合同纠纷案件解说

❶ 城镇居民在农村购置宅基地怎么办

城镇居民是不能购买农村购置宅基地的，如果购买了应认定为无效。

根据我国《土地管理法》第八条第二款规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理决定》，强调禁止城镇居民在农村购置宅基地，引起城镇居民购买农村房屋的合同，应该属于违反法律法规的，时间短的应该认定无效。

由于农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律所禁止的，因此，城镇居民购买农村房屋的合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。

(1)合同纠纷案件解说扩展阅读：

因为农村的土地和房屋不能自由转让，只能转让给本经济组织成员，不能转让给城镇居民。城镇居民购买农村宅基地房屋的行为是不受法律保护的，为了维护自身权益，建议双方友好协商，解决争议纠纷。

但是如果农村出卖人以此为由要求返宅基地房屋的话，法院是会支持的，但是也会相应要求原所有人返还对应的款项；如果买卖双方相安无事，且不涉及到土地征收的话，买受人还是可以继续居住的。

如果购买宅基地的城镇居民已经购买了很长一段时间，比如是很多年前买的，那时的法律还没有明确的规定不让城镇居民买宅基证，买方已经建了房子，全家人都在上面居住，法律会判定，卖宅基地的一方应该遵从诚实守信的原则，不予退还。

宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。

《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。

根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

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❸ 我国对城镇居民购买农村宅基地房屋有哪些法律规定

提供一案例，原则上是不同意城镇居民购农村宅基地房屋的。但历史原因有可能承认。
城市居民所买农村宅基地合同是否有效力？
来源：易明律师发表时间：2012年08月30日浏览：12301 次
借贷纠纷其他民商拆迁安置农村承包合同纠纷抵押担保
马立民诉陈宝印房屋买卖合同案
（农村房屋买卖合同的效力问题）
（一）首部
1．判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第10198号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2007）一中民终字第9544号。
2．案由：房屋买卖合同纠纷。
3．诉讼双方
被告（上诉人）：马立民。
委托代理人：宋向杰，北京市海淀区海淀街道法律服务所法律工作者。
原告（被上诉人）：陈宝印。
委托代理人：陈亚男，无业。
4．审级：二审。
5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
独任审判人员：审判员：代理审判员：金川。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王爱红；代理审判员：李晓龙、万丽丽。
6．审结时间
一审审结时间：2007年6月8日。
二审审结时间：2007年9月11日。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
（1）原告诉称
我于1989年3月31日将诉争房屋以22 000元的价格卖予城市居民马立民。根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定。现起诉要求：1）确认双方签订的房屋买卖合同无效；2）马立民腾退北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1问、海棠树1棵及院落；3）本案诉讼费由马立民负担。
（2）被告辩称
我与陈宝印在1989年签订房屋买卖合同时均为居民身份，合同约定只涉及地上物的买卖与宅基地的权属无关，双方的协议是真实意思的表示，进行了买卖保证申请、经过审批、缴纳相关契税、取得房屋产权证明，因此房屋买卖合同有效，并且买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼，请求法庭驳回陈宝印的诉讼请求。
2．一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：1989年3月31日，陈宝印与马立民签署了买卖房屋合同，陈宝印将自家北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房3间卖与城市居民马立民，价款21 000元。合同签署后，陈宝印另收取马立民1 000元，为其在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院建西房2间（含门道1间）。庭审中，双方均认可实际买卖房屋标的物为北房3间及西房2间（含门道1间）。双方买卖行为发生后，马立民向有关部门交纳了相应契税，肖家河村民委员会于1994年11月30日、海淀乡人民政府于1994年12月5日对买卖房屋进行了审批，马立民于1996年6月10日取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。
马立民自购买房屋后，在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院居住至今并加盖房屋、种植树木。经现场勘验，现该院内共有北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵。庭审中，经本院对买卖合同效力进行明示，马立民坚持双方房屋买卖协议有效，放弃对院内房产及树木进行价格鉴定。
上述事实有下列证据证明：双方当事人陈述、买卖房屋合同、契税票据、海淀乡社员买卖房屋审批表、北京市房产所有证、现场勘验笔录、现场照片。
3．一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。陈宝印与马立民签订买卖房屋合同，因该院宅基地属当地农村集体所有，马立民属城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人之变化，故双方买卖北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院房屋之行为因违反法律法规应属无效。
对于无效合同之处理，双方承担相互返还之责任。马立民理应腾退诉争房屋及院落，同时陈宝印应返还马立民购房款22 000元。因马立民坚持双方房屋买卖协议有效，且未提出反诉，房屋买卖协议无效给马立民造成的损失，马立民可以另行主张赔偿。
就马立民所持确认买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼之抗辩，因房屋买卖合同无效之后果即为一方腾退房屋、一方返还购房款，故此抗辩于法无据，不予支持。另马立民主张房屋买卖后履行审批手续、缴纳了相关契税并依法取得房屋产权证明，认为双方买卖房屋行为有效，因上述行为系基于双方买卖房屋行为之后而产生，故不能作为前行为即买卖房屋行为合法性之依据。
4．一审定案结论
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，作出如下判决：
（1）陈宝印与马立民于1989年3月31日签订的买卖房屋合同无效。
（2）马立民于本判决生效后1个月内腾退位于北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵及院落，交付陈宝印。
（3）陈宝印于本判决生效后10日内返还马立民购房款22 000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（1991年）第二百三十二条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由马立民负担。
（三）二审诉辩主张
1．上诉人诉称
（1）房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且该买卖行为已经过海淀乡政府的批准并办理了房屋产权证明，故房屋买卖合同应属有效；（2）陈宝印在原审要求确认合同无效及腾房的诉讼请求属于两个不同的法律关系，原审法院不应合并审理；（3）马立民在该房屋内长期居住，并已将户口迁入，在本市没有其他住房。故上诉请求撤销原审判决，依法驳回陈宝印的诉讼请求。
2．被上诉人辩称
本案房屋买卖合同因违反法律规定而无效，原审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。
（四）二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经公开审理查明，原审判决对事实的认定正确，二审法院予以确认。二审中另查明，马立民已于2005年3月27日将户口迁入本案诉争房屋。
二审法院对一审查明的事实采用证据与一审一致；对二审另外查明的事实有下列证据证明：双方当事人陈述及户籍登记卡。
（五）二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。
