正负零产权纠纷

㈠ 农村建房正负零标高那个合法单位能确定

正负零标高，一般都是基础为准，也就是房屋基础的高度什算，上面为墙体，下面则要填土。

㈡ 个人商用房和个人住宅房有什么区别！

解读标准购房合同该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：__________层，其中地上___________层，地下___________层。

该商品房为第一条规定项目中的第___________【幢】【座】_________【单元】【层】___________号，该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。

该商品房的用途为【普通住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【 】：________；【层高】【净高】为：________米,【坡屋顶净高】最低为：________米，最高为：_______米。该商品房朝向为：_______________。有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。

出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是______________，其预测建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。

签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_______________。 (如：正负零、地下一层

㈢ 建筑施工具体流程

总体施工顺序按照先地下、后地上；先结构、后围护；先主体、后装修；先土建、后专业的总施工顺序原则进行部署。

主体工程自下而上施工，室内装修采用自上而下的流向，水、电、电梯和设备等各专业分项工程在结构阶段配合结构施工做好预埋及预留的同步作业，其施工阶段随结构与装修工程穿插进行，专业分项工程与土建工程必须相互密切配合，由项目部统一协调与指挥，确保工程顺利进行。

(3)正负零产权纠纷扩展阅读

施工顺序确定的依据如下：

1．依据合同约定的施工顺序的安排，如重点工程、难点工程、控制工期的工程以及对后续影响较大的工程确定先开工；

2．按设计图纸或设计资料的要求确定施工顺序；

3．按施工技术、施工规范与操作规程的要求确定施工顺序；

4．按施工项目整体的施工组织与管理的要求确定施工顺序；

5．结合施工机械情况和施工现场的实际情况确定施工顺序；

6．依据本地资源和外购资源状况确定施工顺序；

7．依据施工项目的地质、水文及本地气候变化，对施工项目的影响程度确定施工顺序。

㈣ 如何办理大产权和预售证

商品房预售需具备以下条件:
(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;
(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;
(五)七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;
(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;
(七)法律、法规规定的其他条件一般普通住宅达到正负零,小高层、高层到三层以上才基本具备申办预售证的条件,项目预售证情况符合以上情况才可以申办。
大产权办理：
1、确定开发商已经进行初始登记
开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20～60日不等，因此在收房入住后的两三个月之后，可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。为确保自己的利益，在《购房合同》中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

2、到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》

申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。

3、拿测绘图(表)

由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。

4、领取相关文件

在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些必要的申请文件，一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

5、缴纳公共维修基金、契税

公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金，缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。需要注意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。

6、提交申请材料

材料主要包括以下几种：(1)盖章的申请表;(2)房屋买卖合同;(3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;(5)专项维修资金专用收据;(6)契税完税或减免税凭证;(7)购房者身份证明(复印件核对原件);(8)房屋共有的提交共有协议;(9)银行的提前还贷证明。

7、按照规定时间领取房产证

一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。另外，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

㈤ 建筑劳务纠纷法律援助！急 急！

请注意主体问题，如果主体有问题就是非法分包关系，请对照最高院关于审理建设工程合同若干问题解释，具体的权利义务上面全有，还是建议你找个律师咨询为好，吧书面的手续弄个复印件给律师看看。

