二手房交易法律纠纷及风险防范

A. 二手房交易时如何避免纠纷纠纷的类型有哪些

常见的纠纷有：
（一）买卖双方缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。
当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此，购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。
（二）房价变化快。房屋价格上涨了，一方反悔，以种种借口不办理过户手续。
房价上涨时，许多纠纷系卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。
（三）中介机构的不规范行为导致纠纷。
由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。为避免上述情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。
（四）二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。
所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。
（五）房屋产权登记制度不合理，导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。
现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人，在交易过程中，交易的另一方很难发现还有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
如何避免纠纷：
1、须确认房主真实身份：对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2、必须明确双方违约责任：因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
3、必须标明付款过户时间：在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主；
4、必须注明费用交接时间。这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。
5、买方必须见房主：要求约见房主当面核实，可以揭穿其不轨行为；

必须学会使用补充协议。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

B. 二手房交易的风险以及如何预防

、二手房交易当中市场价格风险 价格问题是二手房交易中最大的问题。卖房人习惯于拿同地区商品房的房价来比较自己所售房屋价格，导致二手房价格与商品房价格差距不大；而买方由于考虑到自己所买的房屋是一个旧房，因此出价较低，从而导致双方价格相差悬殊，无法成交。 建议买卖双方参考以下因素，对标的房屋价格有一个清醒的认识：1、房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50 年，每年的折旧率2％。另外，旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，相应房价也应适当调低。2、环境因素。环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。 二、二手房买卖当中的法律风险 1、买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。 2、标的房屋所存在的风险。这方面的风险主要有：用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属存有争议；房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；交易房屋存在质量问题。 3、交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关房产部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用，并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。 三、应对对策：二手房房屋质量一目了然，价格比新房便宜很多，物业费低廉，现房交易等等这些看得见的好处，使二手房买卖异常活跃。通过二手房中介公司来寻找合适的房源对于买卖双方都省心，中介公司对二手房业务办理专业，能为买卖双方省去很多麻烦。而且中介公司能在这个过程中所起居间担保作用，站在公正的立场上，促进买卖双方交易的安全进行，保证双方的利益不受损害。但当前社会上二手房中介公司良莠不齐，如果不慎委托了不正规的中介公司，就很可能使委托方受到损失。 在这种情况下，买卖双方就要认真挑选一家放心、诚信的中介公司。这样的公司，有经验丰富的正规执业经纪人和良好的房款托管机制保障，可以最大程度地降低房屋交易风险。而熟悉交易流程又有责任心的经纪人，不但可以将售后服务做得稳妥又快速，而且可以避免或化解交易过程中的风险。 1、找一家“放心中介” 如今北京的二手房中介公司真是多如牛毛，房地产市场的火爆，使越来越多的企业和个人都想分一杯羹。如果只是随便的找一家中介公司相信不是很困难，但是要找到一家较高知名度、口碑较好的中介公司，恐怕就不是一件容易事了。对于买卖双方来说，找到一家放心中介很重要。一般要看看公司的营业执照和其经纪资质证书，确定它是否有房地产中介这项业务;还要看看公司的办公环境、公司的规模和公司是否有自己的网站，因为能拥有自己网站的中介公司，一般都比较重视公司的外部形象。 2、比较各家服务质量，省些服务费 不要以为每一家中介公司收取的服务费都是一样的，其实不然。一般来说，正规的中介公司收取的服务费价格较低，且明确规定只能收取成交金额的3.5%。其中2.5%由卖方支付，另外1%由买方支付。相比之下，不正规的中介公司收取的费用没有明码标价，一般是根据具体情况而定，所以完全有买方或卖方被中介公司当做冤大头、被狠宰的可能。 3、买卖双方当面谈清房子事宜，防止中介公司吃差价 违规二手房中介公司，会利用买方与卖方没有时间当面谈具体事宜的机会，在房价上吃差价。所以，买卖双方要尽可能当面谈清房子的具体事宜，这样才能避免不必要的损失，真实地了解二手房的价格。 此外，有的中介公司为了促成买卖成功，单方面向买方保证房子的内部环境。如果信以为真，可能就要吃亏了。大多数的时候，中介公司的口头承诺都是不可信的。要想避免这种无形中的经济损失，买方就要在签订买方合同时留一个心眼，白纸黑字注明最可靠。 4、买方要保持清醒的头脑，谨防花高价买入二手房据业内人士分析，目前二手房市场现存的最多的是50万元一70万元左右的中高档房源。但一般来说普通工薪家庭最想买的是30万元上下，七八十平方米的二室一厅。这样的二手房，既适合自己居住，也适合投资。但事实上，中介公司手里的中低档房源不多，且流转很快，几乎是一到手就卖出去了。 为了招揽生意，部分中介公司仍然推出品种繁多的中低档理想房源。当真的有消费者在看到广告后上门咨询时，接待员通常都描绘房源供不应求的假象，然后再伺机推荐手头并不理想的房源。所以除了以上几点，无论买方或卖方在与二手房中介公司签订买卖合同或委托协议时，对相关的条款要仔细考虑，如果可能的话，最好有律师或者了解二手房相关政策、法规的人帮忙把关。

