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房屋租赁纠纷案例分析

发布时间:2020-12-24 10:16:22

㈠ 出租没有房产证的房子,租房合同有效吗

租住没有取得房产证的房屋,租房合同是否有效,应从取得房产证的原因进行类型化对比。若因为未取得建筑工程规划手续或未按建筑工程规划许可证的规定建设而不能取得房产证的,出租该类房屋,合同无效。

一、房屋没有房产证租赁合同是否有效?

租住没有取得房产证的房屋,租房合同是否有效,应从取得房产证的原因进行类型化对比。如果因为 未取得建筑工程规划手续 未按建筑工程规划许可证的规定建设 而不能取得房产证的,由于该类房屋违反国家关于建筑、规划等方面法律规定,属于违法建筑,法律不予保护,出租该类房屋,租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或政府主管部门的批准,则违法建筑的违法性消除,原以违法建筑签订的租赁合同效力在不存在其他无效的情形下,应认定有效。

案例:

2016年5月2日,原告王女士与被告李先生签订《房屋租赁合同》,合同约定,房屋坐落于北京房山区某街某号,年租金5万元,租期为2016年3月5日至2017年3月5日。但王女士于2016年12月13日已搬离涉案房屋,原告王女士表示其租赁涉案房屋是用于经营,因李先生在签订合同时隐瞒房屋系违法建筑的事实,导致其经营受到城管干涉,不能正常经营,故起诉要求李先生退还剩余租金3万元和押金3千元。被告承认涉案房屋没有规划手续、无房屋产权证书

分析:

涉案房屋没有建筑工程规划许可证,系违法建筑,王女士与李先生签订的《房屋租赁合同》无效。在签订合同时,李先生隐瞒租赁物是违法建筑的事实,致使王女士认为是合法建筑并与之签订租赁合同,李先生应承担全部过错责任。王女士实际占有并使用涉案房屋,应支付占有使用费,鉴于王女士于2016年12月13日腾空涉案房屋,占有使用费应计算至腾空房屋之日,剩余租金和押金李先生应予退还。

二、租赁合同无效租金还能退回吗?

《合同法》第58条规定,合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

关于占用使用费标准,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般予以支持。

租住没有取得房产证的房屋,租房合同是否有效,还需了解没有取得房产证的原因。

资料来源:《合同法》

该内容只在北京适用

㈡ 房屋租赁的案例分析

承租人乙享有优先来购买权,但自乙在甲询问其是否购买是已明确放弃该权利,故不得在甲丙交易成就时主张,乙不能根据优先购买权购得该房。甲丙之间房产转让并未完成,双方只是签订了买卖合同,并未登记,房屋所有权并未转移。

㈢ 租赁合同的案例分析

买卖不破租赁侵权被判担责
购买房屋后,强行停电、停水、换锁赶走原承租人,造成他人损失,被人告上法庭。2005年10月12日,遂川县人民法院宣判了这起租赁合同纠纷案,判决邱楠继续履行郭燕山与邱芳所签的《房屋租赁合同》,并恢复该店的通电、通水及赔偿郭燕山的经济损失4000元。
2006年7月,郭燕山与邱芳签订《房屋租赁协议书》,约定由郭燕山租赁邱芳所有的位于县建材市场店房经商,租赁期限4年。合同签订后,郭燕山履行合同交清了全部租金。2009年1月,邱芳之兄邱楠到郭燕山店内,以该店房邱芳已转让给他为由,要求郭燕山从该店房搬出,郭燕山则以租赁期限未到为由拒绝搬出,双方为此发生争吵,邱楠则强行将该店面进水管、外接电线路拆除,还将自己所有的一部汽车停靠在店门口,致使该店停电、停水、汽车阻塞店门而无法正常经营,造成郭燕山的经济损失,郭燕山则向法院起诉要求继续履行原租赁合同,并要求赔偿损失等。
法院经审理认为,郭燕山与邱芳在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁协议》未违反国家的有关法律规定,合法有效。该房屋在租赁期间发生所有权变动,不影响郭燕山与邱芳之间的租赁合同效力。被告邱楠以其购得该店房为由,采取不正当手段,妨碍原告郭燕山的正常经营,造成原告的损失,实属侵权,应承担侵权责任,原告要求与被告继续履行合同,排除妨碍,赔偿损失的诉讼请求合法有据,应予支持。法院据此依法作出上述判决。