本案中，马立民作为城市居民，其与陈宝印签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马立民取得了该房屋的产权证书并于2005年将户口迁入。根据上述事实可以看出，在十几年的时间中，马立民在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马立民与陈宝印签订的买卖合同有效较为适宜。原审法院确认本案买卖合同无效，虽符合此类案件的一般性处理原则，但于本案不利于维护双方既定的权利、义务关系，故应当予以纠正。另外，陈宝印签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。据此本院对陈宝印要求确认买卖合同无效并要求马立民腾退房屋的诉讼请求均不予支持。
（六）二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条，作出如下判决：
1．撤销北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第10198号民事判决；
2．驳回陈宝印的诉讼请求。
一审案件受理费50元，由陈宝印负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由陈宝印负担（本判决生效后7日内交纳）。
（七）解说
本案是一起城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，本案的争议焦点在于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题。
随着经济的发展和农村城镇化步伐的加快，外出的农村人口数量加大，同时越来越多的城市居民选择到城市的近郊地区购买房屋居住，在房屋价格不断上涨的背景下，农民私有房屋买卖合同引起的纠纷近几年不断增加，呈现出典型化、复杂化的趋势，但对于这类合同效力的认定一直存在争议，已经成为当前民事审判实践中亟待解决的疑难问题。
由于我国农村土地归集体所有，村民作为集体经济组织的成员只拥有宅基地使用权，并且一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，因此目前国家的法律和相关政策对于宅基地进入市场进行交易流通采取了原则禁止的态度。由于房屋和土地有着天然的关联性，并且在我国仍然采取的是“房地合一”的原则，因而农村私有房屋的买卖不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移，上述案例就是一个典型的例子。这里就产生了农村私有房屋的买卖是否一概应当以违反法律规定为由而认定无效的问题。笔者结合上述案例作如下分析。
1．本案房屋合同认定有效的正当理由
目前，在北京市农村私有房屋买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，具有一定的福利性，农村私有房屋买卖如果放开将会导致宅基地使用权的非法流转；宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这显然与我国保护耕地的基本国策是相违背的。因此，对于城市居民购买农村宅基地上的私有房屋，现阶段我国的法律法规及政策还都是采取的禁止性原则，在审判实践中对于农村私有房屋买卖合同在一般情况下认定为无效。
但是，司法实践中的个案情况是非常复杂的，这种“合同无效”的处理原则也不能不分具体案情地一概适用，因此北京市高级人民法院早在2004年12月针对此问题专门组织了研讨会，会议中达成共识并形成了“会议纪要”：农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外；从买卖双方的主体身份来看，如双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效；2006年9月14日，北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会召开，这次会议认为：农村私有房屋买卖应当认定无效，2004年“会议纪要”中所确立的原则是恰当的，仍应坚持，但是在以无效为原则之外要考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效，对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可以认定转让合同有效。根据以上两个会议纪要的精神，结合本案的具体情况，在二审审理中合议庭经过研究一致认为本案应当作为无效原则的例外情况予以处理。
本案中认定双方当事人之间的买卖合同有效主要有以下几点理由：
（1）目前我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖以及农村私有房屋买卖合同应认定无效的明确规定。
我国目前的立法状况是，只有《物权法》、《土地管理法》、《担保法》针对宅基地使用权的取得、行使和转让作了规定，但这些规定并未涉及农村私有房屋的买卖问题。另外还有一些国家政策方面的规定，主要就是国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这两个国务院文件，不属于法律或者行政法规，不能作为认定合同无效的法律依据。
（2）根据交易当时的历史背景。
双方当事人的买卖合同签订于1989年3月31日，而第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于1988年12月29日才作出《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》，这是《土地管理法》自1986年6月25日颁布以后的第一次修正。在这次修正中才增加了关于土地使用权转让的规定，此前没有关于土地使用权转让的明确规定；在1989年时，国家对农村房屋的买卖没有相关的政策性规定。可以说，在双方当事人进行交易时，国家对于农村私有房屋买卖，无论是立法层面还是政策层面还是一片空白。
（3）房屋买卖的行为已经过政府的审批，并且买受人已经取得了房屋所有权证，目前买受人的户口已经迁入该房屋所在地。
本案中，双方买卖行为发生后，买受人向有关部门交纳了相关契税，肖家河村民委员会于1994年11月30日、海淀乡人民政府于1994年12月5日分别对房屋买卖交易进行了审批，买受人于1996年6月10日取得了北京市房地产管理局颁发的房产证。这一系列的行为均表明国家的行政部门已经认可并批准了双方之间的房屋买卖行为，且这些均发生在1999年1月1日《土地管理法》修订之前。因此根据北京市法院的两个会议纪要的精神，在本案中应当认定买卖合同有效。
另外，买受人的户口于2005年3月27日已经迁入诉争房屋，这是本案二审中新查明的事实，根据上述会议纪要更应当倾向于认定合同有效。
2．房屋居住人对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益
类似房屋、土地这类重大财产的权属关系稳定，对于公民生活秩序有着重大的意义。保护买受人对房屋稳定、长期的占有状态，保证买受人最基本的生存条件，也是审判实践中法官应当予以重点考虑的价值取向。在本案中，买受人购买诉争房屋并非为了投资营利，而是为了居有定所，且已经在诉争房屋连续稳定生活了十几年，全家人在本市没有他处住房，因此诉争房屋是买受人一家的安身立命之所。一旦买卖合同无效，买受人将负有腾退房屋的义务，这无疑将给买受人一家的生活带来巨大的影响，因此本案二审审理中法院从保护买受人生活稳定的角度考虑，认定了买卖合同有效。
3．“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对出卖人事后主张合同无效应当予以必要的限制
如果说农村私有房屋买卖在合法性上存在瑕疵，那么合同违法的责任方面，出卖人负有主要责任，而买受人负有次要责任。一旦买卖合同被认定为无效，双方就应返还因合同而取得的财产。而在当前土地升值、房价上涨、拆迁补偿的背景之下，出卖人按照原来的交易价格返还很少的价款，将获得巨大的土地、房屋增值利益，那么出卖人在负有主要过错责任的同时却可以享受到巨大利益，这无疑是自相矛盾的，这样的审判结果将会导致买受人蒙受巨大的损失。因此，为了维护买受人的善意信赖，也为了贯彻“禁反言”和诚实信用原则的要求，认定买卖合同有效将会对出卖人在看到房价上涨后反悔要求确认买卖合同无效的投机行为，给予必要的限制。

