⑴ 土地租赁合同无效后，地上建筑如何赔偿
【案件摘要】
原告上海某实业有限公司与被告上海某物流有限公司就土地租赁等事宜发生争议，上海某实业有限公司于2013年12月16日向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。
原告上海某实业有限公司诉称，被告于2007年11月22日、2008年4月20日将登记在川沙县公路管理所(上海浦东新区公路管理署)名下位于江心沙路南侧黄埔江边的土地(土地性质为：国有土地，土地用途为：小苗圃基地)与原告分别签订了《合作建设使用合同》及《补充协议书》，约定，被告以上述土地租赁使用权参与合作，原告负责在该地上建造钢结构库房和混泥土场地等设施，并按期向被告缴纳租金，合作期限为五年，即2008年3月1日至2013年2月28日。租期到期后，土地上建筑以及附属设施由原告拆除或者归属被告并由被告折价补偿原告。租赁到期后。被告态度强硬，无视钢结构库房、混泥土场地及门卫房、围墙均为原告投资建造的事实，派人强行驱散场地上原告人员，强行霸占、使用库房场地，严重损害了原告权益。后查实，该土地的真正使用权人是川沙县公路管理所(现上海浦东新区公路管理署，即第三人)，且该土地的用途为小苗圃基地即农用地，依据《土地管理法》等相关法律法规的规定，土地使用者转让、出租划拨土地使用权的，必须持有国有土地使用权证及地上建筑物、附着物等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请，且土地使用者、承包经营者不得将农用地改变用途用于建设用地，违反该规定的所签订的土地租赁合同应属无效合同。请求判令：1.原被告双方之间的《合作建设使用合同》、《补充协议书》为无效合同：2.依法判令被告赔偿原告投资建造钢结构库房、混泥土场地及门卫房、围墙及装修等实际花去费用共计3282625元;3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告上海某物流有限公司辩称：1.原被告之间并非土地租赁关系，而是合作联营关系，即被告将其从川沙县公路管理所名下的苗圃基地租赁过来作为合作标的，由原告在土地上负责建筑钢结构库房以及附属设施，原告每年按照一定数额向被告缴纳合作收益，所以本案的法律关系属于联营合作合同纠纷并非土地租赁合同纠纷;2.被告到期收回原告建造的仓库以及附属设施是按照《合作建设使用合同》、《补充协议书》约定办理(《合作建设使用合同》、《补充协议书》条款约定，租期到期后，原告不续租时在15日内拆除库房及其附属设施，如不拆除，归属被告);租期到期后，被告向原告致发了律师函，询问原告续租意向。原告没有答复视为原告并无续租意向，其后原告没有按照合同约定在规定的期限内拆除建筑;3.原告主张合同无效，被告全额赔偿原告损失与事实不符。原被告在签订合作协议时，被告明确告知原告土地性质以及原告没有申办建设审批手续，自身承担相当过错。4.原告主张的赔偿额不具有事实依据。建议法院主持司法造价审计。按照司法审计结构按照使用年份折价计算。
【处理结果】
浦东新区人民法院判决如下：1、判决原被告间的《合作建设使用合同》、《补充协议书》无效;2、判决被告赔偿原告损失1763285元;3、诉讼费、司法鉴定费由原被告各承担一半。
【法律评析】
本案存在以下几个主要争议焦点：
1、双方对《合作建设使用合同》、《补充协议书》的合同性质存在着异议。原告认为，虽然涉案协议的名称为合作建设协议，但协议内容是被告将其租赁而来的土地转租给原告进行设施建设并由原告按期支付一定的租金，名为合作协议实为租赁协议，且被告每期出具给原告的发票上收费项目记载的也是土地租金;被告认为：双方属于合作联营关系，被告将土地为俄合作标的参与原告的合作，由原告负责经营土地收益，并每年按照一定标准与被告分配收益，且协议明确约定为合作建设协议，发票收费项目之所以开具为土地租金是为了方便原告的财务记账。法院认为：原被告之间签订的《合作建设使用合同》、《补充协议书》名为合作建设协议，实为土地租赁协议。被告主张合作联营与事实不符，联营关系是共担风险共享收益，本案中不论原告有无收益每年每期均要按照一定标准支付被告租金，明显不符合合作联营的特征，且被告在每期的发票上明确记载为土地租金。故双方之间属于土地租赁合同关系。
2、双方对合同的清算条款效力存在异议。原告认为：虽然《补充协议书》对合同终止后的后续清算事宜做了明确约定即租期到期后，由原告申请续租，如不申请，原告须在15日内无条件拆除场地上库房及其附属设施，否则归属被告。该约定属于无效约定，且被告在寄送续租意向函的时候故意寄往原告法定代表人的户籍地而不是原告的住所地，导致原告无法及时得知。被告认为其已经按照协议内容的约定程序向原告送达了续约通知，原告在约定的期限没有续约也没有拆除设施，按照本条合同清算条款，设施理应归属被告。法院认为：原被告约定的合同终止后的清算条款无效，《合作建设使用合同》、《补充协议书》违反了强制性规定以及被告未经土地使用权人的许可擅自转租属于无效协议。合同法规定的终止清算条款不随合同终止而终止的前提是合同未有效合同。涉诉协议均为无效协议，双方约定的时候清算条款亦为无效条款。
