商品房预售合同纠纷原因

1. 为什么要起《商品房预售合同》纠纷诉讼代理案

史建兵李朝晖

案情简介

2003年8月4日，原告党某与被告甲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了原告所购房屋的具体事项，签约后原告依约履行了合同规定的付款义务。2005年6月25日，被告通过邮局向原告寄达《交房通知书》。原告收到该通知书后，遂至现场验房。原告在查验过程中发现，房屋二、三层卫生间地面竟高出楼面走道40厘米左右，地下车库的进口高度仅为1．84米，合同约定的二层北面露台区域已变成房间，三层则在北面多建了一处露台(该房屋南面已有一处露台)，原告购买的屋外花园面积也不到合同约定的36平方米，且该花园无法办出权证。原告据此与被告协商并要求减少购房款，遭到被告拒绝。原告遂聘请我们作为其诉讼代理人，通过诉讼解决纠纷。

作为原告特别授权的代理人，我们参与了本案一、二审全部的诉讼活动。我们在一审起诉书中提出了七项诉讼请求：(1)因汽车库建造及其功能不符合行业规范要求，原告要求减少购房款98851元；(2)判令被告退还原告支付的花园款21600元；(3)因被告没有按合同的约定在房屋二层北面建造一处露台，原告要求减少购房款52720元；(4)要求被告根据国家城乡建设环境保护部标准，对房屋二、三层的卫生间地面进行重作(地面标高应略低于走道标高)，如无法重作，减少(返还)购房款19467元；(5)要求被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金18996元(从2005年1月1日暂时计算至2005年10月7日，违约金最终应计算至实际交房日为止)；(6)要求被告退还房屋面积差价款19436元；(7)交付坐落于杭州市余杭区“某某假日之约”排屋10一09房屋。

2006年6月23日，浙江省杭州市余杭区人民法院下达(2005)余民一初字第2715号《民事判决书》，判决如下：(1)被告应于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市余杭区余杭镇凤凰山处的“某某假日之约”10一09房屋(排屋)交付给原告(以被告的书面通知送达原告之日为房屋交付之日)；(2)被告应减少并返还原告购房款人民币29770元(其中地下室为19770元，卫生问为6000元，露台4000元)；(3)被告应退还房屋差价款19436元；(4)被告应返还原告花园款21600元；(5)被告应支付给原告逾期交房违约金35454．42元(自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日万分之一计算)，2006年6月24日起至实际交房时止的违约金，按前述方法计算；(6)驳回原告的其他诉讼请求。

被告不服一审法院的民事判决，以如下理由提起上诉：

1．原审法院适用法律错误。房产公司与原告未办理房屋交付手续之前，双方之间是合同关系，而产品质量赔偿请求权的基础是物权关系，因此在产品未交付之前，原告无权追究被告的产品质量赔偿责任。

2．原审以“双方当事人以房屋质量约定不明，但由于房产公司所建房屋设计不按照国家设计规范的正常要求，又未在缔约过程中向买受人作特别说明，因此要承担相应责任”的观点不成立。买受人的义务是看图买房，房产公司是依图建房，只要房产公司所建房屋符合合同签订时的施工图纸，应当认为所建房屋符合约定。

3．对于花园款的退还问题，一审法院判决没有法律依据，法律没有禁止花园买卖的规定。

2006年12月2日，浙江省杭州市中级人民法院作出(2006)杭民一终字第1329号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

由于本案涉及商品房预售过程中多个容易引发纠纷的焦点问题，特别是作为商品房的附属花园是否可由房屋开发公司任意买卖，以及房屋的建筑设计过程中，开发商不按国家设计规范执行而造成房屋使用功能的损害的应承担何种责任等问题，对此省内房地产界及省内主流媒体给予了极大关注。本案审理后期间，浙江人民广播电台文广电台早间《文广新闻》栏目、《今日早报》、《都市快报》《浙江法制报》等媒体纷纷给予了跟踪报道，引起了社会的广泛反响和瞩目。

