物业纠纷维权必备

『壹』 物业管理纠纷问题

首先要认识物管的职能，现在已经不在称物业管理，而称物业服务。业主缴纳物业服务费，物业公司提供物业服务。说白了物业公司就象餐厅的服务员。在业主委员会成立前小区建设单位将小区委托给物业公司管理。你提到的是房屋的设计质量问题，这个是建设单位的责任。所以你的对应主体应该是你当初购房的开发商，而并非物业公司。当然物业公司可以协助你联系开发商解决。

『贰』 小区业主与物业之间的纠纷，业主去哪里能维权

(一)行政途径

投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据国务院颁布的《物业管理条例》第十条，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

(二)法律途径

1、对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。

2、对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约中的“约”指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。

侵权中的“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。出现这类纠纷时业主可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

3、提交仲裁机关仲裁。这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

(三)其他途径

1、业主与物业管理公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

2、由第三人调解。这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

3、更换物业公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。

(2)物业纠纷维权必备扩展阅读

按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。

《四川省物业管理条例》第四十条中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。

『叁』 物业纠纷维权难 物业成为小区民主最大障碍

翻开报纸，每天都在发生因为“有理无处讲”“讲理没人听”而导致的业主与物业的激烈冲突——物业与业主不可调和的矛盾及引发的激烈冲突，已经成为当下中国城市的一大隐患。

无数业主面对蛮横物业侵权时的无奈——维权成本极大，代价极昂贵，过程极艰难。

道理听起来总是很简单

有人会说，成立业主委员会啊，业主们联合起来捍卫自身的权利。然而，在尝试成立的过程中，你就会明白这是一件多么耗时、耗力、耗耐心的事，可能每一个已成立业主委员会的小区，都经历过坎坷。你需要越过无数的障碍，有的物业有恃无恐，也有开发商的蛮横霸道，少数社区管理部门的官僚作风，盖个章比登天还难；更要面对一部分业主的民主冷漠——很多人怕麻烦，觉得成立业主委员会是自己找事儿，不愿意参与，使程序无法推进。

成立业主委员会？哪有那么容易！

1、媒体信息中的负能量

有些物业虽然很差，只知道收钱而不提供服务——但忍着似乎也能过去，一说要成立业主委员会，所有隐藏的矛盾都立刻以激烈的方式暴露出来。每天的新闻，经常在传递着关于成立业主委员会时的种种负能量，各种刁难，各种冲突，这种新闻见多了之后，使很多小区都不敢成立业主委员会。这也是各大城市的小区业委会成立比例极低的重要原因。

2、物业公司与业主的冲突

种种冲突中，最直接最激烈的就是业主与物业公司的冲突，笔者一个总体的感觉是，物业公司已经成为小区民主最大的障碍。在各种新闻的描述中，常能看到一些物业公司在发生冲突时的蛮横霸道，拒不撤离，断水断电威胁业主，甚至雇佣流氓恐吓业主，为业委会的成立设置种种障碍——有评论称，个别物业公司已经严重地黑社会化。然而，这些都是表象，问题并不都在物业公司的唯利是图，而是背后存在一个制度性的症结。成为业委会障碍的不仅仅是物业公司，而是一个以开发商和物业公司为中心的利益链条。

3、成立流程阻碍重重

虽然为了解决这个问题，为了鼓励小区成立业委会，相关部门进行了很多改革尝试，又是简化业委会成立的流程，又是敦促小区和街道管理部门积极推进。可因为这样的改革触及庞大的既得利益，又没有理顺权力关系，所埋下的问题带来了制度化的冲突。比如很多地方都规定，街道办事处是业委会成立的指导部门，可正如马少华老师所说，没有权力边界的指导会沦为刁难。他说：正当自己的小区业委会准备按规定程序“备案”后行使管理权力之时，却在街道办事处遇到了阻碍。原来，“备案表”需要居委会、办事处盖章，受办事处委托全程参加了筹备工作的居委会早早地就盖好了章，可办事处却说：“我们不知道你们符不符合程序。”因此到现在也没给盖章。大家感到疑惑：“备案”是什么性质，是一种权力吗？还是一道门槛？

