地产纠纷中因质量原因的逾期交房

❶ 哪些情况属于逾期交房，逾期交房的责任怎样认定

您好，
一、哪些情况属于逾期交房？
1、房屋质量有问题
如果是一般质量问题如裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等，此类质量争议不应当影响交付的完成，在符合交付条件的前提下，房屋已经满足交付使用的法定要求，其并不影响合同目的的实现，也不构成根本违约，完全可以通过修理、重做或赔偿损失来解决。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
2、装饰和设备不合约定。买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此拒绝收房。我们认为，材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》第62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受并要求开发商承担逾期责任。
3、配套设施迟延或者交付不能。配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、道路、花园、绿化等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准，销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、房屋相关资料不完备。房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：政府机构出具的《建设工程竣工验收备案证》、房屋测绘机构出具测绘资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人未提供上述资料时，买受人可以拒绝接受房屋并要求开发商承担逾期责任。
5、所涉商品房经“四方”竣工验收合格。对经核验后房屋质量存在瑕疵但主体质量不存在问题的，购房人已经实际接受房屋，视为对合同变更，应当确认房屋交付行为有效，购房人无权要求开发商承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。我们认为，法律及合同已经明确了商品房的交付条件，在该条件不具备时，购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任，如果购房人接受房屋，并且该房屋经过竣工验收，是其对自己权利的处分，其无权要求开发商承担违约金。
6、该商品房未经“四方”验收或验收不合格，开发商即通知购房人接受房屋。我们认为，首先，开发商有违诚信用原则;其次，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定，属于一种欺诈行为，对于从事欺诈的人，应当让他承担相应的不利后果;最后，从有利于保护处于弱势一方的购房者的合法权益和促进社会的公平正义角度，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期。因此，购房人在接收商品房后仍有权要求开发商承担逾期违约责任，如此才能促进房地产市场的健康发展，实现法律的精神实质。
二、逾期交房的责任怎样认定？
如果因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。
所涉商品房如经核验后确认房屋主体质量不合格，应当确认房屋交付行为无效，开发商应承担违约责任。

❷ 逾期交房问题

我在房产公司买一商品房,原定于2005年12月31日交房,结果在2006年7月25日通知我们去交房,交房时间是7月25日-8月24日.由于房产公司延期205天,
逾期办理交房手续应支付的违约金

1、我个人认为房产公司的上诉还是有一点道理的，因为逾期交房确实是对方违约，但是如果你们是还想继续履行合同的话当然也是要及时接受房屋的，否则给对方造成的损失你们同样要进行赔偿

因为你们合同中肯定是约定过你们作为买方有验收交接的义务。如果你们要解除合同当然可以不办理交接，但是你们因为不满意赔偿而不交接这可能对你们不利

2、不过在法庭上你们可以提出原委，法官可能会让对方也承担一定的责任，其实房产商这次上诉，实际上是提出一个反诉，如果传票上写的就是告你们逾期收房，那么说明他们没有反对法院之前认定的赔偿额，只是希望法院来认定你们的违约责任然后来抵消他们的责任

3、另外还有一点，房产公司实际上提出的是一个新的诉讼，因为你们的原先纠纷是他们违约赔偿，而房产公司则是起诉你们违约，这不是一个诉讼，应该是两个诉讼，在同一个程序中被认为是反诉

二审中提出反诉的，法院一般先要调解，调解不成会告知房产公司另行起诉的。

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我想回答你之前先问清楚，房产公司告你们的是否是逾期缴款（你写的是交房），还有为什么在房产公司决定了交房的时间之后你们没有支付房款呢?

❸ 商品房买卖中的质量问题、延迟交房、虚假宣传如何处理

一房二卖一房二卖，又被比喻为一女二嫁
，是指出卖人就同一房屋订立两个买卖合同，出售给两个买受人的行为。
律师表示，一女不能同时嫁二夫，两个人也不可能同时取得一套房产
，显然，两份合同中只有一份能够履行，另外的买受人就只能望楼兴叹，然后再找出卖人算账去了。
根据法律规定，在两个购房者之中，如果房产已登记过户到其中一个购房者名下的，则由该购房人取得房产。
律师认为，对于这一类的虚假宣传，重要的就是固定证据后向法院提起诉讼要求退房或者变更房价。
打官司就是打证据，如果拿不出证据，这场官司肯定无法打赢了。
迟延交楼迟延交楼是购房中买受人最担心的情况之一。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十七条第三款：逾期交付使用房屋的，没有约定逾期交楼违约金的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，可以要求解除合同的，但当事人另有约定的除外。
也就是法律赋予了购房人催告权和解除权。
如果开发商逾期交楼，可以催告其三个月内交付，超过三个月的，可以行使解除权，解除合同，退回房款。因此，对于逾期交楼的问题，购房者应当及时主张权利，必要时向法院提起诉讼。
迟延办证与迟延交楼一样，迟延办证也是购买商品房中常见的纠纷，房屋使用、受益、处分都需要房产证，迟迟拿不到房产证，对户口、入学等等影响很大。
《解释》规定，明确由于出卖人的原因，未在合同约定的期限，或者没有约定，期房在房屋交付后90天，现房在合同签订后90天内未办理房产证的，则出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时第十九条规定超过商品房买卖合同约定或上述期限一年的，仍无法办理房屋所有权登记的，买受人可请求解除合同和要求赔偿损失。
当然，现在实践中，如果因房产证办不下来，学校一般也会同意家长拿购房合同和房地产交易中心出具的预购登记证明等，办理入学手续，但我建议大家最好事先把这些情况问清楚了，否则的话影响孩子入学很成问题。。
质量问题律师坦承，对于房屋质量问题，说起来很复杂，出现问题也比较难解决。
相关法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
但是，这里法律规定的严重影响正常居住使用，弹性就特别大。
律师建议，在现实层面将，建议大家收楼的时候一定要仔细，有问题当场马上提出来，轻易不要在《入住通知书》上签字，必要时立即向开发商发书面的通知。

