别墅花园纠纷

㈠ 当买住宅不如买别墅 你知道要注意什么吗

别墅并不是所有人都买得起，所以别墅的装饰肯定是独一无二的。别墅进行装修的时候，合理的设计是非常重要的。设计不够合理，对后期的美关产生很大的影响。让我们来看看装修别墅时需要注意哪些问题。

别墅装修设计中的几个重要因素。它们是庭院设计，空间分割，生活/地板处理，室内景观和别墅电梯。
庭院设计
庭院是别墅的独特建筑特色。其设计应考虑与整体外部环境的和谐整合，并添加业主的个别元素。在设计方面，人们可以选择种植自己喜欢的园林观赏植物，或添加水景设计和户外休闲桌椅等元素，以反映主人的个性元素。
空间分裂
与一般的空间划分相比，别墅更注重不同的地方。豪华住宅和别墅之间的空间连接的转变更多地反映了主人家的品味和感觉，而不是优先考虑实际功能。这需要设计师和所有者之间的深入沟通，以发现主人心脏的本质，然后充分表达它。
客厅/地板高度处理
别墅的居住空间非常大，是一个重要的室内休闲场所，也是一个突出整体设计风格的地方。因此，设计师需要在设计中控制整个和部分生活空间。别墅的高度高于普通住宅，因此别墅的设计通常考虑增加辅助照明，灯光处理，墙面装饰，栏杆形式，材料选择等方法，以丰富别墅的空间感。
室内景观
别墅宽敞的内部空间允许业主创造一个适合自己口味的室内装饰，如拉丝或纹理墙壁和红砖与不同的盆栽植物，营造温暖，自然的氛围。
别墅电梯
随着别墅和联排别墅的总生活面积增加，楼层越来越大，空间也越来越窄。在负1层或负2层的地下室停车变得越来越普遍。带有传统钢结构轴的牵引或液压升降机通常仅用于30-40个房间。但是，地下室不能挖掘电梯坑。顶层的高度限制决定了电梯在别墅装饰中的受欢迎程度。它有自己的电脑室。安装位置可以是室内或室外。在不同类型的房屋中，最美观，最节省空间的装置是在楼梯中间安装带有集成井道的全景观光电梯。安装电梯的空间也需要考虑老年人的轮椅通道。欧洲国家流行的CIBES电梯和无底电梯占用空间小，适用于各种中欧别墅。