3、双方对合同无效原告是否存在过错存在异议。原告认为，合同无效全责在被告，被告故意隐瞒租赁土地为农用地性质以及擅自转租的事实与原告签订合作协议，致使原告斥巨资投入建设，造成合同无效的损失理应由被告承担赔偿责任;被告认为被告将此块土地在报纸上公开招标合作建设方，明确公开土地为小苗圃土地，原告按照招标公告与被告签订合作协议应当知道土地使用权人以及土地性质，况且双方在签订合作协议时被告明确告知此土地的相关信息，原告自愿投资此土地属于承担商业风险的行为，现合同无效，原告自身存在过错。法院认为：原告在与被告就涉案土地就行相关合作事宜时，须审查被告是否有权出租土地以及土地的登记信息。原告怠于审查土地的相关资料，即投资建设，不履行建设审批手续，造成损失，自身存在一定过错。被告声称其履行了告知义务，并无提供履行告知的证据。综合认定本案原被告双方的过程划分了原告承担无效合同损失的三分责任，被告承担七分责任。
⑵ 土地权属存在争议，地上建筑物纠纷怎么解决
地上建筑物纠纷，可以直接向人民法院起诉。
土地权属存在争议的，根据《土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
⑶ 建筑设备租赁合同纠纷中可否追究发包人为被告
建筑设备租赁合同纠纷中，不能要求追究发包人为被告。因为合同纠纷，只能以合同相对版人为被告，不权能将合同外人列为共同被告。
这就是合同的相对性。主要是指合同关系只能发生在合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼，而不能起诉与合同当事人没有合同上权利义务关系的第三人。同理，合同外的第三人也不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼。
《合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协
助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者
报酬。
⑷ 违章建筑租赁纠纷法院受理吗
违章行为，与租赁行为属于不同的法律关系。只要是属于法院受理案件的范围，法院就可以受理。现在城中村很多人都在租房子，城中村的建筑大部分是违法建筑，你说租赁了城中村违法建筑的房子就可以不用缴纳房租了吗？
⑸ 法律对划拨土地上的房屋出租有什么规定
法律上没有特殊的规定要求出租人上缴土地收益，是行使处分权的一种形式，因内此也就无须上缴土容地收益， 划拨土地上的房屋出租是指以划拨方式取得的国有土地上建成的房屋出租的行为，这种情况下出租房屋。将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租时， 。非以营利为目的的房屋出租。房屋所有权人对级差地租的形成并没有任何付出，房屋所有权人为了获得经济利益。但该土地使用权是以划拨方式取得，由市、县房地产管理部门代收代缴，这部分即应当按照财政部关于国有土地使用权有偿使用的相关规定，因此，而是由于国家投资而形成， 房屋所有权人对房屋占用的划拨土地享有使用权，其租金收益实际上包含了应当上缴的土地收益，因为这种情况下。有一些特别规定： 1、以营利为目的的房屋出租， 2、非以营利为目的的房屋出租。也没有取得相应土地收益，房屋出租人并没有获得相应的租金收益。
⑹ 能否租用行政划拨土地上的建筑物开办工厂请列出相应法律条款。
划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的建设单位持建设项目的有关批准
⑺ 购买或者租赁划拨土地上的房产所签订的合同是否有效
个人受让公司划拨用地 征迁后无法获得补偿款
1993年7月，益律公司经厦门市政府批准，取得位于杏林区西环路东侧、联伟有限公司厂房西侧的划拨土地A（5228.258平方米），作为生产厂房建设用地，土地使用期限至二○四二年十二月十日止。
2004年11月，益律公司为转让人（甲方）、沈某等人为受让人（乙方），双方签订一份《房产转让协议》，约定乙方向甲方受让坐落在厦门市集美区杏林西滨路五号的房产，经营性土地面积4906平方米，建筑面积2346平方米，土地权属为有偿划拨性质。双方还约定交易价格、付款方式，以及若遇到政府征收拆迁，相关拆迁赔偿工作的处理以及赔偿金的归属等。
协议签订后，沈某等人依约支付了转让款。随着厦门岛外开发建设步伐的加快，上述土地遇到政府征地拆迁，益律公司与相关征地单位签订拆迁补偿安置协议书，并领取相关拆迁款，其中部分款项支付给沈某等人。沈某等人认为双方签订的《房产转让协议》合法有效，益律公司应当返还全部的讼争土地及房屋的征地补偿款。益律公司不予认可，2014年5月双方因此对簿公堂。
厦门中院审理后认为，该案主要涉及讼争《房产买卖协议》的效力问题。讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。本案双方当事人签订的《房产买卖协议》未经有批准权的人民政府批准，应认定该协议无效。
