① 请问常见的物业纠纷问题有哪些,怎么来解决呢
你好,很高兴为你解答,人们在生活中难免会发生一些不愉快的事,就像小区业主和物业的纠纷已成为广大市民很头痛的一件事了,几乎天天都有,大大小小的事,这类纠纷关系到千家万户人民群众的切身利益,如果处理不当,就会引发突发性事件、群体性事件或上访。今天在这里就常见的一些问题从法律角度提出一些解决的方案,供大家参考。希望对大家处理这类事件有一定的帮助! 案例:1公共设施的主人究竟是谁? 某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人,使得小区的停车费用涨价,造成车库有空位而业主却无法停车的现象,间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数,并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变,不再作为小区的配套服务所引起的矛盾,也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一 [解读]这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题,究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中,目前只对停车位作了相关的明确规定,即“小区内的机动车停车场(库),应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定 同时,目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属,应属全体业主还是属于开发商,如果属于全体业主,权证应如何发放、保管、使用,收益应如何处理,维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理,对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定,部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼,部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等,目前尚没有明确规定。 [解决方法]这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说,业主们还需提高自身的维权意识,及时发现问题进行解决。 案例:2签委托合同还是服务合同? 目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时,往往对于物业合同的性质没有明确定义,有部分小区中双方签订的是“服务合同”,而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。 据悉,这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中,涉及到物业管理合同的,既有服务合同纠纷,又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时,部分案件的案由定为服务合同纠纷,部分定为物业管理纠纷,还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。 [解读]这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析,如果双方签订的是物业委托合同性质的,那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理,业主与物业管理企业是委托与被委托关系。 如果一旦小区的管理出现了问题,比如遭到盗窃等,那么其后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同,而不需要任何理由,也不利于小区物业管理的稳定性。) [解决方法]在签订物业管理合同时,需要注意的是合同的性质应该为服务合同,而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称,如果是服务合同,一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”,而不是“物业管理委托合同”,同时,在合同的条款中,如果是委托合同,一般会表现为“甲方委托乙方”,而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。 案例:3物业管理费 近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容,一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用,由于相关条例出台后, “物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同,而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字,所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题,造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。 [解读]由于“物业管理费”是个大概念,一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项,但对于很多业主来说,很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时,由于物业管理公司在收取了物业管理费用后,有的开发票、有的给收据,使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此,在某些小区里其收缴率相当低,有的甚至低至20~30%,使得物业管理难以为继,造成其他已缴费业主的心理不平衡。 《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题,而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来,造成应该付的不付,而不该付的也付的怪现象。 同时,造成物业管理费的欠费纠纷,除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外,物业管理收费标准不明确,不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识,物业收费忽高忽低,造成业主与物业管理企业矛盾重重,这种情况在前期物业管理上尤为突出。 [解决方法]在收费方面,物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上,将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚,不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。 案例:4开发商与物业的“父子关系” 如今部分与开发商互为“父子关系”的物业管理公司,很容易出现对于房屋质量等问题不重视,以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时,物业管理企业常对开发商予以袒护,造成业主与物业管理企业矛盾加重,业主往往以拒付物业管理费来抗拒,加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立,前期物业管理时间很长,有的长达七八年,矛盾越积越深。 [解读]《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则,应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止,大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的,即便实行招投标,由于难以真正建立公平竞争的招投标机制,开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位,往往是其中标,这种建设与管理的“父子关系” 依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后,物业管理企业常以其与开发商是两独立法人,无任何关系拒绝处理,而开发商往往是项目公司,一个小区成立一个项目公司,建设完成结算完毕后就不存在了,售后服务、保修等矛盾无法解决。 解决方法]人住小区的业主们在符合条件后,也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上,或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的,一定要及时召开业主大会成立业主大会,来维护自身权益。 案例:5谁做纠纷诉讼人? 由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼,这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。 [解读]据了解,在《物业管理条例》出台之前,一般由业主委员会代表全体业主参加诉讼,解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后,业主委员会的作用发生了变化,以前,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。 《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,业主委员会是业主大会的执行机构。 [解决方法]在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时,必须由业主大会的名义起诉,并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉,有可能要承担败诉的责。 案例:6物业公司是管理还是服务? 由于物业管理尚未形成规范的市场机制,物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生,不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上,收费标准模糊不清,多收费,少服务,质价不符,任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬,甚至打骂业主也时有发生。 [解读]《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务,同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任,但法规并未赋予物业管理企业任何的一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利,并没有处罚权和措施权;从理论上分析,物业管理企业并非物业所有人,它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序,其对物业所有人处分自己财产的管理权也是有限的,不具有权利源,其是否有诉讼的请求权法律规定不明确,存在较大争议,造成业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。 [解决方法]此类矛盾在近期发生的数量较多,主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行调整,物业公司是以服务为主而不是管理为主。 好了,就介绍这么多,以上就是一些常见的物业纠纷问题及其解决办法,如果我遇上类似事件可以参考着来解决的,友情提醒下如果物业答应修复但没有履行,可以查物业服务合同,如确有相关条款而未履行,可以向人民法院提起诉讼,告其违约。如果觉得给力的话给我点个赞呗,以后我会更用心作答的哟,祝你生活愉快。
② 关于物业费的问题
没有到现场鉴定。还有就是具体的情景也不是很清楚所以不能确定。
但是物业管理是由房地产对一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务!但是只是对公共的设施及场所进行管理。其主要任务是楼宇的维修养护,以及管理好各层的机电设备和公共设施,还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打 扫卫生等项目。
所以,你是业主就必须缴纳物业管理费用!有维护公共设施及场所的义务。
关于你的墙体掉下砸损一辆车子。如果你有具体的证据证明属于违章停靠可以不用赔偿责任。
如果还有什么疑问可以在线咨询!
