麻城投诉物业

1. 投诉我们小区的物业，但是不知道如何投诉

（一）业主与物业公司发生纠纷可以找哪个部门投诉？
根据《物业管理条例》第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
1、可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，这个部门是物业行业主管部门；
2、投诉前做好相应工作。尽量不要采取口头投诉的方式，尽量以书面方式提交；
3、提交前看看您与物业公司签署的物业管理协议中，物业公司未尽到职责的地方是哪些，证据要充分完整。
（二）物业乱收费可以找哪个部门投诉？
业主大会成立前，普通住宅物业服务收费标准根据评定的物业管理服务等级和政府指导价确定。
1，业主大会成立后，物业服务收费由业主大会决定，并报价格主管部门备案。
2，逐步建立业主委员会和物业公司协商确定、质价相符的市场化价格机制。
3，关于物业管理方面乱收费的问题住户可直接向市、区物价部门进行反映。
（三）物业断水断电可以找哪个部门投诉？
物业断水断电系属违法行为。
1、法律没有授权。《物也管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
可见，物业公司只是接受委托收取水电等费用。在业主未缴水费、电费时，物业公司可以根据供水、供电等单位的授权停止对业主的水电供应。但仅限于业主未缴水电费的情况，于物业费缴纳与否无关。
2、合同相对性原则。给业主供水供电的相对人应该是供水公司或供电公司 ，根据合同履行的抗辩原则，如果用水用电人不履行缴水电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝履行供水供电的义务，即停水停电的权利。享有停水停电的权利人是供水供电人，而非物业公司。
如果物业公司用停水、停电的手段来威胁业主，业主可以去相关的自来水公司、供电公司反映情况，也可以去县级以上房地产行政主管部门投诉。对由于停水、停电直接造成的财产损失，还有权依法向人民法院起诉。
（四）电梯问题可以找哪个部门投诉？
按照《物业管理条例 》第三十九条的规定，住宅小区物业公司有权选择符合国家规定具有资质的电梯维修保养公司从事电梯的日常维护工作。
然而，住宅小区物业公司由于其本身也是业主所聘用的。因此，在对电梯维修保养公司的选择上一方面要考虑业主服务的要求，另一方面，从自身经营角度又必须兼顾聘用电梯维修保养公司成本的问题。而这两方面本身又存在不可调和的矛盾。
一般电梯都有专业的电梯维保公司维修。物业有义务通知维保人员及时修理。如果物业长时间不能恢复电梯正常运行，造成业主的不方便，可以先告诉他们，而后可以找两个部门来解决：
1、找房管部门物业科投诉；
2、电梯质量问题，到技术监督局投诉或者立即拨打12365热线进行举报投诉。
（五）小区物业占用公共绿化地建停车位，如何维权，向什么部门投诉？
根据《物权法》相关规定：
1. 小区物业公司改公共绿化做车位的，施工前需报相关园林绿化部门和房地产公司审批，未经批准不得擅自更改公共绿化设施；
2. 改造前须通告所有业主， 并经2/3以上业主同意并签字后才能按照相关规定或计划施工。
而且，改造后物业须向全体业主无偿公共开放。若采用收费制，停车位收费归全体业主所有，物业公司可以代收代缴，所有收费需平均返还给每位业主，或抵扣每位业主相应的物业费。其中，物业公司可与业主委员会协定提取一定的车位管理费。
如遇以上违规行为，业主可举报至房地产管理局物业管理处，也可向相关园林绿化部门反应。
（六）如果物业公司的服务不能让业主满意，业主投诉物业效果也不理想，怎么办？
根据《物权法》第七十六条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以解聘物业公司。
但在现实操作中，真是请神容易送神难，要想换一家物业公司，难于上青天。暴露的这些关于物业方面“业主自治”问题，凸显我们的立法体系还有待于进一步完善，以便能够更好地维护业主权益。