这样的设计，使很多酝酿中的业委会陷入证明“你妈是你妈”的行政刁难中。成立业委会是解开小区冲突死结的唯一途径，可因为旧物业、开发商的阻挠，一些管理部门屁股又坐在开发商那一边为业委会设置种种障碍，形成强大的利益阻挠，有着强烈的社区民主欲求却非常分散的业主，面对这种阻挠时充满无力感。问题也许出在，此前这个问题上的改革过于迁就物业公司和开发商这个利益集团，纵容着物业公司成立小区民主的障碍，使作为小区主人的业主面对“反客为主”的物业公司时无比弱势。

（以上回答发布于2015-09-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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『肆』 晒业主被物业刁难烦心事 遇到纠纷问题该如何维权

签收快递或包裹是收件人的责任，原则上小区保安或物管人员没有代为签收的义务，特别是一些重要或贵重物品。

物管公司是服务公司，在物管合同服务条款中包含了帮业主处理一些事物的义务。如果物管帮忙代收了，而包裹出现丢失或损坏，那么物管还是存在一定的保管责任。快递过程中，包裹如果遗失、损坏，由快递公司承担主要责任。

『伍』 业主与物业出现纠纷时主要怎么使用法律维权

比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后，业主连续求救无效;或者小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像，而当值保安却没有发现，或发现盗贼没有及时制止等，才有可能通过法律途径得到索赔。

8、公共区域照明费如何分摊?

住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。

『陆』 常见的物业管理有哪些纠纷

你好，物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。那么常见的物业管理纠纷有哪些呢？

问题一：遗留的房屋质量问题

法官们发现，房地产商遗留房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾，案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。

法官介绍，这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。

对策：严把房屋交接关口

一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后，业主不容易找到开发商，而物业公司时刻在与业主打交道。法院认为，由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。

问题二：物业服务质量不达标

这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现，大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片，比如没有绿化、公共设施残破，维修不及时，保安失职导致业主财产受损，等等。

对策：随时发现问题随时解决

在这个问题上，为燕都花园提供服务的金管家物业服务公司的负责人马德成表示，根据他们的经验，一定要注意解决每个业主反映的问题，随时发现问题随时解决，收费的工作人员不仅负责收费，更要负责听取业主反馈的意见。比如丢车的问题，无论是自行车还是汽车，物业公司要通过服务保证一辆也不能丢，要不然会给业主留下一根永久的“小辫子”。

问题三：物业与业主沟通存障碍

法院认为，物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，有的物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。

对策：要靠服务取得业主信任

座谈会上，万合物业公司对宏业花园的管理经验得到了法院的好评。该物业公司的负责人李合祥介绍，作为第四任，万合公司接管该小区时，小区里垃圾遍地，绿化缺失，由于污水管道被压坏了，小区里竟然有一条80米长、40来米宽的臭水沟。万合物业公司先是在3日内恢复了小区里的路灯设施，投入了2万多元。接着又投入2万元，挖开臭水沟，排清污水、重铺管道，畅通了小区的排污系统，之后，保洁工作、绿化带的补植、花池的整理都有条不紊地进行。最后完全取得业主的信任。

问题四：供暖温度不达标

供暖质量是个敏感问题，收采暖费可以说是令每个物业公司棘手的问题。采暖费对一些家庭来说是一笔不小的负担，可最让他们闹心的还是供暖温度达不到市政府规定的最低16℃，进而引发了大量业主以拒交采暖费为手段的维权方式。

对策：可联合业主代表共同监控

法院认为，对于供暖质量是否达标问题，政府虽然出台了众多的制度，提出了诸多的要求，但最大的问题是政府的监督力度不够，也没有相应的制裁措施。建议物业公司可以联合业主代表、居委会代表，在供暖期对供暖温度进行监控。

问题五：物业漠视邻里纠纷

这种现象大约占案件的5%左右。比如，某小区8号楼一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建，导致影响其采光。他们认为物业公司应当制止却漠视不管，由此拒交物业费。还有的是因为楼上业主的暖气或管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司，拒交物业费。

