㈠ 北京的权威房地产律师
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
案件介绍：
2015年3月19日，张启明（出卖方，乙方）的委托代理人张启钊和白晓（出卖人，甲方）的委托代理人白辉在第三人中介公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，在该合同中双方约定了出卖人出售的位于昌平区的诉争房屋成家价格279万，房屋内其他设备设施作价26万。
同日，上述三方签订了一份《补充协议》，该协议内容为：房屋价款和设备设施作价总价319万元，不含税。关于具体交易事宜，双方约定：乙方在2015年3月19日向甲方支付定金10万，乙方支付首付款时定金视作首付款至一部分。甲方应当在接到丙方（中介）的评估通知后5日内配合评估公司对诉争房屋进行评估；乙方应当在2015年4月17日前将第一笔首付款110万元，不包含前期支付全部定金10万元以非建委资金监管的方式支付甲方。
甲乙双方应当在2015年6月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2015年9月29日前共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户后两日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方协议一致，由乙方承担相应税费，并由乙方向主管部门缴纳相应的税费。
关于违约责任，双方约定甲乙双方任何一方与其旅行补充协议所约定义务的，每逾期一日，违约方向守约方支付按日计算支付房款总价万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期旅行补充协议约定的义务超过十五日的……甲方若出现上述根本违约情况之一的，甲方应当在违约行为发生之日起15日内，已相当于房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方；乙方若出现逾期履行补充协议约定义务超过15日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知形式解除房屋买卖合同，乙方应当在违约行为发生之日起15日内，已相当于房屋总价款20%向甲方支付违约金，一方向甲方已经支付的全部款冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。
关于其他事项，双方约定甲乙双方一致同意等到2015年9月25日在进行缴税过户，甲方承诺该房屋为其家庭名下满五年唯一住房，如交易不是满五年唯一住房，多出的20%个税由甲方承担。
当日，张启明向白晓支付定金10万元。2015年4月17日，张启明的委托代理人支付了购房款110万。
后双方因过户事宜发生纠纷，张启明将白晓起诉至法院，要求解除合同并要求白晓返还定金赔付违约金。
庭审过程：
庭审中，法院经开庭审理查明：
一、2015年4月17日，张启明的委托代理人张启钊和白晓（出卖人）、担保公司签订了一份《担保协议》，约定乙方将购房款110万元（以下称托管资金）存入丙方资金托管账户内，乙方最迟应当在办理房屋所有权转移登记前2个工作日内将全部托管资金足额存入托管账户，病房依照本协议约定或三方零星达成的一致意见对监管账户进行管理，并依照约定条件对账户内资金进行划转或退回。当日，张启钊交纳了购房款110万。
二、张启明和白晓没有在合同约定的2015年6月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。
中介公司表示只有出具评估报告后才能办理贷款手续，已经审核完张启明的资质，但由于白晓需要办理相关手续来满足诉争房屋“满五唯一”的条件，所以迟迟未办理网签，因此没有办法出具评估报告。
白晓就此提交了一份2015年7月9日其女和张启明一方的微信聊天记录证明已经和张启明协商好更名及网签、评估时间，内容为：已经和中介说好，13号更名办满五唯一，14好网签及评估，当天就出报告。张启明一方回复好。张启明对此表示认可。
庭审中，白晓表示办理更名当天发现中介私自办理抵押登记影响了房屋更名，因此同志中介，中介解除抵押之后办理了更名手续。
中介则表示没有办理抵押登记，是担保公司申请网申占用并后续解除的，原因是李伟要求提前使用首付款110万，为了保护张启明资金交易安全，白晓、张启明和担保公司共同签了《垫资协议》，网申占用可以随时解除。