❹ 因房东断供判定租赁合同无效

生活中经常会遇到的一些房屋租赁问题，

该如何进行法律风险防范？

今天，一起跟随小编来看看吧！

房屋租赁合同内容

《商品房屋租赁管理办法》第7条规定：“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。”

其次，房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

而以下这8种情形，

房屋租赁合同无效!

你未必全知道!

房屋租赁合同无效情形

1.未经竣工验收的房屋出租；

2.违章建筑的房屋出租；

3.被确定为拆迁的房屋出租；

4.出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；

5.出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；

6.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；

7.租赁期限超过二十年的，超过部分无效；

8.承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

·疑问解答·

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一、占用房屋一方当事人房屋使用费支付标准如何确定?

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于房屋使用费的标准，应当参照合同约定的租金标准，同时还可以综合考虑如下因素：

(1)房屋是否具备正常使用条件，如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形;

(2)当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽然无效，但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为;

(3)对于合同无效双方各自过错程度。

二、当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理?

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

出租人是否同意利用，不能仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物，则应视为出租人同意利用;又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品，则应适当考虑通过折价方式处理。

承租人未经出租人同意进行装饰装修的，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归于出租人所有;对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失。

三、出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件，如存在转租，是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼?

租赁合同被认定无效时，转租合同亦不能履行，为一并处理合同无效的法律后果，次承租人应当参加诉讼，不仅需要承担腾退房屋的义务，在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时，还应当承担配合评估的责任。

因此如果出租人并未起诉次承租人，则人民法院需就房屋返还问题释明出租人，告知其可以追加次承租人为共同被告，以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要，直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

四、租赁合同无效，转租合同是否有效?

租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据《合同法》及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。

五、租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿装饰装修物损失或承担违约责任?

出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销，次承租人要求承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行起诉。

如果法院判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施，次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。

六、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理?

当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。

七、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理?

房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。

八、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定?

房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的缔约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法实践，判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。

租赁房屋相关法律常识

房屋使用期间的造成的租赁物损坏的，应当由谁承担维修义务?

《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第222条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

《商品房屋租赁管理办法》第9条规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。第10条规定，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

关于租赁房屋转租问题

原则：房屋转租应当取得出租人的同意，但转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限。《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

例外：若承租人未取得出租人的同意，擅自将房屋转租的，出租人可以解除合同。但出租人知道房屋被转租的，应当在6个月内提出异议，否则不能擅自解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

租赁的房屋经过装修后，租赁期满或租赁合同解除、无效时，对于装修物如何处理?

❺ 签署劳动合同需要注意什么，求老司机讲解

签订劳动合同的时候，劳动者要对合同条款进行认真阅读，要特别注意劳动合同中的几项重要内容。

一是要注意用人单位的名称是否与你实际的工作单位名称一致，如果不一致，劳动都要进行认真核对。
二是要注意劳动合同的期限是多长。
三是要注意的工作内容或者工作岗位是什么。
四是要注意的合同中规定的工资是多少。
签订劳动合同时要确保劳动合同中含有这些内容，并把这些内容填写清楚，不仅不要在空白的劳动合同上签字，而且双方签完字、盖完章后，劳动者要保留一份。用人单位不应向劳动者收取押金和扣押身份证等证件。

