房屋限购纠纷案例

① 从法律经济学角度分析我国目前的房屋限购令

（一）“限购令”的制定和出台没有法律依据

首先，政府出台规定“限制购买”没有立法依据；政府对于市场的干预多为间接调控，比如规定市场准入条件、规范市场秩序等，这其中，价格调控已经是最为直接的手段了，例如《中华人民共和国价格法》第三十条规定，在法定情形下，政府可以对市场交易价格进行必要的调节或限制。但是，我国现行法律并未规定政府有权限制交易合同的订立。

其次，“限购令”的内容没有法律依据。就其实质而言，“限购令”就是要禁止部分合同的缔结。缔约与履行属于民事基本制度，根据《中华人民共和国立法法》第八条的规定，涉及民事基本制度的事项只能由全国人大或其常委会制定法律加以调整，而国务院及各地方政府的规范性文件均无权涉及这些内容。

（二）“限购令”的制定不符合程序规定

按照相关法律规定，对于涉及行政相对人重大权利义务的事项，在规范性文件出台之前应该通过座谈会、论证会、听证会等形式听取各方面的意见，确保行政决定的科学性、民主性和合理性。而“限购令”仓促出台，并没有广泛征求社会公众的意见，更缺少严格的行政听证程序的支持。特别是在我国“抽象行政行为不可诉”的条件下，“限购令”无法接受行政相对方的质疑和司法机关的制衡，无法保障相对方的合法权益。

（三）“限购令”实施的法律效果和经济效果不佳

“限购令”中缺乏适用于已经成立而尚未履行终结的交易合同的具体处理条款，这说明政府在制定相关规定时没有充分地评估“限购令”实施对于既有交易活动的冲击和影响。因此，“限购令”导致了三类纠纷的发生：第一类是房屋所有权人(买房者) 和购房者之间的合同纠纷；第二类是相对人和房屋登记机关的房屋登记纠纷；第三类是以分家析产为主要争议的婚姻家庭纠纷。这些纠纷的持续出现，不仅会增加司法实务部门的压力，而且还将影响房地产市场的稳定发展。

另外，“限购令”具有浓重的计划经济色彩，房价持续高涨的主要原因不在于消费者，而在于土地财政和开发商。但目前的调控措施几乎都将矛头指向购房者，而很少涉及土地和开发商。延续这种调控思维，限购令必将面临无疾而终的结果。理由很简单，楼市的刚性需求可以被压制，但不可能被消灭。如果不着力从根本上解决制度问题，一旦“限购令”终止，市场只能报复性反弹。这是以前历次楼市调控留下的教训。

② 违反限购令购房合同有效吗，因购房资格发生纠纷怎么办

对限购令法律属性的认识，有“政策说”和“行政命令说”。从制定机关、发文版文号、发文对象上权来看，无论是中央限购令还是地方限购令都不具备法律法规的属性，均属于内部行政管理性法律文件，限购令的制发与执行均属于抽象性行政行为，只对行政管理相对人产生法律约束力，即对商品房买卖有关合同当事人具有约束力，其不能作为解决商品房买卖合同纠纷等民事法律纠纷的依据。
限购令既然不具备法律法规的属性，因此违反限购令签订的商品房买卖合同就不可能无效。
“合同的效力”与“合同的履行”是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对房屋买卖合同而言，只要签约主体合法，买卖标的有效，双方意思表示一致，双方签订的房地产买卖合同就依法产生法律效力。

③ 关于购房限购的问题-商品房预售合同纠纷

只要在一审诉讼之前符合购房条件的，法律上都会确认合同的法律效力的

④ 因限购，禁购引发购房合同纠纷，法院如何处理

1. 违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效

2. 买受人可以解除受限购政策影响专的房屋买卖合同

3.若导属致房屋买卖合同未能在限购政策正式施行前获得履行的责任在一方，则责任方当事人应当酌情返还定金

4.中介公司迟延履行合同导致住房限购政策出台时未能办理网签，对出售人造成损失的应当承担违约责任

⑤ 因限购而解除购房合同能索赔吗

给您一个最高院公布的案例，希望对您有帮助：
问：2010年，张某通过房屋中介，与产权人李某签订二手房买卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨，李某意欲反悔，便多次找借口拖延时间，未协助张某办理产权过户续。后当地房地产调控政策实施细则出台，按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失，该案应当如何处理？
答：为遏制当前部分一、二线城市房地产市场价格上涨过快，国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台，实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷不在少数，有的还诉至法院。人民法院需要根据不同情况，作出妥善处理。本案中，由于张某被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。不过，结合双方履约情况分析，张某作为守约一方，已经履行合同义务，如果李某也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。
如果一开始就隐瞒了自己被限购的情况，那么卖方完全可以要求买方承担违约责任及损害赔偿责任。

