虚拟产权商铺纠纷

① 产权式商铺的管理方单方解约要承担什么法律责任的法律法规

产权式商铺是从分时度假和产权式纠纷的商业模式演变过来的，应用于商业地产领域，即是开发商将其开发建设的大型商业广场进行合理分割后，划分为较小的商铺并出售给投资者。因其符合房地产开发商快速回笼资金的要求，同时也有利于满足中小投资者以少量资金投资商业地产的目标，近年来新起的大型商业地产大都是用这种方式开发出来的。但随着时间的推移，近年来，国内一些城市纷纷出现产权式商铺群体性纠纷，严重影响了正常的经营秩序和社会稳定，并成为经济发展和社会治理的热点和难点问题，必须引起我们的高度重视。

一、产权式商铺的概念及类型

产权式商铺的实质是将该商铺中的所有权的权能进行分离，即将占有、使用、收益、处分四项权能进行分离，限制了所有权人占有、使用权能，仅保留收益、处分的权能。投资产权式商铺，其实质就是投资者主动放弃了部分所有权的权能，将其让渡于开发商或其他经营者，以保证可以将所投资商铺与商场整体进行统一规划经营后，可以达到最大的利用效果，以获得最大的利益。

我们通常说的产权式商铺包括独立产权式商铺和虚拟产权式商铺两种类型。独立产权式商铺，即开发商将商场内的商铺进行分割，小商铺之间用墙体等区分彼此空间；虚拟产权式商铺，即开发商只对开放式卖场进行概念上分割，小商铺间无内墙分隔，但是能够根据房屋平面图、房屋面积、界限标识、细小的界桩或者特殊地钉等方式标记，也能准确的确定商铺的位置。商铺产权登记在投资者名下，购房者虽拥有独立产权，但不能独立使用，只能将商铺包租给开发商设立或指定的商业运营公司统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。目前的产权式商铺以虚拟性产权式商铺为主。

二、产权式商铺的经营模式及法律关系分析

产权式商铺在我国经历了三个阶段的发展：第一阶段是售后返租阶段，卖铺者和租铺者是同一主体，即开发商在将商铺卖给商铺业主之后对所卖商铺进行承租；第二阶段是售后包租阶段，开发商与商铺业主签订合同，保证商铺在售出之后得以出租，但租铺者非开发商自己，而是第三方，即卖铺者和租铺者是两个主体，这实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，开发商只负责商铺的出售，而与业主们签订合同、负责管理商铺的主体则是第三方，一般是专门的管理公司，他负责将商铺出租给另一个主体，即经营方，也就是说，在这个阶段中，买卖、管理、经营分属三个主体，以便于整合资源，专业经营，规避风险，这是现代社会利益最大化需求的结果，也是产权式商铺发展至今的最高形式。在整个发展过程中，不管形式上如何改变，产权式商铺这种经营模式始终围绕着一个理念，那就是权利分离，从起初的所有权和经营权分离到后来的所有权、管理权和经营权相分离，商铺投资者作为商铺的所有权人，其没有对商铺直接经营管理的权利，仅享有对自己所购买商铺的回报收益权，这是产权式商铺相较于其他模式的特殊之处。

三、产权式商铺的常见法律风险分析

从实践来看，现实性产权式商铺由于可以独立经营使用，业主可以在租期届满后自由选择继续委托出租或者收回自营，相对风险较小；而虚拟性产权式商铺由于无法独立经营使用，商铺业主虽拥有独立产权，但不能独立使用，投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位，容易引发开发商和承租人、业主间的冲突和纠纷。

（一）市场的不确定性风险。

市场瞬息万变，由于国家政策的变化或市场竞争格局的演变，各行各业都会面临一些难以预见的风险。产权式商铺所在的大型商城，往往具有较强的专业性，由于行业市场变化产生的风险往往会相对更加明显。