经法院核实，2015年4月17日，张启明和白晓及担保公司签订了《垫资协议》，约定甲方将房子出售给乙方，三方协商一致，由丙方向甲方出资110万（垫资款），丙方收取服务费。
白晓表示垫资协议并无网申占用约定，链家公司和原告表示不清楚是否有该约定。
法院审理后还查实，双方没有在2015年7月15日办理网签。同时白晓提交了一份房屋所有权证书，显示2015年7月14日，诉争房屋所有权人已经变更为了案外人白童。张启明表示没有见过房产证，双方没有协商过变更合同主体，也不同意变更。2015年7月17日，张启明向白晓发送《告知书》，要求解除合同。白晓认可真实性，但表示双方已经通过微信和中介公司对相关内容予以变更。
2015年7月22日，原被告和中介公司达成《三方会谈纪要》，明确协调无果，买方通过诉讼解决问题。
2015年9月23日，张启钊和白晓、担保公司签订了《解除协议书》，约定担保公司可以自行划扣托管资金人民币110万到丙方账户，视为丙方已经收回垫资款。庭审中，张启明表示110万已经由担保公司在2015年9月30日予以退还。
审判结果：
法院经审理后判决：
一、解除原被告签订的《存量房屋买卖合同》。
二、被告返还原告定金10万。
三、被告在判决生效后十日内给付原告违约金14万。
北京房屋买卖律师靳双权案件点评：
北京房屋买卖律师靳双权认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中双方所签《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应当依照合同约定全面履行各自义务。
本合同签订之后，张启明已经依照合同约定按期如数支付了相应的定金及购房款110万元，但反观白晓，其未能在合同约定的期限内配合中介公司办理资格审核、房屋评估的手续，导致双方不能再合同约定的期限内办理贷款申请手续。后双方在2015年7月9日通过协商达成一致意见，约定白晓在在7月14日办理更名使该房屋具备满五唯一条件，双方于7月15日办理网签。但其在办理完毕更名手续后并未协助张启明和中介办理评估、网签手续。根据双方补充协议相关约定，出卖人未能在合同约定期限内和买受人一起前往贷款机构办理贷款申请手续，其行为已经构成根本违约，张启明有权根据合同约定行使解除权。
我国《合同法》第93条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案中双方在合同中约定当一方违约时，另一方应当以书面形式要求解除合同，本案中白晓的行为已经满足了双方所约定的解除合同行为，而张启明为防止损失扩大要求解除合同并通过书面形式向白晓发出了解除通知书，白晓亦收到解除通知书，应当认定为双方约定的解除合同条件已经成就，因此张启明要求解除合同并要求白晓返还定金的请求有事实基础，亦于法有据，法院应当予以支持。
同时，张启明作为守约方，积极履行自己的义务，而出卖人怠于履行合同义务，应当支付张启明违约金。
综上所述，法院的判决是正确的。
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㈣ 房地产纠纷律师问题
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第一篇：
案件介绍：
柯达和倪康佳是亲戚，倪康佳在2002年获得了购买经济适用房的购房指标，为此，柯达找到倪康佳希望他能把购房指标借给他，由他出资购买位于北京市东城区某小区的涉诉房屋。倪康佳当即同意了柯达的借房要求，于是双方约定由柯达支付首付款，以倪康佳的名义购买该房屋，且剩余房款以倪康佳名义办理按揭贷款。双方协商一致后，倪康佳于2002年2月18日与北京市某房地产开发公司签订了《北京市经济适用住房预售合同》，约定由倪康佳购买该涉诉房屋，房屋总价款为44万元，柯达支付了首付款10万元，剩余款项倪康佳于3月5日办理了按揭贷款，贷款期限为20年。房屋交付之后，柯达进行了装修。在装修之后，实际入住了该诉争房屋。
2005年，柯达向房地产开发公司支付了房屋尾款5万元。2005年12月20日，房屋所有权证下发，所有权人登记为倪康佳，房屋性质为经济适用住房。
2005年到2014年间，房价开始上涨，柯达多次找到倪康佳要求过户，但倪康佳均以各种理由推脱。2014年8月，柯达忍无可忍，将倪康佳告上东城区人民法院，请求人民法院判处倪康佳将该涉诉房屋过户至自己名下，东城区人民法院经审理后认为双方之间的借名买房合同违反了相关的法律、法规的强制性规定，且违反了国家政策、侵害了社会公共利益，遂判决双方之间的房屋买卖合同无效，并驳回了柯达的诉讼请求。据悉，人民法院的判决已经生效。