⑥ 求上海房产限购令案例解读

如果那两套都有你名字
那就不能买房
不管你是不是公积金

想办法让你父母把你名字去掉就可以

⑦ 住房限购令的实行案例

2010年9月29日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。随后，各地楼市调控细则纷纷落地，在众多措施中比较突出的就是“限购”，显现政府调控楼市的决心。
2010年9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从2010年10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭），限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。
2010年10月1日，厦门市国土房产、金融管理、税务等7个部门联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。
2010年10月7日晚间，继深圳、厦门之后，上海也出台“限购令”，具体为：“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。”
2010年10月9日，宁波市出台楼市调控细则，亦规定每户居民在本市只能新购一套住房。
2010年10月10日，福州市新出台的房价调控补充细则规定，从即日起至2010年12月31日，本市行政区域内户籍居民同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市五城区新购买一套商品住房。细则还规定，暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有一套以上（含一套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购买商品住房。
2010年10月11日，杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房（含二手存量住房）；停止执行购房补贴政策等相关收费，并提出落实差别化信贷政策。 浙江台州成为首个公布的城市。台州市发布的通知强调，全市市域(含所辖县〈市、区〉)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
业内人士表示，台州的限购令比较宽松，限购范围只是落在“市区”和“新房”的概念上，涉及“二手房”和“郊区”概念的则不限购。不过此次台州率先公布限购细则也透露出两个信息，其一是住建部可能不集中公布名单了，退而让城市零星公布；其次，大城市周边的卫星城将是重点。
据一位接近住建部的人士表示，接下来打击全国范围内的投机投资炒房可能还有新动作。住建部已经开始逐步推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作，这项工作完成后，同一权属拥有人名下在不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可以得到“统一监控”，可以重点打击大投机客。 在2010年10月15日房地产交易中心出台了《限定居民家庭购房套数说明》，正式将广州限购令的细则落到实处。10月15日以后房地产交易中心的交易细则如下：
一、契税
1. 普通住宅：90平方以下（含90方）而且是唯一住房：按1%征收。
2. 普通住宅：90方（不含90方）-144方（不含144方）而且是唯一住房：按1.5%征收
3. 非普通住宅144方（含144方）以上、以及非唯一住宅的普通住宅：按3%征收
4. 唯一住房的定义：以家庭为单位，名下没有住房，只有即将准备新购的这套住房。
例如：曾经有一套住房卖了，现在没有持有住房，现在再新买一套，是属唯一住房。
例如：名下有车位及商铺，但没有住房，现在新买一套，也属唯一住房。
二、个人所得税
出售自有住房在一年内新购房的不再减免个人所得税。
三、住房限购政策
1. 本市户籍居民家庭在本市十区限新购买一套住房。
办理交易手续时需增加提供购房人的户口薄和结婚证的原件和复印件。
2. 非本市户籍居民家庭在本市十区限新购买一套住房。
办理交易手续时需增加提供购房人的户口薄和结婚证的原件和复印件，以及购房人在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明原件。
3. 非本市户籍居民家庭且未能提供上述文件不能购买住房。
4. 未满18周岁的人士，限制在本市单独购买商品住房。
5. 香港、澳门、台湾及外籍人仕机构或个人新购房：
1） 港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
2） 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房，在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。
3） 符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习、经我方批准的证明），到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。
商品住房包括：新建商品住房和二手住房
新建商品住房：以本市房地产主管部门住处系统网签购房合同的时间为准，非网签合同的以房地产登记部门合同备案时间为准。
二手住房：房地产交易登记部门业务收件时间为准。
2010年10月17日，广州市国土房管局对外发布楼市调控细则，不仅限制广州每户家庭只能新购一套房，限制外地人在广州买房，还规定未满18周岁的人士不得在广州买房。 2010年10月18日下午，大连市建委宣布，大连将从今日（19日）其将实行住房限购政策，同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)，对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
这是继广州、海口、三亚等城市近期宣布实行限购令之后，全国宣布实行限购令的第13个城市。大连出台的地方细则除限购外，还包括严格执行差别化住房贷款政策、严格执行房地产税收政策、增加住房用地有效供给、加快推进保障性安居工程建设、严格商品房预售管理等十个方面。
在房贷方面，大连各商业银行将暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
细则同时要求，对贷款购买商品住房，首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
大连细则还提出，明确要求增加住房用地的有效供给，加快推进保障性安居工程建设，确保保障性住房和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，城市中心区年底前提供经济适用住房房源1.2万套，筹集廉租住房租赁资金3000万元，全市建设公共租赁住房1500套。