㈣ 关于房屋租赁合同的案例分析

甲将自己所有抄的一一间简袭屋出租给乙使用,乙将该屋用于水果零售,后乙业务发展,又向他人租借了更大的场地,便擅自将向甲租借的房屋,以自己的名义租借给丙,尽管乙始终按时支付房租,但甲得知后,便以乙擅自转租为由,诉至法院要求解除其与乙的合同。正在诉讼期间,该地区遭遇百年不遇的强台风的袭击,导致该出租房屋的倒塌,造成丙财产损失5000元。请根据合同法原则,回答下列问题:
(1)甲的合同解除主张能否获得法院支持,为什么?
(2)如何评价乙与丙间的租赁合同?请具体说明理由。
(3)如果甲与乙的合同解除了,丙如何维护自己的权利?
(4)该出租房屋倒塌造成丙的损失,应由谁承担,为什么?

案例分析:
(1)甲的合同解除主张能获得法院支持,转租应视为合同变更,需合同订立双方同意否则无效。
(2)乙与丙间的租赁合同应视为可变更的合同,只要得到甲的同意便可生效,否则便无效。且双方无恶意串通。
(3)如果甲与乙的合同解除了,丙可向法院起诉乙,要求赔偿损失。
(4)该出租房屋倒塌造成丙的损失,应由丙承担,因为强台风的袭击属于不可抗力事件。

㈤ 《合同法》案例分析

房屋租赁协议

出租方(甲方): 张兴 身份证号码:
承租方(乙方): 王德 身份证号码:

甲,乙双方通过友好协商,就房屋租赁事宜达成协议如下:
一、租赁地址:某市城北区XX路XX号绿缘小区XX室;
二、室内附属设施: 。
三、租用期限及其约定:
1.租用期限:2年,自 年 月 日起至 年 月 日;
2.房屋租金:每月1500元人民币;
3.付款方式:按月支付,每月月初支付本月的租金,另付押金3000元,租房终止,甲方验收无误后,将押金退还乙方,不计利息;
4.租赁期内的水,电,煤气,电话,有线电视,卫生治安费由乙方支付,房屋修缮等费用由甲方支付;
5.租用期内,乙方有下列情形之一的甲方可终止合同,收回房屋使用权,乙方需承担全部责任,并赔偿甲方损失:
(1)乙方擅自将房屋转租,转让或转借的;
(2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的;
(3)乙方无故拖欠房屋租金达 天;
(4)连续3个月不付所有费用的.
四、双方责任及义务:
1.乙方须按时交纳水,电,煤,电话等费用,并务必将以上费用帐单交给甲方,甲方须监督检查以上费用;
2.无论在任何情况下,乙方都不能将押金转换为房屋租金;
3.在租用期内,甲方必须确保乙方的正常居住,不得将乙方租用的房屋转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价;
4.租用期满后,乙方如需继续使用,应提前1个月提出,甲方可根据实际情况,在同等条件下给予优先;
5.在租赁期内,甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的,必须提前一个月通知对方,协商后解除本协议;
6.乙方入住该物业应保持周围环境整洁做好防火防盗工作,如发生事故乙方应负全部责任;
7.乙方不得擅自改变室内结构,并爱惜使用室内设施,若人为损坏的将给予甲方相应赔偿;如发生自然损坏,应及时通知甲方,并配合甲方及时给予修复。
五、其它未尽事宜,由甲乙双方协商解决,协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。
本协议一式三份,甲,乙双方各执一份,签字后即行生效。
六:其它说明: 1、入住时的电表度数: ,水表度数: 。

出租方: 张兴 承租方:王德

联系电话: 联系电话:

