房屋产权纠纷纠纷司法解释

1. 房屋产权纠纷

按照你爷爷的遗嘱协商解决为好。

2. 最高法物权法司法解释 明确如何解决不动产登记与确权争议

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》今天发布，共22个条文，将于今年3月1日起施行。依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，而不全依赖于不动产登记簿。

《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”实践中，出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。

针对这一情况，《解释》作出了明确，最高法民一庭庭长程新文分析：因为不动产物权的归属、买卖、赠与、抵押是否生效等发生争议的，由民事诉讼来解决；涉及不动产登记机构它的行为本身是否合法、程序是否有错误，就通过行政诉讼来解决。

当然了，在涉及登记的行政诉讼中，如果当事人提出将民事争议一并解决的，法律规定，人民法院应当一并审理。

依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，所以，在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、自己是真实权利人的情况下，法院应当支持他的诉求。

程新文解释，不动产登记是不动产物权的一种公示方式，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系的一种干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。

有记者问，中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》关于不再封闭建小区，小区道路将公共化，会不会与现行《物权法》规定相违背？程新文分析，政策上升为法律需要一个过程。

“党的政策、国家的政策上升为法律，是立法机关要做的事情。当国家政策和法律产生相互影响的时候，我们会积极协调有关方面，妥善处理好相关的纠纷，我们司法机关执行法律和执行国家政策，目标是一致的”。

实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

(2)房屋产权纠纷纠纷司法解释扩展阅读

实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。

于是，实践中就出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：

一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。

二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

3. 关于房屋产权纠纷的问题

如果你说的事实，由于你未交待和你父亲交易的第三人过户房子的时间和合同履行的时间。所以我分两种情况解答。从法理上理由如下：

（一）和你父亲交易的第三人过户房子的日期在你父亲去世之前

1、如问题所述，你和你父亲关于房屋前后发生了两个法律关系，一是赠与，另一个是买卖合同。应该说二个债权都是有效的，都可以证明你父亲将房屋通过某种方式想将房屋移转给你，但是由于房子并没有过户，你并没有取得房屋的所有权。所以房屋的所有人还是你父亲。
2、而你父亲将房屋再次卖给第三人，也是一种债的关系，这种债的关系和你父亲与你发生的两个债的关系在法律上效力是相当的。但是在法理上物权一般优先于债权，第三人将房屋过户已经取得了物权中的所有权，证明他是合法拥有者，所以你和你父亲之间的债权不能与之对抗。
此时，如果房屋转让价格低得离谱，在合同没有履行完毕前，如果第三人有恶意，你父亲可以以合同当事人的身份提出重大误解、显失公平撤销合同，并可以要求对方当事人赔偿损失。但是你父亲在走之前并没有提出，由于你不是合同当事人，所以你也没有权利提出抗辩，房屋也已经过户，所以此种情况下，说句不好听的话你只能自认倒霉，不能对第三人提出任何要求。

（二）和你父亲交易的第三人过户房子的日期在你父亲去世之后

这里又分三种类型：
第一种情况是对方在你父亲去世前已给付价金，而你父亲已交房产证给第三人，但第三人并没有在你父亲去世前过户登记。合同此时已经履行完毕。此时，由于你是你父亲的继承人，而房屋作为遗产其所有权属于你和其他继承人共同所有。你和其他继承人共同取得你父亲的权利并且负担你父亲的义务，所以你们负有交付房子的义务。
第二种情况是对方在你父亲去世前并未给付价金，而你父亲已交房产证给第三人。由于你父亲已经去世，此时，由于你是你父亲的继承人。所以第三人应该将价金交由你们继承人所有，当然第三人此时也能够取得房产。
第三种情况是对方在你父亲去世前并未给付价金，而你父亲未交房产证给第三人。由于你父亲已经去世，合同自始履行不能。此时，由于你是你父亲的继承人，而房屋作为遗产其所有权属于你和其他继承人共同所有。第三人不能取得房产。
所以，综上所述结合您提问的实际情况，第三人取得房产是合法的，合同也是有效的。

补充一下：房屋买卖（你父亲和第三人之间）是否合法，我认为对第三人是合法的，对你而言这是一种明显的违约行为。其实说不好听一些，你父亲在赠与你房屋后，在和你建立了事实上的买卖合同关系，其实也是一种违约行为。再与你建立了事实上的买卖合同关系关系后再卖给他人更是一种典型的“一物二卖行为”。如果你父亲仍健在，你在法律上是可以追究他违约责任的。

