二手房纠纷适用法律

① 二手房买卖中卖方悔约双倍退还定金有什么法律依据

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。
给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。
定金罚则编辑
1、定金罚则具体内容
给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
2、定金的适用需要符合以下几个条件：
2.1定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。
定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时，不能适用定金罚则。
2.2主合同必须有效。
这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则。但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效。
2.3当事人不履行债务且无法定免责情形。
3、《担保解释》对适用定金罚则的几种特殊情况作出的规定：
3.1视为不履行被担保的债务的情况。
因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为,致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
3.2 不完全履行合同时的定金罚则。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。
因合同关系以外人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。
双倍返还定金的法律依据：
(一)依照担保法第89条之规定，定金的法律效力表现在两方面：
1、债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。此乃为主合同得以履行情况下所表现的效力。
2、在发生违约的情况下，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。此乃主合同不能履行情况下的定金罚则。
在司法实践中，支付定金的一方虽以货款、预付款、保证金、留置金、担保金、押金、订金等名义支付，但支付的数额、时间与定金合同约定的权利和义务一致的，不影响定金合同的效力。

(二)我国新合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
一般认为，该条采用了无过错原则，当事人不履行合同义务或者履行不符合约定就应当承担违约责任，除法定免责的以外。因此，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，就可适用定金罚则。但由于第三人的原因造成合同不能履行的，是否适用定金罚则，存在着分歧。有人认为，因第三人的原因导致合同不能履行的不适用定金罚则。我们认为，因第三人的原因导致合同不能履行的，违约方仍应承担定金责任。理由是：
1、定金罚则的目的旨在对违约行为予以制裁，从而担保合同债的履行，若因第三人的原因造成不能履行合同而免除适用定金罚则，则使相对方在无任何过错情形下处于不利地位，且极易给违约方提供“借口”，也容易造成法官自由裁量权的滥用。
2、根据最高人民法院法函(1995) 76号《关于因第三人的过错导致合同不能履行应如何适用定金罚则问题的复函》中指出：“凡当事人在合同中明确约定预付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则。因该合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定的以外，仍应对违约方适用定金罚则。合同当事人一方在接受定金处罚后可依法向第三人追偿。”该复函为第三人的原因导致合同不能履行的违约方仍应承担定金责任提供了法律依据，在司法实践中应当参照执行，并根据此复函辩驳违约方以此理由所进行的抗辩。

(三)根据我国新合同法第116条之规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。
人们对该条的解释亦不尽相同，有人认为，本条的规定，违约金和定金不能同时适用，即一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款，不能既请求支付违约金又请求执行定金罚则。亦有人认为，违约金和定金能否并罚，取决于定金的种类和性质，也取决于违约金的性质和完全赔偿原则，并认为违约定金与违约金不能并罚，而证约定金、成约定金、解约定金和违约金可以并罚。我们认为，由于我国尚未从立法上或司法解释上对定金性质作出明确规定，而实务中和学理上一般认为属违约定金，因此，同意前一种观点，严格按合同法第116条之规定要么选择违约金条款，要么选择定金条款，在法律、司法解释尚未明确规定前，两者不得并用。由于担保法对定金的数额已作了限制性的规定，因此，一方当事人不履行合同给对方当事人造成的损失较大，超过定金罚则的数额时，超出的部分还可以要求违约方赔偿经济损失，即请求赔偿金。所以说，定金与赔偿金可以并用。在审判实践中，也不少遇到借款合同约定有定金担保条款的问题，我们认为，该约定于法无据，即在借款合同中不适用定金担保，其约定定金担保条款无效。理由是：
1、根据我国合同法第196条之规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。该法第200条规定，应当按实际借款数额返还借款并计算利息。因此，若在借款合同中借款人向贷款人支付一定数额的定金，等于减少使用借款数额，定金没有利息，借款按贷款利率计息，显然对借款人有失公平，所以说，借款合同中不适用定金，应按实际借款数额返本付息。
2、根据《贷款通则》第9条之规定，借款合同只能适用保证、抵押、质押三种担保方式，定金担保方式(也包括留置)不适用于借款合同。基于上述理由，借款合同中不适用定金担保。

