⑴ 关于分家析产的法律问题
根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（2）持有建设工程规划许可证。
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同是无效的。当然，也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提是在起诉前取得。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
由此可见，虽然法律要求签订商品房预售合同后，要进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的，当事人要求确认合同无效，法院是不支持的，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。
⑵ 什么是房产析产，分家析产时应注意什么问题
房产析产属于析产中的一种。
析产又称财产分析，是指财产共内有人通过协议的方式容，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。 公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。
房产析产一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系上，公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。
房产析产注意事项：
1、分割房屋是最大限度的保护房屋的整体性
2、尽最大可能不损害房屋现有的价值
3、采取一人独有，在给他人金钱或其他方式的补偿
4、采取大家共有的方式
5、大家竞买的方式
6、出卖该房，大家分的价款的方式
⑶ 分家析产纠纷
1、分家析产协议：属于当事人自愿处分自己财产的行为，一般是父母将自己的财产分给子女。分家析产协议只要是当事人意思表示、没有处分他人财产、不违反法律的强制性或禁止性规定的，就自全体协议人签字时起生效。
2、公证不是民事协议“生效”的必要条件，只是公证后可以使民事协议的效力更强，经过公证后的协议，将来有纠纷到法院时，法院一般会直接采纳为证据，不用再质证，除非有相反证据证明公证错误。
3、另外提醒一句：分家析产协议虽然自当事人签字时起就可以生效，但如果分家析产协议中涉及到的家产属于不动产或准不动产比如房产、土地、车辆等的，还应当经过产权过户、变更登记后才发生物权变动的效力，如果在分家协议生效后不及时做过户登记，虽然协议生效，但产权不变，原财产所有人（一般是家里的父母）将来反悔不愿再分的，房产等可能仍然归父母所有，分家协议中确定分到的人有可能拿不到房产。
⑷ 审理分家析产案件应注意什么
市第一、第二中级人民法院民一庭、民二庭，各区县法院民一庭、民三庭，浦东新区法院民四庭、民五庭，黄浦法院民四庭，宝山法院速裁庭，区县法院各人民法庭：
现将《关于审理分家析产案件若干问题的意见》下发给你们，供审理案件时参考。实践中如发现问题，请及时向我们反映。
二00七年九月二十日
关于审理分家析产案件若干问题的意见
一、公房动迁补偿款的继承
只有承租人的公房动迁时，原承租人已死亡，若已依法确定了承租人的，动迁补偿款归新的承租人；若尚未确定承租人的，动迁补偿款归原承租人的继承人。
二、被继承人死亡已逾20年，登记在其名下的房屋动迁后，继承人主张动迁款的处理
被继承人死亡后，继承人未声明放弃继承，且系争房屋权利未发生变动的，系争房屋的权属归继承人共同共有，继承人的确权主张不受诉讼时效限制，可依法确认各方的权力份额。但系争房屋已动迁的，继承人应当在知道或应当知道动迁利益受侵害之日两年内主张动迁利益。
三、按94方案购房登记权利人死亡后，房屋产权继承的处理
按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。
四、债权人对夫妻共有财产代位提起析产诉讼的处理
共同共有关系存续期间，因共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时，共同共有人可以请求分割。债权人对夫或妻一方享有债权的，可代位提起析产诉讼，对夫妻关系存续期间的共有财产进行分割。
五、恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理
从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。
六、离婚协议书上明确，其他财产归各自所有，离婚后一方起诉要求分割另一方名下财产的处理
双方在离婚协议中已经明确约定其他财产归各自所有的，表明双方已对财产作了相应的处理，离婚后一方起诉要求分割另一方名下财产的，法院不予支持，但原告提供证据证明被告离婚是隐瞒财产，并要求分割隐瞒财产的除外。
七、当事人各方对共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的处理
当事人对分割共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的，法院不能简单驳回原告诉请，应进行必要的释明，促使当事人提出委托评估的深情。经释明，当事人仍不提出申请的，法官可通过咨询房产中介公司或评估公司（至少两家）的意见，综合分析后予以酌定，并须在裁判文书中阐明理由。
八、分家析产案件中评估费、诉讼费的承担
分家析产案件的评估费、诉讼费，由共有人按析产中获得的财产份额进行分担。