为了维护房屋交易双方的合法权益，大连市还发布了《规范预售通知》，通知将商品房预售的工程进度标准提高到七层以下主体结构封顶，八层以上完成主体结构三分之二以上，有效缩短预售到工程竣工时间。对商品房预售资金进行监管，按工程建设进度进行核拨，将确保预售资金用于商品房项目工程建设，保证建设工程按时竣工交付，杜绝烂尾楼、携款潜逃等损害购房者利益的事件发生。实行商品住房买卖合同网上签约、备案，要求开发企业房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售能够有效防止一房多卖、虚假交易、倒卖炒房、捂盘惜售等行为。 2011年1月5日，郑州市房管局通报郑州市政府《关于进一步贯彻落实房地产市场宏观调控政策的通知》和房管局《关于本市及非本市户籍居民家庭在我市限购商品住房的通知》，宣布从6日起郑州市开始实施“限购令”。即自2011年1月6日，在郑州市建成区内对人口过密区域（人口过密区域暂定为农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界）和其他区域实施差异化的限购政策。 按照这一规定，无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购1套商品住房。
新政对外地人在郑州市购房进行了条件限制。
继今年1月5日郑州市对市区部分区域商品住房“限购令”实行之后，从3月4日开始将实行更为严格的“新版”商品住房“限购令”。
3月3日，郑州市下发了《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》，推出包括加快保障性安居工程建设、大力发展公共租赁住房、严格执行限购政策等在内的15条措施，加强对房地产市场的宏观调控，这是“新国八条”在郑州的落地政策。在新版限购令中，严格并细化了限购政策：已有两套房的本地人不能再买房，外地人在郑州最多只能买一套住房。至此，市内五区、郑东新区内全面限购商品住房第二套房，但高新区和经开区不在限购范围。
在“严格执行限购政策”这一条款中规定：自2011年3月4日起，对在郑州市区（含市内五区、郑东新区）已拥有1套住房的郑州户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女），持有郑州市居住证1年以上、在郑州市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非郑州市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的郑州市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非郑州市户籍居民家庭，无法提供1年以上郑州市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非郑州市户籍居民家庭，暂停在郑州市区向其售房。
与前不久郑州市出台的限购令相比，这个限购令更严格，将此前未作限制的郑东新区和二手房均纳入限购范围，并明确规定居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女（不包括成年子女），家庭成员中有一人为本市户籍的，可认定为本市户籍居民家庭，居民家庭已拥有住房包括在本市已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成房屋产权登记的住房。
3月3日，郑州市政府还下发通知，要求省会各金融机构和郑州住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，严格落实“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1．1倍”的政策。 2014年6月10日17时许，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其新浪V认证微博上称，从中介内部获取的消息，即日起，沈阳限购取消，本地人和外地人可购多套住宅。“如消息属实，则沈阳把贞节牌坊全面推倒了！之前，无锡、南宁、天津、宁波、温州等只是局部松绑！”
6月10日，记者从沈阳多个房地产人士处证实，沈阳市房产局当日早间已发布草案，将在近期内出台取消限购政策，内容包括本地户籍或外地户籍人士均可购买多套住房，“草案尚未公开，只是有房产局的人向我们透露了有这回事。”沈阳市房产局办公室工作人员未否认这一消息，称“今早上确实出台了一些政策”。
政府表态
沈阳市没有全面取消限购，只是调整。这是误读。
“沈阳市没有全面取消限购，只是调整。这是误读。”6月10日19时50分，沈阳市住建系统一位官员向记者证实，沈阳市正在调整限购政策，具体内容是针对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，即对本市户籍家庭拥有2套及以上住房的在二环内可以购买多套房屋，但银行不提供任何贷款，需要一次性付款，不给予任何形式贷款。 2013年8月6日，温州是开始调整限购政策的。根据新政，温州户籍居民（家庭）可购两套房
15日下午，温州市住建委房屋登记大厅。大厅内800多个座位基本座无虚席。
一位50多岁的妇女正在向负责发放排队序号的女工作人员咨询：“我家已有一套房子了，现在又看上了一套房子，想买过来给儿子做结婚用房，是否可以登记产权？”
该女工作人员表示，“可以啊，从上周开始，一户家庭就可以购买两套房子。”
随后，记者接着问：“那从可以购买两套房子开始，每天的交易量是否有上升呀？”
工作人员回答：“那个当然啰，现在都下午4点多了，大厅里还有这么多人。”
“楼盘展示中心被挤爆了”
以前一户限购一套，现在可以买两套，这会不会导致房价反弹呢？昨天，记者走访发现，最近温州市民买房的热情有回升现象 。
一位姓周的企业老板告诉记者：“得知政策放宽的消息，上星期六，温州一企业老板召集多位亲朋好友到乐清一个将要开盘的楼盘看房，买房热情比以前高了。”
正想买房的叶先生则说：“这消息一出来，我马上就知道了。如果有好的房子，我还想买。”
温州一售楼中心工作人员告诉记者：“楼盘展示中心一下来了2000多人，挤爆了！”
一房地产老板告诉记者，新政对房地产行业来说是利好，在一定程度上会带高交易量。 2014年6月26日上午，呼和浩特房地产开发监督管理处正式发表取消楼市限购令的实施意见，成为全国首个"破限"的城市。
据不完全统计，在呼市正式放开限购之前，南宁、天津、无锡、温州等18城已明确发文或表态限购政策已做调整。此外，福建、杭州、长沙等地"破限"传闻频出。 2014年9月26日，苏州市住建局确认，苏州五大区全线取消限购，90平米以下房屋也取消限购了。凡在该市区域购买住房(含新建商品住房和二手住房)的，不再实行限购。
即日起，苏州市相关部门在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况、不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。这意味着苏州从2011年3月1日开始的限购政策成为“历史”。
目前江苏省三个实行限购的城市无锡、南京、苏州相继全面取消限购。苏州全面解除限购令之后，我国46个限购城市中只剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市未松绑限购。