㈥ 关于商住楼在产权测绘中部分功能区的分摊归属，求大神。

1、房屋垂直，水平通道的分摊问题：（1）所谓房屋的垂直，水平通道系指房屋中供人们上下，水平通行的空间及房屋通风、通气、通物、通光的空间；在房屋的面积分摊具有很重要的位置，在房屋的共有面积中占有举足轻重的作用；（2）《国标》中规定住宅的这两个通道在没有修改国标之前一定整栋分摊；（3）一栋房屋有多个功能区，穿过各个功能区的这些通道，在各个功能区相通，则该通道为整栋的共有面积整栋分摊；（4）穿过各个功能区的这些通道在某一个或几个功能区不同的部分整栋分摊，通的部分在所在功能区分摊；（5）当这些通道只在某一功能区，或者在某一功能区内的某一权属单元内，那么，只在这一功能区或这一权属单元内分摊。
2、关于房屋的架空层面积分摊问题：1）房屋的架空层系指房屋因某种需要而在房屋的地下、地上、层中间设置的、有承重结构（一般无维护结构的空间部分；2）架空层高度大于2.20米的，算一层，计算建面；3）架空层纯作为该栋房屋的公用房或作为小区的公用房屋只计算建面，但不计入该栋房屋的总建筑面积；4）架空层若经规划部门批准用作经营性的房屋，则该面积要计入该栋房屋的总面积；5）若作经营用，则将其作为一个权属单元（或多个）参入该栋房屋共有建面的分摊；6）未经批准的，被开发商或其他部门用作经营的，也要摊，别管他有纠纷否；除此以外，当作公益使用的，一般别摊。
3、关于“层‘的编号问题：近几年，房产管理部门、规划设计部门、开发商、用房单位等在房屋的层号问题上老与房测人员的编号发生冲突；1）所谓”层“的定义是，由房屋的某一局部或全部、高度大于2.20米的封闭空间组成的、连续性的，迭加的一个平面空间；2）房屋的层数分为总层数，正负零以下层数，正负零以上层数；3）采光窗在正负零以上的半地下室、一半在正负零以上（层高）的架空层算正负零以上层的第一层；4）架空层、避难层、设备转换层，复式层（跃层）等算自然层数；5）房屋某层内部，利用其空间高度设置的局部空间，利用较大楼梯的局部空间等（如夹层、假层、老虎窗、搁楼、技术层等）不计层数；6）他们的层编号应该依自然数的顺序分为+1.2.3.4.5.6.7......-1.2.3......7）备注每一层的特殊名称；8）备注其它非层的名称编号。
8、关于”中空“扣除面积问题.........
4、关于”中空“的面积计算问题（上8错） 1）所谓房屋的“中空”，系指房屋中除各种管井外，自下而上的，或在某一局部自下而上穿过若干层的某一空间部分；2）这些中空一般在楼梯间、大厅、旋转房屋等部位（还有其他类似的）；3）这些中空部分面积计算在全国不太统一；4）按照与国标相关的规定，”大厅的中空部分只按该厅的面积计算“，“单层房屋无论高度一层算‘这两个类似原则；5）中空按上原则进行扣除；6）中空有盖扣；中空无盖不算面积；7）楼梯的中空按层扣；8）中空的面积小于0.2.平米不扣。
5、关于“谁使用（收益），谁分摊”的问题：1）这个提法在行标与国标中均没有提；2）该提法曾经在鉴定这两个标准时争论过；3）这个提法不十分合理；4）国标的一个重要方面，有两个基础，外墙一半栋摊，住宅一个系数；另一个是，房屋的有一些看来不象是收益的面积，但那些非收益的权利人也应该享有权利，（例子很多）；5）但这个提法容易使人接受，被不少地方加以应用，在新的标准未出台之前不要有这个提法；否则，是会出纰漏的；6）如果要提的话，“合理、公平、公正、收益、保护百姓”这个提法是可以的。
6、关于墙体“抹灰”厚度是否计算面积问题：
1）、抹灰即粉刷层；2）、还包括外墙与粉刷层紧密接合在一起的贴面材料；3）、这个厚度一定得计算面积；4）、不算这个厚度是违背“实测”这个原则的；5）、这个抹灰厚度有一个基本固定的模数；6）、在预测中加上这一个模数；
7、预测与实测的关系：1）预测是空中楼搁，是虚的，仅仅是为开发商在预售房屋提供参考数据；2）预测实际不是测量；3）预测不能作为房屋登记测绘的依据；4）预测与实测之间一定会有差异；预实测一定要执行一个标准，《房产测量规范》。5）其他相关规范处于从属的位置；6）最后的面积一定以实测为准；7）出具预测的面积时，务必要注明，“此为预测资料”；7）如果房屋的实际建成没有什么变更，且与预测的图纸未发生任何变化，且在预测时加上了外墙的抹灰厚度，预实测的面积应该是一致的。
