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城镇房产纠纷案例

发布时间:2021-08-02 15:08:30

『壹』 房屋拆迁纠纷案例

2016年9月22日上午,山东省高级人民法院公开审理郑左民、张景义等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件,值得注意的是这一起普通的行政诉讼竟然吸引了山东省17位副市长、33位省厅机关领导等约200多政府官员前来旁听,这个案子究竟是怎么回事?为什么会有这么多领导前来旁听。



据本案原告方承办律师王卫洲介绍,本案是一起具有典型意义的房屋案件,2015年8月18日,兰陵县人民政府发布《兰陵县人民政府房屋征收决定公告》(兰陵政征公告字2015第1号)决定将中兴居委片区定为棚户区并实施房屋征收,征收范围“东至文化路,南至顺和路,西至中兴路西侧和平居委民房,北至会宝路”其征收范围包含了原告的房屋和院落,原告认为被上诉人的行为明显违法,依法应当予以撤销,于是委托北京万典律师事务所律师王卫洲、夏涛代为提起行政诉讼。



图为王卫洲律师接受记者采访

万典律师代理意见全文如下:

关于彭艳、郑左民等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件的代理意见

审判长、审判员:

北京万典律师事务所接受彭艳、郑左民、张景义等12人的委托,依法指派王卫洲、夏涛担任其诉兰陵县人民政府关于撤销房屋征收决定案件的代理人,经庭前研究案卷、分析案情及法庭调查,我已经比较全面和客观的掌握了本案的案情,现结合法律法规发表如下代理意见,请予以重视和参考:

第一焦点、一审判决认定事实,适用法律错误。

第一、关于认定事实错误的问题

1、一审对于双方证据采信理由没有作出陈述。

《法官行为规范》第五十一条普通程序案件的裁判文书对事实认定部分的叙述

(一)表述客观,逻辑严密,用词准确,避免使用明显的褒贬词汇;

(二)准确分析说明各方当事人提交证据采信与否的理由以及被采信的证据能够证明的事实;

(三)对证明责任、证据的证明力以及证明标准等问题应当进行合理解释。

一审中,被上诉人的证据疑点重重、在合法性关联性真实性上都不具备,但是一审竟然采纳了被上诉人的所有证据,代理人对于被上诉人的证据上诉人逐项质证,发表并提交了约5000字的质证意见,但一审判决对此没有作出任何解释,当然证据证明力、以及能够证明的事实也没有作出说明,明显违反法官行为规范,一审对证据的采信以及对事实的认定是错误的。

2、一审认定事实证据不足,事实不清。

首先:一审中关于被上诉人的《补偿安置方案征求意见稿》《征收补偿安置方案征求意见情况的公示》《补偿安置方案征求意见稿修改情况的公示》《中兴居委棚户区改造工程房屋摸底情况公示》等证据,被上诉人只是提供了文件本身,没有任何照片或视频或公证等予以证实这些材料已经张贴、公示,代理人认为文件本身不足以证明这些材料确实已经张贴公告、故被上诉人没有依法张贴公告,且被上诉人没有提供证据证明其已经张贴公告,依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据。

关于被上诉人提交的音像资料,这些资料是在一审开庭当天提交的,上诉人根据行政诉讼法认为其超过举证期限,不予质证,该证据也没有进行播放和质证,一审竟然采纳,我认为违反《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》“第三十五条证据应当在法庭上出示,并经庭审质证。未经庭审质证的证据,不能作为定案的依据。“的规定。

其次:一审在“本院认为”部分,对“事实认定”做了扩大。

一审“事实认定”部分并没有认定被上诉人房屋征收符合“专项规划”,以及“对被征收房屋及房屋附属物进行调查登记,调查登记的范围包含已确权和未确权的房屋和附属物,并且被告已经将该调查结果予以公示“,因为被上诉人是没有证据的,但本院认为部分却对未查明事实作出认定,明显错误。

第二、一审适用法律错误的问题

一审根据(鲁政字【1997】97号)批复及《确定土地所有权和使用权使用权的若干规定》和《土地管理法实施条例》第二条第五项规定,以户口农转非为由认定涉案土地属于国有土地。

但国务院法制办公室、国土资源部作出关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见(国法函[2005]36号文)内容如下:

各省、自治区、直辖市人民政府: 根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定,经国务院批准,现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项作如下解释: 一、该项规定,是指农村集体经济组织土地被依法征收后,其成员随土地征收已经全部转为城镇居民,该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。 二、本解释自公布之日起实施。

可见户口转变并不导致集体土地转为国有,还应当履行征收的法定程序,本案中兰陵县既没有给农民一分钱补偿,又没有要求农民向政府移交土地,土地仍然属于集体土地。

《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》已经废止,该规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》相违背,属于违反上位法。