（二）托管收益从房款折抵导致商铺销售价格虚高的风险。

同一个地段上的物业形态，从商业上考虑，采取产权式商铺的销售方式远比其他房产的售价要高得多，且投资回报在短期内即可实现。在同样的地段和开发环境下，商铺的销售价格往往远远高于住宅和写字楼。价格的反差，丰厚利润的诱惑力，强烈吸引开发商投资开发产权式商铺。开发商在销售环节就已经在价格上透支了投资者和经营者的未来收益，而高价格就导致高租金，这又使项目高出周边商铺的租金水平，最终可能导致招商障碍，从而使项目无法获得应有的收益；或者当高租金导致商业机构无利可图时，商业机构就会关门退租使商铺处于闲置状态，这些都导致置业者的收益无法保证。

② 买了虚拟产权商铺后怎办

向房管部门投诉，有没有房屋销售许可证。

③ 虚拟产权式商铺的业主享有哪些物权

首先，由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”，商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。

其次，从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营，同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买，将不可能销售下去，即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时，商铺份额的价值相同，其并不按照实际商铺的位置区别价格，所以其并不关心铺位的具体位置。因此，从合同签订的目的上，也反映出商铺物权独立价值“弱化”，更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。

另外，但凡采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定，合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理，而投资人不能私自经营，也不得私自委托别人经营，故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求，房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”，并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构，而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束，否认权利人对商铺的支配性，同样体现了按份共有人对共同义务的承担。

④ 产权式商铺的概念和特点

1、产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。

2、租客有了稳定的客源保证，才能有稳定的营业收入，从而才能长期稳定地经营下去，这样房东才会有稳定的租金收入。所以，商场是需要有专业的团队——商场经营管理公司——进行专业的经营和管理，因此在投资前事先了解商场经营管理团队的实际经营能力，是投资者的必备功课。

(4)虚拟产权商铺纠纷扩展阅读：

商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：

1、商业街商铺投资；

2、市场类商铺投资；

3、社区商铺投资；

4、建筑底商商铺投资；

5、百货商场、购物中心商铺投资；

6、商务楼、写字楼商铺投资；

7、交通设施商铺投资

投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。

⑤ 什么是产权式商铺，什么是独立式产权商铺

独立产权商铺：即“投资者拥有对商铺的自主产权，所有人是单个自然人或者法人。”简单来说，就是你购置了一套房产，你成为这套房子的户主，房产证上只写你的名字，今后用作出售，你想怎么处置这套房子都可以。

产权式商铺：即开发商将商铺卖给小业主，然后再协助其出租招商。作为一种常见商业地产运作模式，其是否合适和有效，长期以来一直是业内争论的焦点之一，也是近年来在地产界除房价外争议最多的一个概念，但潘石屹显然在此方面获得了不错的收益。SOHO中国开发了北京CBD地区1/5的土地，却几乎从不持有物业，不仅散售，而且费尽心机地切割成小块，以求“杂碎”的效果。

(5)虚拟产权商铺纠纷扩展阅读：

为了满足人投资商业的需求，SOHO商业主要是以散售为主。这种拆散销售，出现了业权分散的情况，一旦出现问题，因为小业主的群体较大，众口难调，所以很容易发生纠纷。一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局 。另一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。

“这样就直接导致空置率比较多，影响整个商业的氛围，已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成了一种恶性循环。SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低就是这样引起的。当时对业主的承诺不能达到，业主自然会抗议。

⑥ 商铺发生产权纠纷，做为租户该如何维权

现在的问题是房屋确权问题，如果法院将产权确认给甲方，乙方的分期转专让合同无效的话，你属与乙方签订的承租合同就无效了，如果是这样当然找乙方赔偿你的损失了。甲、乙双方在诉讼期间甲方不可以限定你时间让出房屋，你可以向公安报案维护权益，待法院判决书生效后再落实该房的归属问题。
如果乙方与你签订的合同无效，其责任就不是乙方单方的了，你没有弄清楚乙方是否有权出租该房屋就与其签订了承租合同，双方都有一定的责任了。造成的损失双方协商解决，协商不成诉讼解决，你要准备好直接损失和间接损失的相关证据了。

