『壹』 商品房退房纠纷案案例
【案情摘要】
2000年11月16日，原告就购买被告开发的某大厦某号商品房与被告签定《商品房购销合同》。按照合同约定，被告应当于2001年10月31日前将原告所购房屋交付原告使用，但在交房时，原告因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋而与被告发生纠纷。原告将被告诉至法院，并提出如下诉讼请求：（一）要求解除原、被告所签《商品房购销合同》；（二）要求被告退还原告购房款63万元并支付利息35154元；（三）要求被告支付原告违约金216720元。
山西成诚律师事务所刘银栋律师接受被告委托，作为其代理人参与了本案一审的诉讼活动。
原告诉称：原、被告签订合同后，原告于2000年10月27日向被告交清全部购房款63万元，但时至今日，被告仍未能按合同约定交房，被告的行为构成根本违约，故原告要求解除合同，同时，请求法院依据法律规定和合同约定判令被告退还原告购房款并支付利息及违约金。
被告辩称：被告在合同约定的期限内通知原告验房，并办理交房手续，但原告在验房时提出被告的房屋存在风裂问题，不具备交付条件，而拒绝接收合同约定的房屋（向法庭提供了相关的证据）。所以，并不是被告未在合同约定期限内交房，而是原告未按合同约定接收房屋。原、被告在履行合同中原告违约，因此原告诉讼请求的违约金和利息不能成立，被告依法不应该承担违约责任。
被告代理人代理意见摘要：
一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》合法有效，应受到法律的保护，合同双方均应当按合同约定履行自已的义务。
二、《商品房购销合同》不具备解除条件，依法不应予以解除。
1、合同约定的解除条件不成立。合同明确约定被告逾期三个月不能交房的，原告可以解除合同。事实上，在合同约定期限内，被告已通知并接洽原告交房验房，被告没有违约。
2、法律规定的合同解除条件亦不成立。原告请求解除合同的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第94条法定解除条件的规定。
3、原、被告双方未就解除合同的条件订立过补充协议，亦未达成变更原合同的协议。
三、原告所提的房屋风裂问题并非质量缺陷。
1、在《商品房购销合同》中，原、被告约定了质量保修条款。也就是说，房屋作为一种产品而言，其出现一些小的质量问题是不可避免的，所以，原、被告通过合同的形式设定了被告在所交付房屋存在一些细小的质量问题时的保修责任。
2、被告已于2001年11月15日将原告所述的风裂问题全部予以整改，该商品房已完全具备交付使用条件。
四、原告不按照合同约定接收房屋，应当承担违约责任。
1、被告提供的“楼宇接收记录”证据证明：被告按合同约定通知原告验收交房，原告也于2001年11月4 日对其所购房屋进行了验收，并非被告不交房；
2、被告提供的“ 关于某大厦内墙抹灰质量情况的说明”及“竣工验收说明书”证据证明：原告所购房屋内墙抹灰是作为样板房之一，工程验收后出现的内墙风裂现象，此问题不属于质量问题，并且，被告已于2001年11月15日针对该问题作出全面处理。同时，“竣工验收说明书”证明该工程施工质量等级为优良，完全具备交付条件。
3、被告提供的“会谈纪录”证据证明：原告不按合同约定接收三层的房屋，而是要求八层的房屋，在其无理要求遭到拒绝的情况下，就以种种借口要求退房的事实。
综上，真正的违约方是原告，而非被告。原告应当按照合同约定承担违约责任。
法院认定事实及判决结果：
在本案经过开庭后，在法庭的主持下，原、被告自愿达成和解， 调解协议如下：
一、解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；
二、被告在二00三年二月一日前退原告购房款二十一万元，二00三年三月三十一前退原告购房款四十二万元；
三、诉讼费一万三千八百二十九元由原告承担。
【审裁结果评析】
合同经双方当事人协商一致达成合意而形成，根据我国《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除和单方解除。协商解除是在合同履行过程中，经双方当事人协商一致，解除合同，是合同权利义务终止的一种方式。单方解除是指在合同履行过程中，一方当事人根据法律的规定或合同的约定向对方当事人提出解除合同的要求。故单方解除又分为法定解除和约定解除。
本案中，原告根据《合同法》关于法定解除的规定，以被告未按约定的期限向原告交付房屋，已构成根本违约为由向被告主张其法定解除权。事实上我国《合同法》对法定解除权作了非常严格的规定。在审理过程中，被告及其代理人有充足的证据证明其履行了交付房屋的义务，而原告并无相反的证据以支持其诉讼主张，被告如此抗辩为其最终达成较成功的的调解协议奠定了基础。