争议焦点

1．花园作为小区公共绿地，房屋开发商能否单独出售?原告方：由于诉争花园无法单独办理土地使用证，基于此，我们首先必须明确“花园的权利归属问题”。目前，我国相关法律条文对此问题并没有明确规定，但从法理的角度审视，该问题涉及的是民法原理中的建筑物区分所有权理论。从本质上来讲，诉争花园属于小区公共绿地，住宅小区在项目立项时，政府职能部门确定的小区绿化指标非经原审批机关批准，不得擅自变动，小区的全体业主对小区绿地享有共有权。因此，被告出售花园的行为侵害了小区全体业主的公共利益，合同中涉及花园买卖的条款无效，被告应退还原告支付的花园款21600元。

被告方：购买花园是双方的合同约定，被告已对花园进行了必要的资金投入，该花园具有专用性的特点而不是公用的，现被告正在与土管部门协调办理有关花园权属的问题。

2．被告未按《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》规定的国家标准建造汽车库，被告是否存在违约行为?原告方：《住宅设计规范》4．4．2规定：“地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2米，当作汽车库时，应符合现行行业标准《汽车库设计规范》(JGJ100)的有关规定。”《汽车库建筑设计规范》(JGJ100)中4．1．13规定：“汽车库室内最小净高应符合表4．1．13的规定。”该表将车辆分为四类，其中高度要求最低的为“微型车、小型车”，最小净高2．2米。本案中，诉争汽车库最小净高仅为1．8米左右，根本无法正常地作为汽车库使用，因此根据《合同法》第111条规定，要求被告承担减少价款98851元(房款总价的15％)的违约责任。

被告方：《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》有关汽车库的规定非国家强制性的规范，非必须遵守；《商品房买卖合同》虽附有车库的图纸，但并不能证明被告交付的必须是法律意义上的汽车库；即便汽车库的建设有不符合规范要求的地方，由于房屋目前尚未交付，物权没有转移，被告按规范要求可自行改造后再交付给原告。

3．房屋二、三层卫生间地面高出楼面走道40厘米左右，被告是否应履行特别告知义务?如果没有告知，是否应承担违约责任?原告方：《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)第4．7．1有关厕所、盥洗室、浴室的规定：“六、楼地面标高应略低于走道标高，……”因此作为房屋开发商的被告，在正常情况下理应按上述规范标准进行施工。目前房屋二、三层卫生间地面标高存在瑕疵，已严重影响到卫生间的使用功能。

至于被告一再强调的“已在合同所附平面图中作了类似台阶的图示，原告是看图买房，对此应该是知情的，而被告是按图施工，并不存在违约”之观点不能成立，因为原告作为普通消费者，不具备专业知识，根本无法看懂房屋平面图，特别是涉及如此专业、细节的问题。如被告未按照国家规范标准进行设计、施工，应履行特别告知义务，否则须承担违约责任。

被告方：卫生间的地面标高确实高于走道标高，但这不影响卫生间的使用功能，影响的只是卫生间使用的舒适性问题。卫生间的现状与合同所附平面图相符，原告是看图买房，对卫生间地面标高的问题应该是知情的，而被告是按图施工，并未违约，不应承担违约的民事责任。

4．房屋二层北面露台的设计有否变更?如已变更，被告是否应履行通知义务?如无履行，应否承担民事责任?原告方：从《商品房买卖合同》所附的图纸及原告依法向杭州市余杭区建设局调查取得的涉案房屋竣工资料看，诉争房屋二层北面设计为一处露台，被告当庭亦承认其于2003年4月将原设计进行了更改，将二层北面露台翻造到三层北面，从而增加了8平方米的建筑面积。显然，被告在未通知并征得原告同意的情况下擅自更改房屋结构，此行为已构成违约，应承担民事责任。

被告方：已将露台设计变更内容通知原告，且在双方签订《商品房买卖合同》时，图纸已做修改。

审理判决

一、二审法院对双方争议的问题，在判决书中作出如下认定和判决：

1．对小区花园转让的效力问题。

一审法院：住宅小区的商品房在进行产权登记时，只有纳入建筑容积的才能办理产权证，而花园、绿地通常不计入容积率，故不能办理产权证。如果要单独使用，须经全体业主同意授权，作为出售方的被告应对花园使用权的可销售性承担责任，被告不能提供证据证明其有权销售，故双方签订的合同中关于花园买卖的条款应确认为无效，被告应将花园款退还给原告。