③ 关于物业服务合同纠纷的几个常见问题
您好:
1
前期物业合同并非由业主签订,合同对业主是否有效?
普通物业服务合同即人们通常所说的物业服务合同,是由业主委员会与物业服务企业签订的。业主委员会需要由业主召开业主大会,才能成立业主委员会。而业主大会的召开有诸多程序性要求,其中包括人数要达到一定比例。现实生活中,开发商不可能将楼盘一次性全部售出,需要经过较长的一段时间后,小区业主的人数才能达到第一次业主大会所要求的比例。而且,即使召开了第一次业主大会,也未必能马上成立业主委员会。但是在这段过渡时间内,房屋已经交付给业主,业主存在着物业管理的需求。因此,这一阶段由开发商选聘物业服务企业来对物业进行有效管理。开发商与物业服务企业所签订的临时性、过渡性的物业服务合同,就是前期物业合同。
根据《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。换言之,开发商与购房者签订买卖合同时,已经将前期物业服务合同作为了买卖合同的构成部分,业主认可由开发商签订的前期物业服务合同。依据业主与开发商之间签订的房屋买卖合同,业主应当履行向物业公司支付物业服务费的义务。除了业主与开发商之间的合同约定外,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第一条也规定了前期物业服务合同对业主具有约束力,业主若以其非合同当事人为由提出抗辩,法院不予支持。
因此,某甲不应当以其并非前期物业合同的当事人,拒绝缴纳物业服务费。
2
业主能否以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业服务费?
开发商与物业服务公司是两个不同且相互独立的企业法人,两者对于物业所应承担的责任也不相同。小区的房屋质量问题在质保期之内是由开发商负责维修,质量瑕疵担保责任由开发商承担,质保期满后业主维修房子需要启动小区维修基金进行维修。而物业公司作为一个服务主体,仅提供对公共区域的清洁、安保等服务,房屋质量瑕疵问题并非其物业管理的职责范围。物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系,业主不能以房屋质量存在问题为由,迟交、拒交物业服务费。
3
业主能否以物业服务质量不到位为由拒绝缴纳物业服务费?
既然业主不能以房屋质量存在问题拒交物业服务费,那能否以物业服务质量水平低、不达标为由拒绝支付物业服务费?答案也是否定的。小编认为,首先,虽然业主认为物业服务公司所提供的服务质量“不达标”,但是物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定,业主不应当以其所提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的标准为由拖欠物业服务费。其次,业主一般只能举证证明物业公司提供的服务有瑕疵,而不能证明物业公司没有提供服务、没有履行合同义务。而且,物业服务公司所提供的服务具有整体性,比如对公共区域的绿化和保洁,虽然无法细分到每个业主身上,但却对每个业主都有整体的作用。在此情况下,物业服务公司并非完全不履行自己的义务,业主可以针对物业公司不完全履行的部分拒绝缴纳相应的物业服务费,但不能拒绝缴纳全部的物业服务费。
风险提示
实践中不少业主以自己并非合同当事人、物业服务公司提供的服务质量差为由,拒付物业服务费,由此产生了大量纠纷。与开发商、物业服务公司相比,业主虽然为较为弱势一方,但业主应当合法、理性维权,以免无理由拒付物业管理费,届时还将产生违约金的损失。
④ 物业管理纠纷问题
首先要认识物管的职能,现在已经不在称物业管理,而称物业服务。业主缴纳物业服务费,物业公司提供物业服务。说白了物业公司就象餐厅的服务员。在业主委员会成立前小区建设单位将小区委托给物业公司管理。你提到的是房屋的设计质量问题,这个是建设单位的责任。所以你的对应主体应该是你当初购房的开发商,而并非物业公司。当然物业公司可以协助你联系开发商解决。
⑤ 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据怎么样 好不好
第一:物业纠来纷源案件,这个范围简直是太广泛了,上到打架斗殴,下到邻里琐事,有业主和物业的纠纷,也有业主和业主的纠纷;物业几乎每天都有物业纠纷案件,每天都要去处理;
第二:遇到物业纠纷案件,首先应该安抚矛盾双方,不要让矛盾升级;
第三:了解事情经过,合理处置;
了解事情经过后,能协调处理的协调处理,不在物业协调处理范围内的,做好解释;应该报国家政府行政主管部门协调处理的,报国家政府行政主管部门处理;
第四:处理完后,要有后续的及时跟进和回防;
第五:针对纠纷事件做好经验总结;同时某些事件也可以避免再次发生;
第六:当然,以上说的一般事件的处理过程;
如果发生了刑事治安案件等,那么就直接拨打110啦