第二焦点:征收补偿方案及征求意见是否合法合理

第一、被上诉人征收补偿方案实体内容不合法,不合理。

一审认为被上诉人征收补偿方案合理合法,但一审判决仅仅从补偿方案的制定程序方面进行了形式性的审查,对实体内容没有进行审查,代理人认为房屋征收的主要争议即为征收补偿,征收补偿方案合实体内容、合法性应当作为征收决定案件重点审查内容,关于这一问题最高人民法院行政庭、山东省高级人民法院行政庭均在媒体发布:征收补偿方案问题“无论是有关征收决定的诉讼,还是有关补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查和实质审查相结合的原则,”,一审的做法显然是错误的。

本案中征收补偿方案存在严重问题有如下几点:

1、补偿方案违法规定对土地和房屋分开补偿、操纵干预评估机构评估,限制被征收人的应得补偿。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条房地产价格评估机构应当按照相关标准规范,如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

我们都知道,我国法律的一贯原则是“房随地、地随房,房屋土地不可分离”,如果房屋离开土地那么房屋就是砖头、瓦块、钢筋、水泥,仅仅是一些建筑材料,不会具有市场正常价值,而被上诉人的征收补偿方案(第(一)项第3、第(三)项第1等条款)规定对于被征收房屋和土地是将房屋的土地分开补偿的,这样直接导被征收房屋仅仅能够补偿房屋建筑成本价值,而不能获得市场价值。

这样的规定显然违反了《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”的规定;被上诉人做这样的方案,那么评估机构也只能按照房地分离的方式进行评估,这显然干涉评估机构的评估工作,

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条关于禁止干涉、限制评估机构正常评估的规定。

2、对土地使用权的补偿予以限制,被征收房屋和产权调换房实行不同评估标准。

被上诉人补偿方案第五条第(一)项第2规定:“对于房屋建筑容积率大于1的土地使用权不予补偿,房屋建筑面积不足1.0的,宅基地面积减去应补偿建筑面积部分,按照评估机构评估价格补偿。”

这种规定的结果就是,被征收人的房屋凡是盖楼房的,其两层以上的房屋,只能获得成本价无法获得市场价,比如你100平方米土地,建筑物160平方米,那么这60平方米被征收人只能获得建筑成本价格,我们房屋的价值构成为建安成本、土地、区位、增值收益等多种因素构成,那我们被征收人的补偿是不是客观上减少了很多?

而被上诉人提供的产权调换房,均属于17层高层楼房,其容积率远远大于1,但却所有建筑物都包含土地使用权价值,都是按市场价。

代理人认为,这种对于被征收房屋和产权调换房实行不同的评估方法,明显违法,属于恶意限制被征收人应当获得的补偿,这样的方案也干扰了评估机构的正常评估。

3、将停工补助费按照最低标准,不符合被征收人实际损失情况。

被上诉人补偿方案中第八条第四项第1关于停业补助费的规定为按照按照1300元/人/月,这是《山东省人民政府关于公布全省最低工资标准的通知》确定的临沂市最低工资标准,而实际上被征收人中员工工资均在3000元/月以上,政府作此规定限制被征收人的正常收入,明显侵害权益,应当根据其实际工资计算。

4、高层公摊的价格问题

《临沂市房屋征收补偿暂行规定》:“高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积,满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算,再增加的建筑面积按市场价计算;套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。”

建安成本价即重置价,根据临沂市人民政府临政办发[2015]29号文件《临沂市人民政府关于调整青苗及地上附着物征收补偿标准的通知》,住宅楼的重置价为800-1200元/㎡,本案中,被上诉人的安置房为高层,但公摊部分按照1800元/㎡计算没有按照成本价格,而上诉人的房屋价格重置价只有400-500元/㎡,这个评估机构显然是受到了干涉,暗箱操作。

5、部分补偿标准由政府规定,违法。

被上诉人补偿方案规定:搬迁费由政府定价为8元/㎡,只有特殊设备才可以评估;装修为60元/㎡或30元/㎡。

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。“的规定。

而对于住改非房屋,最高只能增加20%的补偿,且不给停产停业损失,也不合理,停产停业是客观存在的,应当补偿;而房屋增值应当参照增值收益法或市场比较法评估,给予其合理的价值补偿。

6、补偿方案欠缺重要内容。

被上诉人制定的补偿方案欠缺《山东省国有土地上房屋征收与补

偿条例》第十三条要求的被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素,以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素。

第二、征收补偿方案没有依法征求公众意见。

1、没有履行征求公众意见的法定程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定:“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