② 买二手房要注意什么

买二手房注意事项有四点

1、不做产权调查

产权调查应该是购房的第一步，但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情，毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的。

其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。

2、急于交定金

没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解， 否则就不要急于交定金。毕竟现在是买方市场，好房子也很多，没有必要那么急于成交。

3、爱屋及乌

很多人在看房时都容易犯一个错误——只关注某一方面而忽视了其他方面，这在选购二手房时是一定要避免的。

如遇到价格便宜、喜欢的复式结构，却忘记了测量一下上下两层的层高；看中小区的良好景观却忘记了超高物业费给自己带来的压力……作为购房者应该时刻保持冷静，只根据片面的喜好买房是要不得的。

4、轻信虚假报价

二手房交易的最大“水分”就是价格的不透明化。所以，在买房之前就要对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解。

这里推荐大家一个方法——在买房之前走访一下距离该房最近的大型的、信誉好的中介公司，通常就可以得到一个比较合理的价格。切勿轻信小中介、网络上的虚假报价，使自己承受不应该有的损失。

(2)二手房纠纷适用法律扩展阅读：

买二手房技巧盘点

1、不看白天看晚上

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

2、不看晴天看雨天

下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

3、不看装修看格局

购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。

4、不看墙面看墙角

查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

5、不看装潢看做工

好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。

如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

6、不看窗帘看窗外

应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

参考资料来源：人民网——买二手房注意事项必知 不看会吃亏

③ 买房子时卖方违约,定金如何赔偿

卖方明确表示不履行合同的，定金应当双倍返还给买方。《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

《合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

(3)二手房纠纷适用法律扩展阅读：

二手房交易卖家违约的处理办法：

1、针对拒签居间协议和拒收定金。如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让卖家签字，再让买方签字。

卖家虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金，所以如果卖家不签收的话，那么意向金就不会变成定金，卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。

中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于卖家收了定金，卖家毁约就要承担定金罚则。

2、签订居间协议后双倍返还定金。通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。

在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。

在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。

④ 二手房税费由谁承担

1、营业税

税率是5.55%，由卖方缴纳。据相关规定，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

2、个人所得税

税率是交易总额的1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳。

以家庭为单位出售非唯一住房的，需缴纳个人所得税;如果是家庭唯一住宅且购买时间超过5年的，免征个人所得税;如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年，需以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购房产并取得产权，则可以全部或部分退还，退还额度为两套房产交易价格的1%。

3、印花税

税率为1%，买卖双方各自承担一半。

4、契税

基准税率为3%，优惠税率为1%~1.5%，由买方缴纳。如果买方是首次购买面积不足90平的普通住宅，需缴纳交易总额的1%;如果买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅的，则需缴纳交易总额的1.5%。

在这里需要注意的是，只有当首次购买和普通住宅这两个条件同时具备才可以享受优惠，而且契税的优惠是以个人计算的。如果买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅，那就需要缴纳交易总额的3%。

5、测绘费

一般情况下，二手房交易都需要对房屋进行测绘，通常是1.36元/平米，总额为1.36元/平米*实际测绘面积。不过，自2008年4月后，相关政策规定，房改房的测绘费标准为面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元，买方支付。

6、交易手续费

住宅是6元/平米，非住宅是10元/平米。买方支付。

7、登记费

也称为工本费，一般为80元，如果是共有权证，那就为20元，买方支付。

法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。

二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明,经协商不能达成补充协议的,应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

二手房买卖要注意的事：

1、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有房产证，过段时间办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