8、房产测量规范与其他相关规范的关系：1）、现行房测规范是目前房测人员的主要技术依据；2）、现行的规范所没有规定的或者比较模糊的可以借鉴其他相关与我门类别相通的规范和规定、文件；3）地方政府部门发布的规定、实施细则作为规范补充的内容；有些规范与我们的规范相矛盾的以我们的为准；4）、相关的有《住宅设计规范》、《高层房屋防火规范》、〈地籍测量规范〉、〈建设部85年以来的有关房屋测绘的文件、通知〉、如（95）517号文、最近的74号文等。5）其它的需要仔细甄别。
9（1）、消防通道的分摊问题在一般情况下在本栋内栋分摊；2）、如果我们在实测时发现将其改变为相当阳台之类的，应该分别进行区别，在户内、区域内分摊；
续10）、关于“避难层”、”设备转换层“的分摊问题
房屋中专门设计为人们在危急时刻避难或逃生的层叫”避难层“；因房屋结构较复杂或较高而在房屋的某一层专门设计一层用于某一区域的的设备层叫“设备转换层‘；在一般的情况下，他们应在全栋分摊。当分析发现这样的层确实在某一区域内，那么在区域内分摊。以上是按国标的规定应该分摊的。目前有的地方，对”避难层“（纯避难层）采取不分摊；因为它的面积太大，分摊到老百姓不公，应把它作为公用面积独立出来；但名义上是避难层实际上是设备层的混合层那是要根据具体情况分摊的。
续11）、关于栋分摊（也叫一级分摊，首级分摊，最高级别分摊）
栋分摊的内容有：全栋的外半墙；穿过全栋的且在各个功能区相通的垂直和水平通道；为全栋服务的管井，拉圾道；为全栋服务的设备间、层、地下室；为全栋服务且在本栋内的公共门厅、值班室、管理用房；其他为本栋服务且在本栋内的经过仔细分析的房屋中的某一部位；
该分摊的面积要进入下一级的共有面积之中；没有下一级的就只栋摊；有下一级的，在一般情况下有（1）复合功能区：即此区域内有几个功能区组成，将上一级的分摊面积加入其中，进行预分摊；（2）再进行单一功能区的分摊，即将复合功能区分摊下来的共有面积与单功能区相加共有面积再摊；（3）如遇此单功能区内又因某种情况，如层的共有面积不同等等，那么还要再一次的分摊；（4）如果分摊到了某户内或几户套内，他们又有共有面积，须要再分摊；（5）如果在单独的某一户内又发生了分割，需要再一次的确定其共有面积进行最后的分摊。我想，全过房屋分摊就只有这么5，6级分摊，一个原则，由高到低，由上一级到下一级。
续11）：关于“露台、晒台、平台（天台）上部分有围护结构的面积计算问题”
（1）露台，指利用房屋的每一层的屋顶平面作为上一层某一户（或套）活动的平台；晒台是指房屋中某一层的屋顶平台；天台是指房屋最高层上有部分围护结构的平台。（2）凡在此三台上有符合房屋五个条件的建筑物均计算面积；（3）凡在设计图纸上注明为这三台名称的，一般不计算面积；（4）当有利用上层阳台、挑廊、走道等作为其顶盖，在晒台露台相关部位围成有类似如象阳台、门斗、、门廊的建筑物按相宜的面积计算方法精神其面积。
续13）：关于“功能区”的划分
（1）房屋从总的角度划分为住宅和非住宅；（2）住宅中含集体宿舍和集体公寓；（3）当一栋房屋由住宅与非住宅组成，就要将其划分为不同的使用功能区域；（4）功能区的划分是按照房屋使用单位的性质划分的；（5）功能区的划分GB/T 17986.1-2000表A6的8大类28小类划分的；（6）例如：商业用房中有很多办公室，你不能把它划分为办公功能区域，诸如此类的划分功能区要定位准确；（7）当一栋房屋中有多个不同的功能区混杂在一起，那么就是一个多功能区（也叫复合功能区）（8）在复合功能区内在分单功能区；（9）区内有层，层内有户（套，或多户套），户内可能有大团结户，小团结户。
续14）大型房屋的分摊：
（1）定位该房屋是否为一栋；（2）划分功能区；（3）确定共有面积的部位名称；（4）将这些共有部位定位在栋、复合功能区、单功能区、层、户（套）、团结户套；（5）再按本第11、13条的方法分摊。
（续15）、 《大型房屋的分栋》
1）国标中的定义未对新出现的大或超大型房屋的分栋问题提出明显的规定；2）国标对栋的定义明确得过于简单；3）本人在本拦的《关于房产测绘几个重大技术问题的探讨和解决方法》的关于“栋”的定义尚未说完全，需要补充；4）本文说的大型房屋是指几万平方或几十万平方面积、裙塔楼相连、多功能的、有的还是一具有中央花园性质的封闭式的特殊像一个小区的房屋；5）这类型的房屋有以下特点：地下基础设施可能是一个整体，基本上有大型的地下室、车库、人防设施，也有不是一个基础的，也有利用主房屋之间的间隙地底作为地下基础设施的等等；6）如何对他们分“栋‘呢？除在3）文中定的原则以外（请浏览该帖子，就在本拦），还补充如下：a)地面上是独立的、而地面下是一个基础的，可以单独分栋，地下的共有面积作为为多栋服务的用房进行处理；b)裙塔相连的、且地下是一个基础、又没有明显的分割基础、而且又是同期规划、设计、建成、图纸是一个的，那就是一栋；c)小区式的、中央花园式的特大房屋按前两原则分栋；7）以上方法和我说的分栋原则（与前一文结合）就形成了“栋”的定义。