二审法院：上诉人(一审被告)对其出卖的标的物负有权利瑕疵担保的义务。土管部门对“某某假日之约”小区进行验收时，将该小区的别墅花园绿地面积不作为独自使用的土地面积，而作为公用分摊土地面积。因此，买受人是不能取得花园的独自使用权。根据土管部门的答复意见，如果要对别墅、排屋花园绿地面积按独自使用土地面积分摊，须经该小区全体业主同意。鉴于该小区的目前状况，原审判决被告返还买受人所支付的购买花园的款项并无不当。

2．对被告未按《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》规定的国家标准建造汽车库，被告是否承担责任的问题。

一审法院：《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》涉及汽车库的规定虽非国家标准中的强制性规定，但也属正常情况下都应当执行的内容。当事人如未按类似规定执行，则有义务在缔约过程中向对方作出特别的说明，不作特别约定，则相对方有理由认为其交付的标的物应当符合国家标准或行业标准。本案中作为开发商的被告既未在合同中对车库净高作出约定，实际交付的结果也远未达到国家标准，严重影响了地下室作为正常车库使用的功能，故原告就车库问题要求减少价款符合法律规定，判令被告减少并返还原告19770元。

二审法院：上诉人(一审被告)的房屋设计图纸是早已设计完成的，并非是与买受人协商所达成的标准。因此，设计中未按国家标准执行的内容，应当履行向买受人特别告知的义务，以利于买受人作出判断，否则买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或专业标准的。现上诉人交付的成果未达到国家标准，严重影响地下室作为车库使用的功能，应当向买受人承担违约责任。

3．房屋二、三层卫生间地面高出楼面走道40厘米左右，被告是否应履行特别告知义务?如果没有告知，是否应承担违约责任?一审法院：被告虽在合同所附平面图中作了类似于台阶的图示，但未作其他任何说明，作为通常不具备专业知识的消费者，很难作出正确的判断，被告也就不能证明该图原告方知情。作为房屋开发商，被告在未执行国家标准施工的前提下理应履行“特别说明的义务”，如未履行此义务，应承担违约责任，故原告就卫生间的问题要求减少价款符合法律规定，判令被告应减少并返还原告购房款6000元。

二审法院：上诉人(一审被告)的房屋设计图纸是早已设计完成的，并非是与买受人协商所达成的标准。因此，设计中未按国家标准执行的内容，应当履行向买受人特别告知的义务，以利于买受人作出判断，否则，买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或专业标准的。现上诉人交付的成果未达到国家标准，严重影响到卫生间的使用功能，应当向买受人承担违约责任。

4．房屋二层北面露台的设计有否变更?如已变更，被告是否应履行通知义务?如无履行，应否承担民事责任问题?一审法院：被告竣工的房屋二层实际状况与合同约定不一致，被告对此应承担违约责任，故原告就露台的问题要求减少价款符合法律规定，判令被告减少并返还原告购房款4000元。

二审法院：(非二审争议焦点，二审法院在判决书中未曾涉及)。

经典评析

与本案一起提起诉讼的还有该小区的其他十几名业主，均有我们两位代理人代理，诉讼请求基本一致，法院对这些案件一并开庭审理。由于案件涉及别墅项目的花园转让问题以及在建设设计过程中违反建筑设计规范中的非强制性条款而事先未向受买人作特别告知是否应当承担责任等十分敏感的问题。在本案起诉之前，省内还没有现存的案例可供参考，但仅在杭州市，房产公司销售小区绿地、花园的事例不胜列举，绿地的销售额保守估计也在数亿元之上。虽然销售条件、销售的方式、方法不尽一致，但确实有很大比例的房产公司在这一问题上的做法是没有法律依据的；违反建筑设计规范给购房业主房屋功能造成损害的情况更是屡见不鲜。这一诉讼请求的提起，必然对部分既得利益者造成极大冲击，因此我们对这一诉讼的启动以及面临的风险、压力，事先有足够的预期和思想准备，但诉讼过程中受到的压力仍超乎意料。