❻ 请问有没有因为合同翻译的问题而引起的贸易纠纷有案例最好，，谢谢

乌鲁木齐市西北富来工贸有限公司诉乌鲁木齐西北翻译产业有限公司翻译服务合同案
（承揽合同）

（一）首部
1．判决书字号
一审判决书：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2005）天民二初字第937号。
二审判决书：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2005）乌中民二终字第1084号。
2．案由：承揽合同纠纷。
3．诉讼双方
原告（被上诉人）：乌鲁木齐市西北富来工贸有限公司（下称西北富来公司）。
法定代表人：江兵，董事长。
委托代理人：张芳榕。
被告（上诉人）：乌鲁木齐市西北翻译产业有限公司（下称西北翻译公司）。
法定代表人：李丹萍，总经理。
委托代理人：孙靖宇，新疆方天律师事务所律师。
4．审级：二审。
5．审判机关和审判组织
一审法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院。
独任审判人员：审判员：赵梨君。
二审法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：徐艳萍；审判员：李静；代理审判员：郑明。
6．审结时间
一审审结时间：2005年10月18日。
二审审结时间：2006年2月20日。
（二）一审诉辩主张
1．原告诉称
2005年6月初，我公司为拓展业务，将本公司的宣传册、广告委托西北翻译公司翻译，又将西北翻译公司的翻译材料经过印刷、喷绘、安装，制成宣传册或广告牌。后我公司发现翻译的材料中，包括公司名称等多处出现翻译错误，致使我公司制作的上述宣传物品作废，也给我公司的声誉、商务活动造成不利影响，故要求西北翻译公司返还翻译费516元，赔偿损失30 400．95元，赔偿名誉损失5 000元。
2．被告辩称
翻译差错不可避免，国家翻译质量标准允许一定差错率的存在。因双方并未订立书面的翻译合同，也未对翻译质量标准进行特别的约定，西北富来公司所述的翻译差错，不能证明我公司构成违约，故不同意赔偿西北富来公司请求的经济损失。
（三）一审事实和证据
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院经审理查明：2005年6月，西北富来公司将本公司的企业简介、产品范围等中文文字内容交于西北翻译公司进行英文、俄文的翻译；2005年6月13日，西北翻译公司收取西北富来公司翻译费516元。后在西北翻译公司送交西北富来公司的翻译文稿中，凡“富来”的俄文均被西北翻译公司翻译为“j i a n Φ y”（音译为“来富”）。2005年8月29日，西北富来公司将西北翻译公司的翻译文稿用以制作本公司的宣传画册、海报、折页等中的文字内容，并支付制作费17 180元。其中在“西北富来塑料彩印工贸有限公司”画册封面、首页“公司简介”中的公司名称“来富”，俄文翻译仍为“ji a n Φ y”（音译为“来富”）；画册封底中的公司地址内容“金濠大酒店”，英文翻译为mianma hotel（音释为“棉麻酒店”）；“西北富来塑料彩印工贸有限公司”折页中的公司名称“富来”，俄文翻译也为“ji a NΦ y”（音译为“来富”）。后西北富来公司陆续又制作了室外立体广告牌，悬挂、张贴后用于企业宣传。上述广告牌中的公司名称的俄文翻译也为“ji a n Φ y”。其间，西北富来公司先后于2005年8月间支付安装费3 500元、喷绘材料费1 540元、喷绘费818 095元。庭审中，西北翻译公司提供了《翻译服务译文质量要求》的GB／19628—2005国家标准，用以说明翻译中允许存在合理的差错率。
上述事实有下列证据证明：
1．西北翻译公司为西北富来公司提供翻译服务的翻译稿；
2．西北富来公司按照翻译文稿加工制作的画册等；
3．西北翻译公司翻译和制作画册等费用的单据；
4．双方当事人的陈述；
5．法庭调查笔录。
（四）一审判案理由