C. 二手房交易法律纠纷及风险防范的目录

第一章 概论
第一节 概述
一、二手房交易的概念
二、二手房交易的特点
三、二手房交易的方式
第二节 二手房交易的流程
一、买卖双方的前期准备
二、二手房交易合同的签订
三、二手房产权的过户、登记
四、二手房交易中的房产估价
五、二手房交易中的公证
六、二手房交易中的保险
第三节 二手房交易的风险、纠纷类型及救济措施
一、二手房交易中的风险
二、二手房交易中的纠纷类型
三、二手房交易纠纷的法律救济措施
第四节 二手房交易的现状及未来预测
一、二手房交易的现状
二、二手房交易的未来预测
三、对搞活我国二手房交易市场的主要措施及建议
第五节 二手房交易中存在的几个相关法律问题探讨
一、二手房交易中的法律依据问题
二、二手房交易过户登记的效力问题
三、二手房交易中的税费问题
四、二手房交易中不能办理产权证的原因
五、几种房贷还款方式的比较
第六节 案例分析
第二章 二手房改房交易
第一节 概述
一、房改房的概念和特点
二、二手房改房交易的发展历程
三、二手房改房交易的有关政策
四、二手房改房交易的重要意义
第二节 二手房改房交易的条件
一、二手房改房交易的条件
二、二手房改房过户需要的有关证件、资料
三、二手房改房过户交纳的有关税费
第三节 二手房改房交易的流程
一、二手房改房交易的一般程序
二、二手房改房交易的“全程通”程序
三、二手房改房交易的注意事项
第四节 二手房改房交易中存在的相关法律问题
一、二手房改房交易中土地使用权出让金的交纳问题
二、二手房改房交易中完全产权房的分割与处置
三、二手房改房售价纠纷中的管辖权问题
第五节 二手房改房交易存在的问题和建议
一、二手房改房交易中存在的问题
二、完善二手房改房交易市场的几点建议
第六节 案例分析
第三章 二手经济适用房交易
第一节 概述
一、经济适用房的概念和特点
二、经济适用房与房改房的异同
三、二手经济适用房交易市场的发展现状
第二节 二手经济适用房交易的条件和流程
一、二手经济适用房交易的条件
二、二手经济适用住房交易的步骤
三、二手经济适用住房交易交纳的税费
四、购买二手经济适用房的注意事项
第三节 二手经济适用房交易中存在的问题
一、影响二手经济适用房交易的因素
二、经济适用房存废问题
三、贷款购买经济适用房的有关法律问题
四、对完善我国经济适用房政策的几点建议
第四节 案例分析
第四章 二手集资房交易
第一节 概述
一、集资房的概念
二、集资房的产权形式
三、与集资房相类似的几个概念的区别
四、集资房的发展趋势
第二节 二手集资房交易的条件和流程
一、二手集资房交易的条件
二、二手集资房交易需要的资料
三、二手集资房交易的流程
四、二手集资房交易交纳的税费
五、购买集资房的注意事项
第三节 二手集资房交易中存在的问题
一、违法集资房的形式、特征和危害性
二、有关个人集资建房的问题
三、有关团体定制购房的问题
第四节 案例分析
第五章 二手商品房交易
第一节 概述
一、商品房的概念
二、几个与商品房相似概念的比较
三、购买二手商品房的优点
四、二手商品房交易市场的现状和未来预测
第二节 二手商品房交易流程
一、二手商品房交易流程
二、二手商品房交易应交纳的税费
第三节 二手商品房交易纠纷类型
一、购房者未能成功申请贷款纠纷