对策：主动与业主进行沟通

物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。

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『柒』 请问常见的物业纠纷问题有哪些，怎么来解决呢

你好，很高兴为你解答，人们在生活中难免会发生一些不愉快的事，就像小区业主和物业的纠纷已成为广大市民很头痛的一件事了，几乎天天都有，大大小小的事，这类纠纷关系到千家万户人民群众的切身利益，如果处理不当，就会引发突发性事件、群体性事件或上访。今天在这里就常见的一些问题从法律角度提出一些解决的方案，供大家参考。希望对大家处理这类事件有一定的帮助！ 案例：1公共设施的主人究竟是谁? 某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一 [解读]这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定 同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。 [解决方法]这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。 案例：2签委托合同还是服务合同? 目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。 据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。 [解读]这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。 如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。) [解决方法]在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。 案例：3物业管理费 近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后， “物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。 [解读]由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。 《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。 同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。 [解决方法]在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。 案例：4开发商与物业的“父子关系” 如今部分与开发商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。 [解读]《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系” 依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。 解决方法]人住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主大会，来维护自身权益。 案例：5谁做纠纷诉讼人? 由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。 [解读]据了解，在《物业管理条例》出台之前，一般由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化，以前，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。 《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。 [解决方法]在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉，有可能要承担败诉的责。 案例：6物业公司是管理还是服务? 由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬，甚至打骂业主也时有发生。 [解读]《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何的一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权;从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也是有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。 [解决方法]此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行调整，物业公司是以服务为主而不是管理为主。 好了，就介绍这么多，以上就是一些常见的物业纠纷问题及其解决办法，如果我遇上类似事件可以参考着来解决的，友情提醒下如果物业答应修复但没有履行，可以查物业服务合同，如确有相关条款而未履行，可以向人民法院提起诉讼，告其违约。如果觉得给力的话给我点个赞呗，以后我会更用心作答的哟，祝你生活愉快。

『捌』 业主维权必备知识

业主维权指的是房屋物业的产权人维护自己自身的合法权益，这一些合法权益包括了房屋的使用权、所有权等。物业方、开发商等在决定重大事情处理的时候要经过业主的同意，不可以损害业主们的合法权利。而当业主的权益受到侵害的时候，业主们可以依法成立业主委员会，对物业管理方、开发商等进行维权、提起上诉、要求赔偿等。那么，业主们在维权的时候要注意什么呢?今天小编就为大家介绍一下。

1.控制自己的情绪

在维权的时候，业主们需要控制自己的情绪，因为这里面有的人希望你成功、但也有人会希望你失败，自己要为自己的利益而奋斗，当有人反对你的时候，就要学会好控制自己的情绪，并且决定了做下去就不要在意。

2.维权组织的选择

在维权的时候，需要组织两到四个维权小组，而当团队人数越多的时候就会越难管理，在沟通方面也会出现问题。维权小组最好以需要解决的问题来划分，这样做可以让大家的精力得到集中，能够合理利用维权业主中的人力资源。

3.利益问题

在维权活动中，最核心的问题就是要解决利益的问题，大家要核算维权活动的投入与产出比，如果维权成功能够得到多少回报，看看业主们为了这些回报愿意支付多少的费用，并且以算帐的形式来提醒各位业主，这种做法比宣传权利、法律等那些抽象的概念更有效。

4.维权组织者所要面临的问题

金钱

维权业主在测量方面的工作需要去找政府、开发商、测量公司等，并且为了发动业主，还需要印小传单、支付手机费、电话费、交通费、上网费等，这些都是需要钱的，金钱的数目也不少，这些开销以后可以通过集资来报销，但是开始的时候是没有人给维权业主垫付，当维权业主人数比较少时，维权业主们就要要想办法，降低成本，提高效果。

时间

从事业主维权的工作，需要占用业主自身占大量的时间，并且这个维权过程是相当漫长，有时候开始时维权活动有上百人参与，但是随着时间推移人就越来越少，最后可能只有几个人，所以维权的业主不知能否坚持下来。

精力

业主在维权的时候要操心费力地策划活动，并且要四处奔波，还要找各个部门联络、协商、开会等，耗费的精力并不少。

以上就是小编为大家介绍的有关业主维权所需要注意的相关事宜，有需要的朋友可以参考小编提供的资料，或者咨询相关法律界专业人士。另外，小编在此提醒一下广大业主，在维权的时候应该注意理性解决问题，同时也要抱有学习的心态多了解法律、管理等方面的知识，例如有关房地产的法律知识或则诉讼法的相关知识，更多的知识有助于业主做出详尽的规划，并顺利完成业主维权活动。