2. 如何投诉物业最有效电话

1、找物业经理

如果是物业管理上的小问题，或者是物业工作人员态度不好，找物业经理就可以。严格来说物业经理是社区物业的最高决策者，有很大的自主管理权。

2、找街道办

街道办事处受辖区人民政府管辖，负责辖区方针政策贯彻、文化建设等综合管理工作，对物业投诉事件有受理和协助协商的权利。

3、找房屋管理部门

房屋管理部门即房管局，一般负责住房保障、建设、制度改革、市场监管、物业管理及房屋管理方面的政策转变和督促实施。房管局能不能管事，主要看房产管理局与物业公司是否有直接的行政隶属关系。若有关系，则什么都要管。无关系，则主要监督物业公司的定价标准和服务内容。

4、找业委会

业主委员会简称业委会，由物业管理区域内业主代表组成，业委会成员以选举的方式产生。所以很大程度上会以业主利益为出发点，反映业主意愿和要求，监督物业管理公司管理运作。可受理业主投诉问题。

5、开发商

国内的一般的做法是，社区开发完毕由开发商选择与其有业务关系的公司或者开发商自己成立的物业公司进行管理。这种物业公司经常要为开发商承受过多的质量返修工作压力，所以相应房屋质量及返修问题找这种物业，一般能得到解决。涉及这类投诉，开发商也是有受理的义务的。

6、投诉机构

诸如“忠实仆人”一类的第三方物业投诉调解机构，是互联网时代高速发展的产物。业主可找此类投诉平台投诉，优点是投诉反馈快有人跟进，不需要业主费时费力跟物业周旋。

3. 怎么投诉物业

如果向物业投诉可以直接拨打他们的服务投诉电话 ，如果投诉公司 直接投诉当地版房管局物业科权。

如果是向小区基层的物业人员反映，一直没有反映效果的话，建议找领导或者上司，或者更高级别的管理层，直到有合理的回复为止，建议找其他住户共同合伙去找相关人于解决，直到解决为止。如果物业管理层都不处理，建议向新闻社报道,向电视台广播。把这种不合理的事件宣传出去，如果宣传出去了，还是不处理，建议打12315消费者举报电话去投诉处理，如果以上种种手段都不能处理，建议采取法律手段来维护自身权益。

4. 麻城物业费收取不合法可找哪个部门

近几年来，随着城市建设步伐的加快和城市品位的提升，人民群众住房条件的改善、生活质量的提高，我市房地产开发异军突起，带动了相关产业的大发展，特别是物业服务管理应运而生。作为物业管理，按照中华人民共和国国务院《物业管理条例》的规定，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此，物业服务企业开展这些服务活动向业主所收取的费用称为物业服务收费。根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业服务企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业管理服务实行市场调节价。因此，加强和改善物业服务价格调控管理，运用价格政策规范物业服务企业的健康发展，是县级价格部门面临的一项新课题、新挑战。

一、物业服务收费现状

据相关部门统计，我市从2002年开放房地产开发市场以来，目前市区内房地产开发企业已达25家，有实际开发投资的企业23家，占92%。经企业申报，黄冈市房地产管理局审批的物业服务企业有9家，均为3级资质。2006年，城区房地产开发项目32个，建筑面积63.7万㎡，已建成并交付使用的有24个，建筑面积43.2万㎡，共2085套住宅。实施物业管理的开发项目8个，占33%，管理面积19.1万㎡，占79%。应收取住房维修基金364.5万元，已收取住房维修基金173.5万元，占47%。成片配套开发的福鑫商贸城、温州商厦、融辉第一城等住房销售率达80%左右，住房售价达1100～1700元/㎡，住宅户型面积96～138㎡，形成了居住中心、商贸中心。

目前，我市的物业服务存在两种形式。一种是集资建房形成的小区，前面办公，后面住家，没有相应的物业公司，房屋维护都是住户负责。公共卫生打扫、车辆停放安全，单位有条件的由单位门卫负责，不需交费，这种方式还有不少单位沿用。另一种是开发商开发的商品房，按房地产开发的硬性规定，成立了相应的物业公司，提供服务需要收费。我市的物业服务收费主要采取包干制的形式，由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，按住宅面积每月0.20～0.30元/㎡。同时也存在单一的物业管理形式，如宋家湾小区只收取停车场停车费。