16)、 人房工程的分摊
全国的人防工程的分摊有以下几种情况，（1）人防工程的面积一定得计算，不放入全栋的总面积中；（2） 人防工程不掺摊也不被分摊；（3）包括平战结合的人防工程参摊全栋的共有面积，加上自己的面积从总面积中扣出，放在一边。我赞成后一种。
17） 房屋的“外挂”与“外贴”
（1）所谓房屋的外挂是指房屋的外墙主体外用装饰材料（如玻璃，大理石等）挂起的、并用一些构配件将其固定在主体墙外一定距离的另外一个装饰墙面；（2）所谓外贴是指外墙主体外墙面上与住墙体紧密贴在一起的贴面装饰材料（如瓷砖、贴面砖等）；（3）前者计算面积时，只计算到主墙体的外表面；后者计算面积时要注意在规划设计时有其贴面设计，计算到贴面外墙面，无设计时计算到外墙粉刷面外沿；（4）房屋内的装饰面是不计算墙的厚度的；（5）这是国标的原义。
18、 关于”阳台“的若干问题：
1）目前的国标中阳台的品种只有两种、封闭与不封闭；2）加上出现了有盖与无盖；3）在规划设计部门的图纸中确定的凡是为阳台的均按其确定面积；4）因为国标对房屋建筑面积的定义有一个原则的错误即“房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯，且具备上盖，结构牢固，层高2。20米以上的永久性建筑”；a\它最后差几个字就是，“的面积”；b、地下室本来就有上盖，不能和其他的附属物阳台等并列，c、原行标CH5001的规定中与现有国标的定义本来就没有什么原则的区别，（待续）
续18）、c、本人在关于《国标》几个重大技术问题的探讨及解决方法的第4部分中已经阐述了大部分观点，我仍然认为是应该那样解决的；4）强调一点就是，原对阳台的面积是没有“盖”一说的，现在发展到有盖一说，应该尊重这一说；即：全盖的（不封闭）半算，大半盖的按盖的一半算，小半盖或无盖的不算；5）坚持一点的就是，在主体结构（或者主体墙内）以内的类似阳台的、或是用主柱围成的阳台仍然要算全面积。即就是以前的所谓内阳台。6）关于它的盖问题，如果上阳台的底作为下阳台的盖是可以理解的，如果再上一层的阳台的底作为下下一层的盖就完全说不通了，依次类推是不能算面积的。
（20）“独立使用”的概念：
所谓“独立使用”是指房屋中的某一部分建筑在使用功能上区别于该房屋的其他部分而另有用途并独自用于具有一定目的内容的建筑；在一般的情况下，他具有以下几个特点：1）他是独立的；2）他是一个应该说是单独的功能区；3）在一般的情况下，设计图纸上不太好区分他是否是独立的；4）需要测绘人员区别判断和开发商共同研究其是否独立使用；4）作为独立使用就一定要对其单独确权；5）分为两种情况确定其权属面积，一种是他要参加整栋房屋和他所在的大功能区内的共有面积的分摊；另一种是单独算其面积不参滩也不被分摊；6）这些部位一般集中在地下室、车库、人防工程、架空层、栋外的基础设施用房、明显用于经营目的的其他用房（如，临街的在商场内为全体人服务的受费厕所等类式的房屋等）；7）特别注意一点的就是，上一条中的地下室、车库等，在我们房测人员判断和掌握了确实不是独立使用而是为本栋服务的用房的时候那是要在全栋分摊的，开发商如果再用于经营，我们就要告之业主们，他们违规了，我们要按国标的规定来执行。
（21）各种车库的分摊：
知道了独立使用的概念后，有关车库的分摊的大原则就不会存在着大的问题了，但是有几个小问题须注意：1）车库在设计时就是为本楼服务的，要在本楼分摊；2）车库设计时是为经营使用的，要把他当成一个或多个权单元参入栋或功能区的分摊；3）如果是把平战结合的地下室当成车库用，该面积不参摊也不分摊；4）在房屋的底层专们设计的车库，要把他们每一个挡作为独立的权单元掺加全栋和功能区的分摊；如果是开放式的车库，划分为许多的固定车位的，还要在本功能范围内，像划分商场的铺位一样再分摊；5）关于立体车库的面积计算问题有多种情况；大致有：一是在比较高的楼层里采用拉链式的提伸，用机械运行的办法，使其归位的立体车库，，这样的车库在一般的情况下是独立经营的，该车库只算一层面积，单独确权，但不能确定每个车位的面积；二是单独有一个升降或类式电梯的升降装置的空间或房间将车送入或开入几层高度大于米的车库层，那么就按前4个办法进行处里；三是如果这样的车库层高小于2。20米的，无论多少层，均算一层，按上述方法进行分摊。
（22）关于垛、柱、墩、装饰柱、承重柱与墙体的关系；