㈡ 拍下杭州3500万别墅后悔拍，悔拍的原因是什么

悔拍是因为手上没那么多钱，冲动性质的喊拍，没想到成交。悔拍是不退还交纳的保证金的。

㈢ 私家花园的法律归属问题

一、别墅的花园属于业主所有，房产商无权支配
所谓别墅的花园权利，实际上涉及别墅小区的土地使用权的享有。依据房地产物权之法律属性，即房屋（包括别墅）与所附土地之权利具有统一性，简言之，房屋属于谁，相应所附的土地权利亦应属于谁。购房者购买别墅，所购得的不仅仅是别墅（房屋所有权），还必然包括所附的土地和花园（土地使用权）。别墅交付后，开发商原先所享有的土地使用权已连同别墅一并转让给业主们所有。因此，开发商开发的别墅，一经售出转让，其小区的土地使用权，包括别墅花园，将为小区业主们所有，开发商不再享有小区土地（含公共花园，公用道路等）的任何权利。
故，别墅的花园属于业主，开发商无权支配。
二、业主对花园的权利享有包括共有和独有二种形式
这里就涉及到小区业主对小区土地使用权具体享有方式的问题。别墅的土地使用权不同于多层及高层房屋，多层、高层房屋小区的土地使用权也是由业主所有，但由于多层、高层房屋立体空间之特殊性，它不便于也不可能划分哪块土地使用权是属哪一户业主的，因此，多层、高层房屋的小区之土地使用权只能为小区业主们所共有。而别墅、特别是独幢别墅与之不同，建筑物所占用的土地之权利可以为各幢别墅之业主单独所有，别墅毗邻的花园也可以作为私家花园由业主单独享有。因此，别墅小区之土地使用权享有方式，既可以和多、高层房屋小区一样，采用共有方式；也完全可以划分为各个业主单独享有。目前，上海的别墅小区有以下两种类型：
一种是土地使用权完全共有的别墅小区。这类别墅的土地使用权为小区业主们所共有，业主的小产证上没有花园面积的登记记载，尽管小区内的土地权利对外依法不受侵犯，但对于小区内的业主来讲，单独的土地使用权没有界定，所谓的“私家花园”对小区其他业主而言，是不受法律保护的。换而言之，在法律上，其他小区业主可以使用您的“私家花园”，您也可以使用他人的“私家花园”。
当然，这类别墅小区可以由全体业主或由业主委员会出面，向土地管理部门或房地产管理部门请求对小区内土地使用权进行分割，以确定各个业主可以单独享有的土地使用权之范围。
另一种是大部分土地使用权已被分割为业主们单独所有的别墅小区（房产商专门办理过花园土地的测绘划分登记等手续）。这类别墅的大部分土地使用权，如建筑物所占土地，私家花园之土地已为各个业主所独自享有，故，在业主的小产证上登载有花园之土地面积。而只有部分土地使用权，如公共花园，公共设施，公共道路之所占土地使用权为小区业主们所共有。这类别墅的私家花园才可真正称为“私家花园”，即私家花园完全由业主依法独自享有，不受任何他人侵犯。
本律师建议购房者选择别墅时，应特别注意小区花园属于上述那种类型，以便对“私家花园”买个明白。
三、别墅小区之物业公司无权制订对小区花园各种限制使用的所谓“管理规定/手册”。
现在，别墅小区都聘有专业的物业公司，在业主们的授权下为业主们提供专业、优质的物业管理等各方面的服务，他们的服务完全依照签订的物业管理服务合同行使。但也有不少物业公司，特别是业主委员会尚未成立以前由开发商聘请、提供前期物业的物业公司，往往会自行制订一些规章制度，规定私家花园不能这样那样，否则怎样怎样之类。殊不知，物业管理公司的职责仅仅是在授权范围内，对小区提供物业管理服务而已，它的地位只是为小区业主们提供服务。换言之，它不是小区的主人，更谈不上是小区的上帝，它只是小区业主们的“仆人”，它根本无权限制业主们对私家花园使用的权利。除非业主们自己为了小区公共的利益，限制/限定对私家花园的使用方式，并委托物业公司进行监督和管理，否则，物业管理公司无权干涉。也就是讲，只有业主大会或业主委员会有权制定对小区各项物业包括私家花园的使用规定；只有在业主大会或业主委员会委托下，物业公司才可对私家花园的使用进行监督和管理，而物业公司无权自行制订对小区花园各种限制使用的所谓“管理规定/手册”。

㈣ 买别墅须知：如何选别墅 慎重考虑5大因素推荐别墅

买别墅须知：如何选别墅 慎重考虑5大因素推荐别墅

1. 地块性质

   由于别墅多建造在市郊，土地状况较为复杂，购房者在签定购房合同前应充分了解土地的性质，究竟是国有土地还是农村集体土地；开发商是否办妥土地使用权出让手续等等。现在小产权别墅项目被强拆的新闻频频见诸报端，避免以后麻烦，购置之前必须搞清土地使用权问题。

2. 面积数据

   签订合同时，要掌握建筑的暂测面积和实测面积的具体数据。特别是独立式别墅，在面积计算上更容易出差错，比如平台、阳台、露台、外廊、汽车房乃至前后花园面积等，而普通住宅就不存在这些问题。

3. 土地使用权

   土地使用权问题，别墅一般由建筑物和土地两者组成，出售房价应当包括建筑物本身和土地两者内容，因此当开发商说“奉送花园”时不能把它当回事。因为土地使用权是不能“奉送”的，今后打官司也不算数的。

4. 别墅重塑性

   买别墅重要的是土地，因为即使建筑物被折旧和损坏，只要该土地使用权是属于你的，就可以在地块上再造房子，这种现象称为“别墅的重塑性”，关注其重塑性就能使别墅保值升值。

5. 面积分摊

   别墅土地面积的分摊尤为重要。尽管与普通住宅一样，在合同中不一定把面积另外列出，但是其面积大小、具体位置、包括界面等都应当明显地在合同图例中标明，以便一旦发生纠纷有书面依据。