二、存在的问题

由于我市历史原因，对住宅小区收费不习惯，加之物业服务收费刚刚起步，物业服务收费问题成了当前物业管理中矛盾比较突出的，业主和物业服务企业都十分关心的问题。

（一）业主认识不到位

物业服务作为一种商品，其价格主要表现为改善和优化物业环境，保障物业区域良好的秩序，降低物业的折旧率。对此，不少居民对物业服务的性质、功能认识不到位，认为物业服务企业是以钱养人，在现实中造成了被动交钱，甚至造成了拒交、拖欠物业服务费的局面。

（二）房产开发不配套

我市对老城区的改造力度加大，房地产开发势头强劲，但房地产开发呈点状，规模小。开发商来自各地，对物业服务的意识存在不同的看法。部分外来投资者只热衷房地产开发建设和销售，对销售后的管理并不感兴趣。有的开发比较早，房屋维修基金也没有缴纳，现在缴纳的也不足50%，造成了日后商品房的维修、维护没有人愿出钱等弊端，给接手的物业服务企业增加了负担；有的房地产开发商在开发建设时，没有预留物业管理用房，物业企业只得租房办公，无形增加了物业服务企业的管理成本；有的在开发时对水、电等没有按规定进行终端报装，视规划预算为空文，获取不合理利润，物业服务企业接手后，只能按国家规定价格收取水、电费，企业只有承担线损和变损，如果一分摊业主就反映抵制，也给物业服务企业带来了不必要的支出。

（三）物业公司成立不规范

按照规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。但已审批的9家物业服务企业只有2家具有独立的法人资格，其他都是房地产开发商入股成立的，一班人马，两块牌子，几乎没有招投标，自定一个人负责，管理上存在弊端。理由是目前物业服务企业收费亏本，靠开发公司保运转。

（四）物业管理人员从业资格不符要求

根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，取得三级资质的物业管理企业，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等专业负责人具有相应专业中级以上职称。而我市目前的物业服务企业管理人员和从业人员有的不符合要求，有的没有取得相应的资质等级，有的是借用挪用人员，素质跟不上物业管理服务的需要。

（五）物业服务企业政策观念不强

目前，有一半物业服务企业没有报批收费项目标准，自行协商收费，报批了的部分物业服务企业为了自身发展的需要，往往在填报企业成本时增加了一些不合理的费用，如：不可预见费、通讯费（保安、保洁、维修人员）等，以提高服务成本，从而达到提高物业服务费收费标准。还有的批了综合服务费后，又临时自立收费项目，强行收费，强行分摊水、电损耗，引起业主向“行风热线”投诉。

（六）成本高，收费偏低

从目前报来的审批收费标准的5家公司成本测算看，3家在0.52元/㎡以上，最高达0.75元/㎡，最低0.33元/㎡。因管理面积小，必要人员不能少，如保安人员24小时最少要4人换班。但麻城实际情况收费不能太高了，只收综合服务费0.25～0.30元/㎡·月，难以补偿成本。

三、建议

针对以上问题，笔者建议：

（一）加大宣传力度。

鉴于物业管理服务是一个新事物，是一项新业务，是一次新挑战，所以，加大宣传力度十分在急。要充分利用一切宣传手段，一切公共场合，散发宣传资料，宣讲发展趋势。特别是在业主购房之前，要反复宣传《物业管理条例》及收费规定，物业服务的性质、功能等，提高业主对物业服务的认识、理解、支持、配合。

（二）完善四项制度。

首先要完善物业从业人员资质资格制度。物业行政主管部门应对物业服务企业的资质审批严格把关，防止假法人、假资金、假文凭、假合同、假人员，对不符合要求的企业，一律不发证，使之不能接手物业管理区域的物业服务。对从事物业服务的物业人员应建立从业资格档案，规范管理，必须持有职业资格证书才能上岗就业。并应不断学习培训，提高各种素质，适应新形势的需要。做到服务主动热情，到边到角，应急处理能征善战，手到难除。

其次要建立完善业主委员会制度。我市所有的物业小区在物业企业进驻后，都没有及时成立业主委员会，一切由物业管理企业说了算。应在房地产行政管理部门的指导下，尽早完善和建立业主委员会制度。召开业主大会，选举产生业主委员会，切实履行职责。业主大会有权选聘、解聘物业服务企业，业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同等。