2、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

⑤ 二手房交易中有哪些相关的法律法规和政策

二手房买卖合同纠纷中适用法律法规有：《中华人民共和国城市房地产管理法》，《内城市商品房预售管理容办法》，《物权法》，《担保法》，《中华人民共和国合同法》等。

二手房交易中房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。

买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的，不予支持。

(5)二手房纠纷适用法律扩展阅读：

房地产买卖合同中付款方式等其他条款在不同合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思的条款有效，非真实意思的条款对当事人没有约束力。

房屋登记的所有权人出卖共有房屋，合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的，不予支持，但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。

⑥ 二手房交易法律纠纷及风险防范的目录

第一章 概论
第一节 概述
一、二手房交易的概念
二、二手房交易的特点
三、二手房交易的方式
第二节 二手房交易的流程
一、买卖双方的前期准备
二、二手房交易合同的签订
三、二手房产权的过户、登记
四、二手房交易中的房产估价
五、二手房交易中的公证
六、二手房交易中的保险
第三节 二手房交易的风险、纠纷类型及救济措施
一、二手房交易中的风险
二、二手房交易中的纠纷类型
三、二手房交易纠纷的法律救济措施
第四节 二手房交易的现状及未来预测
一、二手房交易的现状
二、二手房交易的未来预测
三、对搞活我国二手房交易市场的主要措施及建议
第五节 二手房交易中存在的几个相关法律问题探讨
一、二手房交易中的法律依据问题
二、二手房交易过户登记的效力问题
三、二手房交易中的税费问题
四、二手房交易中不能办理产权证的原因
五、几种房贷还款方式的比较
第六节 案例分析
第二章 二手房改房交易
第一节 概述
一、房改房的概念和特点
二、二手房改房交易的发展历程
三、二手房改房交易的有关政策
四、二手房改房交易的重要意义
第二节 二手房改房交易的条件
一、二手房改房交易的条件
二、二手房改房过户需要的有关证件、资料
三、二手房改房过户交纳的有关税费
第三节 二手房改房交易的流程
一、二手房改房交易的一般程序
二、二手房改房交易的“全程通”程序
三、二手房改房交易的注意事项
第四节 二手房改房交易中存在的相关法律问题
一、二手房改房交易中土地使用权出让金的交纳问题
二、二手房改房交易中完全产权房的分割与处置
三、二手房改房售价纠纷中的管辖权问题
第五节 二手房改房交易存在的问题和建议
一、二手房改房交易中存在的问题
二、完善二手房改房交易市场的几点建议
第六节 案例分析
第三章 二手经济适用房交易
第一节 概述
一、经济适用房的概念和特点
二、经济适用房与房改房的异同
三、二手经济适用房交易市场的发展现状
第二节 二手经济适用房交易的条件和流程
一、二手经济适用房交易的条件
二、二手经济适用住房交易的步骤
三、二手经济适用住房交易交纳的税费
四、购买二手经济适用房的注意事项
第三节 二手经济适用房交易中存在的问题
一、影响二手经济适用房交易的因素
二、经济适用房存废问题
三、贷款购买经济适用房的有关法律问题
四、对完善我国经济适用房政策的几点建议
第四节 案例分析
第四章 二手集资房交易
第一节 概述
一、集资房的概念
二、集资房的产权形式
三、与集资房相类似的几个概念的区别
四、集资房的发展趋势
第二节 二手集资房交易的条件和流程
一、二手集资房交易的条件
二、二手集资房交易需要的资料
三、二手集资房交易的流程
四、二手集资房交易交纳的税费
五、购买集资房的注意事项
第三节 二手集资房交易中存在的问题
一、违法集资房的形式、特征和危害性
二、有关个人集资建房的问题
三、有关团体定制购房的问题
第四节 案例分析
第五章 二手商品房交易
第一节 概述
一、商品房的概念
二、几个与商品房相似概念的比较
三、购买二手商品房的优点
四、二手商品房交易市场的现状和未来预测
第二节 二手商品房交易流程
一、二手商品房交易流程
二、二手商品房交易应交纳的税费
第三节 二手商品房交易纠纷类型
一、购房者未能成功申请贷款纠纷
二、期房的再转让纠纷
三、“一房二卖”引起的纠纷
四、户籍迁移纠纷
第四节 二手商品房交易中存在的相关法律问题
一、二手商品房买卖合同的效力问题
二、二手房交易中双方当事人举证责任承担问题
三、预售商品房再转让的有关法律问题
四、二手商品房交易中有关担保贷款问题
五、二手房交易中有关欺诈行为的认定和处理问题
六、房屋重复出售时各购房者之间的利益冲突问题
七、二手房交易中情势变更原则的适用问题
第五节 案例分析
第六章 二手私房交易
第一节 概述
一、二手私房交易的概念
二、二手私房交易的条件
三、二手私房交易的程序
四、二手私房交易需要的资料
五、二手私房交易合同的签订及公证
六、二手私房交易应交纳的税费
七、二手私房交易的价格评估
第二节 二手私房交易存在的几个法律问题
一、农村私房买卖行为的认定
二、有关提存公证的效力问题
第三节 案例分析
第七章 其他房产交易纠纷
第一节 设置抵押房产的拍卖、变卖
一、设置抵押房产拍卖、变卖的条件
二、房地产抵押权实现的方式
三、购房者的所有权和抵押权人的抵押权冲突时的处理
四、案例分析
第二节 法院查封、扣押的房产的拍卖、变卖
一、对已经设定抵押房产的查封争论
二、房屋被司法机关查封时有关申请人与购房者权益冲突问题
三、法院强制拍卖程序中有关优先购买权的问题
四、查封扣押执行中一些特殊问题的处理
五、案例分析
第三节 房屋拆迁中的产权调换
一、房屋拆迁的概述
二、拆迁中的房屋产权调换
三、产权调换争议的解决办法
四、案例分析
第四节 破产清算中房屋优先权
一、破产案件中对被抵押房屋的处理
二、破产案件中对划拨土地上房屋的处理
三、破产案件中对未履行完毕的房屋租赁合同的处理
四、破产案件中对房屋买卖合同的处理
五、案例分析
第五节 承租人对房屋的优先购买权
一、承租人优先购买权的概念及法律特征
二、承租人优先购买权的法律性质
三、承租人优先购买权成立的有效条件
四、承租人行使优先购买权的条件
五、承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突时的处理
六、当前承租人优先购买权制度存在的问题及建议
七、案例分析
第六节 房屋的继承、赠与
一、房屋继承、房屋赠与的概念
二、办理房屋继承、赠与的手续
三、房屋继承、赠与中存在的法律问题
四、案例分析
参考文献