希望以上回答能够帮助你。

㈤ 购买的别墅可以自己拆了重建需要办理什么手续

一、获得规划部门审批

1、如果业主土地证、房产证齐全，要将老房拍照，写出申请，然后持土地证、房产证、身份证、老房照片，到行政审批大厅规划局窗口报建。

2、没有房产证的，如土地证上四邻清楚，将老房拍照，写出申请，持土地证、身份证、老房照片到行政审批大厅规划局窗口报建。

3、没有房产证，且土地证四邻不清的(四邻均为本主外墙根)，需土地部门对土地证认定后，写出申请，持土地证、身份证、老房照片，到行政审批大厅规划局窗口报建。

二、征得邻居的同意

因为别墅改造加建或多或少都会影响邻居的权利，如房隔距、景观视线、采光...等权利。因此，为了避免不必要的纠纷，建议在去规划部门审批前，征得邻居意见。

报建成功后，相关人员经现场勘查，用地性质符合城市总体规划的，可进入办理程序，并提供以下资料：现状图、布置图、施工图纸、立面效果图。若用地性质与城市总体规划不相符合的，则不允许翻建、改建、扩建。

(5)别墅花园纠纷扩展阅读

别墅重建应注意以下几点：

1、业委会同意，职能部门通过；

2、必须具备四证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

3、地址不变、建筑面积不变、高度不变、使用性质不变。

根据《物权法》的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应由业主共同决定。因此，除了需取得规划审批、施工许可审批，业主要重建别墅还要取得小区业主们的同意。如果没办妥这些手续就擅自建设，属违法建设，城管部门有权制止并进行处罚。

㈥ 买了叠拼别墅，赠六十平小院，但开发商说小院没有产权不签入合同，别墅小院都这样吗

你说的这种情况，一般情况下来说，赠送的小院或者是楼顶的平台，确实是这个都不在合同内显示的。

㈦ 江宁阳明山庄的别墅为何惨遭拍卖却无人问津呢

在拍卖界面上面，相关的信息提示有那么一段内容：

房屋不具备初始登记条件，买受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或者承受人自行负责。

由于长期得不到良好的维护，这些别墅不仅仅看起来荒凉，甚至就连基本的质量也无法得到保证：不少别墅在修建的过程中，由于资金问题，修建没完成就暂停了。因此，也有不少的别墅实际上并未完工，也没有通过最后验收。建设工程是好是坏，房屋质量是强是差，谁也不知道。

而且久未住人的房子，没有人对房子进行清洁、打扫、维护，房子还受到了湿气、蚊虫鼠蚁等侵袭，长期下来，房子肯定不如一开始建造的时候稳固。

所以，这个阳明山庄虽然有大量的别墅群，但是里面的“别墅”却跟人们心目中那些“高端大气上档次”的别墅不是一回事，所以在考虑购买的时候，人们也会更多地考虑那些交通位置好，水电等设施齐全，产权完好的房屋购买，花同样的钱，买更有保障的房，而不是买个烂尾别墅，这才是人们的正常心态……

㈧ 圆明园花园别墅被封

本报北京4月6日讯（记者林靖）号称总投资21．8亿港元、占地千亩的圆明园花园别墅今天上午被海淀法院部分查封，有关拍卖公司的人员应邀前往该处进行房屋勘验、评估，这部分房产将于不久后予以公开拍卖。 该圆明园花园别墅的所有者——圆明园花园别墅有限公司，是京西一家较大的中美合资房地产公司，此前由于房屋买卖、购销合同、工程承包等原因，被十家原告送上法庭，败诉后因未履行裁定的400余万元补偿偿还义务，而被申请人向法院请求执行。 据悉，该圆明园花园别墅公司1994年成立后，1996年即发生第一起立案申请，法院曾于当年前往查封，但该公司一再拖延履行时间，导致今天的局面。此外，目前房地产市场上采用的期房销售方式也存在纠纷隐患，客户根据广告宣传和售房模型预购房屋，但房地产公司往往由于客观条件所限，所建房屋达不到预期效果，因而产生大量纠纷。 有关人士说，现在房地产纠纷大多发生在以下几个方面：一是夸大宣传。二是产权不明晰。三是拖延工期。圆明园花园别墅有限公司在其宣传材料上称有北京市商品房外销许可证、国家建设用地规划许可证、国有土地使用证，但据已购买入住花园别墅的几位住户讲，他们至今尚未拿到房产证，并对水、电、天燃气设施状况表示不满。该公司销售部一位女士声称公司正在尽力补办产权证。拍卖公司的一位人士在对法院查封的9套总面积为1100余平方米的豪华住宅进行斟验后认为，此处环境还可以，但商品房价格偏高，加上立案时间较长，销售清淡，导致房地产公司资金周转不畅，由此与施工单位及客户产生欠款纠纷。记者在该处见到尚未完工的房屋，房地产公司由于缺乏资金而无力进行后期加工，据说这样的房屋每平米要卖到11000元左右，价格确实不菲。