再次要推行物业招投标制度。国务院《物业管理条例》规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业”。“住宅规模较小的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。目的是鼓励物业服务企业诚信履约，开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。要做到应招尽招，真招、招好。符合大多数业主意愿，符合法定程序，符合各种条件。即使是协议方式选聘的，也应得到招投标管理部门、房地产管理部门认可、批准，避免唱假戏。

最后要完善收费管理制度。要自觉申报收费项目标准，增强政策观念，一经审批，不得随意变动。要按规模、规定配置设施和人员，减少成本开支，从源头上防止乱收费苗头。要明码标价，在住宅小区醒目位置公布收费标准、服务内容；要签订服务合同约定，服务了才收费，不得减少服务项目、服务频次。

（三）强化监督机制。

一是房地产行政主管部门的监督。房地产行政主管部门不仅有责任、有义务监督物业服务企业认真执行收费政策，从严把好第一道审批资质的关口，组织开好第一次业主成立大会。而且有权利、有要求监督房地产开发公司为物业服务企业具备应有条件，创造有利条件，顺利移交物业服务企业，顺利开展服务工作，防止马后炮，不必要的补救措施、烂尾工程。还要协同物价部门做好物业服务成本测算、收费标准审定等工作，用好维修资金。

二是价格主管部门的监督。价格部门要站在经济发展的高度，群众利益的高度，科学细致测算物业服务成本，准确分开普通住宅和商铺面积，综合服务和特约服务内容，防止扩大普通住宅服务成本。标准太高收不到位，执行政策不严肃，标准太低，企业亏本，不是想办法乱收就是降低服务质量，再不就是难以为继自动撤消。要加强日常检查监督，落实收费公示制度、台帐制度、财务制度，防止不服务少服务收费，自立项目收费，转嫁负担。

三是业主委员会监督。在业主大会选聘了物业服务企业后，要代表业主提醒公司履行好服务合同职责，建议公司改进工作，提高服务质量、档次，听取业主反映意见，有组织地向公司反馈，化解矛盾，共同建设一个文明和谐的家园。

5. 投诉物业找哪个部门

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。

法律依据：《物业管理条例》

第四十八条

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五十六条

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

(5)麻城投诉物业扩展阅读

物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费：

其价值可以一次性收回，也可以在较长的时期中多次收回。根据中国《物业管理条例》相关规定业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。

6. 投诉小区的物业应该打什么电话

公租房全称公共租赁住房，是指由国家提供政策支持，社会各种主体通过新建或者其版他方式筹集房源、专权门面向中低收入群体出租居住的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。它的主要目的在于提供保障性住房。公租房租期一般是3-5年

7. 怎样投诉物业

物业在公共区域新装栏杆,根据<物业管理条例>第50条和第51条,需得到业主委员会授权.在没有得到业主委员会同意,安装了栏杆,这是不合法的.

同时,在没有向业主公示情况下,又没有在栏杆附近安装灯,使该区域存在安全隐患,根据<物业管理条例>第56条,责任在于物业,你可以向物业索赔!

对于物业的违纪情况,你可以向当地房产局(或者建设局)投诉

法律依据:

物业管理条例
http://www.szfdc.gov.cn/xxgk/zcfg/fgk/fcl/200711/t20071127_15886.htm

第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

8. 怎么投诉物业

如果向物业投诉可以直接拨打他们的服务投诉电话 ，如果投诉公司 直接专投诉当地房管局物业科属。

如果是向小区基层的物业人员反映，一直没有反映效果的话，建议找领导或者上司，或者更高级别的管理层，直到有合理的回复为止，建议找其他住户共同合伙去找相关人于解决，直到解决为止。如果物业管理层都不处理，建议向新闻社报道,向电视台广播。把这种不合理的事件宣传出去，如果宣传出去了，还是不处理，建议打12315消费者举报电话去投诉处理，如果以上种种手段都不能处理，建议采取法律手段来维护自身权益。

9. 怎么投诉小区物业最有效

你是小区的业主，想要投诉小区物业可以去房管局的物业科进行投诉，也可以跟物业协商处理，只要物业作的不到位，你都可以提出意见。