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院经审理认为：公司名称是企业宣传材料开篇内容中的关键字词，是消费者、社会公众识别、认识企业的首要了解的内容。西北翻译公司为西北富来公司提供翻译服务，在原文正确的情况下，将其公司名称翻译错误，导致西北富来公司在其宣传材料中表述的中文公司名称与俄文公司名称不相符，所制作的宣传品无法使用。西北翻译公司在翻译西北富来公司名称时，只是将“富来”译为拼音语言，但在出具翻译文稿时，却将“富来”（应为：Φ y j ji an），译成了“来富”（ji a n，Φ y），此种文字前后顺序颠倒的差错，完全属于翻译时的工作失误所致，不能认为属于翻译工作者的合理差错，故西北翻译公司认为此种差错可以合理存在的辩解理由不能成立，本院不予采纳。西北富来公司依据翻译文稿的内容，制作了大量的宣传物品，若对外继续使用，必然会导致消费者的误认，而影响其企业形象和企业宣传，西北富来公司请求退还翻译费并赔偿宣传品的材料费、制作费的诉讼请求合理，本院予以支持。西北富来公司要求西北翻译公司赔偿名誉损失费5 000元的诉讼请求，因无法律依据，本院无法支持。
（五）一审定案结论
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院依据《民法通则》第一百一十一条之规定，判决如下：
1．被告西北翻译公司赔偿原告西北富来公司翻译费516元。
2．被告西北翻译公司赔偿原告西北富来公司材料费、制作费损失30 400．95元。
3．驳回原告西北富来公司要求被告西北翻译公司赔偿名誉损失5 000元的诉讼请求。
本案受理费1 446．67元，其他诉讼费20元，共计诉讼费1 466．67元，由原告西北富来公司负担14％，即205．33元；被告西北翻译公司负担86％，即1 261．34元。
（六）二审情况
1．二审诉辩主张
（1）上诉人（原审被告）诉称
我公司翻译文本的综合差错率未超过千分之一点五，符合《翻译服务译文质量要求》的国家标准。富来公司作为原告，没有按照法律规定提交合法证据证明我公司的翻译工作质量不符合要求，没有证据证明我公司的行为构成违约，其诉讼请求应当予以驳回。我公司的翻译是否有质量问题，应由专业翻译机构进行质量鉴定。富来公司的损失完全是编造的，根本没有事实和法律根据，请求二审法院查明事实，依法驳回富来公司的诉讼请求。
（2）被上诉人（原审原告）辩称
翻译公司不能引用《翻译服务译文质量要求》来说明自己的过错合理，因本案发生时此标准未颁布，所以此国家标准不适用本案。我公司提交的盖有翻译公司骑缝章的翻译原本，翻译公司在一审已认可是其翻译的原本，章也是其公司所盖。由于翻译公司将“西北富来”俄文译成“西北来富”，将“金濠大酒店”英文译成“棉麻酒店”，我公司按该翻译的原本进行印刷的画册、海报、折页、喷绘等无法使用，合计损失费用30 400．95元（含安装费），有国家正规发票为证，翻译公司应予赔偿。原审法院判决正确，请求二审法院维持原判。
2．二审事实和证据
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院审理查明的事实与原审认定事实一致。
3．二审判案理由
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为：西北翻译公司应按照西北富来公司的要求完成翻译工作，并保证翻译文本的准确。公司名称是社会公众识别、认识企业的关键。由于西北翻译公司在翻译中，将富来公司的名称翻译成来富公司，导致西北富来公司在其印刷的画册、海报、折页等宣传材料中的公司名称中文、俄文不一致，从而影响了企业的形象和企业对外的宣传，故西北翻译公司认为将公司名称翻译错误属于翻译工作的合理差错的抗辩理由不能成立，本院不予支持。因西北翻译公司交付的翻译文本存在瑕疵，不符合约定，致使西北富来公司依据翻译公司的翻译文本制作的宣传品无法使用，西北翻译公司应对该损失承担违约赔偿责任。一审法院依据西北富来公司提供的材料费、制作费的单据，判决西北翻译公司赔偿西北富来公司损失30 400．59元并无不妥，本院予以维持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
4．二审定案结论
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院依照《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1 446．67元，由西北翻译公司负担。
