北京美丽园物业纠纷

1. 北京美丽园事件带来的思考

业主需要反思

对大多数业主来说，他们买房子不是来当维权英雄，当革命者。特别是那些维权积极分子一定要明白这一点。大家首先要过一个安定的日子，然后才是其他。如果美丽园业委会在物业公司同意从2•72元降到2•04元，适可而止，就可能皆大欢喜。他们可能不会立即成为“英雄”，但维权产生了实际的效果。但客观上，他们选择了激进和冒险的路，出了名，但葬送了维权成果，也使自己处在了不利的境地。他们的官司使整个物业管理行业处在了更加不受尊重的境地，客观上激化了业主与物业公司的矛盾。也考验了北京市的行政和司法。

对于更多的业主来说，教训是：以后，你们在投票、授权时要考虑后果。美丽园广大业主对自己权力的冷漠、不负责任是导致今天这个局面的根本原因。

物业管理行业需要反思

问题是鸿铭物业到底是不是错了？如果错了，怎么办？是不是物业公司逼得业委会走向了诉讼道路？当一个物业公司做错了，整个行业为了整体的利益应该谴责错误，主持正义。但我们看到的结果是维护鸿铭物业。这种错误的决定是因小失大。保护了一个物业公司，但失去了整个行业在业主和社会中的形象。物业管理行业需要反思。行业自律，行业的整体利益大于单个物业公司的利益。

作为一个当过业委会主任的人，我可以负责任的说，业主对物业公司的监督基本上是“理论上”的，所以，为了整个行业的长远发展，行业自律，行业建立与业主之间的互信是根本。我们都知道，在缺乏监督的情况下，不仅危险，而且，不利于行业发展。物业管理行业也需要成为一个坚强的整体。

政府需要反思

不断出现业主维权过渡，造成整个小区陷入瘫痪、混乱的局面是一个危险的信号：小区内部存在严重的问题。这些问题是什么？怎么办？我再次提出自己的看法，希望引起大家的注意：

1， 公民教育的缺乏

不是有钱就可以当业主，当业主是需要学习的。业主本质上是公民。因为在新兴小区，业主的生活方式是以私有财产为核心，以共有财产为纽带的一种全新的公民社会的生活方式。这种生活方式需要大家认识到“家”的概念不再是自己家门里，而是整个小区。公共空间、公共财产的存在使业主的公共道德变得十分重要！可大家的脑子还在过去的私德中，导致业主自己的行为，自己的维权常常成为自己利益的破坏者。美丽园就是典型的事件。小区业主的根本权利绝不是简单的物业费，而是如何在新的生活环境中，业主与物业公司学会建立共赢互信的局面！而解决小区问题的根本就是政府必须尽快进行大规模的公民教育，使业主明白，维护自己权利的最好办法是遵纪守法，有事，大家协商，而不是我说了算！大家的利益，包括业主物业公司的共同利益大于任何个人的私利。业主必须明白要自己的权利，就必须尽自己的责任和义务。目前的错误倾向是：业主只强调权利，忽视责任和义务。

执法进社区

我们假设有循回法庭，定期到小区判案，是非、矛盾很快得到解决，怎么会出现这些问题？现在小区的致命隐忧是：无法无天，谁想怎么干就怎么干。出了问题，小闹小解决，大闹大解决。结果，也没有什么正义、理性、良知，就看谁能闹！

社会的道德是如何树立的？就是法。法律是道德的底线。目前，小区的无法无天造成了一个道德彻底崩溃的局面。最后，有了问题怎么办？就是打！如果我们看不到目前小区实际处在的战争状态，等问题恶化、蔓延到整个社会就晚了。

政府的作为

政府的行政、司法资源是任何个人和组织都不可替代的。政府该怎么办？1，必须使开发商对自己的项目及质量负责到底，天下哪有房屋质量保修5年的道理？质量必须是终身保修，否则，就是让业主与开发商，与政府永远打架。2，政府对物业公司的监管必须到这样的程度：财务公开、透明。否则，将受到重罚。3，业主维权必须在程序及小区范围内，有理说理。只要政府能做到公正，理顺各方面的关系，只把握大原则，不参与具体事，小区的问题就可以迎刃而解。

管理国家如下围棋，要一个子一个子的下，走一步让它活一步。和谐社会的建设就从和谐社区建设开始，本着把人教育成好人，执法处罚坏人，政府履行自己的职责，和谐社会建设并不是一件很难的事。而今天的问题正好相反：人的问题不解决，有法不依，执法不严，使简单的小事成为天大的冲突！

美丽园的业委会、广大业主、鸿铭物业再一次面临创造历史的机会：请抛弃习惯性思维，抛弃偏见，抛弃彼此之间的怨恨，彼此认错，团结一心，建立一个新的和谐的美丽园！

2. 电梯，楼道全是广告广告费去哪儿了

正常来说小区电梯，走廊里面的平面广告收入应该属于小区业主共有，应该用于小区公共设施的维修维护，但是物业管理是否用到这上面就没有人知道了。

3. 小区电梯里的广告收益，由业主委员会和物业公司对半分，对吗，物业可有权拿吗

这个问题引发的纠纷不少，我摆事实，道理您自己判断。

矛盾主要集中在业主和物业之间。

2011年至2013年，北京朝阳区观湖嘉园小区业委会起诉物业，要求其支付公共区域广告收入38万余元；北京海淀区航天桥西北方向美丽园小区业委会起诉物业乱收费，法院终审判决，判令物业向业委会返还18万元电梯广告位租赁收益。