⑦ 二手房不用中介可以自己买卖操作吗

二手房交易过程中是可以不通过中介的，买卖双方自行交易具体流程步骤如下：
第一步：我们先到房产局签《存量房买卖合同》和办理房屋产权变更登记。需要进行的具体操作如下：
1、买卖双方需要先谈好房子价格，然后去房产局签《存量房买卖合同》以及补充协议，将双方的责任和各自支付的费用做出约定，之后还要在房产局核价。
2、卖方拿着《存量房买卖合同》、身份证、房产证等资料证件去地税局报税，缴纳个人所得税、营业税等。
3、办理资金托管。这需要买卖双方去房产局，买方将首付款存入房产局指定账户。值得一提的是，你将来贷款的银行最好与首付款托管账户的银行相一致，这样将来贷款会容易一些。然后，给你的托管协议要收好，以后取款要用。
4、缴纳契税，然后在房产局办理房屋产权变更登记，这期间需要交登记费、手续费和印花税等各种费用。
第二步：完成以上手续后，我们需要办理房屋贷款。
1、 拿房产证去评估所做评估，这里需要去贷款银行指定的评估机构。需要注意的是，买方最好提前了解好交易房屋大概评估价，以免贷款额度低，导致交易失败。
假如房子协商卖价是100万，但预测评估才80万。按30%的首付款比例，银行只能按80万放贷56万。而买方按协商的100万交易价需要贷款70万，那么需要买方把中间的14万差价加到首付款里，贷款才能放下来。这就是提前了解交易房屋评估价的原因所在。
2、带身份证、婚姻证明、房产证、评估报告、存量房买卖合同、首付款的资金存入凭证、托管协议、收入证明以及其他银行认为需要的其他证明，去办理按揭贷款，需要公积金贷款还要去公积金管理中心。
3、去银行拿审批后的贷款合同，此后去房产局办理他项权证，然后把他权证交到银行，同时催促放款。
4、放款下来后，去银行拿一张贷款回执。
5、买卖双方凭托管协议、放款收据、房产证、身份证、首付款资金存入证明去房产局取款。然后，卖方凭这个支票去取款。
最后，就是买卖双方办理相关交接工作了。这里需要买卖双方去办理房屋、水电、气、宽带等的交接，买方记得把卖方的土地证给要来。紧接着，买方去办理土地证、落户等。如果不需要贷款，一次性结清房款，流程会简单很多