❹ 逾期交房和逾期办理房产证纠纷如何计算诉讼时效

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解专释》
第十八条属，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
上述其中明确规定了购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。

❺ 房屋交付纠纷有哪几种，如何解决购房合同纠纷

一、房屋交付纠纷有哪几种
房屋交付是出卖人将所建房屋交付于买受人的行为。交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担，双方对房屋质量及相关问题经常产生纠纷。本文梳理出常见十种纠纷并提出相应解决意见。

1、一般质量问题。

一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责 任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

2、房屋质量不合格。

《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

3、迟延交付房屋。

根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。

4、配套设施迟延或者交付不能。

配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施 完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。

5、装饰和设备不合约定。

买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争 执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。

6、房屋相关资料不完备。

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；2、房屋测绘机构出具测绘资 料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的 法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。

7、房屋负担其他权利或产权瑕疵。

出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权；或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制 房屋权利。

8、规划、设计变更。

如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功 能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

9、前期物业纠纷。

物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实 施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。

10、交纳税费纠纷。

❻ 如何因房屋质量问题而索赔或退房

房子出现质量问题，可以采取如下措施进行索赔：

（一）与开发商协商解决首先应确定漏水是施工质量问题还是设计问题。在此基础上，开发商应当会同施工方或设计方一同解决漏水的问题；或者先由开发商解决漏水问题，再向施工方或设计方索赔。开发商不予解决的，您们可以限期开发商维修解决。如果由于开发商的拖延给业主造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。

（二）自行解决如果开发商在您们的限期内未进行维修，您们还可以通过业主委员会共同委托一家防水公司进行维修，费用可以要求开发商承担。

（三）诉讼解决如果开发商拒绝或拖延解决，可以通过诉讼途径进行解决。在证据确实充分的情况下，合理请求均能够得到法院的支持的。

(6)地产纠纷中因质量原因的逾期交房扩展阅读

可退房赔款的房屋质量问题如下：

（一）若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

（二）若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

（三）若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以业主不能要求解除合同进行退房。只能要求开发商在保修期内承担修复责任。

（四）如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。发生质量问题后，业主应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或者严重影响正常居住，以便采取相应的对策。

以上两例房屋质量纠纷中，购房者采取了正确的方式，维权比较顺利。但若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。

❼ 开发商延期交房要怎么处理

❽ 逾期交房需要赔偿吗赔偿标准是什么

在房产纠纷中,因开发商延期交楼而引起的不为少数,但是,购房者往往处于弱势,合法权益得不到保障。

消费者买了一套商品房，现已延期近半年。按合同规定，逾期交房不超过两个月按总房价日赔偿万分之0.3，合同没说超过两个月怎么赔偿？诸如此类的例子很多。对于延期交楼的赔偿，有的未在合同中约定，有的虽然做了约定，却有失公平。

根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”。

对于如何赔偿这个问题，=如合同有约定的按照合同约定。据了解，现在，大多数的合同都对延期交楼的赔偿都有作出相关的规定。但是约定的赔偿金额往往过低，比如约定延期一天违约金为房款的万分之三、万分之一、万分之零点五不等;有的合同上附加霸王条款，有些开发商在合同中约定，如延期交付三个月视同“正常”，没有违约金;有的则约定延期交付后不付现金而直接转为物业费 、租车位费。业内人士建议，在这种情况下，业主最好能联合起来维权。若合同中约定的违约金过低，不够弥补损失的，购房者可请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

另外，根据《合同法》的相关规定，若开发商延期交楼，经购房者催告三个月，开发商仍未交楼的，购房者有权请求解除合同。值得注意的是，在合同没有相关约定的情况下，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

（以上回答发布于2015-12-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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