法院在查清事实的基础上，主持双方当事人进行调解，使原告同意放弃主张违约金和利息，并以低于其诉请的金额即二十一万元的价款与被告达成协议，其实溯其本源还是由于各方当事人均遵循了“以事实为根据，以法律为准绳”的基本原则。
【纠纷成因分析及避免纠纷的方法】
在商品房买卖合同的履行过程，开发商与购房人之间发生纠纷已屡见不鲜。而本案是一起因当事人退房而引发的纠纷，究其原因，还是归结为合同的履行存在瑕疵。开发商在开发整个小区，或大规模的楼盘时，难免会出现各种令业主不够满意的情形，但是业主在购房主张权利应严格按合同约定来行使。房屋质量存在瑕疵并不绝对意味着开发商已构成根本违约，而我国《合同法》对法定解除权行使的权限范围基本界定在“对方构成根本违约”的这样一个范畴内，所以业主在主张权利时应按合同约定向开发商提出要求，并准确领会 “根本违约”的概念精髓，只有这样，才能有效地得到法律的支持。否则不但增大了诉讼成本，甚至会给自己造成较大的经济损失。
总之，只有严格依法订立合同、依约履行合同，才能有效地实现保护自身合法权益的问题。对此，律师建议：
一、细化合同中的重要条款； 二、注重合同履行过程中的证据收集。
（以上回答发布于2014-07-18，当前相关购房政策请以实际为准）
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『贰』 商品房销售合同纠纷上诉案判决书怎么写
你的问题没有介绍你是买受人还是开发商，也没有介绍一审的诉讼请求以及你是原告还专是被告，一审如何判属决等。从提问的角度来看，姑且把你看成买受人，一审原告，请求违约金。如果你的诉讼请求被驳回或者判决不当，你要提出上诉请求，在一审诉讼请求范围内请求二审法院如何判，一、二审诉讼费由谁承担。除了上诉请求，就是上诉的事实及理由，结合一审判决的案件事实、证据的认定，适用法律等提出上诉理由，提出哪些错误或不当。如果一审中你举证不够，二审还要考虑举示新证据，对一些事实证明，对一审没有采信的事实补强证明力。
『叁』 商品房买卖合同纠纷中售楼广告在什么情况下具有约束力
您好，商品房售来楼广告的内容源没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力：（1）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的；（2）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。
通常来说，包括向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明等。这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反上述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。
『肆』 房屋买卖合同纠纷常见案例有哪些
1、银行的抵押权如没有进行登记，抵押合同无效；如进行了登记，则银行有优先受偿权。专
2、银行抵押属权未登记的情况下，购房人购买房屋也存在登记与否的问题，登记了，购房人获得房屋产权，后续的抵押权无法设立；若无登记，则后续抵押有可能获得登记并取得抵押权，购房人利益必将难以保障。银行抵押权合法登记情况下，购房人显然无法顺利获得房屋产权，而后续抵押权人的抵押权仍有可能成立。
3、如购房人合法取得房屋产权，另外一人是不能从原产权人手里获得抵押权的，除非其抵押合同未登记或购房人未取得房屋产权。
『伍』 叶某诉某房地产公司商品房买卖合同纠纷案
-----逾期办证的责任认定
原告：叶某
委托代理人：戴某，某律师事务所律师
被告：某房地产公司
委托代理人：李安华、陈文清，远东律师事务所律师
一、基本案情
原告叶某与被告某房地产公司(以下简称房产公司)签订了一份《商品房买卖合同》(下称合同)，约定交房时间为2003年10月31日，合同第十五条还约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，房产公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日领取了房屋钥匙，实际使用该房屋。
原告诉称：被告应于2004年1月1日前为原告办理好房产证，而被告于2005年8月19日才向原告发出办证通知，至今尚未办妥原告的房产证，为此，原告诉至法院，要求判令被告按总房价款为基数每日万分之三支付逾期办理房产证的违约金，自2004年1月1日起暂计至起诉之日即2005年8月30日。