二、期房的再转让纠纷
三、“一房二卖”引起的纠纷
四、户籍迁移纠纷
第四节 二手商品房交易中存在的相关法律问题
一、二手商品房买卖合同的效力问题
二、二手房交易中双方当事人举证责任承担问题
三、预售商品房再转让的有关法律问题
四、二手商品房交易中有关担保贷款问题
五、二手房交易中有关欺诈行为的认定和处理问题
六、房屋重复出售时各购房者之间的利益冲突问题
七、二手房交易中情势变更原则的适用问题
第五节 案例分析
第六章 二手私房交易
第一节 概述
一、二手私房交易的概念
二、二手私房交易的条件
三、二手私房交易的程序
四、二手私房交易需要的资料
五、二手私房交易合同的签订及公证
六、二手私房交易应交纳的税费
七、二手私房交易的价格评估
第二节 二手私房交易存在的几个法律问题
一、农村私房买卖行为的认定
二、有关提存公证的效力问题
第三节 案例分析
第七章 其他房产交易纠纷
第一节 设置抵押房产的拍卖、变卖
一、设置抵押房产拍卖、变卖的条件
二、房地产抵押权实现的方式
三、购房者的所有权和抵押权人的抵押权冲突时的处理
四、案例分析
第二节 法院查封、扣押的房产的拍卖、变卖
一、对已经设定抵押房产的查封争论
二、房屋被司法机关查封时有关申请人与购房者权益冲突问题
三、法院强制拍卖程序中有关优先购买权的问题
四、查封扣押执行中一些特殊问题的处理
五、案例分析
第三节 房屋拆迁中的产权调换
一、房屋拆迁的概述
二、拆迁中的房屋产权调换
三、产权调换争议的解决办法
四、案例分析
第四节 破产清算中房屋优先权
一、破产案件中对被抵押房屋的处理
二、破产案件中对划拨土地上房屋的处理
三、破产案件中对未履行完毕的房屋租赁合同的处理
四、破产案件中对房屋买卖合同的处理
五、案例分析
第五节 承租人对房屋的优先购买权
一、承租人优先购买权的概念及法律特征
二、承租人优先购买权的法律性质
三、承租人优先购买权成立的有效条件
四、承租人行使优先购买权的条件
五、承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突时的处理
六、当前承租人优先购买权制度存在的问题及建议
七、案例分析
第六节 房屋的继承、赠与
一、房屋继承、房屋赠与的概念
二、办理房屋继承、赠与的手续
三、房屋继承、赠与中存在的法律问题
四、案例分析
参考文献

D. 二手房买卖存在哪些法律风险

随着我国对二手房交易政策的放宽，二手房交易市场逐渐繁荣起来。但由于二手房的买卖双方实务操作经验积累的不够，作为标的额较大的不动产的买卖，就会产生不容小视的法律风险。二手房的独特性又导致在其交易当中存在不同于房屋第一手交易的风险，所以买卖双方应了解彼此的风险并加以防范。下面就是关于购买二手房存在的风险和防范的方法，一起来看看吧。

一、购买二手房存在哪些法律风险？

由于在二手房屋交易过程中，往往存在以下法律风险点：

（1）来自交易主体方面的风险

具体说来也就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权。

比如说，夫妻双方的一方瞒着对方把房出售；不通知房屋产权共有人就私自将房屋卖掉；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等。