2015年9月18日，柯达将倪康佳告上了北京市东城区人民法院，要求其返还购房款、房屋贷款等相关款项，并赔偿因房屋升值导致的损失。
审判结果：
北京市东城区人民法院经审理后判决：
一、被告倪康佳于判决生效后十五日内返还原告柯达购房款及其他各项款项共计45元。
二、被告倪康佳于判决后十五日内赔偿柯达房屋增值损失180元
三、驳回原告柯达的其他诉讼请求。
借名买房纠纷专业律师靳双权解析：
本案是一件典型的因借名买房合同被判处无效之后返还房款并赔偿房屋增值损失的案件。
靳双权律师认为，本案法院裁判要点在于：法院于2014年判处双方的借名买房合同因违反了国家的相关政策并有损社会公共利益而无效。
本案中，柯达于2014年将倪康佳起诉至东城区人民法院，请求法院判决倪康佳将涉诉房屋过户至自己名下，而人民法院在依法审理后判决双方之间的借名买房合同无效。根据我国合同法第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。”本案原告于2014年提出要求被告返还房款的诉讼请求于法有据，应当支持。
而本案原告已经依约履行了支付首付款的义务，而被告并未履行其过户的义务，依据我国《合同法》第六条之规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”，被告未按约定履行过户义务已经违反了我国《民法通则》和其他相关民事法律所贯穿始末的“帝王”条款——诚实信用原则，从本案过错程度上判断，被告存在主要错误。因此法院裁定被告应当赔偿房屋增值损失的判决于法有据，体现了公平正义原则，亦维护了守约方即本案原告的合法权益。
对此，靳双权律师认为法院的判决是正确的。
第二篇：
案件介绍：
张亮与北京市某装修装饰的法定代表人罗思是多年的老友，2001年张亮预计在北京购买一套经济适用房，但是当时资金不够，遂找到罗思借钱。罗思当时因为公司有工作人员被派遣至京没有住房的问题而烦恼不堪，因此张亮的提议正好解决了自己的燃眉之急，因此同意了张亮的提议。双方出于信任，并未订立任何合同，仅口头协议以房屋使用款抵用房屋购房款。并未约定何时办理过户手续等事宜。
张亮与北京市某装修装饰的法定代表人罗思系朋友关系。2001年2月17日，张亮（买受人）与北京市某房地产开发（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买的商品房为201号房屋，坐落为北京市丰台区某街某小区。房屋总价款为67万元，买受人需在2001年3月1日钱支付房款16万元，于2001年4月1日前支付房款51万元。合同签订后，2001年3月1日，该房地产公司为张亮出具了入户证明。
房屋交付后，罗思对该房屋的装修等进行了简单布置，便安排了工作人员的入住。
2011年11月11日，张亮取得了该房屋的所有权证书。
当时该房屋已经被罗思的公司实际占有并使用了近十年之久，而自己也在外租房很久了，当年的购房款算下来也相抵的差不多了，所以他找到罗思要求将房屋腾清，然后归还自己。罗思当时同意了，但是却迟迟为履行诺言。张亮在之后一直找罗思商量换房的事情，对方却迟迟不履行诺言。出于多年的朋友情谊，自己也不好说什么，只能忍气吞声。
直到2014年4月7日，张亮在此找到罗思商量换房的事情，对方却态度恶劣的超乎了张亮的想象，于是，张亮将罗思的公司北京市某装修装饰起诉至北京市丰台区人民法院，请求法院依法确认该涉诉房屋为其所有。
北京市丰台区人民法院依法对该案进行了审理。
审判结果:;：
一审法院经审理后判决：
本案涉案的诉争房屋201号房屋归张亮所有。
一审判决后，罗思不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过对事实的审查后，结合案情判决：
驳回上诉，维持原判。
借名买房纠纷律师靳双权案件点评：
靳双权律师认为该案是一起非典型的借名买房纠纷案件，之所以这么说是因为双方之间虽是平等主体，但是双方并未约定何时过户，且并未签订任何相关协议，因此，从买卖性质上属于借名买房，但实际上并不涉及过户，根据案情仅涉及房屋的权属问题以及权属确认后的房屋返还问题。
本案中，张亮与开发商签订的《商品房屋买卖合同》，购买了该涉诉经济适用住房，并且在2011年11月11日取得了该涉诉房屋的房屋所有权证书，进行了房屋权属登记。基于不动产权属证书，法院确认张亮为该涉诉房屋的所有权人，依据《物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，法院确认该房屋属于张亮的判决是于法有据的。