2016年3月份，沈阳某小区的业委会将物业告上法庭，诉状称物业将小区公共区域广告所得的26万余元收归己有，（这其中就包括电梯里的广告牌）。最终，法院判决这笔广告收入归全体业主所有。

讲一个有点极端的例子，也是上面这回事儿。某小区业委会告物业，法院判决物业把电梯广告位租赁收益返还业委会，物业只得老老实实返还收益。但是第三天，全体物业包括清洁工、维修工等所有物业工作人员，悄无声息地撤离了这个小区。用不了几天，小区的垃圾堆成山，停车位没人管，安全问题也成了巨大隐患。

物业可能是出于报复心理，这下业主们坐不住了。业委会商量想将小区物业外包给其他物业管理公司，但因为该小区的管理费偏低，物业没有太大利润可图，没有物业公司愿意入驻这家小区。

最后小区业主们迅速分成了两派，一派认为都怪之前瞎折腾，这下日子过不下去了；另一派坚持认为状告小区物业是正确的。

最后这个事件怎么解决的，我没有follow。只是从大大小小的案件中，确实可以看出物业和业主之间微妙的关系，电梯广告位租赁收益只是导火索。

在这件事情里，电梯广告公司和广告主扮演什么角色呢？

首先，广告主有需求，要在小区里投放电梯广告，然后电梯广告公司去找物业公司谈合作，一般是以年为单位整租下来，物业一次性收取广告位租赁费，而每次广告主投放电梯广告，电梯广告公司向广告主收取费用。

所以广告主和电梯广告公司，都是不直接接触业主的。物业公司作为资源方，已经将广告位资源租赁给电梯广告公司了。

当然，在广告投放的全过程中，电梯广告公司都应该对所发布内容负责。我以我们蚁传播为例，在接广告之前，严格审核行业禁忌，有的楼盘不让投美容院广告/整形广告/风水广告/地产广告等，那我们就从源头上拒绝这些广告，宁可不赚这个钱，也要按规矩办事。

广告已经放进电梯里了，也会有这这那那的问题。比如下图

我们发布的这则广告，是做博物馆科普的知识付费型产品，邀请世界各地名师去博物馆实地讲解，然后制作成精美的视频，扫码就可以看，真的非常棒，30多元钱就可以得到妙趣横生又干货满满的知识。

因为主要是针对儿童市场，广告主就把海报做得比较卡通，蒙娜丽莎探出头来，显得生动活泼。

结果这则广告被业主投诉了，投诉理由是——“夜里回家小孩子看到画面里有个人探出头来，觉得很惊悚”。

没办法，我们只有撤掉那个小区所有的该画面广告，然后赔偿给广告主相应费用。

所以当电梯广告公司和业主之间产生矛盾时，我们电梯广告公司会全力保障业主的利益。

4. 临河 美丽园 物业费什么时候交

一般规律就是一年交一次物业费，你们如果是去年3月份交的物业费，同理就是这个月应该交纳了。如果物业没有短信通知或者电话通知，也可以等一等看看。

5. 法律规定中小区电梯中的广告费用是业主的还是物业的

小区内电梯广告费属于业主所有，是物业公司收取。

根据《中华人民共和国物权法》：

第七十条 对建筑物区分所有权

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十二条 业主对共有部分的权利义务

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

根据《物业管理条例》:

第五十四条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

(5)北京美丽园物业纠纷扩展阅读：

根据《中华人民共和国物权法》：

第七十三条 建筑区划内的场所归属

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条 车位、车库的规定

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十五条 业主大会、业主委员会设立

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条 业主决定建筑区划内重大事项及表决权

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条 将住宅改变为经营性用房的规定

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十八条 业主大会、业主委员会决定效力

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十九条 建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条 建筑物及其附属设施的管理

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条 物业服务企业或者其他管理人与业主关系

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

第八十三条 业主义务

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。

有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

6. 北京前锋通盛物业管理有限责任公司怎么样

简介：北京前锋通盛物业管理有限责任公司成立于2004年06月15日，主要经营范围为物业管理等。
法定代表人：姜华
成立时间：2004-06-15
注册资本：100万人民币
工商注册号：110108007048994
企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
公司地址：北京市海淀区美丽园中路16号院5号楼117室

7. 有请有良知的律师作答

要处理这个问题，首先要搞清楚一个关系，那就是，物业公司是业主花钱雇来的。两者之间是雇佣与被雇佣的关系，不是行政机关对公民的那种管理与被管理的关系。
对物业公司服务不满意，完全可以通过业主大会，向物业公司提出条件，甚至更换物业公司。如果仅有少数业主与物业公司交涉，往往出现主客颠倒，业主反而成了被欺负的“弱势群体”。