Ⅰ 逾期交房和逾期办理房产证纠纷如何计算诉讼时效
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解专释》
第十八条属，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
上述其中明确规定了购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。
Ⅱ 如何处理逾期办房产证纠纷，如何调解处理买卖纠纷
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中对“出卖人的原因”应理解为：认定“出卖人的原因”不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据，它是一个较为复杂的问题，只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为所造成的原因，法院从衡平合同双方利益的立法本意出发，应兼顾公平合理加以综合考虑。（四）根据《若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》相应规定及我国房地产市场的现状，以下原因应认定为非出卖人原因，即开发商可履行之抗辩理由。
第一、《若干问题的解释》颁布前政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，由此形成因政府行政行为因素所造成的第三人原因。如测绘问题，1991年1月1日《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定，“城市房屋产籍应由县级以上地方人民政府行政主管部门统一管理，并建立健全房产档案和房产测绘的管理制度”，2001年6月1日《商品房销售管理办法》规定，开发商应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。因此，鉴于法律相应规定滞后的历史原因，作为开发商应完成的办证测绘义务在相关规范出台前实属行政主管部门的一项具体行政行为，审理时如脱离有关房地产市场的现状，简单归责于开发商责任，不尽合理，故因该类型第三人原因而导致逾期办证不应归责开发商。
第二、不可抗力原因。实践中对不可抗力原因的理解在于：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。
第三、买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时，根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等之规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。
二、如何调解处理商品房买卖纠纷
1、分析法律政策，正确加以引导
在我国，商品房买卖既体现了交易双方的意思自治，又受到房地产法律法规和政策的制约。而纠纷的形成，很大程度是因为当事人对法律法规及相关政策不了解，这就需要调解人员将当事人的行为纳入法律或政策的轨道进行解说，通过释明使双方逐渐对法律规定及政策导向形成正确认识，对行为后果产生预期，从而有了承认错误和接受调解的心理准备。调解人员还应当不失时机地进行疏导，运用权衡利弊的方法消除当事人的对立情绪，通过为其算经济账的方式使双方缩小差距，实现平衡。
2、房产商未兑现广告承诺的调解处理
根据法律规定，商品房销售广告和宣传资料为“要约邀请”，一般不是合同的内容，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺内容具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。也就是说，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，调解时应根据实际情况区分销售广告和宣传资料的内容是属于正常的商业宣传，还是属于房产商必须恪守、不得违反的承诺。此外，此类纠纷中双方大多没有约定房产商交付房屋不符合广告宣传时的违约金计算标准或金额，而购房人要证明其损失额又具有相当难度，故应通过调解使房产商认识到确实存在违约行为，且其相较于购房人处于优势地位，考虑到企业品牌及长期发展，妥善的方案是对购房人作出合理补偿。
3、商品房质量问题的调解处理
首先，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格而发生纠纷的，如果通过加固等方式能够修复，则可以调解继续履行合同；如果难以通过修复办法解决，则应调解解除合同。需要注意的是，上述两种方案都不影响买受人要求出卖人承担相应的违约责任。其次，除主体结构质量不合格之外，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，调解时也应考虑合同的解除及出卖人承担违约责任；交付使用的房屋存在质量问题，如在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人不同意修复或者在合理期限内拖延修复的，则可调解由买受人自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
4、商品房面积问题的调解处理
在调解商品房实测面积与暂测面积误差引发的纠纷时，应认真查看当事人在合同中对面积误差处理的约定，如当事人约定“除法律、法规、规章另有规定外，按多退少补方式计算”，则不能简单按多退少补的方式结算面积误差款。因为《上海市房地产转让办法》第四十四条规定，因公用分摊面积增加导致房屋建筑面积增加的，购房人不承担超出部分房款。该规定应属“法律、法规、规章另有规定”的情形，此时购房者应仅就套内面积增加部分支付补差款，而无需就公用分摊面积增加部分支付补差款。如果合同仅约定“按多退少补方式计算”，则可按照《商品房买卖合同司法解释》的规定，即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。因双方约定的面积误差按多退少补结算不违反法律法规的禁止性规定，应以约定为准，必要时可以寻求律师的协助。
Ⅲ 在商品房买卖合同纠纷中关于利息及逾期利息有哪些规定
《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》(法释[1999]8号)规定：
对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。