丁龙律师，现执业于上海明伦律师事务所，近十年的法学理论学习及研究，积累了较为精深的法学理论知识和丰富的实战经验。自执业以来，一直专注于刑事辩护（取保候审、刑事辩护、刑事自诉、无罪辩护、缓刑辩护、死刑辩护、公司犯罪、职务犯罪等等）、房产交易（房屋买卖、抵押贷款、房产拆迁、房产继承、遗产分割、情侣购房、公房买卖等）、保险理赔（交通事故理赔、伤残鉴定、交通肇事理赔、人身保险理赔以及分红型保险理赔等）三大领域案件的代理，以维护当事人的合法权益为最高宗旨，且严格保守当事人的一切隐私，已成功处理众多重大疑难案件，取得当事人的信任和满意。
2009年开始，丁龙律师组建了自己的律师团队，先后担任多家沪上知名公司的常年法律顾问。丁龙律师团队以自身丰富的法学知识及精湛的实践经验为合作企业的健康发展保驾护航。
⑸ 什么是分家析产分家析产应注意什么问题
房产析产属于析产中的一种。
析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。 公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。
房产析产一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系上，公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。
房产析产注意事项：
1、分割房屋是最大限度的保护房屋的整体性
2、尽最大可能不损害房屋现有的价值
3、采取一人独有，在给他人金钱或其他方式的补偿
4、采取大家共有的方式
5、大家竞买的方式
6、出卖该房，大家分的价款的方式
⑹ 继承纠纷与分家析产纠纷有什么区别
继承往往会伴随分家或析产。但是，继承毕竟与分家析产不同，两者之间具有严格的区别。那么，呢? 继承纠纷与分家析产纠纷的区别表现在以下几个方面： 一、最高人民法院《民事案件案由规定》婚姻家庭纠纷中就列有分家析产纠纷，分家析产纠纷是一种给付之诉，是对已经明确的权利，主张分割、析产出来。析产纠纷是在共同共有关系中因财产的分割、分配和无权处分争议而产生的纠纷。其本质是共有权的分割纠纷和所有权的侵权纠纷。分家析产是由于家庭成员家庭生产和生活的需要，不能够再在一起生活，而要求分割家庭共有财产。人的死亡仅是引发分家析产的法律事实之一。根据《继承法》第二十五条规定“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的，没有表示的，视为接受继承。” 二、继承纠纷中有法定继承纠纷、遗嘱继承纠纷等，指的是继承开始由于继承权的确认争执而产生的纠纷。继承纠纷是一种确认之诉，往往是有无继承权、遗嘱的效力或继承的份额的确认所产生的纠纷。 三、分家析产纠纷与继承纠纷在诉讼时效上的差别。 分家析产纠纷是一种财产所有权被侵犯的侵权纠纷，目前仍然适用《民法通则》的规定，即《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起二年内行使。 根据《民法通则》第一百四十一条“法律对诉讼时效另有规定的，依照法律规定”之规定，《继承法》属于特别法，对诉讼时效专门有规定，应从其规定，即《继承法》第八条的规定，对由于继承纠纷应该按照最多不超过二十年期间的规定。 四、《最高人民法院关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理的批复》中规定：被继承人死亡后，各继承人都没有表示过放弃继承，根据《继承法》第二十五条第一款的规定，应视为均已接受继承。诉争的房屋应属各继承人共同共有，他们之间为此发生之诉讼，可按析产案件处理，并参照财产来源、管理使用及实际需要等情况，进行具体分割。 五、继承与分家析产发生时间不同。继承只能是在被继承人自然死亡或被宣告死亡后才能开始，被继承人生前是不可能发生继承问题的;而分家析产则没有这样的限制。
⑺ 分家析产协议书应注意哪些问题
一、分家析产协议书的基本内容
分家，顾名思义，把一个家分开，分成若干个家。一个完整的家解体，几个新的家庭成立、诞生。 分家，主要是分财产。财产中，主要分固定资产和资金，即父母的积蓄，父母的私产。
分家析产协议书基本内容应当包括以下几个方面：
（一）、立约人的姓名，在家庭中的辈份称呼；
（二）、分家的理由、原因和目的；
（三）、分割家庭共有财产的合意以及对原家庭债务清偿的安排；
（四）、分割后的财产细目及其所有人姓名；
（五）、证人姓名；
（六）、立约人、证人签名盖章；
（七）、立约的具体时间及执行日期。
二、分家析产时应注意的事项
（一）、分家析产时，要把家庭共有财产和家庭成员的个人财产区分清楚。
分家析产只能是分割家庭共有财产，属于家庭成员的个人财产是不属于分割范畴的。
（二）、分家析产时，要根据公平合理的原则，分割家庭共有财产。
对家庭共有财产的分割，特别是对某些生产、劳动工具、设备等财产的分割，要尽可能有利于生产，有利于发挥家庭成员各自的专长。
对于某些特定的不便分割的财产，也可以特别协议的方式作变通处理，以充分发挥该项的效用。
分家析产直接关系到家庭成员今后生活安排的问题。因此，应当通过订立分家析产协议书的形式进行，这样，就不至于有分家后因某项财产产权的归属不清发生纠纷。
⑻ 如何处理分家析产纠纷
1、分家析产协议：属于当事人自愿处分自己财产的行为，一般是父母将自己的财产分给子女。分家析产协议只要是当事人意思表示、没有处分他人财产、不违反法律的强制性或禁止性规定的，就自全体协议人签字时起生效。
2、公证不是民事协议“生效”的必要条件，只是公证后可以使民事协议的效力更强，经过公证后的协议，将来有纠纷到法院时，法院一般会直接采纳为证据，不用再质证，除非有相反证据证明公证错误。
3、另外提醒一句：分家析产协议虽然自当事人签字时起就可以生效，但如果分家析产协议中涉及到的家产属于不动产或准不动产比如房产、土地、车辆等的，还应当经过产权过户、变更登记后才发生物权变动的效力，如果在分家协议生效后不及时做过户登记，虽然协议生效，但产权不变，原财产所有人（一般是家里的父母）将来反悔不愿再分的，房产等可能仍然归父母所有，分家协议中确定分到的人有可能拿不到房产。