（2）来自交易房屋方面的风险

这包括多种情况：

①用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围。

②房屋权属有争议。

③房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的。

④房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的。

⑤已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的。

⑥被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的。

⑦用于交易的房屋存在质量瑕疵。

（3）来自交易手续方面的风险

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

（4）来自交易合同方面的风险

这是跟买卖其他房屋一样会遇到的问题，如果双方对权利义务约定不明而引发争议，那么一方的权益就会受到损害。

（5）产权风险

购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房管局才会核发过户后的产权证。

二、二手房买卖的风险如何防范？

1、必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。

因此，对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2、必须明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

目前，绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。

因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款过户时间

在实际操作中，买方会将房款分为首付和尾款两部分，在不同时间段打给房主。

因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，这样买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4、必须注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、买方必须见房主

现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作。即经纪公司在收取客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。

理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

6、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确。或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

（以上回答发布于2017-09-12，当前相关购房政策请以实际为准）

搜狐焦点为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息

E. 二手房交易纠纷的产生原因和防范措施

二手房的纠纷随着二手房市场的火热也变得越来越多，各种各样的纠纷除了让买卖双方十分苦恼之外，也阻碍着二手房市场的发展，所以为了能够有效防止纠纷的发生，就需要了解纠纷的产生原因，并掌握防范的办法才可以。下面就跟着小编一起来学习一下吧。

一、二手房交易纠纷产生的常见原因有哪些？

1、没有仔细审查核对房产证书

由于房价一直处于飙升的状态，所以一些购房者会抱着“抢购”的心理买房，从而出现在没有仔细审查、核对房产证书的情况下就草草签约，一旦售房者违约，也无法通过法律途径维权，只能认栽

2、授权无度被中介公司利用

买卖双方在通过中介进行交易时，可能会出现需要对中介授权的情况，但是却可能在签署授权委托书时疏忽大意，最终导致纠纷产生。比如买卖双方可能是给予中介的授权范围太广，也可能是权限过大，还可能是授权内容模糊，这就给了一些无良中介可乘之机。

3、双方合同约定模糊不明

因为二手房交易绝大多数都是通过中介机构进行的，买卖房屋的合同文本也由中介提供格式文本，这些合同可能会对一些内容约定不明确，这就成为了纠纷产生的重要原因。如果在合同签约中的内容过于模糊，并且没有规定谁应该承担哪些责任，这就很容易引起争议。

二、二手房交易中常见的防范措施有哪些？

1、核查清楚房屋产权证书

在审查房产证书上下工夫，是购房者防范纠纷首要环节。购房者在签订购房合同前务必仔细审查、核对房产证书，弄清楚谁是房产所有人，以防止出现房产所有人与售房者不一致的情况出现。

2、对中介机构要适度授权

全权委托中介办理的情况千万要避免，一定不能为了贪图方便而让别人帮自己办理所有事务。此外，一定要在授权委托书中明确写明，同意在某一个具体环节上授权，并保留相应诉讼权利，做到谨慎授权，适度授权。

3、明确约定合同条款内容

为了防范中介侵害买卖双方的利益，在签订买卖合同时最好约定清楚，在格式合同的基础下可协商适当增加条款，使双方权利义务更加明确，比如除了“定金罚则”之外，再以房屋总价为标准，协商约定具体的违约金额，这样可以遏制双方擅自违约的念头。

以上就是小编为大家整理的有关二手房交易纠纷的产生原因和防范措施，希望你能够帮到你们。

（以上回答发布于2015-10-10，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更多房产信息

F. 作为二手房卖方，应防范哪些风险

二手房买卖，以下是需要防范的风险以及注意事项：
1、看二手房的物管费用是否有拖欠；
2、注意迁移户口问题；
3、合同的建立是否有改动：
4、约定付房款是否按时收到：
5、确定交房细节是否能出示房屋相关的证件：
6、交房的时间和条件（清空房间，整理干净等）。