1）垛；独立的长度小的竖向砖石砌体，亦称砖垛、石柱等，一般不计算面积；
2）墩；独立的长度比垛大和高的竖向砖石、混凝土砌体，亦称抱敦等，一般也不单独计算面积；
3）柱；建筑物中的一种竖向直线构件，他主要承受各种作用产生的轴向压力，有时也承受弯矩、剪力或钮矩；用于支承梁、珩架、楼板等，柱如果作为房屋的维护结构，或者墙的一部分则应以其外围计算建筑面积；如果其突出自然的墙身，应根据具体情况是否计算面积；
4）装饰柱；在柱外围做了一部分装饰材料的柱，扣除其装饰的部分与柱的作用相同；
5）墙；房屋外围或内部起维护和间隔作用的建筑；
6）这几种结构名称之间的关系有点微妙；当垛、墩、柱与墙发生在一起的时候问题就来了 ；（A）有柱、墩、垛作为承重构件而无墙体的，在测量时以外围算其面积；
（B）有柱、垛、墩和墙体连成一体的，一切均以墙体的外围（或其中线）算其面积；
（C）国标中对一些房屋的附属物（如廊等）不是以上的规定，按其规定办。
（23）、关于楼梯与楼层之间的关系
1）、首先要确定房屋的楼梯的面积随房屋的层数而算这个安定的原则；
2）、其次确定该房屋的层数，判断楼梯的位置附属在该房屋的的哪些层上；
3）、无论楼梯有多少个缓步台或有与房间的通与不通，均以该房屋的层数算其面积；
4）、例如：一栋房屋正立面是13层的复试楼，背立面是7层的楼梯（外观上看），与正立面一样高，且其复试楼每两层为一套（最上三层为一套），而楼梯每单层有入套门，不能因此把该楼梯算6层，而应该算13层；
5）、 目前有很多地方把复式楼的层不算层是不正确的；
（24）关于房屋的“用途”问题：
1）房屋的”用途“分为，用途、统计用途、设计用途、现在用途、实际用途、过去用途；
2）房屋的“用途”，熟称大用途，分为两类：一为住宅，二为非住宅；即出住宅外的房屋建筑均为非住宅，在统计学上是判断一个地方的居住房屋与非居住房屋的比例等情况以及与相关配套设施的综合情况而设立的，这是最基本的用途；
3）统计用途（房产测量规定中的实际用途）是指按房屋所在或使用或占有的单位部门的社会性质所决定的，现在把它分为八大类，即规范中附表6的第一拦中所列，也就是把住宅归为一类；把非住宅归为七大类，如工业商业、文教等，这个分类也是为房屋的统计服务的；这个分类很重要，很多房屋测绘工作者将他搞错，把他与设计用途，现在用途搞混；
4）设计用途是指规划设计部门在设计每一栋房屋时，对房屋本身的用途是干什么的定义，他包含房屋的每一个整体或局部的用途；这个用途在设计阶段有时经常变更，一般的情况下不会变，但设计用途与我们的房屋测绘的用途没有太大的关系，但他对我们判断该房屋的大用途现在用途有很大的关系；
5）现在用途是指在大用途，实际用途（统计用途）确定之后，房屋本身是做什么用的，即规范中的附表6的第二拦的28种；他与实际用途要关联起来判断，不能发生混淆；
6）实际用途即统计用途；
7）过去用途是指房屋的用途发生变化后该房屋以前的实际用途；
8）国标中只涉及了房屋的实际用途，而未说明以上的内含，但主体内容是清楚的，就是包含以上的内容，因此，我们房产测绘人员在调查房屋的用途时要按上面的精神来判断房屋的用途，不能闹笑话，因为这是房屋统计学的重要内容，当然我们的有些城市没有这个业务；
”
9）举例说明：一栋房屋是商住楼（注“房屋用途中没商住楼之说）下面是商业用房，上面是住宅，在统计该房屋的实际用途时以栋为单位，看哪一部分的面积大，填写该房屋的用途时就以大面积的为主，但要备注另一部分的用途和面积；
例二钢铁公司的办公楼，他的用途是“工业”，而不是”办公“ ，这是他的实际用途
，而办公楼是工业用房的办公楼，也就是他的现在用途，如果这个办公楼被商业买去了，那他的用途也就变为用途为“商业”，那么他的过去用途为“工业”。 依次类推，我们就好判断房屋地用途了，当然，也有把现在用途与实际用途反过来的，但理论是一样的。
关于房屋“栋”（幢）的划分问题
《房产测量规范》（以下简称《规范》）中涉及房屋“幢”的问题主要在5.4.3.款，5.4.2.款，非常简单。当然，这个定义沿用了过去的老规范（CH5001）的定义，在当时的情况下，这个定义是正确而明了的，但未引起广大房测工作者的注意。现在，“栋”的划分方法必须完整，他涉及房屋面积分摊问题，关系重大，绝对不能等闲视之。理由如下 ：
1）确实是独立的，同一结构的，由不同层数组成的房屋完全可以划分为一栋，这毫无疑义。
2）“独立分栋”应该这样判断：
a) 由于历史原因，新老规范未发布之前的，已经经过有关部门认定的，不论该房屋是何种结构型式，已经确定为一栋