■法官说法
划拨土地使用权和地上建筑物未经审批不得转让
本案承办法官洪德琨解析，本案的焦点问题在于，讼争房产转让合同是否有效。
根据城市房地产管理法以及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，因讼争房产所在的土地系划拨性质，双方当事人之间的《房产转让协议》并未办理相应的批准手续，故该《房产转让协议》因违反法律的强制性规定而无效。
本案中，关于合同无效后如何处理的问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争协议被确认无效后，益律公司应返还沈某等人购房款，沈某等人应相应返还讼争房产，但不能狭义的认为，只需返还已付的购房款即可，应兼顾合同法公平原则并考虑双方对协议无效的过错责任，益律公司应当退还相应的购房款，并支付讼争房产在签订合同时以及拆迁时的价值差部分。
取得改制公司房屋使用权 办理过户诉求获法院支持
溪岸路11号房屋系厦门某建设公司（下称建设公司）集体所有的房产，土地使用权类型为划拨。2002年7月福建省政府颁布关于国有企业改革土地资产处置的意见，规定“企业改制涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续”。2006年7月，厦门市建设局作出关于同意厦门建设公司改制的批复，同意建设公司按照上述改制方案进行改制。
2011年7月，梁某与建设公司签订一份《房屋买卖协议书》，约定建设公司出让该房屋的永久使用权，待该房产具备交易条件可办理过户手续时，建设公司必须无条件给予配合。合同签订后，梁某依约向建设公司支付购房款并接收讼争房屋。
2011年8月，以建设公司作为申请人向厦门市房产管理局申请办理补交讼争房产土地出让金手续，房管局收件后至今未办理。因建设公司不予配合办理讼争房产的相关过户手续，故梁某向法院提起诉讼，请求确认梁某与建设公司所签订的《房屋买卖协议书》合法有效，建设公司立即协助梁某办理该房屋的过户登记手续。建设公司抗辩讼争房产的土地系划拨用地，根据相关法规，划拨土地上的房屋转让受到严格的限制，只有经过有关部门的审批才能转让，现因转让合同未经批准，尚不符合房产过户的条件。
厦门中院审理后判决，确认梁某与建设公司于2011年7月签订的《房屋买卖协议书》合法有效，建设公司立即协助梁某办理该房屋的过户登记手续。
■法官说法
企业改制后划拨土地使用权出让合法有效
本案承办法官李向阳解析，本案的焦点问题在于，讼争房产转让合同未经审批可否判决其办理过户手续。
首先是讼争《房产买卖协议书》的效力问题。讼争房产所涉土地虽系划拨用地，但房产的所有权人建设公司已进行改制，根据省级人民政府的相关文件精神，企业改制后，土地使用权转让可通过补交土地出让金予以办理，无需进行审批手续。同时，根据查明事实，建设公司也以申请人的身份向房管局申请补交土地出让金。因此讼争《房产买卖协议书》虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效。
其次是讼争房产能否办理产权过户手续问题。根据前述分析，相关的政府文件已明确，讼争房产可通过补交土地出让金后，办理过户登记手续。讼争房产过户的前提条件已具备，因此建设公司应按照协议约定，协助梁某办理讼争房产过户手续。
租学校办公楼改建商场 被判租约无效并恢复原貌
2006年经厦门市规划局核准，华天学院办公楼等建设项目获批取得《建设工程规划许可证》，项目性质为文教用地。2012年1月，华天学院与王某签订一份《租赁协议书》，华天学院将其南侧教工配套设施一期房产负一层、一层、二层及二层楼顶、靠西侧圆形建筑三层即教工活动中心及其楼顶，出租给王某经营使用。王某依约支付租金，并接收租赁物。
后王某拟将承租的建筑物改为商场，在改建过程中，城市管理行政执法局函告华天学院，认为华天学院不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能，应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，并立即对改建部分自行整改。因华天学院和王某的合同已实际履行，双方就租赁协议效力产生的争议协商无果，华天学院遂向法院起诉，请求判令：确认王某与华天学院所签订的租赁协议无效，判令王某立即将该协议项下的建筑物恢复原状并交还华天学院。
厦门中院审理后判决，确认王某与华天学院签订的《租赁协议书》无效，王某立即将租赁的建筑物恢复原状并交还华天学院。
■法官说法
擅自出租划拨土地上房屋并改变用途无效
厦门中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦点问题在于讼争租赁协议的效力如何。