而关于双方之间的借名买房关系，因北京市某装修装饰无证据证明双方之间的借名买房关系，因此法院对其主张自己是该房屋的所有权人未予支持，而本案中并未涉及有关出资款的相关诉讼请求，因此北京市某装修装饰可以另行起诉张亮，确认双方之间的借名买房合同无效。因为，该房屋系经济适用住房，在我国，经济适用住房的买卖需要满足特殊条件，即2008年4月11日前购买且取得房屋所有权证满五年，因此，结合案情，罗思可以主张双方之间的借名买房关系无效，从而要求对方承担返还出资款的责任。
商品房买卖纠纷律师靳双权提示：
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
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房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师总结了大量办理房地产案件的经验，并将相关的房地产纠纷案例制作成相关的房产纠纷案例，以此希望能够帮助到正在经历房产纠纷的当事人，这是一个农村房产继承案件，我把这个案件改编成案例，希望可以帮助到可能需要帮助的你。
案件介绍：
张三和张思系兄弟关系，两人之父亲张二嘎在2002年3月14日去世之后，其母亲找到张申和张辰及两个儿子商量分家的事情，并在同年11月24日订立了分家单一份，内容为：1、401号房屋归张三所有，201号房屋归张思所有；2、某村的宅院归其母所有。南院由其母处理后款自行安排，现住的宅院待其过世之后，根据双方生前赡养状况，谁赡养便由谁继承。张三、张思共同赡养，其房产各继承一半；3、张三、张思每人每月给其母赡养费240元；4、其母因病发生的治疗费用，张三、张思各负担50%；5、其母在哥俩的任何房屋均有居住权，两人不得以任何理由拒绝居住，201号房屋中有其母的长期居住权，直至行动不便。后其母将分得的南院出售，并居住在分给张思的楼房内，张思一家居住在某村258号院内。
2014年6月11日，其母被查出患有肺癌，此时张思已经入狱，由张思的妻子周某照看其母。2014年12月初，因其母的赡养问题协商不成，张三将其母接走。
2015年5月17日，其母去世。
2015年5月29日，张三将张思起诉至法院，要求法院确认2014年12月27日其母的自书遗嘱合法有效；并确认258号宅院内的房屋归其所有。
审判结果：
一审法院经审理后判决：
驳回张三的诉讼请求。
一审判决后，张三不服一审判决上诉至二审法院，经二审法院审理后，二审法院判决：
撤销原审法院判决，改判258号院内的房屋归张三所有。
房地产律师靳双权案件点评：
在本案件一审审理时，张三为证明其主张，找到了其母2014年12月27日《遗嘱》的证明人张6、陈1、刘1调查，三人表示没有见到其母亲笔书写该遗嘱。因此一审法院在审理后认为张三主张的事实所涉及的关键证据，即其母2014年12月27日的《遗嘱》，因张思否认该遗嘱，并且通过调查得知遗嘱上的证明人没有见过其母书写该遗嘱，依照三人的陈述，法院无法认定《遗嘱》系其母亲笔书写并且是其母的真实意思表示，因此在一审判决时驳回了张三的诉讼请求。
在一审判决以后，张三上诉至二审法院时提交了另一份关键证据，该证据系一份录像资料，在该录像资料中其母明确表示将诉争房屋归张三所有，张思则表示认可录像中的人是其母，但其不认可录像的真实性，其母当时已经没有行为能力并且收到他人的胁迫做出了上述的意思表示，因此希望法院驳回张三的诉讼请求。
该录像资料提交后法院经审查后认为其母头脑清晰，语言表达清楚，并且明确将诉争房屋归张三所有，其明确表示涉案的自书遗嘱系其本人书写，表达了其本人的真实意思表示，同时在录像中，其母陈述以上意见时，三名证人均在场。
通过这份录像证据，房地产律师靳双权认为，法院已经可以认定自书遗嘱系其母的真实意思表示，因此该自书遗嘱合法有效，因此应当依照其母的自书遗嘱进行继承。
综上所述，二审法院的判决有事实根据和法律依据，是正确的。
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案件介绍：
