A. 房屋买卖居间合同无权处分的法律后果是怎样的
(一)无权处分
无权处分一般是指对涉案房屋(房屋A)无处分权的人(甲)，对外(丙)以自己(甲)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。从“无权处分”的概念来看，无权处分有这样一些特征：1.房屋的出售人不享有房屋所有权，这是无权处分最根本的特征。无权可能是根本没有所有权，也可能是只享有部分所有权。2.出售房屋的人对外以自己的名义，这是无权处分的形式特征。无权处分虽然不享有涉案房屋的所有权，但是房屋出售人却是以自己的名义而非房屋实际所有人的名义对外进行出售。3.出售房屋实际分为两个阶段的行为，这也是学界和实务界最引起争论之所在。无权处分一般先是为就涉案房屋的处分签订房屋买卖合同，之后再依据房屋买卖合同就涉案房屋进行物权转移。
前述案例中，案例一、三、四中甲均构成无权处分，但是案例一中的甲属于事实上的无权处分，为最典型的无权处分;案例三、四中的甲属于法律上的无权处分，为最常见的无权处分。
(二)无权代理
无权代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)对外(丙)以房屋所有权人(乙)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。无权代理与无权处分的本质区别在于房屋出售人究竟是以谁的名义进行处分行为。从这一点讲，无权代理不能等同于狭义的无权处分，但是我们也要注意到，在无权代理出售房屋的情形下，出售行为并非房屋所有权人真实意思表示的体现，因此也属于广义上的无权处分。
前述案例二即属于这种无权代理。
(三)无权处分的效力
根据前述，无权处分实际上有两个阶段，第一阶段是为实现物权转移的债权行为，第二个阶段才是本质意义上的处分行为。因此探讨无权处分行为的效力，对这两阶段的行为的效力均需要作出判断。按照《物权法》的立法精神，已经将债权行为和物权行为做了分离，两者之间的效力不直接互相否定，即债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，同样物权行为的效力也不以债权行为的效力为前提。
房屋物权的转移需要登记，该物权行为的操作实际上还有行政主管部门的把关审核，在实践中发生的纠纷较少，更多的是集中在债权行为。关于无权处分合同的效力，《合同法》第五十一条如此规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反面解释即权利人未追认或一直未取得处分权的，合同无效。该条规定被称誉称为中国民法上的“精灵”，在理论界和实务界都引发了极大的争论。如果将无权处分作广义的解释，那么无权处分合同的无效结论将会严重扰乱房屋交易秩序。在未对无权处分合同的概念作出明确的界定情况下，立法者在《物权法》设置了善意取得制度进行弥补。但是善意取得制度有着严格的条件限制，故最高院又进一步突破，在《买卖合同司法解释》中明确法院不支持无处分权合同无效。故实践中，无权处分合同的效力已经被认可。
(四)善意取得
善意取得制度是《物权法》设置的保障善意第三人的一个制度。善意取得的成立，需要满足三个条件：1.受让人是善意的，这是善意取得制度的制度根源。无权处分的结果导致物权转移给第三人，如果该第三人没有任何过错，从保护交易秩序和第三人的角度出发，均应当确认善意第三人取得物权的合法性。2.受让人支付了合理的价格对价。该条件其实是对第1个条件的细化，何从判断主观善意?内心的意思往往无法探知，只能从客观的行为去判断。交易的一个重要因素就是价格，如果以低价购进，则很难认定买受人的善意。3.物权转移已经完成。这是一个实践性的要求。善意保护制度是在平衡实际权利人和买受人的权益。当物权转移已经完成，交易的事实已经成就，推翻现状让实际权利人取回物权，对整个交易秩序是大的破坏，因此不应当支持;而在物权未发生转移的情况下，无权处分的行为只完成了一半，保持原有的权属关系更利于整个社会秩序。
(五)相关法律规定
通过前面论述，我们再从法律规定的角度重新梳理一下有关无权处分的法律处理问题：
第一，《合同法》对无权处分和无权代理合同的效力规定。无权处分合同和无权代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
第二，《物权法》规定的善意取得制度是对无权处分行为的规制和救济。《物权法》第一百零六条第一、第二款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”
第三，最高院在司法解释中对无权处分合同处理的规定。《最高院买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
三、无权处分的房屋买卖合同的法律处理
(一)“甲卖乙物”合同的法律处理
这种情形最为常见的是拆迁安置房交易，因为拆迁安置过程中一家基本会分得多套房，并且房主从签订拆迁安置协议到拿到房屋再到办理产证需要一段较长的时间。在这段漫长的时间内，房主将其中一套房屋交易流转出去也是非常普遍的现象。案例一就是该情形的一种抽象表达。