㈨ 合同期间 房东要求拆除摄像头并恢复不在产权内的花园原貌 他不付物业费,我能否单方面解除合约并要求赔偿

根据我国住建部《商品住宅租赁管理暂行办法》规定，以上6个问题不是大问题，你们双方没有到剑拔弩张的地步，不要混淆各种房屋合同自然人的法律关系，别墅是居住用房，法律规定不得擅自改变房屋使用性质，对房东、房客都有约束力，还好你作为仓库和淘宝销售对邻居影响不大，必须做好消防设施，符合消防要求防止火灾发生，万一出了事情，你承担的法律后果是非常大的，口头合同的房屋用途约定已经违法，住宅与仓库的消防要求完全不同，所以国家规定不得擅自改变房屋用途：1装摄像头只要不侵犯个人隐私是合法的，邻居有意见大不了移位安装，车库以合同约定执行；2有护栏的花园的土地使用权归业主，业主将房屋租赁给你那么使用权也随之转移给你，你没有改变花园的使用性质不违法，合同到期不承租了只要恢复原状就可以；3根据合同约定你可以代缴物业费，你可以支付给物业公司，房东来收租金时一并结算，把物业费缴纳收据和租金余额交房东，请房东写收条，根据物业管理条例规定，房东必须按时足额缴纳物业管理费，不得拖欠，房东的说法是先接受物业服务后付费拖欠物业费的行为，如果做到不拖欠不预付那么房东应当每月按时支付物业费一次，房东不预付是不想让物业公司占便宜，是小市民心态，你想解除合同赔偿损失在合同法中理由不充分；4我国《物权法》规定：缴纳物业费是房东应尽的义务，房屋如果空着也要缴纳，不存在房东缴纳物业费要房客通知房东，这条约定在法律上无效；合同法规定违约责任双方应当是平等的，违约责任的条款的内容明显不平等，这个条款也无效，如果任何一方违约赔偿1-2月租金作为违约金是合理的，这样才符合我国《合同法》公平、双方真实意志表示的原则；5装修必须告知房东和物业公司的约定完全正确，我国《物业管理条例》规定，装修必须告知物业公司办理装修手续，符合装修管理规定，通知房东是房东对装修有监督管理责任和义务，如今木已成舟，你没有违反装修管理规定的装修行为，房东也没有权利要求你拆除；6中介公司没有责任，这是中介公司业务员业务能力差，合同拟定某些条款不合法，中介是为了赚钱偏向房东罢了，如果中介有社会责任感，可以出面调解此合同的纠纷，补签补充合同。你也可以根据《消费者权益保护法》通过当地消保委出面调解此合同纠纷，物业公司的物业费催的也太紧了，房东只要肯交拖欠一些时间已经不错了，没必要找房客的麻烦，如今社会上欠物业费的多得是，想必你小区像你房东这样交物业费的业主大有人在，物业再找你麻烦你可以投诉到当地的房管部门，因为物业行业有规定：物业公司不得以业主或使用人未交拖欠物业费 为由给业主或使用人人为设置障碍，影响物业正常使用。目前房东没有提出解除合同，也没有产生太过分的法律后果，只不过找了你一些麻烦，有你邻居关系没有处理好的因素，你提出解除合同你的搬迁、装修损失得不到法律支持，如果房东提出解除合同，你的损失才能得到法律支持，和为贵，处理好与物业、邻居、房东的关系，才能做好你的生意，目前没有进入诉讼程序，有必要需要法律援助吗？

㈩ 如何评议业主委员会诉讼“全国第一案”

郁华

案情简介

2003年11月，温州市某花园业主委员会诉温州市某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，浙江省高级人民法院立案受理。因原告的诉讼请求金额累计逾5000万元人民币，该案被新闻媒体称为业主委员会诉讼全国第一案。

