商铺置换开发商变更承诺引起的纠纷

Ⅰ 产权式商铺的管理方单方解约要承担什么法律责任的法律法规

产权式商铺是从分时度假和产权式纠纷的商业模式演变过来的，应用于商业地产领域，即是开发商将其开发建设的大型商业广场进行合理分割后，划分为较小的商铺并出售给投资者。因其符合房地产开发商快速回笼资金的要求，同时也有利于满足中小投资者以少量资金投资商业地产的目标，近年来新起的大型商业地产大都是用这种方式开发出来的。但随着时间的推移，近年来，国内一些城市纷纷出现产权式商铺群体性纠纷，严重影响了正常的经营秩序和社会稳定，并成为经济发展和社会治理的热点和难点问题，必须引起我们的高度重视。

一、产权式商铺的概念及类型

产权式商铺的实质是将该商铺中的所有权的权能进行分离，即将占有、使用、收益、处分四项权能进行分离，限制了所有权人占有、使用权能，仅保留收益、处分的权能。投资产权式商铺，其实质就是投资者主动放弃了部分所有权的权能，将其让渡于开发商或其他经营者，以保证可以将所投资商铺与商场整体进行统一规划经营后，可以达到最大的利用效果，以获得最大的利益。

我们通常说的产权式商铺包括独立产权式商铺和虚拟产权式商铺两种类型。独立产权式商铺，即开发商将商场内的商铺进行分割，小商铺之间用墙体等区分彼此空间；虚拟产权式商铺，即开发商只对开放式卖场进行概念上分割，小商铺间无内墙分隔，但是能够根据房屋平面图、房屋面积、界限标识、细小的界桩或者特殊地钉等方式标记，也能准确的确定商铺的位置。商铺产权登记在投资者名下，购房者虽拥有独立产权，但不能独立使用，只能将商铺包租给开发商设立或指定的商业运营公司统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。目前的产权式商铺以虚拟性产权式商铺为主。

二、产权式商铺的经营模式及法律关系分析

产权式商铺在我国经历了三个阶段的发展：第一阶段是售后返租阶段，卖铺者和租铺者是同一主体，即开发商在将商铺卖给商铺业主之后对所卖商铺进行承租；第二阶段是售后包租阶段，开发商与商铺业主签订合同，保证商铺在售出之后得以出租，但租铺者非开发商自己，而是第三方，即卖铺者和租铺者是两个主体，这实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，开发商只负责商铺的出售，而与业主们签订合同、负责管理商铺的主体则是第三方，一般是专门的管理公司，他负责将商铺出租给另一个主体，即经营方，也就是说，在这个阶段中，买卖、管理、经营分属三个主体，以便于整合资源，专业经营，规避风险，这是现代社会利益最大化需求的结果，也是产权式商铺发展至今的最高形式。在整个发展过程中，不管形式上如何改变，产权式商铺这种经营模式始终围绕着一个理念，那就是权利分离，从起初的所有权和经营权分离到后来的所有权、管理权和经营权相分离，商铺投资者作为商铺的所有权人，其没有对商铺直接经营管理的权利，仅享有对自己所购买商铺的回报收益权，这是产权式商铺相较于其他模式的特殊之处。

三、产权式商铺的常见法律风险分析

从实践来看，现实性产权式商铺由于可以独立经营使用，业主可以在租期届满后自由选择继续委托出租或者收回自营，相对风险较小；而虚拟性产权式商铺由于无法独立经营使用，商铺业主虽拥有独立产权，但不能独立使用，投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位，容易引发开发商和承租人、业主间的冲突和纠纷。

（一）市场的不确定性风险。

市场瞬息万变，由于国家政策的变化或市场竞争格局的演变，各行各业都会面临一些难以预见的风险。产权式商铺所在的大型商城，往往具有较强的专业性，由于行业市场变化产生的风险往往会相对更加明显。