案例一中甲系无权处分人，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第一，甲与丙签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高院买卖合同司法解释》的规定，甲与丙签订的合同虽属无权处分合同，但是该合同不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，因此合同合法有效。第二，甲与丙签订的合同能否履行需要具备一定条件。这个条件就是甲与乙完成安置房的交付和所有权转移登记。否则，甲因为未取得对房屋A的登记所有权而无法实现向丙转让物权。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有权。丙对甲不享有房屋A的物权是明知的，虽然支付了合理的价格对价，但是丙并未实际取得房屋所有权登记，因此丙未取得房屋A的所有权。第四，丙只能向甲主张相应的合同责任。因合同无法实际履行导致丙签订合同的目的无法实现，并且过错责任在甲，因此丙有权选择行使法定解除权并要求甲赔偿相应的损失。
这里需要说明一点的是案例一中甲是因为未积极与乙办理交房事宜而导致无法取得房屋所有权。实践中因为房价的上升导致许多“甲”故意不去拿房，此时丙就无法实现拿房的目的而只能选择解除合同并要求赔偿。等丙解除合同后，甲立即与乙办妥交房手续并转手出售获得差价。如此一来，丙会陷入非常被动的地步，不但拿房的合同目的无法实现而且可主张的赔偿数额因为没有统一标准而无法量化和期待。
(二)无权代理合同的法律处理
在目前实践中无权代理处分合同应当说是比较少见的，主要是这样操作的成本和难度都太大。一般买受人都有相当的谨慎意识，未见到房屋所有权人的亲自授权，或该授权未经公证，是不太会凭一纸简单的书面授权就与代理人签订买卖合同。案例二是经抽象后的一个典型无权代理合同。
案例二中甲系无权代理人(广义的无权处分人)，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第一，甲与丙签订的合同合法有效。这个有效有一定的前提，即合同内容绝对有效，合同主体待定。如果乙对合同内容予以追认，则合同对乙和丙有效;如果乙拒绝对合同内容追认，则合同对甲和丙有效。从案例描述来看，乙是不愿意对合同内容追认的，那么合同在甲和丙之间有效。第二，买卖合同无法实际履行。因为乙不对合同内容追认，而甲又不实际享有房屋A的所有权，根据合同内容丙享有的权利则成了水中月。此时甲的无权代理转化成了案例一中所说的无权处分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有权需要考察丙是否尽到了善意第三人的注意义务。案例二中丙并未办理房屋与所有权转移登记，因此丙仍不享有房屋A的所有权。第四，丙只能向甲主张违约责任。
(三)“甲卖与乙共有物”的法律处理
这种法律纠纷多发于婚姻家庭关系中，我国婚姻法对夫妻财产采共有制为原则、分别制为例外的原则，因此只要是婚后所得财产，均属夫妻共同所有而不论登记为谁。这就为交易纠纷的发生埋下了伏笔。
案例三中的房屋买卖合同合法有效，甲构成无权处分也无异，丙是否能取得房屋所有权则需要取决丙是否满足善意取得制度。如果甲丙在乙发觉此事之前就已经完成办理了过户手续，那么房屋所有权转移事实已经成就，乙只能向甲主张侵害物权的责任。
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案例四中实际区分了三种类型，其中类型1的本质与案例三一致，故不在此赘述。类型2与类型3的无权处分又与表见代理制度相关联。根据我国婚姻法的相关规定，夫妻对共有财产有同等处置权利。那么在类型2和类型3中能否运用表见代理制度来进行说明?根据目前司法实践的操作，夫或妻未经对方同意单方处分夫妻共同财产的，不能简单地认为可以构成表见代理。第一，甲处分夫妻共同财产的行为构成无权处分，但该处分合同属合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有权。房屋未登记在甲的名下，虽然甲与乙系夫妻关系，但在重大财产处理上应当有夫妻双方的共同处分意思，在仅有甲单方意思表示的情况下，丙受让房屋A不能认定为善意。第三，丙与甲在此次交易过程中均有过错，双方按照各自的过错情节对违约责任承担各自的责任。
B. 各位二手房买卖纠纷，如何去法院起诉
通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金专的一方如毁约，属则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。
在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。
C. 工程居间合同纠纷起诉状是怎样的
您好：
居间合同纠纷起诉状范例
原告：*******
地址：************************************ 法定代表人： 联系电话：
被告一：**，女，19**年5月6日出生，身份证号*************，地址：************************，联系电话：******
被告二：**，男，**年12月4日出生，身份证号**************，地址：********************路1号，联系电话：*********
诉讼请求
一、判令两被告共同向原告支付中介服务费人民币******元及逾期履行滞纳金(暂计至2015年1月5日为****元)，两项暂合计为*****元;
二、判令本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由