⑧ 关于二手房买卖纠纷案件法律适用的几个问题

二手房买卖常见法律问题：
一、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？
根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。但是，如果买卖了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律的保护。当然，如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能最大限度的维护买方的利益。
二、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？
关键看产权人和签约人
三、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？
根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。但是，如果买卖了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律的保护。当然，如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能最大限度的维护买方的利益。
四、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？
关键看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续。按照惯例，一般这类房屋买卖中，产权人无法与实际购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证，明确授权签约人代理其进行合同签订、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖方事宜。否则这类合同属于无效合同或者效力待定的合同，买房人有权撤销并要求签约人承担赔偿责任。
五、定金法律问题以及全款或贷款买房定金约定技巧
如果房屋买卖中，双方基本达成意向，购房人缴纳了定金，如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则，即：购房人违约则不能要求返还定金，卖房人违约则需要双倍返还定金。如果买方全款购房则资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价20%，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。反之，由于定金罚则是把双刃剑，因此如果贷款买房的买主，如果没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例，特别是目前银行从严审核贷款的情况，一旦贷款无法办理，那么如果没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。
六、购房人无法办理银行房屋贷款手续怎么办？
原则上这属于购房人的违约行为，但是在2010年4月、6月，国家部委分别颁布实施了国十条、京十二条、三部委二套房标准等一系列调控政策。如果购房人由于政策变化导致无法按照原合同申办房贷的，则根据购房人的需要可分别采取如下措施：如购房人需要继续购房可以变更合同（加付首付、延长贷款期限）后继续履行合同，如购房人不想继续购房则可以解除合同并要求返还支付的全部款项且不承担违约责任。当然，如果不是这些政策导致的购房人无法贷款，那么如果没有特殊约定，购房人应当向卖房人承担违约责任。
七、卖方违约不办理过户或拒收收取款项买方如何应对？
这类纠纷常见于2009年这样房价飙升过快的期间。如果因为房价上涨，卖方恶意违约，买方有权选择如下措施维护权利：一是如果买主要继续购买房屋，则可以要求卖方继续履行同时要求法院保全房屋，协助办理过户。二是如果不想继续购买房屋，则可以要求卖主双倍返还定金或按照合同要求赔偿违约金，同时赔偿其他经济损失。当然双方协商或者法院调解适当加价也可以变更合同继续履行。
八、买方不按约支付定金、首付或不办理贷款卖方如何应对？