2013年3月4日，钱艳思作为甲方即出卖人，闫思妮作为乙方即买受人签订《北京市房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为商品房，使用面积74.2平方米；房屋产权证为2008年11月22日发放，房屋已设置抵押；房屋成交价为150万元，乙方在签订合同时交付3万元定金；甲方保证房屋产权无查封、无其他纠纷等，办理过户手续等均可进行；乙方对交易房屋的具体情况充分了解，自愿购买房屋。同时双方还约定若一方不履行约定的义务，应赔偿因违约给对方造成的损失。协商一致后，闫思妮交付定金3万元，并要求钱艳思出具收条：“今收到闫思妮购房款定金3万元，购房地址为北京市石景山区某小区502号（以下简称涉诉房屋）”
2013年3月15日，闫思妮交付首付款47万元，钱艳思为此又出具了一张收条：“今收到闫思妮购房首付款47万元，用于涉诉房屋的贷款解贷使用。”双方还约定剩余房款待过户当日一次性交付。
2013年4月28日，钱艳思突然要求解除合同，原因是自己的房子属于夫妻共同财产，自己的卖房行为妻子并不知情，现在妻子知情后不同意出卖房屋，同时因为房价上涨，自己出价低，卖房有损自己的利益，因此要求解除合同。闫思妮找到钱艳思要求其继续履行合同，但钱艳思却不予理睬。
后来，闫思妮找到了商品房买卖纠纷律师靳双权咨询，在靳双权律师的建议下，闫思妮将钱艳思起诉至法院，要求其赔付房屋差价损失30万元。
法院依法对本案进行了受理。
审判结果：
北京市石景山人民法院经审理后判决：
一、闫思妮与钱艳思于2013年3月4日签订的《北京市房屋买卖合同》于判决之日解除；
二、钱艳思赔偿闫思妮房屋差价损失320100元。
商品房买卖纠纷律师靳双权点评：
靳双权律师认为，本案是一起典型的商品房买卖合同出卖人不履行合同义务导致的房屋买卖合同纠纷案件。
本案中，钱艳思以涉诉房屋为夫妻共同财产为由要求解除双方之间的《北京市房屋买卖合同》无效，但涉诉房屋的房屋所有权证上记载涉诉房屋共有情况为单独所有，未记载存在其他共有人，且该房屋所有权证书在签订合同当日已经出示了该房屋所有权证，因此闫思妮有理由相信房屋为钱艳思单独所有，故闫思妮与钱艳思签订的《北京市房屋买卖合同》合法有效。
依据我国《合同法》第九十四条第二款：“在合同履行期限届满前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方有权解除合同。”的规定，本案庭审中钱艳思明确表示因房价上涨，不同意继续履行合同，因此法院对其诉讼请求予以支持于法有据。
同时我国《合同法》还规定了预期违约的相关规定：“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中钱艳思明确表示因房价上涨不愿履行合同，因不同意履行合同已经构成违约，而根据上述法律规定，作为守约方的闫思妮可以要求钱艳思承担违约责任，因此，法院对闫思妮要求钱艳思承担违约责任的诉求予以支持是正确的。钱艳思应当就自己的行为承担违约责任。
综上所述，法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，判决是公平公正的。
㈦ 对于解决房产纠纷问题哪个律师比较有经验
(1)协商解决
(2)调解解决。
调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。
(3)仲裁解决。
仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。
(4)行政解决。
购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。
(5)诉讼解决。
购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体，即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼，由人民法院民事审判庭(有些地方人民法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。
行政诉讼是行政行为的相对人因不服具体行政行为而提起的诉讼。行政诉讼一方当事人是公民、法人或非法人组织，另一方是对前者做出具体行政行为的行政机关。购房纠纷的行政诉讼，由人民法院行政审判庭根据《行政诉讼法》的规定进行审理。
无论是民事诉讼，还是行政诉讼，均分为一审诉讼与二审诉讼。如果当事人对一审人民法院的判决不服，可向其上一级人民法院提起上诉，如再对二审(终审)人民法院的判决不服，可在两年内申请复审。但对于已生效的判决书，债权人可申请法院强制执行。
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