案件事实：1996年7月25日，被告受让土地，依据政府部门批准的规划进行商品房开发。被告在楼书和广告中称：创国内一流的别墅花园，区内设购物超市、医疗保健站、900平方米幼儿园、银行、物业管理楼、酒店及三个标准网球场、一个游泳池，绿化面积达2．7万平方米，拥有4500平方米俱乐部(内设台球、保龄球、乒乓球、KTV、咖啡座)等生活设施，小区实行封闭式管理，并设有电视监控、红外报警等。1997年1月、1999年1月和2001年12月，被告分别取得商品房预售证，先后与业主签订了购房合同，其中部分合同约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，任何一方均可向温州市仲裁委员会申请仲裁”，部分合同约定由鹿城区仲裁委员会仲裁(该仲裁机构不存在)，部分合同约定由商品房所在地仲裁委员会仲裁，也有部分合同约定向人民法院起诉。

业主人住后，发现开发商的承诺没有完全兑现，双方在合同履行过程中发生争议。原告认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告的行为侵害了业主的利益，为了维护业主们的合法权益，经业主大会决定，由业主委员会代表全体业主提起本案诉讼。诉讼请求是：1．判令被告立即履行承诺将花园内拥有的4500平方米的俱乐部、3个网球场和1个游泳池移交给原告管理使用，并判令被告至今没有履行赔偿原告经济损失324万元；2．判令被告立即履行承诺，完成俱乐部内台球、保龄球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身娱乐设施，并判令被告至今没有履行赔偿原告的损失312万元；3．判令被告因没有依照规定移交1368平方米的物业用房和132平方米的经营用房，赔偿原告经济损失921．6万元；4．判令被告立即履行承诺，完成小区内超市、医疗、保健、银行等生活设施，并判令因至今没有履行赔偿原告损失312万元；5．判令被告立即履行承诺，完成小区的部分电视监控、红外线报警系统、卫星电视及自备发电机等设施，并判令被告因迟延履行造成原告的损失312万元；6．判决被告因没有按承诺完成小区的38．6％绿化率赔偿因绿地减少4．1亩的经济损失1435万元；7．判决被告赔偿因擅自占用小区东首区内道路800平方米造成原告的经济损失420万元；8．判令被告因无法完成小区东侧和北侧的封闭性围墙向原告支付补偿金1040万元。

争议焦点

1．原告诉讼主体是否适格；2．本案是否属于法院受理的范围；3．被告在广告中承诺的事项是否履行、是否违约，违约赔偿如何计算。

审理判决

浙江省高级人民法院认为，根据合同相对性原则，本案业主委员会与被告之间不存在合同关系，故不是合同一方当事人。从物业管理条例规定来看，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，业主委员会不能行使业主的合同权利代表业主提起诉讼。因此，业主委员会在本案中的原告主体不适格。根据《民事诉讼法》第111条第(二)项之规定，约定仲裁条款的部分业主不得向人民法院提出诉讼，只能向仲裁委员会申请仲裁，但部分业主可以向人民法院提起诉讼。据此，业主委员会以业主名义提起本案诉讼，不符合《民事诉讼法》规定。由于业主委员会不是合同的当事人，不是本案适格的主体，且部分合同不属于法院管辖，对被告在广告中承诺的事项是否履行等诉讼请求，法院不予审查。法院裁定：驳回原告温州市某业主委员会的起诉。

一审裁定后，温州市银都花园业主委员会不服判决，向最高人民法院提起上诉。

最高人民法院认为：商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未兑现，业主可通过法律途径解决。业主委员会与房地产公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共有权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事诉讼主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。虽然本案中业主大会授权银都业主委员会提起诉讼，但这种授权超出了业主大会的职责范围，不能产生业主享有的合同权利转换的效果，因此不能导致民事诉讼主体的转移。本案中，业主委员会在一审起诉时提出的诉讼请求，基本上属于业主与房地产公司签订的商品房买卖合同约定的内容，虽然有一些涉及全体业主的公共利益问题，但这些问题也都属于合同权利衍生的权益问题，业主委员会主张属于违约和侵权的竞合，与本案的实际情况不符。业主委员会在一审起诉时主张的8项诉讼请求，涉及全体业主拥有的共有权，虽然无法以单个业主名义实际取得份额，但可以从法律上区分各自应当享有的权益份额，该项共有权可以由全体业主共同主张和行使。业主委员会认为该类共有权只能由其主张和行使的理由不成立。因此，一审法院认定业主委员会作为本案的原审原告主体不适格，裁定驳回业主委员会的起诉，在适用法律上并无不当。最高人民法院经审理后裁定：驳回上诉，维持原裁定。