原告系房地产居间服务公司。被告一因房屋出售需要委托原告居间销售其名下址于福建省*********的房产，原告接受委托后，经原告居间介绍，被告一与案外人****于2014年10月10日签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议约定：被告一将上述房产以200万元价格出售给案外人黄世阳，并于收到购房款全款当日交付房屋。签订该协议后，被告一与原告就居间介绍费用进行了确认，承诺如原告推荐客户完成上述房产的出售，则被告一应于交房当日支付原告中介服务费人民币******元;如无故延期，则原告有权按日万分之五的标准向被告追收滞纳金。
现被告与案外人于 年 月 日实际履行了房屋买卖协议并办理了相关房产过户手续，但中介服务费却一直拒绝支付。
基于被告一与被告二系夫妻关系，且债务发生在婚姻存续期间，依照相关法律规定，应当由两被告共同向原告偿付。
原告以为，被告通过原告的居间服务成功获取购房人信息，并经原告介绍与购房人签订《房屋买卖协议书》并完成房屋交易，即应向原告支付居间服务费。被告的恶意拖欠行为，已侵害了原告的合法权益，故原告现特诉诸贵院，请依法判如所请。
此致 *****人民法院
具状人： 年 月 日
D. 签了房地产买卖居间协议，卖方是否可以直接起诉买方
可以起诉！但是必然败诉！！！合同法明确规定对于合同上的信息与实际不符的！该合同无效！或者说！他说你违约了？？你问问他违了什么约？你可以给他钱！让他给你合同上明确写着地址和年限的房子！他给的了嘛？？你给了钱！他给不了房子！是不是他违约呢？？？
合同法规定合同内容必须与实际相符！差一年也是一种欺骗行为！您就这样想吧！合同写的清楚！比如您花20万买80年的房子！地点也有！那好！您就让他给您这套房！同地点的房子是82年的！不是80年的！很明显违约的是对方了啊！
E. 案由居间合同纠纷解释有哪些案由，相关的法律
您好，
居间在经济生活领域通常又被人称作“中介”，居间合同在《合同法》颁布实施以前，属于无名合同，其主要由《民法通则》中最类似的条款加以调整，而在《合同法》中，设专章对居间合同加以规定，明确了其作为独立有名合同的法律特征，这对调整我国日益发达的居间活动起了重大的促进作用。
《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据该法条，可以看出居间合同通常只有两方当事人，即为他方提供报告订约机会或提供交易媒介的居间人，以及给付报酬一方的委托人，在少数情况下会有订立合同的第三人作为共同诉讼当事人参加诉讼。在审判实践中，有可能产生的居间合同纠纷不外乎二大类，即因酬金而引起的纠纷，另一种为赔偿性纠纷。
一、因酬金支付而引起的居间合同纠纷。
从居间合同的定义来看，其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。在此类型纠纷中，一般情况下，居间人是作为原告参加诉讼，而被告通常是委托人。根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条还规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
通过对上述法条的分析我们不难看出，在此类居间合同纠纷中，作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。假使没能促成合同成立的，也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，所以在此类纠纷中，原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则，并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据，在诉讼中，其举证权利和义务是一致的;对于作为被告的委托人，如要提出抗辩，同样只要举出合同是否订立的证据就行，也合符“谁主张谁举证”的原则，在此不累述。
下面着重谈谈另外一类居间合同纠纷。
二、因赔偿而引起的居间合同纠纷
在这类居间合同纠纷中，往往是委托人作为原告，居间人作为被告参加诉讼。作为原告方的诉讼请求及理由也多半是以居间人提供的合同订立的机会有误，虽然委托人与第三人订立了合同，但该合同的履行却造成委托人损失，例如介绍空车配载信息，承运人将委托人的货物运走后却下落不明;房屋中介中，委托人在缔结合同后并在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋，而委托人为此却已经付出了一定的代价，等等……。由于第三人有意或无间逃避承担法律责任，往往下落不明，一去不返，在此情况下，作为委托人往往只好找到居间人要求赔偿，而作为居间人的不愿赔偿或为赔偿标准无法形成一致意见，从而引起纠纷。根据《合同法》第四百一十五规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔偿的要件，即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，居间人才会承担损害赔偿责任。但在审判实务中，作为委托人很难取得证据来证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，假如有，也只