签约日期: 年 月 日

㈥ 合同法综合案例分析求解,

一、1、合同有效(呵呵你这个问题挺有意思,是考题么?2、3问已经告诉第一问的答案了,如果版合同无效的话就不存在什么违约责任的问题了)因为该合同不符合合同法第五十二条关于无效合同的规定。从保护交易安全的法理角度来说,卖方订立合同时存有欺诈,买房可以选择主张合同撤销
2、被告应等承担违约责任
3、根据合同法第一百零七条的规定应当承担采取补救措施或赔偿损失。
二、1、甲可以起诉乙要求其履行还款义务。本案诉讼时效虽然已经过只是丧失胜诉权但是并不丧失实体权利,也就是说甲还可以向乙主张权利。
2、问权题过于简单,如果被告乙没有以该合同已过诉讼时效作为抗辩理由提出抗辩的话法院应当支持原告的请求,这点可以看看《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》。有详细解释。
3、警告当事人不应躺在权力上睡大觉,法律给我们权利也同样限制我们对于权利的滥用,不及时维护自己的权利,法律也不会帮我们。
三、1、被告应当承担违约责任,其已经构成实质违约,并且本案实属违约责任与侵权责任的竞合原告可以选择其一维权,
2、实质违约
3、原告可以根据合同法第一百零七条的规定要求被告继续履行或者采取补救措施或赔偿违约导致的损失。

㈦ 民商法 案例分析一则

乙应该有同等条件优先出租的权利。甲可以以出租屋与合同签订的用途不合,解除合同。 乙丙我去搞不懂。恶性竞争????没有啊。

㈧ 关于民法的案例分析!

1.乙与丙订立的租赁合同是否有效?为什么?

解析:合同性质属于效力待定,合同最终归于无效。

该租赁合同属于效力待定的合同或该合同可被撤销。由于甲的不予追认,而归于无效。或丙发现乙无权代理,丙有权行使撤销权,将合同归于无效。

因为,如果乙以甲的名义出租就是无权代理,根据合同法第四十八条的规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。

这时被代理人甲如果追认,合同有效,同时,如果丙在甲之前行使撤销权,合同归于无效。由于乙明显没有授权文件且不是房产物权人,因此不可能构成表见代理,不可能自然使合同有效。

如果乙以自己的名义出租就是无权处分,因此该合同属于效力待定的合同,如果甲追认,合同有效,反之,合同无效。由于最后甲不予追认,因此,该合同的最终归于无效。

但是,注意该合同属于效力待定的合同。合同无效是结果,合同性质属于法理判断。

法律依据:合同法
http://www.gdgs.gov.cn/cyfg/htf1.htm#3

第三章 合同的效力

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

###################

2.乙出租房屋的行为是否构成无因管理?为什么?

解析:不构成无因管理。

首先,乙是否为了甲的利益出租的主观目的案例中没有体现,不能自然认定。要构成无因管理最基本的要求,就是无因管理人存在为了他人的利益的主观目的。

乙到底是利用照管甲房子的机会获取不当得利还是为了给甲增加收益而实施的租赁行为,案例中并没有体现,显然不能自作多情的认为乙是无因管理。

其次,乙的租赁行为是否真的有利于甲还存在问题,如果不仅没有对甲有利,而且有碍甲的需求,不能简单认为有收益就是有利。甲显然没有租赁房屋的意图,否则也不用让乙无偿自住一间。

最后,乙擅自将甲的房屋租赁的行为构成对甲房屋使用权的侵犯,属于侵权行为。租赁房屋的行为属于用益物权的行使,任何非物权人不能代替物权人擅自行使。

因此,乙出租房屋的行为不构成无因管理。

#################

3.甲可否要求乙提前终止合同并返还房屋?

解析:可以要求乙提前中止合同并返还房屋。

因为,双方成立委托合同关系,根据合同法第四百一十条的规定:委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。

本案中,甲作为委托人可以随时解除委托合同。

法律依据:合同法

第二十一章 委托合同

第四百一十条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。

㈨ 案例分析....急急急.......

1.应当由出租人承担责任。合同法第221条规定:承租人再租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修。本题中由于出租人没有履行维修义务,造成承租人的损失,应当由出租人承担责任。
2.不合理。根据合同法223条,承租人经出租人同意,可以对租赁物及你想那个改善或者增设他物。在本题中,承租人为了房屋美观,未经出租人同意即即进行了装修,这种行为是不符合法律规定的,承租人不仅无权要求出租人支付一半费用,而且在出租人提出请求的情况下,应当恢复原状或者赔偿出租人损失。
3.不解除。合同法224条,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
4.不需要承租人的同意,但是应当通知承租人。合同法第230条,出租人出卖租赁物房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件有限购买的权利。
完全是手答呀,保证正确。就为了这10分。

㈩ 民法问题 案例分析 有关所有权

你好

不可以的。

因为有个原则叫做买卖不破租赁。

租赁期限是三年。这三年里,回乙有权继续居住答

法律依据

买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。


合同法

《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。

民通意见

《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效!

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