割,北京两套房子归我母亲一套,我姐姐一套.现在我母亲的名下的两套房子想上市,但又不要补我姐姐那套的钱,不知道怎么算好. ”
财产分割后，目前北京两套房的产权证的名字是您父亲的名字吗？产权变更了吗？如果没有，则需要按我们如上所述补交钱。如果产权性质已变更（则由公房变成了商品房），则按变更后的情况来定。有可能是不超标的。
央产房上市同时需要到央产房审批办公室（东大桥蓝岛大厦一层）办理登记手续（由原单位提交上市备案手续），经原产权单位同意方可上市。上市前补交超标款并缴清一切物业费用。
G. 央产房成套超标不处理是不是就没事了
你好，央产房上抄市，如果袭超标，超标部分可以分割退回的必须分割退还给原单位，如果不可以分割退回的需要补交超标款。这个规定其实早就有，只不过执行的不彻底，之前只要超标无论可不可以分割退回，只要交了超标款都不用退回，现在是必须退回。如果可以分割退回，即使交了超标款蓝岛现在也不给办。你有房子超标，以后无论卖名下的哪套央产房都会涉及到上市程序一样不给办理。现在蓝岛意见是等等政策，因为现在还不是特别明确。
H. 国资委哪个部门负责国家电网央产房问题
应该是产权管理局吧，国家电网好像没有相关部门管理
I. 关于央产房有什么最新政策么
央产房：全称为“中央在京单位已购公有住房”。所指“中央在京单内位”主要包括：党容中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。 注意事项 我国自2003年颁布《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》（以下简称“办法”），央产房允许上市交易，基于央产房的特殊性，涉央产房纠纷逐渐增多，当事人因不知晓关于央产房的特殊规定而对簿公堂，给双方都带来极大困扰。因此，消费者在买卖二手房时一定要注意房屋权属性质，在买卖央产房时要注意央产房上市交易的特殊规定，按规定进行交易，从而保障自身权益，防止因房屋不具备上市交易条件而造成损失