（七）解说
本案被告西北翻译公司为原告西北富来公司翻译的广告宣传材料文本中存在明显的差错，其以“翻译差错不可避免”、“我公司翻译文本的综合差错率未超过千分之一点五”为不承担责任的抗辩理由，能否成立，是受诉法院确定应否支持原告西北富来公司赔偿损失的诉讼请求所必须作出评判的问题。
翻译，是将一种文字的文本翻译成另一种文字的文本的脑力劳动的活动。可以说，这种活动是翻译人作业的一种脑力劳动的劳务。如果翻译人以自己的知识为委托人完成翻译工作，委托人给其支付了一定的报酬，该翻译工作则形成了一种翻译服务合同关系。
从翻译服务合同的当事人、标的及权利义务方面考察，翻译服务合同当属承揽合同范畴的一种具体合同。按照《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百五十三条的规定，承揽合同的内容包括承揽的标的、数量、质量、报酬、承揽方式等。这一规定表明，承揽人完成的工作成果的质量是应由合同约定的。在合同有关于质量约定条款的情况下，考量承揽人完成的工作成果是否符合质量的要求，自应以双方的约定为依据。本案中的翻译服务合同作为一种承揽合同的具体合同，从其形成过程看，双方只是就权利义务达成了口头协议，而并没有签订书面合同，这就不具有依据书面约定判断作为承揽人的被告所完成的工作的成果是否符合质量要求的条件。但即便如此，依据翻译服务合同的特殊性，也能推断双方就工作的成果的质量达成了口头的约定，被告西北翻译公司所完成的翻译工作的成果应当符合口头约定的质量要求。翻译服务合同的特殊性，在工作成果的质量的约定方面，表现为质量标准的约定简单，检验质量以提供的翻译材料为准。西北富来公司委托西北翻译公司完成的工作，就是将其公司的中文宣传册及广告翻译成英文和俄文宣传册及广告，其质量要求就是翻译成英文和俄文的宣传册及广告与中文的宣传册及广告的意思完全相符，不能有差错。西北翻译公司接受了该委托，这就使双方间就翻译工作的成果的质量标准达成了口头约定。检验西北翻译公司完成的翻译工作的成果的质量是否符合口头约定的质量要求，要以西北富来公司提供的翻译材料即其公司的中文宣传册及广告内容为准。具体说，如果西北翻译公司提交的英文和俄文宣传册及广告的意思或者译音完全与西北富来公司提供的中文宣传册及广告的内容一致，即应认为符合口头约定的标准，否则，即使有个别字句或者译音的差错，也应认为不符合口头约定的标准，构成了违约。从案件事实看，西北翻译公司翻译成的英文和俄文两个文本，各有一处差错；前者差错是将“金濠大酒店”英文译成“棉麻酒店”；后者差错是将“西北富来”俄文译成“西北来富”。西北翻译公司所完成的翻译文本存在如此明显的差错，显然违反了双方就翻译工作的成果的质量所达成的口头约定。
被告西北翻译公司抗辩其为原告富来公司完成的翻译工作的成果不存在质量问题的理由是其翻译的文本中的差错并没有超出国家规定的标准，其差错是在合理范围之内。一般来说，合同约定优于法律规定。正如以上所述的，翻译工作的成果的质量是应由合同约定的，检验该成果的质量也应依据合同的约定，被告西北翻译公司不可以用国家规定的标准来抗辩双方当事人的约定。即使退后一步说，被告可以用国家规定的标准来抗辩，也要契合本案的情况。业内人士认为，从原则上说，翻译不能有任何的差错。即使国家规定允许翻译有一定比率的差错，那也指翻译文章和翻译著作来说的，对内容简短、文字精少的广告宣传内容的翻译，不应适用差错率。我们认为这种理解是正确的。可以设想，如果允许广告宣传内容的翻译有差错率，那就可能导致委托人无法实现翻译服务合同的目的，甚至因此要造成严重的损失。可见，具体到本案来说，被告也是不可以用国家规定的标准进行抗辩的。
既然被告西北翻译公司的抗辩理由不能成立，那就应认定其翻译的差错构成了违约。《合同法》第二百六十二条规定：“承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。”西北富来公司按照西北翻译公司所完成的翻译文本制作的宣传册和广告牌报废，由此支出的费用，应认为是西北翻译公司翻译差错的违约行为造成的损失，依据上述《合同法》第二百六十二条的规定，其应当承担赔偿责任。