值得欣慰的是，在本案一、二审诉讼过程中，两级法院主审法官所体现的职业操守和对事实、法律负责任的态度，终于使这一系列的案件得到了公正的处理。

在国家《物权法》出台之前，这一系列案件中确立的两条原则，为以后处理类似案件确立了很好的范例。

第一，对住宅小区的绿地的销售，房产公司应当要对其可销售性承担责任，如果房产公司不能提供证据证明其销售的合法性或业主有证据证明房产公司销售小区绿地违法，应当认定其销售绿地的行为无效。

第二，对房产公司违反国家或行业非强制性建筑设计规范，如房产公司在销售房屋时就该事项对买受人未尽特别告知义务，则买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或行业标准的，如交付的房屋未达到国家标准或行业标准，影响到使用功能，则应当承担违约责任。

2. 关于商品房预售合同纠纷怎么办

一、价格纠纷的处理
商品房预售合同的投资数额大、履行期限长，所以从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。
一方面，预售方常以建筑材料的价格上涨或房地产价格的上涨为由要求提高房价遭预购方的拒绝而形成纠纷:
另一方面，预购方有时也会以房地产价格的下跌为由要求降低房价遭预售方的拒绝而形成纠纷。目前，商品房预售合同的价格纠纷占整个商品房预售合同纠纷的一半以上。由于法律对此尚没有明确规定，所以各地的处理方法不尽相同，有的按原合同的约定处理，有的按当事人分担风险的风险负担原则处理，有的按情势变更原则处理。
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中对商品房预售合同的价格纠纷的处理作了原则性规定。我们认为，这个《解答》对处理《城市房地产管理法》施行之后的商品房预售合同的价格纠纷亦有一定的指导意义。由于商品房预售合同的价格纠纷的形成原因比较复杂，所以我们认为，不可能按照一个固定的方法处理，而应当根据具体情况加以解决。
首先，应当坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同的严肃性，强调合同义务的履行。所以，在一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要求提高房价或降低房价的，法院不应当支持。应当说，在房地产市场中，建筑材料或房地产的价格上涨或下跌确实是存在的，但这种价格上涨或下跌属于正常的市场风险，而不属于国家政策性的风险。商品房预售合同的双方当事人在签订预售合同时，是根据市场行情确定价格的，所以，当事人对于这种市场风险是能够预见的。基于正常的市场风险所产生的房价的上涨或下跌，只能由预售方或预购方自己承担，而不能将其转嫁给另一方当事人，也不能由双方当事人分担这种风险;
其次，应当坚持情势变更原则。情势变更原则是合同履行的一项重要原则，尽管我国现行法律中还没有明确规定这一原则，但学者们都普遍承认之，我国的审判实践也己经运用情势变更原则处理了有关纠纷。在房地产审判实践中，各地也基本上都将情势变更原则作为解决房地产纠纷的一项原则。例如，在商品房的价格因国家政策的变化、地方政府的房地产开发规划变更而引起的情况下，就可以按照情势变更原则处理价格纠纷。在运用情势变更原则处理商品房预售合同的价格纠纷时，应当特别注意正确区分情势变更与正常的市场风险的区别。
二、不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理
在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。
对于这类纠纷，我们认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方己建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
对于由于预购方与受让第三方之间由于预售商品房的转让而产生的不能交付或者交付不能的情况。如果是由于预售方的原因引起的，应该在按照《合同法》的基本原理，在坚持预购商品房转让合同的效力优先，以转让合同的纠纷解决方式解决纠纷后，预购方再根据预售合同追究预售方的责任。对于预购方与受让第三方之间的纠纷，则根据转让合同处理即可。

3. 商品房预售合同纠纷的商品房预售合同纠纷关键法条

中华人民共和国城市房地产管理法
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
城市房地产开发经营管理条例
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
(一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料；
(二)营业执照和资质等级证书；
(三)工程施工合同；
(四)预售商品房分层平面图；
(五)商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
最高人民法院，国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
六、关于商品房的预售问题
24．商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25．商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26．商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
27．预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28．商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29．商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预
售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30．商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31．预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32．合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33．合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34．在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
47．预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
全国民事审判工作座谈会纪要
(三)审理房地产案件的几个具体问题
······
第二，关于预售商品房问题。房地产开发企业预售商品房，须持有预售商品房许可证件，并与预购房签订合同。没有预售商品房许可证件的，应认定合同无效。对于合法有效的预售商品房合同，预购方未按合同约定交付预付款或者预售方未按合同约定交付预售房屋的，应当承担违约责任。
第三，关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理。
城市商品房预售管理办法
第五条商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房销售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当白签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