是一些表面或片面的现象，严格说来都有不算有效证明，很难得到审判人员的认同，在此情况下，作为原告方的委托人就相当尴尬了，一方面基于对居间人的信任，接受了其提供的指示或媒介服务，而另一方又却因订立了合同造成了损失，又没法证明居间人明显过错或重大过失，而依照“谁主张谁举证”的原则，通常情况下应由作为原告方的委托人举证，由于无法提交充分证据证明其诉讼请求，从而丧失索赔的机会。对此，律师认为，作为《合同法》的立法本意，“诚实信用”、“公平合理”原则是体现在整部法律之中的，如在此类赔偿性居间合同纠纷中片面地强调“谁主张谁举证”，律师认为是有悖于立法本意的，其理由如下：1、居间合同的订立是以委托人和居间人之间的相互信任为前提的，委托人让居间人给其提供订立合同的机会，是基于相信以居间为职业的居间人具有在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力，其能为委托人订立合同提供真实而便捷的途径，故居间人的居间活动应体现出诚实信用原则;2、居间合同是有偿合同，作为居间人提供订立合同机会，如能促成合同订立是能取得酬金的，作为委托人付酬当然是想居间人认真履行职责，而居间人为取得报酬也理应尽职为委托人服务;3、居间合同要求居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。综前所述，律师认为在处理这类居间合同纠纷中，除强调原告方即委托人的举证责任的同时，还应要求被告即居间人举证证明其在居间活动中，已经做到了必要的注意义务。具体而言，在前面所述的空车配载信息居间活动中，居间人应提供其已充分注意到了承运人的身份证明，货车所有权属及车况，并以书面方式加以转载或复印留档的证据;在房屋中介中，居间人已经核对了当事人所提交的房屋所有权证明原件，并将其复印留档备查的证据。也只有这样，律师认为才能真正体现作为有偿合同中的居间人是否尽了注意义务，如不能举证证明其已尽善良行为人的注意义务，即为过失，就应对委托人因此所受的损害，负赔偿责任，这也是符合权利和义务相一致的原则。假如居间人在居间活动中充分尽到注意义务，是减少该类纠纷，维护居间活动正常秩序的有效途径，并且居间人将其在居间活动中所尽的注意义务加以记载形成书面证据，并未加重居间人的义务，相反，对其更好从事和开展该项经济活动是有益的。件的审理中，审判人员不仅仅强调“谁主张谁举证”，还要在由损害赔偿而引起的居间合同纠纷中，强调由居间人来举证证明其已尽注意义务，其在居间过程中无重大过失，如不能证明，就应承担赔偿责任，而不是单纯的要求委托人举证证明居间人的故意行为，这才有利于体现诚实信用原则，更利于规范居间活动。
F. 居间合同纠纷中如何进行责任认定
一、因酬金支付而引起的居间合同纠纷
从居间合同的定义来看，其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。在此类型纠纷中，一般情况下，居间人是作为原告参加诉讼，而被告通常是委托人。根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条还规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
通过对上述法条的分析我们不难看出，在此类居间合同纠纷中，作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。假使没能促成合同成立的，也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，所以在此类纠纷中，原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则，并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据，在诉讼中，其举证权利和义务是一致的;对于作为被告的委托人，如要提出抗辩，同样只要举出合同是否订立的证据就行，也合符“谁主张谁举证”的原则，在此不累述。
下面着重谈谈另外一类居间合同纠纷。
二、因赔偿而引起的居间合同纠纷
在这类居间合同纠纷中，往往是委托人作为原告，居间人作为被告参加诉讼。作为原告方的诉讼请求及理由也多半是以居间人提供的合同订立的机会有误，虽然委托人与第三人订立了合同，但该合同的履行却造成委托人损失，例如介绍空车配载信息，承运人将委托人的货物运走后却下落不明;房屋中介中，委托人在缔结合同后并在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋，而委托人为此却已经付出了一定的代价，等等……。由于第三人有意或无间逃避承担法律责任，往往下落不明，一去不返，在此情况下，作为委托人往往只好找到居间人要求赔偿，而作为居间人的不愿赔偿或为赔偿标准无法形成一致意见，从而引起纠纷。根据《合同法》第四百一十五规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔偿的要件，即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，居间人才会承担损害赔偿责任。但在审判实务中，作为委托人很难取得证据来证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，假如有，也只是一些表面或片面的现象，严格说来都有不算有效证明，很难得到审判人员的认同，在此情况下，作为原告方的委托人就相当尴尬了，一方面基于对居间人的信任，接受了其提供的指示或媒介服务，而另一方又却因订立了合同造成了损失，又没法证明居间人明显过错或重大过失，而依照“谁主张谁举证”的原则，通常情况下应由作为原告方的委托人举证，由于无法提交充分证据证明其诉讼请求，从而丧失索赔的机会。