㈦ 情侣婚前买房如何避免纠纷 这几点千万注意

情侣婚前买房如何避免纠纷
公证员总结了以下几点
据公证员小钱了解，当前年轻人爱得轰轰烈烈，但婚姻观念有时候蛮随意，分手时容易发生房产纠纷。
经手的案例多了，他总结出以下几点，供情侣婚前买房的时候参考——
*清清爽爽的，就是结婚前感情基础不牢固的，不要以共同名义买房，谨慎再谨慎。
小钱说，买房具有特殊性，牵涉到不动产交易和产权登记。为避免将来产生不必要的尴尬和矛盾，小情侣还得三思。
第2招，一方名义买房但双方出资的，买房时分清楚双方的钱款。
现在房价高，买婚房基本是全家总动员，为避免父母的积蓄打水漂，建议双方分清各自的花费，并留下证明。因为如果双方分手，在无凭无据的情况下，难以说清楚钱款的来龙去脉。
公证处也经常遇到，在小两口结婚后自己无力购房，有实力的父母出资承担了首付和按揭，但房子登记在父母名下，指定赠与给自己的孩子一人。如此一来，房子不属于夫妻共有财产，即使离婚也不怕对方分割。

㈧ 没有封顶的楼盘是不可以销售

不是这样的 房地产项目拿到销售许可证就可以进行销售了，衡量是否拿到销售许可证的标准就是，工程必须出正负零 。“正负零”指的是主体工程进展程度，在主体工程中的地下工程部分完成，该进行主体地上工程部分的时候，也就是主体工程达到“正负零”。 正负零是一个相对标高，是工程设计者们根据地形、地貌以及土方平衡而做出的一个相对标高点，正负零可以是室外地面，也可以是室内地面，或者是某一个特定面，只要总平面图设计规定的高度，就是正负零。就可以进行销售