4. 商品房预售合同纠纷的商品房预售合同纠纷的立案

[起诉状内容]
(1)标题居中写明：“民事起诉状”。
(2)原、被告的基本情况。
(3)案由：商品房预售合同纠纷。
(4)诉讼请求：开发商提起诉讼的：购房者未按约支付房价款的，请求判令购房者支付相应房价款及违约金；其他。购房者提起诉讼的：开发商逾期交房的，请求判令开发商支付违约金；购房者交付定金后，开发商解除合同的，请求判令开发商双倍返还定金；其他。
(5)事实和理由：原、被告双方订立商品房预售合同的时间及约定内容。合同变更或解除的协议。合同履行的情况。被告未合格履行义务的事实。依法要求被告承担相应责任。
(6)写明向人民法院提供证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的应写明证人的姓名、身份证号码和住址。
(7)写明起诉状致送的人民法院名称；文末由具状人签名或盖章，并注明起诉时间。
[立案时应当提供的材料]
(1)起诉状正本一份，并根据被告的人数提供副本。
(2)原告的身份证明。
(3)授权委托书及委托代理人的身份证明(如委托代理人系自然人的，应提供身份证复印件；如委托代理人系律师的，应提供律师事务所的函)。
(4)商品房预售合同及其变更或解除的协议。
(5)违约行为证明材料。
(6)因客观原因对证明与本案有关的证据无法自行收集，或虽经委托代理律师亦无法收集的，应向人民法院提出书面申请，请求人民法院进行查证。申请书的内容包括查证内容、证据保管单位、部门、证人的姓名、地址、单位、通讯联络方法等详细情况。
[管辖]
属于专属管辖的案件，由房屋所在地的人民法院管辖。
[备注]
商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入的资金达到总投资的25%以上，并已确定竣工交付日期；向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、开工证、商品房销(预)售许可证。

5. 商品房预售合同纠纷的商品房预售合同纠纷典型实例

例1：黄某诉房产公司商品房预售合同纠纷案
关键词：商品房预售合同的违约责任
出处：《最高人民法院公报》2006年第2期
问题点：2003年8月，原告黄某与被告某房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄某购买某房产公司预售的商品房一套。2004年8月，某房产公司给黄某发出《入住通知书》，黄某办理了入住手续。但在办理手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。随后便给某房产公司发函反映窗外钢梁一事。另查明，2003年6月，北京市建筑设计研究院审查批准的被告某房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在某房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。原告起诉称，在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有钢梁，更没有在购房合同中约定。其多次以书面方式要求被告解决此问题，但均被被告拒绝。现请求判令被告拆除装饰钢梁。被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已人住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。
原审法院认为，原告黄某与被告某房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应当确 ┃认合法有效。某房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄某未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请某房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。黄某不服提起上诉。 对于诉争房屋窗外的钢梁，黄某入住是否即表明认可?某房产公司是否构成违约?
裁判规则：
本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在某房产公司与黄某签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在某房产公司给黄某展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而某房产公司交付给黄某的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。某房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢
梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为某房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄某才可能与某房产公司签订<商品房买卖合同>。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。故此支持了黄某的诉讼请求。
例2：广州某公司与金某等商品房预售合同纠纷上诉案
关键词：商品房预售合同的违约认定及其责任
出处：(2010)穗中法民五终字第2256号
问题点：金某、黄某、某公司于2005年10月17日签订《商品房买卖合同》，约定金某、黄某向某公司购买住房一套，总金额419566元；某公司应当在商品房交付使用后720 Et内，向产权登记机关为金某、黄某办妥产权登记，并将以金某、黄某为产权人的房地产权证交付金某、黄某；某公司违反约定，金某、黄某又不退房的情况下，某公司按自迟延之日起每日已付房价款的0．005%向金某、黄某支付违约金等。该合同经房管部门预售登记。合同签订后，金某、黄某向某公司付清合同约定的全部房款、契税及权
证费，并于2006年7月21日接收上址房屋。但某公司并未如约办理产权证，金某、黄某遂于2010年3月10日向原审法院提起诉讼。在本案审理期间，金某、黄某、某公司均确认由于没有交契税的原因，上址房屋的房产证还在房管部门没有领取。
原审法院经审理认为，金某、黄某、某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。金某、黄某、某公司均确认由于没有交契税的原因，上址房屋的房产证还在房管部门没有领取，某公司履行合同义务不符合约定，故应承担违约责任。金某、黄某要求某公司立即协助共办理上址房屋的《房地产权证》，并将该证交付给他们及从2008年7月11日起至某公司将以其为产权人的房地产权证交付给他们之日止，每日按已付房款419566元的0．005%支付逾期办证违约金符合合同约定，应予以支持。
某公司不服提起上诉称判决其支付逾期办证违约金是没有法律依据的。其已为金某、黄某办理了商品预售登记，因对方是按揭供房，即使办理了产权证，按约定房产证是交按揭银行保管，金某、黄某实际占有并使用诉争房屋，没有任何损失，故不需支付逾期办证违约金。另外，双方约定的违约金明显过高，认为应适当调整。
本案中，该公司的行为是否构成违约？
某公司与金某、黄某所签订的《商品房买卖合同》为有效的合同，当事人均应自觉履行合同约定的义务。合同约定，某公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为金某、黄某办妥产权登记，并将以金某、黄某为产权人的房地产权证交付给金某、黄某。某公司至今尚未为金某、黄某办妥案涉房屋的房产证并交付给金某、黄某，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。某公司上诉称其没有违约，依据不足，本院不予采信。
关于违约金标准的问题。双方在合同中约定逾期办证的违约责任为某公司应当按照金某、黄某已付房款的每日万分之五支付违约金，某公司并无举证证实该违约金已经过分高于金某、黄某的损失，故法院对某公司请求对违约金标准调整的申请，不予准许。