⑦ 虚拟产权式商铺是什么

在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果。这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。

⑧ 虚拟产权商铺交了定金怎么办

虚拟产权商铺交了定金是不可以退的。
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。
根据民法的有关理论,定金具有下列法律特征:
1、定金具有从属性。
定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。
2、定金的成立具有实践性。
定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。
3、定金具有预先支付性。
只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。
4、定金具有双重担保性。
即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

⑨ 什么叫”虚拟产权式商铺”要定义．

目前国内在界定什么是“虚拟产权式商铺”时有两种不同的概念： 第一种认为“虚拟产权式商铺”是指发展商在销售商铺同时，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，购房者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。 第二种认为“虚拟产权式商铺”是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分四至区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。 第一种概念强调购房者无法实际掌控商铺，或者说不能自行利用商铺进行经营，因此属于“虚拟”产权。从法律上而言，所有权包括占有、使用、收益、处分四种积极权能，如果说不实际使用就属于“虚拟”产权，所有房屋出租都将形成虚拟产权。因此，这个概念不符合虚拟产权式商铺的本质。 第二种概念，由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属。这个概念更符合虚拟产权式商铺的本质。 产权式商铺发展 产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。 产权式商铺在我国的发展经历了三个阶段：第一阶段是返租阶段，卖铺和租铺是同一主体；第二阶段是包租阶段，卖铺和租铺分属两个主体，实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。 虚拟产权式商铺基本模式 虚拟产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益，及一个较长的租约期限，经过统一进行经营管理，将投资风险降至较低。据了解，目前其具体操作一般有以下两种模式。 第一种：将所有面积不计分摊面积分为众多小块，以类似于股权方式进行出让。在后续经营方面由物业公司统一招商经营，前几年按固定比例向投资者返还收益，后面的时间则由股东会议决定返还比例。有专家认为，这种方式实际上是发展商在销售完成后，将经营行为完全委托给物业公司和股东会议，其短期行为色彩浓厚，投资者的权益较难得到保障。 第二种：发展商在销售前即开展招商工作，通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这样即使主力商户将来退出商场，合适的面积仍可保证投资者的收益。这种模式比较成熟，也比较务实。 虚拟产权式商铺的诱人之处 由于开发商在销售房屋时通常对购房者作出一定期限返租保障收益的承诺，短则3到5年，长则10到15年，购房者出于包租、年回报高达8％甚至10％的诱惑下，产权式商铺发展迅猛。由于购房者多为出于获取高额回报的投资行为，因此对于房屋本身属性并不关心，开发商对商铺可以卖，酒店套房也可以卖，甚至连公共厕所都可以卖了，开放式经营的商业房屋，过道、死角、柱子等统统转化为产权，于是“虚拟产权式商铺”有了发展空间。产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式，而由此吸引来的非商业运作专业人士和实力较弱的商业经营者，无疑更加需要有专业管理保障的产权式商铺。 虚拟产权式商铺的优势 传统商业地产基本仍处于散户经营的状态，零乱的街铺，随意的经营品种，既不利于城市形象的提升，也浪费了社会资源。因此，如何规划商业经营区划，成为每个商业楼盘普遍面临的问题。 虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑，系统进行招商，安排特定商家进入特定区域，从而实现商业楼盘整体规划。 然而由于虚拟产权式商铺存在多个主体，多重法律关系，因此一旦处理不好，引发的纠纷种类多，而且业主具有共同利益，常常发生集体诉讼。

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⑩ 购买虚拟产权商铺，能上诉退款吗

购买虚拟的产权商铺，属于欺诈行为，当事人完全可以依法向人民法院起诉，要求退回被欺诈的钱物。
法院判决后，申请强制执行即可。
法律链接：《合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。