（新疆维吾尔自治区高级人民法院杨善明）

❼ 银行转账凭条丢了,如何补

汇款凭证丢失无法补办：

1、携带身份证前往银行；

2、取号排队，待叫号后将身份证交与银行柜台工作人员；

3、告知银行工作人员，汇票凭证丢失；

4、并向工作人员提供相关信息，如：汇款日期时间、汇款人姓名、收款人姓名、收款人账号等；

5、银行查询业务底单并复印；

6、复印件由银行方面签章后方可生效。、

(7)合同纠纷案件解说扩展阅读

（1）实行银行转帐结算，有利于国家调节货币流通。实行银行转帐结算，用银行信用收付代替现金流通，使各单位之间的经济往来，只有结算起点以下的和符合现金开支范围内的业务才使用现金，缩小了现金流通的范围和数量，使大量现金脱离流通领域。

（2）实行银行转帐结算，加速物资和资金的周转。银行转帐结算是通过银行集中清算资金实现的。银行通过使用各种结算凭证、票据在银行帐户上将资金直接从付款单位划转给收款单位，不论款项大小、繁简，也不论距离远近，只要在结算起点以上的，均能通过银行机构及时办理。

（3）实行银行转帐结算，有利于聚集闲散资金，扩大银行信贷资金来源。

❽ 两年半未签合同是否能够赔偿11个月的双倍工资

你好!

《劳动仲裁法》 第二十七条规定了仲裁时效：

第二十七条 劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。

前款规定的仲裁时效，因当事人一方向对方当事人主张权利，或者向有关部门请求权利救济，或者对方当事人同意履行义务而中断。从中断时起，仲裁时效期间重新计算。

因不可抗力或者有其他正当理由，当事人不能在本条第一款规定的仲裁时效期间申请仲裁的，仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起，仲裁时效期间继续计算。

劳动关系存续期间因拖欠劳动报酬发生争议的，劳动者申请仲裁不受本条第一款规定的仲裁时效期间的限制;但是，劳动关系终止的，应当自劳动关系终止之日起一年内提出。

如果没有中断中止的事由的，仲裁时效为1年，你只能主张一年的权利，至于你有什么权利，分析如下：

1、两年半没有签订合同，劳动法视为签订了无固定期限的劳动合同，但实际上用人单位也未签无固定期限的劳动合同，这适用劳动合同法第八十二条用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付二倍的工资。所以用人单位应该赔偿你一年的双倍工资。

2、未上保险，劳动合同法有明文的规定，用人单位必须给予经济补偿，仲裁员的说法不对。

但是听你的话头，你妹妹被无故辞退，在家歇了多长时间，如果是一年以上的，你们得不到任何赔偿的，因为过了仲裁时效，如果不到的话，你主张的权利也不能以一年来算。

如有疑问请追问，满意请采纳，谢谢

❾ 我买了一套商品房买时是期房没有样板间看的沙盘和售楼小姐讲解和宣传彩页标双台可房子下来无台怎么办

楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，它是相对于不特定的多数人发出的，除非购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分作为合同的一部分，才对开发商具有约束力，将来出现与宣传不符的地方，开发商才会承担违约责任。《商品房销售管理办法》对有关房产广告、样板间问题做出了有利于购房者的规定，但实际上执行起来非常难，开发商很容易规避。
商品预售中的广告是一种要约邀请（或称要约引诱），以引诱购房者向开发商发出要约，要约邀请一般没有约束力。如果购房者及开发商将广告内容订入合同或者将广告、说明书、示意图等作为合同附件的，即广告已成为商品房预售合同的一部分，那么开发商应该对这部分内容承担民事责任。现在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，已经明确规定：广告中具体确定的说明和允诺当对房屋价格的确定有重大影响的，即使这些说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，也应当承担违约责任。
还有，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。这也是我们在处理这方面纠纷时可以运用的法律规定。