至于法条，可以看〈民法通则〉〈合同法〉〈继承法〉等有关司法解释，虽然问题不难，但涉及法条众多，所以不一一列举，请见谅。

最后晚辈提请张国成律师注意，不动产的移转，并不适用善意取得制度。所以在上述第二种情况下的第三种类型上，提问人有权主张权利。

4. 关于房屋产权纠纷

一：该房屋尚未更名，根据《物权法》的相关约定，不动产以产权转移变更登记为依据。如果房屋尚未更名，就是《房屋所有权证》上的名字还是你，你还是房屋的所有权人。房子归你所有。
二：你和对方有关房屋的约定，只是说明关于该房屋，你和他人存在债权债关系，而对方并未完全履行相关约定，属于违约，你可以追究对方的违约责任。
三：该房屋暂时交付他们使用，由于你们之间有约定，你允许他居住，他就暂时拥有该房屋的使用权。
终上三点：你还是房屋的所有权人

5. 房屋权属纠纷怎么解决

解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。(1)协商解决。协商解决是双方当事人达成一致以解决问题。(2)调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。(3)仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。(4)行政解决。购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。

6. 房屋产权纠纷

第一，首先明确房屋对于拆迁户来说是什么关系，就是说是不是租赁关系，或者是其他关系占有的房屋（比如政府安置）。
第二，你说的甲方抵押房产于乙方，乙方过户于第三方，这里或许不是抵押了吧，应该是乙方已经对这套房屋取得了所有权，真正的所有权人在给第三方过户前应该变成了乙方，而不是你说的抵押的问题了。
第三，在甲方将房产抵押给乙方后，在乙方取得产权时是否为公开拍卖取得。
至此，租赁的房屋在房屋产权人出售时，在同等条件下租赁人有优先购买权，如果租赁人不知道买卖行为发生，可以主张买卖行为无效；
况且我国法律也规定，对于房产关系，买卖不破租赁，在原租赁合同的有效期内，租赁关系依然有对新房屋产权人有效，可以不予腾房；
如果是国家安置的拆迁户入住的此房屋，可以找安置机构出面处理此事。
一句话，如果不是你们非法占有此房屋，目前可以不予腾房，待问题清楚了之后再说，对于诉讼，可以按照上面的关系对号入座来进行答辩。

7. 最高法出台物权法司法解释，明确如何处理不动产登记与物权确认争议

央广网北京2月24日消息（记者孙莹）据中国之声《新闻纵横》报道，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》今天发布，共22个条文，将于今年3月1日起施行。
物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，或者说，指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。大到土地、房子、汽车，小到一块手表、一本书，归谁所有、可以如何使用、分配、是不是能去做担保，等等。正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。所以，这项重要的权利与我们每个人的切身利益是息息相关的。
我国《物权法》自2007年10月1日起施行。最高法院自2009年起，就启动了这部司法解释的起草工作，《解释》严循立法精神和目的，结合审判实践中遇到的难点问题，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定，以期有效指导司法审判。最高法民一庭庭长程新文对《解释》涉及的热点问题一一作出了回应。
热点一·如何处理不动产登记与物权确认争议
《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”近年来，有关房屋买卖的纠纷日益增多，有人将不属于自己或者不完全属于自己的房子转让给他人，并办理了过户登记。真实权利人有的告登记机关错误，提起行政诉讼，有的以买卖合同无效，打民事官司。于是实践中，出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。针对这一情况，《解释》作出了明确，最高法民一庭庭长程新文分析，因为不动产物权的归属、买卖、赠与、抵押是否生效等发生争议的，由民事诉讼来解决；涉及不动产登记机构它的行为本身是否合法、程序是否有错误，就通过行政诉讼来解决。在涉及登记的行政诉讼中，如果当事人提出将民事争议一并解决的，法律规定，人民法院应当一并审理。
长期以来，很多人认为，只要产权证上写谁的名字，物权就是谁的，一些真实权利人的权益无法主张，比如男方为了结婚，出钱买房却登记女方的名字，于是就出现了大量因房产证署名和加名字而发生的纠纷。依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，所以，在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、自己是真实权利人的情况下，法院应当支持他的诉求。
程新文明确，不动产登记是不动产物权的一种公示方式，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系的一种干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认，它不是。
热点二·特殊动产转让中的“善意第三人”权利如何保护？
生活实践中，有关机动车、船舶、航空器这些特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆，机动车的二手交易也大量增加，而机动车名实不符的情况并不鲜见。如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。
《解释》明确，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
程新文解释说，就是转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于 “善意第三人”范畴之外。
对于 “法律另有规定的除外”如何理解，程新文分析，比如《海商法》规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权，它有法定的优先权。只要法律规定的人身损害赔偿权，就属于这个范畴。
《解释》明确“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”
热点三·近日热议的《城市规划建设管理意见》中有关小区内部道路公共化的规定，是否与《物权法》相悖？
《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。有记者问，这是否与《物权法》的规定相悖。程新文认为，这是贯彻落实十八届五中全会提出的创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念。
程新文分析，目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。
程新文表示，党的政策、国家的政策上升为法律，是立法机关要做的事情。“当国家政策和法律产生相互影响的时候，我们会积极协调有关方面，妥善处理好相关的纠纷，我们司法机关执行法律和执行国家政策，目标是一致的。”