房产公司答辩称：被告“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”(以下简称报备)后，原告凭有关手续即可办理房产证，被告并没有为原告办理产权证的义务。而被告未能在合同约定的时间内报备，主要是由于有关政府主管部门及有关方的原因所造成的。按合同第15条的规定，对此延误的时间不属被告的责任，被告不应承担该段时间的违约责任。本案房产竣工验收后，为取得办理产权证所需的资料，被告必须按政府规定的程序办理各项验收、审批、审核手续后才能报备。被告实际交房时间为2003年11月6日，被告办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间为2005年3月23日，期间共503天。其中，按照有关规定及政府各职能部门的公开承诺办理各项验收、审批、审核手续共需134天。而实际上被告在办理报备过程中，因政府部门延误的时间达183天，因建设银行广西区分行造价审计所用时间为172天，因广西某房地产交易服务有限公司测绘所用时间为76天，共计565天。扣除2004年3月26日至2004年9月13日期间的交叉时间172天，剩余393天，这些时间并非被告原因造成的，合同约定的60天为双方认可的报备时间应包含在政府各职能部门审批时间中，故被告报备的合理时间应是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告实际逾期报备时间为110天。其次，被告已经履行了合同约定的主要义务，按合同的约定将商品房交付给原告，原告也已居住使用。被告逾期报备，并未影响原告对房屋的正常使用，且从实际情况来看也没有造成原告的任何损失，因此，合同中约定按总房款每日万分之三支付原告的违约金明显过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第十六条的规定，请求法院予以适当减少违约金。
（以上回答发布于2014-07-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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『陆』 房屋买卖合同纠纷案常见案例 看看都需要注意什么
1、银行的抵押权如没有进行登记，抵押合同无效；如进行了登记，则银行有优先回受偿权。
2、银行抵押权未登记答的情况下，购房人购买房屋也存在登记与否的问题，登记了，购房人获得房屋产权，后续的抵押权无法设立；若无登记，则后续抵押有可能获得登记并取得抵押权，购房人利益必将难以保障。银行抵押权合法登记情况下，购房人显然无法顺利获得房屋产权，而后续抵押权人的抵押权仍有可能成立。
3、如购房人合法取得房屋产权，另外一人是不能从原产权人手里获得抵押权的，除非其抵押合同未登记或购房人未取得房屋产权。
『柒』 一个商品房买卖合同纠纷的案子，能指导下被告要写的答辩状怎么写么
这个是很专业的文书，可以请律师帮你写。
『捌』 在商品房买卖合同纠纷案件中，开发商不履行办证义务，起诉开发商要求履行义务并且判决了，为何院不出具《
不知道你问得法院为什么不出具什么？你没写完，也不好猜测。但就你说的这个问题，你既然法院已经判决开发商承担义务，你可以申请强制执行，执行部门的人员会告诉你如何正确维护自己的合法权益。
『玖』 我有一民事纠纷(商品房买卖合同纠纷)，案情跟“孝感中院处理商品房预售合同无效类似案例分析完全一样,
问：我有一民事纠纷(商品房买卖合同纠纷)，案情跟“孝感中院处理商回品房预售合同无效类答似案例分析完全一样,但案例判了双倍返还,而我的案件只判了还本付息。我认为太不公平,可以申诉吗？
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商品房预售合同纠纷适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，多条法律条文涉及商品房预售合同纠纷的处理。法律依据：第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
『拾』 商品房买卖合同纠纷案件有哪些常见法律问题
1、交付定金，卖方违约不予双倍返还。《担保法》第八十九条当事人可版以约定一方向对方给权付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2、合同条款存在“霸王条款”，如，对违约责任的规定上，在条款上免除经营者（卖方）的违约责任，或者通过约定违约责任条款，加重消费者的负担。详见，《合同违法行为监督处理办法》第九条、第十条、第十一条的相关规定。