经典评析

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条第(一)项的规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。享有民事权利能力的公民、法人和其他组织，认为自己的权利、利益或者某种资格被侵害，或者认为需要通过人民法院确认某种民事权利状态，向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持自己主张，这提起民事诉讼程序的公民、法人和其他组织是原告。原告应当是民事实体法律关系的主体，或者依法享有民事实体权利的主体，或者是依法享有代位诉讼权利的主体。如果某个主体在实体法律关系中没有任何权利和义务，那么，这个主体就不可能与特定的实体法律关系有直接的利害关系，除了法律规定的情形，这个主体依法不能成为由这特定实体法律关系而产生的诉讼中的原告。

《物业管理条例》(2003年)第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第11条规定：“业主大会履行下列职责：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(三)选聘、解聘物业管理企业；(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(四)监督业主公约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”

从上述规定可以看出，业主委员会是业主大会的执行机构，经业主大会民主选举产生，代表业主对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治管理组织。业主委员会可以代表业主或业主大会，与物业管理企业签订物业管理服务合同，成为物业管理服务合同关系的主体。而本文中，原告业主委员会诉讼的案由是“商品房买卖合同纠纷”，在起诉状中所陈述的事实，是业主与开发商之间的商品房买卖合同关系的内容，引用的法条是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，主张的是业主与开发商之间的商品房买卖合同中的业主享有的权利。显然，原告业主委员会和被告开发商之间从来就没有形成过商品房买卖合同关系。业主委员会能否代表全体业主提起商品房买卖合同纠纷诉讼吗?合同相对性原则告诉我们，除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利，除合同当事人外，任何人不必承担合同责任。所谓“无契约即无责任”，说的就是这个意思。合同当事人外的第三人没有参与合同意思表示一致的形成，没有参与要约和承诺的过程，当然不必承担合同义务，也不能享受合同权利。显然，业主委员会不是商品房买卖合同的当事人。事实上，商品房合同生效时，业主委员会还没有成立，业主委员会不可能享有商品房买卖合同的权利，不可能充当商品房买卖合同的当事人，也不可能行使商品房买卖合同当事人的权利。业主委员会不能以自己的名义，直接以商品房买卖合同当事人自居，进而充当商品房买卖合同纠纷的原告。

业主委员会能否代表全体业主提起商品房买卖合同纠纷诉讼吗?所谓业主委员会代表诉讼，是被告代理人在法庭上陈述的一个观点，这个观点本身的概念是模糊的。从法律上来说，通常情况下，在诉讼中，原告自己不亲历诉讼行为的话，可以委托诉讼代理人参与诉讼。但是，诉讼代理人参与诉讼，并不改变诉讼当事人的身份，诉讼代理人也不能充当当事人的角色。

其次，有可能出现的是诉讼信托情况，原告以自己的名义提起诉讼，维护他人的合法权益，诉讼涉及的实体权利和义务可能与原告无关。如根据《民法通则》第十八条第三款的规定：“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”这里的有关人员或者有关单位可能提起的诉讼，就属于诉讼信托。诉讼信托情况，只有在法定的情况下才出现。没有法律明确规定，不可能出现诉讼信托的权利人。业主委员会显然不可能成为业主或者业主大会的诉讼信托人。

第三，诉讼代表人的情况。《民事诉讼法》第54条规定：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。”诉讼代表人自己本身就是共同诉讼的当事人之一，不是当事人的人不能成为诉讼代表人。业主委员会与业主、业主大会是不可能同时出现在商品房买卖合同纠纷中的，因此，业主委员会也不可能成为商品房买卖合同纠纷的诉讼代表人。

综上所述，已经可以作出明确的判断，业主委员会依法不能成为商品房买卖合同纠纷的原告。至于有相当部分的业主与开发商的商品房买卖合同中约定了，争议解决选择了仲裁，对有明确仲裁条款的业主来说，根据《民事诉讼法》第111条第’1款第(二)项规定：“依照法律规定，双方当事人对合同纠纷自愿达成书面仲裁协议向仲裁机构申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁”，对这部分商品房买卖合同纠纷，依法不应由人民法院审理。

由于原告诉讼的案由是商品房买卖合同，而业主委员会显然不是合同的当事人，这使得原来本应该非常复杂的、关于被告是否完全履行商品房买卖合同中承诺的诉讼，转瞬间变得非常简单，这部分内容法院不再审查。当然，被告方面也已经提交一定的证据证明自己没有违约，这在此就不再赘述了。