㈨ 承包开发商工程已做到正负零,开发商自己原因要停工,我们的利益怎么办

商业纠纷 自己打官司

㈩ 楼间距问题

可以用：楼高：楼间距＝1：1.2比值计算。
按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。
其他相关：房的采光状况是每个业主都十分关心的问题，当有新建的建筑在自己住房周围出现时，大家都会考虑到自己的采光是否受到侵犯。根据《民法通则》第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。”这条规定给采光权受到侵犯的业主获得赔偿提供了基本法律依据。但是，是否真的侵犯采光权，还要结合具体的实际情况来分析。
首先，采光权是一种有条件、有范围的权利，它不是通过专业人员进行测量就能准确确定的。由于我国土地资源紧缺，城市房屋居住密集，现在的住宅都会有不同程度的遮挡阳光现象，不能因为有遮光就认为自己的采光权受到侵犯。况且由于地理位置的不同，南方和北方的日照条件和生活习惯都存在较大的差异。在如何处理建筑采光问题上，依据《民法通则》的基本法律原则，只能是通过各个地方根据自身的特点，制定相应的地方法规来进行规定。
比如，北京市现在依据的地方法规主要是1994年经人民政府批准修订的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》，该法规条文是以建筑间距系数和最小距离作为核定建筑间距是否合法的标准。从现实情况来看，一般业主容易接受同一时期建设完成的居住区中的建筑间距，即使间距很小，也能得到业主的认可。而当有新建建筑出现并遮挡业主阳光时，业主往往难以接受，进而可能会发生纠纷。在这一点上，业主一定要经过仔细分析后，方可判断自己的采光权是否真的受到法律意义上的侵犯。新建建筑和现状住宅之间的距离，必须符合有关法规的要求，才可进行建设，否则就是违法建设。如果业主能够确定对方是违法建设，那么可向对方提出异议；如果新建工程是符合有关法规的规定建设的，即使是遮挡住宅的阳光，那也是合法遮挡，是受法律保护的。业主即使提出异议，也得不到法律的支持。
需要补充的是，在合法遮挡的情况下，依据《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章的规定：“现状居民因新建、扩建建筑而被遮挡，造成冬至日满窗日照时间不足1小时的，享受一次性经济补偿。”这种补偿一般也就在几千块钱左右。这就是说，虽然是合法遮挡，但考虑到新建建筑对居民原有的日常生活居住条件产生较大影响，这种影响给居民带来了一定的损害，为了弥补对居民的损害，市有关部门结合北京的实际情况，提出了这种补偿的方式，这已经在很大程度上保护了居民的采光权。如果您的住房被新建建筑遮挡，符合上述第四章的规定，可以向城市规划行政主管部门申诉或依法向人民法院起诉。在此要提醒您的是，如果是同期建成的居住区，即使是因遮挡造成冬至日满窗日照时间不足1小时的，也没有经济补偿问题。
房屋的通风采光权的规定
许多居民的住房被新建建筑遮挡阳光后，由于切身利益受到影响，从维持个人权益的角度出发，希望能够维护现有日照条件的愿望是可以理解的。但是，有一点是必须明确的：采光权只是一种有条件的权利，而不是无条件的权利。在1987年1月1日实施的《中华人民共和国民法通则》第五章民事权利第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权中，第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”对于取得住宅产权或使用权的居民来说，采光权不像建筑面积那样，可通过简单的定量标准来确定。由于在住宅周围进行建设时，都会不同程度地遮挡住宅阳光。而我国地域广阔，南方与 北方的日照条件和生活习惯均存在较大差异，如何在处理建筑采光问题上，体现有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，只能通过各地区根据自己的地方特点，制定出相应的地方法规来进行规定。在制定法规的过程中，不可能同时满足有关各方的全部权益，当出现矛盾时，为兼顾有关各方的权益，有关各方都会相应丧失一部分权益。因此，采光权只是一种有条件的、相对的权利，而不是无条件的、绝对的权利。
另外，我国《民用建筑设计通则》JGJ37－87(中华人民共和国城乡建设环境保护部标准，1987年10月1日起试行)第三章第3.1.2条规定：“建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求，”

简单计算一下，假设层高是2.8米，那么楼体高度就是2.8*6＝16.8米，再加上正负零的绝对标高0.9米，再加上女儿墙0.5米，你的楼体总高度应为18.2米。按照国家规定，日照间距应为楼高的1.5倍，所以你的楼间距应为18.2*1.5＝27.3米。如果层高和你的情况不符合，自己再去算吧。