（二）托管收益从房款折抵导致商铺销售价格虚高的风险。

同一个地段上的物业形态，从商业上考虑，采取产权式商铺的销售方式远比其他房产的售价要高得多，且投资回报在短期内即可实现。在同样的地段和开发环境下，商铺的销售价格往往远远高于住宅和写字楼。价格的反差，丰厚利润的诱惑力，强烈吸引开发商投资开发产权式商铺。开发商在销售环节就已经在价格上透支了投资者和经营者的未来收益，而高价格就导致高租金，这又使项目高出周边商铺的租金水平，最终可能导致招商障碍，从而使项目无法获得应有的收益；或者当高租金导致商业机构无利可图时，商业机构就会关门退租使商铺处于闲置状态，这些都导致置业者的收益无法保证。

Ⅱ 买了一个商铺，开发商承诺包租的，现在又说让我们自己找租户，可以起诉吗

售后包租是不合法的，早已被明令禁止，你们合同条款如果有这个约定，合同有可能无效。
所以要看你们合同怎么签订的。总体来说，这种售后包租的合同对买房的人不乐观。

Ⅲ 开发商承诺无产权纠纷,其实是在建工程抵押导致贷款不了,开发商要承担什么责任

有在建工程抵押的房屋根本就无法网签，也就不能买卖，只能先还清贷款再网签。

Ⅳ 开发商收据开的是商铺,却私自更改销售合同为住宅,开发商的行为是否违法

当然是违法的

Ⅳ 棚改规划红线内的商铺，因开发商没有合适的商铺安排置换，请问原来的商铺可以继续保留吗

开发商更改小区规划，咨询开发商，原来的商铺可以继续保留吗？
棚改规划红线内的商铺，因开发商没有合适的商铺安排置换。
请问原来的商铺可以继续保留吗？

Ⅵ 投资商铺，开发商不履行回购承诺，法院怎么判

购买商铺开发商违约不到返租，可以到当地的司法部进行起诉或进行私下的协调。
早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
开发商对于商铺的返租承诺，虽然有所谓的合同约束，实际上，在以后的返租操作中，往往会因为公司内部变动，重组，破产等难以预见的风险，发生纠纷。开发商在无法保证完全履约的前提下给商铺承诺返租出售，其实是对消费者的欺诈行为。
针对此种情况可以委托震徽律师事务所对开发商进行起诉。

Ⅶ 购买了返租式商铺，首付付过后，开发商承诺的贷款没办下来，且开发商破产了，怎么办

你好，若贷款是你的问题而没能办下来的，属买受人违约，开发商承诺办贷款如果是口头的允诺，没有证据，要有切实的证据证明开发商的许诺才能起诉他。
望采纳

Ⅷ 我买了新开发的商铺,一年多开发商没落实当时说的配套设施的承诺,我该怎么维权

有维权权意识是好但不要过头了
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》里说明视为要约的情况要有三个条件：一、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；二、此说明和允诺具体确定；三、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响
这点小差距就另你违背了当时买房的真实意思？你现能举证销售广告不实造成你的损失吗？10米和2米的围墙距离对你判断是否买这套房子有多重要？对房价有重大影响？
沙盘不是楼书本来取证就难你的索赔理由也牵强估计胜诉机会很微
还有1+1赔赏是不用想了就算出现了改变规划和违背广告承诺也只能按照出卖方没有履行交付标准视为违反合同内容要承担违约责任但不代表可得到1+1赔赏

Ⅸ 商铺因变更开发商又一次出售怎么办是否够成诈骗

一般来说不构成诈骗，属于民事纠纷。

变更开发商，一般属于公司的合并与分立。合并后的新公司对原债权债务概括承受，分立后的数家公司对原债务承担连带责任。

无论是合并还是分立，原来签订的买卖合同都继续有效，根据法律规定，开发商一房数卖的，应当承担违约责任，受到损害的购房人可以要求开发商已付购房款两倍的赔偿。

建议立刻到法院起诉，维护自身权利。如果合同中约定仲裁条款的，到约定的仲裁机构申请仲裁！

Ⅹ 商铺面积缩水开发商承诺退款1年多未退起诉了没用，没钱退维权路上也1年多了，像踢皮球一样，怎么办啊

商铺面积缩水开发商承诺退款1年多未退起诉了没用，只要有证据，起诉肯定取作用，没证据起诉肯定输