一审认为被上诉人公布了《征收补偿安置方案》征求意见稿,但该意见稿,并没有告知被征收人有发表意见的权利,发表意见的方式、渠道、、期限,这样的征求意见稿即使张贴也是没有任何意义的,被征收人无法发表意见。也许被上诉人认为其曾发布过《征求公众意见情况的通告》中告知了发表意见的权利,但该通告的发布时间为2015年5月11日,因被上诉人之前没有告知公众提出发表意见的权利和途径,故假设该通告存在的话,按照通告规定2015年5月16日截止,齐远远不足《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定的至少三十日。

另:被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素、以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素等,甚至于在补偿安置方案中都没有写,更不能征求公众意见。这些问题都与被征收人利益有重大关系,但被征收人都无法发表任何意见。

『贰』 遗产(房产)纠纷,口头遗嘱,法庭案例分析,比较复杂,请求大家帮助,谢谢

1、女1、女2办理了正式的收养手续,属于第一顺序继承人。
2、口头遗嘱的设立条件版
(1)须在危权急情况下才可以立口头遗嘱。所谓危急情况是指遗嘱人因疾病或战争随时都有生命危险,无法以其他形式立遗嘱的情形。
(2)口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。
注:危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,先前所立的口头遗嘱无效。
3、你说的邻居证明是在什么时候听到的口头遗嘱,如果符合以上条件,2个邻居证明就有效。否则要有书面遗嘱。
4、在所有子女都确认口头遗嘱的情况下,口头遗嘱可以请求法院确认其有效。
5、女6、女7如要分割,如果不能证明遗嘱的有效性,法院会支持其分割的请求,如男3有证据证明女6、女7没有尽赡养义务而自己尽了大部分义务,可请求法院少分财产给女6、女7,多分给自己。
6、如其他子女都认可口头遗嘱,则可以要其书写认可爷爷奶奶口头遗嘱并同意放弃自己法定继承份额并且将该份额由男3继承的书面材料,男3可将此书面材料提交法院。

『叁』 房产纠纷案例主要表现于哪些问题

房地产纠纷是指在房地产开发、经营和管理过程中,当事人之间因房地产权益而产生的纠纷。实际上也就是房产纠纷和地产纠纷的总称。其当事人既可以是公民、法人和其他组织,也可以是房地产管理机关,其中的公民、法人和其他组织包括涉外房地产关系中的外国公民、法人及其他组织和港澳台的公民、法人和其他组织。房地产纠纷按其法律性质可分为民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷。据此,法学家中国指导参考典型案例全库房产纠纷案例包括一手房买卖纠纷、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、房屋居间纠纷、房屋权属纠纷、房屋迁让纠纷、婚姻家庭房产纠纷、房屋拆迁利益分割纠纷、相邻纠纷、物业纠纷等,每件案例都从当事人争议焦点出发,结合现行《中华人民共和国房地产管理法》等法律法规的规定,对法院的判决作出评析,供案件办理、审理及学术研究参考借鉴。

『肆』 常见的家庭房产纠纷案例都有哪些

1、叔叔与纠纷二再起诉属于超诉讼效
2、签房屋合同房屋层两层归面三四层政府回用根据楼层各自测算答要依合同规定计算面积给钱没超效输
3、自家双都听亲戚说句情况讲给听知道要输自撤诉

附:《华民共民通则》
第百三十五条 向民院请求保护民事权利诉讼效期间二律另规定除外

『伍』 共有房产分割纠纷案例一般怎么处理

据《物权法》第一百条、最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应内用法律若干问题的容解释》第二条、《上海市房地产登记条例》第八条等相关规定,可以从分割后房屋是否符合构造上的独立性、具有利用上的独立性、登记的可行性等方面,进行综合把握。对于共有房产分割纠纷案例在不符合分割标准的情形下,各当事人对房屋共有的份额,构成一种抽象的归属关系,此时可通过折价补偿等方式予以分割。但是,如果当事人坚持要求不以价款的方式分割,则应在维护房屋整体利用价值的前提下,在内部的使用关系上进行确认区分。

『陆』 房产纠纷的经典案例有哪些

房产纠纷的产生原因
分析目前产生的大量房产纠纷,主要分以下几类:
一是房屋产权纠纷。主要表现为专因产权证书的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
二是房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
三是房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主属要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系,权利人在出卖房屋时,未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
四是房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。 五是房屋抵押、典当纠纷。 六是房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷,它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。 七是房屋拆迁纠纷。

『柒』 房屋买卖纠纷案例

这是小王跟小张的纠纷,小王得拿出足够的证明材料来证明房子是他的,不然产权认定只能由登记的名字来

『捌』 城镇房屋重建纠纷

使用权人与所有权人是分离的。村规划包括你单位使用土地,则使用性质同村里。不包括,应由你单位向土地局申颁土地证,土地性质应同土地转让时性质一样,如可转为国有土地,原则上你单位应补缴土地出让金。

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