6. 商品房预售合同纠纷中，购房方为什么难赢2

首先《合同法》第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。购房者以欺诈为理由请求解除合同，法律上是不成立的；法律上的解除分为法定解除和约定解除，法定解除就是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
而且本案是有约定解除的条款的。其次，购房者根本没有证据证明售房当时销售人员说了什么。
最后，购房者签了开发商做得一般都比较的“完美”的商品房买卖合同。
所以对于那些迷信品牌的购房者，一定不要太随意了，这么大笔交易，怎么能够单单听销售人员的花言巧语就决定呢？此外，证据真的是非常重要的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”建议，要及时保留购房的聊天记录，保留虚构事实诱导其购买案涉商品房的证据，或者发现问题时及时录音，录像，争取拿到受欺诈购买案涉房产，销售人员存在虚构事实进行欺诈的行为的证据。
最后总结，商品房预售合同纠纷对诉讼请求的要求是非常严格的，你本来就没有证据优势，如果诉讼请求都有问题，还怎么可能维护自己的合法权益，所以不要小看法律每一个字，不要小看自己每一个小的行为，否则所托非人，雪上加霜。

7. 商品房预售买卖合同纠纷与商品房买卖合同纠纷立案方面有区别吗

[起诉状内容] (1)标题居中写明：“民事起诉状”。(2)原、被告的基本情况。(3)案由：商品房预售合同纠纷。(4)诉讼请求：开发商提起诉讼的：购房者未按约支付房价款的，请求判令购房者支付相应房价款及违约金；其他。购房者提起诉讼的：开发商逾期交房的，请求判令开发商支付违约金；购房者交付定金后，开发商解除合同的，请求判令开发商双倍返还定金；其他。(5)事实和理由：原、被告双方订立商品房预售合同的时间及约定内容。合同变更或解除的协议。合同履行的情况。被告未合格履行义务的事实。依法要求被告承担相应责任。(6)写明向人民法院提供证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的应写明证人的姓名、身份证号码和住址。(7)写明起诉状致送的人民法院名称；文末由具状人签名或盖章，并注明起诉时间。[立案时应当提供的材料](1)起诉状正本一份，并根据被告的人数提供副本。(2)原告的身份证明。(3)授权委托书及委托代理人的身份证明(如委托代理人系自然人的，应提供身份证复印件；如委托代理人系律师的，应提供律师事务所的函)。(4)商品房预售合同及其变更或解除的协议。(5)违约行为证明材料。(6)因客观原因对证明与本案有关的证据无法自行收集，或虽经委托代理律师亦无法收集的，应向人民法院提出书面申请，请求人民法院进行查证。申请书的内容包括查证内容、证据保管单位、部门、证人的姓名、地址、单位、通讯联络方法等详细情况。[管辖]属于专属管辖的案件，由房屋所在地的人民法院管辖。[备注]商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入的资金达到总投资的25%以上，并已确定竣工交付日期；向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、开工证、商品房销(预)售许可证。