讼争租赁房产的用地性质为划拨用地，依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例之规定，国有划拨土地上的建筑物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，是不得转让、出租及抵押。
本案中，华天学院应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能。鉴于《租赁协议书》对讼争房产使用的约定已改变建筑物的使用功能，依法不应许可。因此，相关职能部门已明确予以制止，要求整改。由于华天学院办学属公益性质，其建设用地的审批及建设工程许可均应严格规范。本案讼争房产的租赁方已将租赁建筑物改建为商场，而商场的使用功能与该建筑物原设计用途为人防、餐厅、办公、会议、休息的使用功能完全不同。鉴于对学校应严格管理和有利于学生的学习及安全保障，对王某将租赁建筑物改建为商场将影响学校氛围或损害社会公共安全应有所预见，并予限制，因此，双方签订的《租赁协议书》应视为无效合同。依据合同法之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故王某所取得讼争租赁房产亦应予以返还。
⑻ 建设用地租赁需要遵守哪些法律法规
我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地租赁;一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。
在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。
1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。
1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定："国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。"《意见》第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。"
土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。
由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。
在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：
第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。
第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体--出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。
第三，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……"
承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。
承租土地使用权的抵押。从《意见》第六条的规定可以看出：第一，单独的承租土地使用权可设定抵押权，即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。第二，地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押。抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
划拨土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第四十四条规定："划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押。"第四十五条规定："符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;二、领有国有土地使用证;三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。"
根据上述规定可知，划拨土地使用权转让、出租、抵押时，地上必须具有合法的建筑物或其他附着物。也就是说，地上没有建筑物或其他附着物而单纯的划拨土地使用权，是不能出租的。同时，根据《城市房地产管理法》第五十五条规定，房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。值得注意的是，如果土地使用者无合法原因擅自出租划拨土地使用权，属非法行为。
出让(或转让)土地使用权的出租。按《条例》规定，取得土地使用权的土地使用者，在规定的期限内土地使用权可以出租，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。