这类纠纷常见于2010年初房地产调控政策出台房价有下降可能的时期内，买方为了规避风险而持观望或等待态度。如果遇到买方违约，卖方可以采取如下措施，一是可以要求继续履行合同并赔偿违约损失；二是协商变更合同后再履行；三是如果对方确实不愿购买也可以解除合同，没收对方定金，并要求对方赔偿损失。当然如前文中由于政策调整导致买方无法贷款买房的则不能追究买方违约责任。
九、买卖双方均有违约行为如何定责？
按照二手房交易的惯例，买卖程序如下，先由买方交付定金签订协议，再交付首付款办理网签手续，再由买方申请住房贷款，银行同意房贷通知后双方办理房屋过户手续，过户完成办理房屋交割，交割后卖方领取剩余购房款。如果双方均有违约行为，则按照合同约定及上述程序确定那一方违约在前，如果一方违约在前，导致另一方无法履行的那么可以免除另一方的违约责任。比如买方不交纳定金或首付的，卖方有权不予办理过户。
十、买卖房屋存在共有、租赁或者抵押情况如何处理？
二手房买卖经常出现房屋已经出租或者抵押的情况，而按照我国法律“买卖不破租赁”、“买卖不破抵押”。因此，对抵押或租赁的房屋一定要在买卖前要求卖方处理好抵押或租赁的第三方权利问题。如果由此导致买方损失的，买房可以追究卖方的违约责任。如果房屋有其他共有权人，那么买方应当取得共有人同意方可买房，否则合同可能被宣告无效。
十一、夫妻一方在另一方不知情的情况下擅自买卖房屋的效力
这类情况二手房交易中经常遇到，一般不会出现大的法律纠纷。即使存在另一方不知情的情况，如果买方实际交付了房款，并办理了过户，那么也视为房屋买卖合同有效。但是买方如果知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的，那么合同则可能被撤销而返还房屋。
十二、买卖经济适用房、农村房屋的法律风险
经济适用房是特有的一种房屋产权形式，如果买卖没有取得上市交易许可（转商）的此类房屋，买卖合同原则上属于无效合同，北京法院也曾有过类似的判决支持合同无效。因此，对于此类买卖应当约定较高的违约责任，这样一是可以制约卖方及时转商并及时过户给买方，二是可以在卖方恶意违约不办理过户的情况下即使合同无效也可以获得一定的赔偿弥补自己的损失。
随着城市化发展及城乡一体化进程加快，城市居民到农村买房买地的情况较多，如宅基地房屋、小产权房，但是从目前我国土地管理法律角度讲这属于国家法律严格禁止的行为。北京市高级人民法院曾出台专门法律文件规定“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”。 但是针对城市近郊土地拆迁补偿价格飞涨的现实，为了平衡双方利益，也特别指出首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。
十三、买卖拆迁安置房、限价房、危改房、集资房的法律纠纷
这类纠纷的解决关键看房屋的性质，如果房屋适用经济适用房管理办法管理，或者房屋属性属于经济适用房，那么按照上述办法解决。如果属于完全产权的房屋，则买卖合同有效。
十四、买卖承租单位或房管所公房的情况
公房分单位自管公房和房管所国有直管公房。承租人可以将房屋“出卖”给买受人，也就是俗称的“使用权买卖”。这类买卖关键是要取得房屋产权所有人或管理人（单位或房管所）的许可，并办理租赁手续变更登记，否则这类“买卖”是不受法律保护的。
十五、私下交易暂不过户的利弊
这种交易方式的特征是双方谈好房价，签好合同，付清（部分付清）房款，但暂时不办理办理过户手续。由于我国认定房屋权属的主要依据是房屋产权证，因此，这类交易存在较大风险。如果卖方利用产权登记人的身份重新换发新证，并私下买卖、抵押那么对买方的利益损害极大。或者卖方由于债务纠纷，该房也可能会被法院查封拍卖偿债。因此，变通做法是可以补充签订借款协议，并办理房屋抵押登记，这样可以有效防止卖方违约。当然最根本的解决方式还是及时办理过户，以防夜长梦多。
十六、签订价格不同的两份协议来逃避税款
双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格，但在交易市场填写房屋买卖契约时，将房屋价格填少，以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先，交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后，买方坚持以契约约定的价格为依据，少给付房款，纠纷就会产生，诉讼便随之产生。当然，卖方可以主张合同因避税非法而无效。但是即使是差额款要回，所产生的经济损失也会大于少交的税。