8. 导致商品房买卖合同无效的原因有哪些

在实践中，房产买卖合同无效的情形很常见。那么，导致商品房买卖合同无效的原因有哪些？哪些情形下商品房买卖合同会无效？商品房买卖合同无效有什么法律后果？怎么避免商品房买卖合同无效？
商品房买卖合同无效的情形：
(一)房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让)
法律规定：
《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”
《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”
法理分析：这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
(二)侵犯优先购买权的
法律规定：
《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。
(三)因欺诈而转让商品房的
法律规定
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
(四)商品房预售违法的
法律规定
我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
(五)在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的
法律规定
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的
如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。
对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。
另外：
(一) 房屋买卖未采用书面形式
法律规定
《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”
《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
法律分析由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同
法律规定
《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。
《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。
(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的
法律规定
《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(1990年2月17日最高人民法院)强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”
《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》(1992年7月9日最高人民法院)答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”
《物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”
法律分析
由此可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。
(四) 房屋共人擅自转让的行为
法律规定
《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”
《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”
《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
法理分析 可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。
(五) 城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同
法律规定
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
法律分析 总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。
(六) 城市公房私自买卖的问题
根据建设部及各地政府的规定，此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。另外，从现实看，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。反之，则为无效买卖合同。
另外，有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同，通常双方转让的是房屋的使用权，这样严格说就不再属于房地产买卖合同。

9. 商品房预售合同纠纷维权应该注意什么

商品房预售合同主要围绕以下事宜进行维权：

1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的;

2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;

3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。

4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》(示范文本)，该合同文本内容比较全，并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。

5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

6、办房地产权证时应该注意：
产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。

10. (一)商品房预售过程中关于买卖合同的纠纷

很多商品房开发商为了能尽快以高价将预计开发的商品房卖出去，便想方设法将所售房屋的建筑规格、建筑质量等虚构化。最直接的方法就是利用一些虚假广告来蒙骗消费者，使得消费者认为所购房屋物超所值，心甘隋愿的花钱买下开发公司出售的商品房。
因为预售主要是出售还未开发好的商品房，所以消费者只能从开发公司工作人员口中或者是广告宣传来了解商品房。为了利益，一些开发公司往往会扩大所售商品房的质量等。例如开发公司往往在宣传的时候会承诺，修好的商品房是豪华设计、小区内有高档健身设施等，但真正的商品房却与开发商广告宣传严重不符。
所以在房屋交付时，因不满开发公司广告宣传与实际标的物不符引发的合同纠纷不在少数。2、内部认购引起的纠纷。“内部认购”是指房地产开发商将未取得相关许可证书并且不符合销售条件的商品房以签订预售合同、收取定金的方式出售给房屋买受人的行为。其最普遍的表现方式就是承诺给买受人以最低的价格出售最优质的房屋。如：VIP认证、排号等。但我国法律明确规定，对于不符合标准的房屋不得进行出售，否则既是违法行为。
虽然如此，但是这种内部认购行为还是屡禁不止。究其原因，无非是在融资困难的商品房交易市场，这样做能使得开发商尽陕融资，而迫于买房贵买房难压力的买受人也能得到一些实惠，所以才会形成这样一个局面。
但是，因为买受人在买房时无法看到所有房源交易信息，对与自己买到的房子是否是最优质的也无从知晓。所以在房屋签订预售合同交完定金以后，如果消费者要求退款，主动权却不在自己手中，而是掌握在开发商手中。当初承诺的不满意如数退还认购定金也成为空头协议，不予兑现。