⑧ 法院执行判的房产过户受不受限购影响

房屋过户分为继承过户，转让过户，二手房过户以及商品房过户
折叠继承过户
流程
一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；
二、办理房产证过户手续要到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：
1、被继承人死亡证明；
2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证；
3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；
4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件；
有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳）。
三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。
申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）\ 契税完税凭证（原件）。
四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。
费用：
继承房产的费用有
（1）公证费 40元/平米*产权证面积
（2）继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人
注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。
（3）房地产价值评估费用
根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算
房地产价格总额（万元）累进计费率%
100以下5
101以上至1000部分2.5
1001以上至2000部分1.5
2、所需材料 ⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。
⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。
注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。
折叠转让过户
规定：
投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：
一、当事人提供的材料是否合法、有效；
二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；
三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围；
四、受让人按规定是否可以受让该房地产；
五、买卖的房地产是否已设定抵押权；
六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；
七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；
八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。
二手房过户所需材料
过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
转让过户费用
一.正常过户
1、 交易税费
a.营业税 （税率5.55% 卖方缴纳）
根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
b. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。
另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%
c. 印花税 （税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。
d. 契税 （基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
e.测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）
一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。
f.二手房交易手续费 总额：住宅6元/平米*实际测绘面积 非住宅10元/平米
g.登记费（工本费） 80元 共有权证:20元
2、所需材料 ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）
⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。
注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。
折叠赠与过户
1、费用 免征营业税和个人所得税，但是需要增加
⑴公证费 40元/平米*产权证面积
⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税
其他费用和正常过户都一样
2、所需材料
⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套
⑵不需要经过地税局直接可以过户。
⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

⑨ 最近买了一套二手房，因为限购，是以法院调解书的形式过户的

1、同意一楼看法。
2、其中风险是有的，但事情已发生，等发生纠纷后可以联系。
3、我在上海律师事务所工作。