中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第十七条规定：
当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理;没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)规定：
逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。
因此，利息损失计算的标准至少可以参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率。
因此，违约责任和合同债务的关系可以归结为：债务是责任发生的前提，责任是债务不履行的结果。
Ⅳ 房屋逾期交付房地产商不按合同赔偿违约金
协商不成 起诉
法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
Ⅳ 怎么避免买房付款纠纷，逾期支付房款有何后果
买卖合同应该不可能是这么笼统的违约条款的，肯定有独立的两条针对甲乙 双方 平等的违约责任，像你这样是的情况是 乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之几计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。
Ⅵ 房产纠纷一：如何主张逾期办理产权的违约责任
随着房地产市场的政策变化，逾期交房、逾期办理产权证、房屋质量纠纷层出不穷，下面我将分几期详细阐述如何处理房产纠纷案件：
一，看双方的商品房买卖合同中，是否有如期办理产权的约定，有约定看约定，就是说如果双方约定交房后三个月下产权证、一年内下产权证、二年内下产权证，都是合法的，因为法律仅仅约定了在双方未明确约定办理产权时间时的期限，而该法定期限不能对抗双方协商一致的办理产权期限。如果签约后，再以格式条款予以对抗，认为双方约定的办理产权期限违法，要求按照法定办理产权期限，很难被法院所支持。
二，如果没有约定的办理产权期限，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；
三，如果双方对于逾期办理产权有约定从约定，但如果约定违约金过高或是过低，可以申请法院予以调整。逾期办理产权违约金的标准，是参照同期同类银行计收逾期贷款利率，即同期贷款利率标准加成30%-50%作为逾期办理产权违约金。
四，办理产权的时间，是从交付房屋日志计算，交付房屋分为事实上交付和法律上交付，事实上交付是房屋尚未竣工备案，实际交付购房者，法律交付是房屋已经竣工备案，可供交付购房者。
理想状体是房屋交付是事实交付和法律交付同时进行，但在实践中很多都是事实交付，就是房屋并未竣工备案，尚不具备交付条件，开发商未避免违约提交房屋要求，要求收房入住。而一旦收房，取暖费、物业费等费用将由开发商转由购房者支付。因为不具备竣工备案条件，开发商无法办理产权登记，因此，开发商逾期办理产权是必然的。
五、逾期办理产权违约金和逾期交房违约，两者不能重复计算，两种违约金可以根据不同的违约阶段，要求开发商支付，总的违约金不超过开发商应当承担的违约金标准。
六、法定的因逾期办理产权解约条件。
根据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
Ⅶ 逾期办理房产证违约金，逾期办理房产证的责任有哪些
通常2年，房产纠纷起诉时效是2年。
房地产纠纷诉讼一般时效为两年，延付、迟付、拒付租金诉讼时效为一年，最长诉讼时效为二十年。如在诉讼时效的最后六个月内，确实不是由于原告的过 错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。开发商在商品房交付使用后的90 天内，必须协助业主办理好房地产证，否则，就要承担违约责任。
具体的房地产纠纷诉讼时效分为三种情况：
一、房地产纠纷一般诉讼时效：2年
一般时效通常适用《民法通则》第135条规定的诉讼时效为两年，从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计，超过两年，人民法院不予受理。
二、房地产纠纷特别诉讼时效：1年
特别时效适用《民法通则》第136条第三项的规定“延付或者拒付租金”的情况，诉讼时效为一年，超过一年的，人民法院不予受理。
三、房地产纠纷最长诉讼时效：20年
最长时效适用《民法通则》第137条的规定“从权利被侵害之日起超过二十年”的，人民法院不予受理。换言之，即权利人不知道或者不应该知道自己的权利被侵害，请求人民法院保护也应在二十年时效之内提出，超过二十年，人民法院不予保护。
综上所述，一般诉讼时效和特别诉讼时效，是从权利人知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起计算，而最长时效则是从权利人的权利被侵害之日起计算。
Ⅷ 如何正确审理商品房买卖合同纠纷中延期交房及延期办证
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
Ⅸ 怎么避免付款纠纷，逾期支付房款有何后果
《高民院关于逾期付来款违约金源应按照何种标准计算问题批复》(释[1999]8号)规定：
于合同事没约定逾期付款违约金标准民院参照民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期付款违约金
民银行调整金融机构计收逾期贷款利息标准民院相应调整计算逾期付款违约金计算标准
《高民院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用律问题解释》(释[2004]14号)第十七条规定：
事欠付工程价款利息计付标准约定按照约定处理;没约定按照民银行发布同期同类贷款利率计息
《高民院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用律若干问题解释》(释[2003]7号)第十七条规定：商品房买卖合同没约定违约金数额或者损失赔偿额计算违约金数额或者损失赔偿额参照标准确定：逾期付款按照未付购房款总额参照民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算
《民银行关于民币贷款利率关问题通知》(银发[2003]251号)规定：
逾期贷款(借款未按合同约定期款借款)罚息利率由现行按万二点计收利息改借款合同载明贷款利率水平加收30%-50%
利息损失计算标准至少参照民银行发布同期同类贷款利率
违约责任合同债务关系归结：债务责任发前提责任债务履行结