十七、名为“赠与”实为“买卖”
以前买卖契税低，赠与契税高时，很多家庭成员内部间的房屋交易原本是赠与，为了省契税，而改成“买卖”；现在不是家庭内部成员之间的房屋买卖，为了规避营业税，也改成了赠与。但因赠与和买卖是两种不同的法律行为。以赠与的方式来办理房屋买卖交易会带来更大的风险：赠与不能反悔，没有违约更谈不上违约责任，一旦买方不能如数支付房款时，卖方无法得到法律的保护。如果卖方因债务问题而将房屋抵押出去，或者因债务纠纷被诉讼到法院，债权人行使撤销权，买方到手的房屋也可能被法院追回。
十八、买卖无法上市央产房的风险
中央在京单位已购公有住房简称“央产房”。这类纠纷与其他二手房买卖纠纷最大不同是常会出现卖方无法提供央产房上市证明而导致房屋买卖无法继续的情况。如果出现此问题，买方应当及时要求限期履行合同，如果卖方无法履行则可追究其违约责任，双倍返还定金和赔偿经济损失。央产房上市的主要法规是《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》国管房改[2003]165号。
十九、买卖按揭二手房如何防范法律风险
对于卖方房屋曾办理了银行房贷的情况，如果要顺利买卖，首先需要由卖方到银行办理解抵押手续，待抵押权解除后才可以办理过户。如果遇到这种情况，那么买方无疑要注意防范风险，一是首付可适当降低，一般以卖方解抵押所需要的款项数额为限，尽量不要多交首付款；二是如果卖方无法解除抵押，那么应及时要求对方返还首付款。当然对于这类房屋的买卖，最好是约定好解抵押出现障碍后的处理方式，再者，如果条件允许，买方最好查询下卖方的银行还贷记录确认可以解除抵押，这样就预先化解了风险。
二十、20%违约金可以增加或者降低吗？
按照一些格式买卖合同的约定，如果出现违约则应当按照合同总价20%的标准支付违约金。但是，我国《合同法》对违约金的规定主要强调违约金补偿性的理念，只是有限地承认违约金的惩罚性。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护债权人的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。
同时《合同法》第114条第2款又规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然大于部分具有对违约方的惩罚性。而且需要特别注意的是2009年5月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）有特别强调“增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，“增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。
由此可见，法律对违约金的多少还是以实际造成的损失为基本判断依据的。因此，如果二手房买卖发生了违约，交易费用、价格波动等实际损失如果高于或者低于总价20%违约金的，当事人还是可以要求法院适当增加或减少的。
二十一、如何防范买到“凶宅”？
在二手房市场中，也有房主将出现凶杀、自杀等恶性事件的“凶宅”房屋恶意隐瞒事实又出卖给买方。对于此类房屋，买方一旦购买完成，那么将处于自住或出卖均不可能的两难境地。因此，尽管“凶宅”只是极少数，但是买方一定要做好对此问题的防范，首先要在合同中明确如果出现此类情况，卖方应当承担违约责任且买方有权要求返还房屋。其次对于价格低于平均价的房屋要多审查，多了解，如果可能的话可以与房屋所在地物业、派出所、邻居等了解房屋使用情况。最后如果确实误买了这类“凶宅”，如果房主没有提前告知，可以欺诈为理由通过法律诉讼来要求退房并赔偿损失，但是需要准备较为充足的证据。
二十二、房屋买卖没有完成中介佣金怎样付？
目前房地产中介服务属于《合同法》中的居间服务性质，《合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。由此可见，如果房屋交易没有完成，那么中介公司不应当要求支付报酬，但是可以要求卖方支付必要费用。

⑨ 买二手房签订了补充协议，现在原房东违约了，准备起诉，请问适用于那条法律法规

可以起诉，胜诉可能性大。具体的上面已经有朋友说过，就不再赘述。如有问题可以联系我。