房屋买卖纠纷卖房非房屋所有人

㈠ 二手房买卖合同纠纷有哪些，如何避免共有房屋

常见的二手房买卖纠纷有以下几种：
(一)买卖双方缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。
当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此，购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。

(二)房价变化快。房屋价格上涨了，一方反悔，以种种借口不办理过户手续。

房价上涨时，许多纠纷系卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。

(三)中介机构的不规范行为导致纠纷。

由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。为避免上述情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。

(四)二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。

所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

(五)房屋产权登记制度不合理，导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。

现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人，在交易过程中，交易的另一方很难发现还有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

㈡ 房屋买卖纠纷，卖方不想卖房子了，怎么样争取让

合同里不是应该有规定交首付或贷款流程的期限吗？怎么会不规定交易时间呢？如果那样的话那合同也不正规了。实在不行你就找个律师出一份律师函吧，起码震慑一下那个卖家~

㈢ 房屋买卖合同签订后，卖方违约不办理过户，买方可否申请法院强制过户

可以申请强制执行的，需要先通过法院判决，具体如下：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十条 强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场;被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。

拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。

强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。

第二百五十二条 对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。

(3)房屋买卖纠纷卖房非房屋所有人扩展阅读：

1、下列情况的不适用继续履行，第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(1)法律上或者事实上不能履行。

(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。

(3)债权人在理期限内未要求履行。

2、解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。

第一百一十六条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

(1)定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。

以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20%，超过部分将不被视为定金。

(2)违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。

但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

㈣ 房屋买卖合同生效！但是产权人没有给买方过户！原因卖房不是产权人签字，请问法院应当怎样执行

1、你所说情况不够清楚，该房屋买卖合同若不是产权人签字，则代表产权人的签字人是否有产权人的授权？若没有则该合同并不生效，该签字人属于无权处分，合同也处于效力待定状态。除非得到了产权人的同意，否则该合同并不生效。
2、你可以参考我国《合同法》的相关规定：第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
3、若你有代表产权人签字的签字人有权利处分该房的证据或产权人同意卖房的证据，则合同有效，若产权人反悔收回已卖房，可要求产权人承担违约责任。违约责任要看你们在合同中是怎么约定的。

㈤ 不是本人卖房时房屋买卖合同有效吗

如果无其它无效合同的情形，不是房屋所有人所签订的房屋买卖合同是有效的，根据我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因不是房屋所有权人而处分房屋的，属于无权处分，无权处分所签订的买卖合同如无其它无效情形，该房屋买卖合同是有效的。

㈥ 关于卖房人不是产权人本人与买房人签定了买卖合同是否有效

如果房屋产权人办理了委托，并且委托公证，那么是有法律效力的，否则是无效的，因为别人无权处理房产。
二手房交易中，应遵循一般的流程，买卖双方要先形成合意，即达成一致意见，再根据手续办理过户。具体来说，有以下几个步骤：
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

㈦ 有一个关于房屋买卖纠纷的法律案例请求解答

中介公司具有欺诈行为，甲乙之间的买卖合同可以撤销，但必需证明中介公司老板的亲戚不是购房者，
但是由于甲乙是委托关系，即甲委托已卖甲的房屋，所以已卖给丙的房款应该归甲，甲可以按照委托协议支付报酬

㈧ 保留所有权的买卖卖房买房签了买卖房的所有权属不属于刑事犯罪

情况不明不好讲，如果是房产买卖纠纷，仅仅涉及民事纠纷问题。

㈨ 卖房时需要房产证上所有人的同意吗

严格来说，如果房产证上登记的产权人不是一人，那该房产会被认定为共有状态。共有物的买卖一般必须要有所有权利人的同意，否则可能构成无权处分，

除非该共有物有代理人并由代理人进行处分。如果买家不知道或不应当知道该房屋为共有，那么即使某一共有人私自将房屋卖给他，那也是具有法律效力的。

(9)房屋买卖纠纷卖房非房屋所有人扩展阅读:

房地产交易应遵循以下一般规则：

1、房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。

房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有，

他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安全、公平。

2、实行房地产价格评估。我国建立市场机制的时间还不长，截止到2013年7月仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我国房地产价格构成复杂，非经专业评估难以恰当确定，

故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，

按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。

3、实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

实施该制度的意义在于：进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。

当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。

4、房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。

房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。

我国法律也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。

㈩ 房屋买卖纠纷，卖房不给我们过户，法院已经判决要求给我们过户，10天已过依然没有执行，怎么办

你说你们已经上了法院了，法院也已经判决了，他还没有执行的话，你可以再去法院申诉，再来开庭。