优先购买权纠纷

『壹』 怎么处理优先购买权的冲突呢

在民法实践中对房屋这一特定标的物转让情况下，优先购买权人共有三类人：房屋共有人，房屋典权人，房屋承租人。三类优先购买权人在有可能发生冲突的场合时，依物权优先于债权的原理，按如下权利顺位：第一、房屋共有人，第二、房屋典权人，第三、房屋承租人来解决冲突问题。
同时优先购买权也有受到限制的情形，依据强制执行程序（拍卖程序）或破产程序出卖房屋时，优先购买权人主张优先购买权的，应提前声明，否则法院不予支持。依《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变更财产的规定》第十四条，人民法院应在拍卖5日前以书面形式或者能够确认收悉的适当方式通知当事人和担保物权人，优先购买权人于拍卖日到场，优先权人已获通知未到场的，视为放弃优先权。

『贰』 返还原物纠纷如何处理，是否能主张优先购买权受侵害

1、因为乙的优先购买权受到了侵害，乙可以要求甲承担赔偿责任。
2、乙不得以其优先购买权受到侵害为由，要求确认甲与丙的房屋买卖合同无效。更不能对抗丙的所有权。
3、2011年4月，原来的房屋租赁合同已到期。乙已无对该房屋的使用权，乙应该搬迁出该房屋。
附：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过） 第二十一条规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第二十四条规定具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

以上意见仅供参考哈。

『叁』 优先购买权争议解决适用租赁合同中的仲裁条款吗

优先购买权争议解决，应当适用租赁合同中的仲裁条款。因为优先购买权属于租赁合同中承租人潜在的、附属的租赁权。只要租赁合同合法有效，承租人的优先购买权就一定会存在。如果双方对优先购买权发生争议，就可以适用合同中的仲裁条款去解决。
《合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《仲裁法》第16条 仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。
仲裁协议应当具有下列内容：
（一）请求仲裁的意思表示；
（二）仲裁事项；
（三）选定的仲裁委员会。
《仲裁法》第19条 仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》 第二条 当事人概括约定仲裁事项为合同争议的，基于合同成立、效力、变更、转让、履行、违约责任、解释、解除等产生的纠纷都可以认定为仲裁事项。

『肆』 优先购买权的法律救济

侵害优先购买权的法律救济中国现行法律仅规定了在出卖人出卖标的物时，按份共有人、合伙人、承典人等可行使优先购买权，但对于出卖人在未通知优先购买人情况下出卖标的物，优先购买权如何实现并未做出规定。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”法院在司法实务中也认为出卖人未履行通知义务，即将标的物出卖给他人的，先买权人得请求法院宣告该买卖合同无效。但司法实践中这种做法值得商榷。再出卖人未履行通知义务，擅自将标的物卖给第三人，将出卖人与第三人订立的合同认定为无效，不利于保护无过错方当事人的利益，其弊大于利。市场交易行为只要不违背国家利益或社会公共利益，当事人应该有选择合同效力的权利，这也有利于节约交易成本，保护交易安全。合同法语民法通则相比较缩小了无效合同的种类，就是这种立法理念的体现。应当将出卖人与第三人之间有害于优先购买权的合同规定为可撤销合同。只有先买权人在提起诉讼时，表示愿意以同等条件购买，法院才能宣告该买卖合同无效。因为如果先买权人不打算购买出卖物或者不愿意以“同等条件”购买出卖物，则此时先买权人的利益并未因出卖人与第三人之间的买卖合同而受到损害，自没有宣告其买卖合同无效的必要。而且维持出卖人与第三人之间买卖合同的效力，一方面可以防止先买权人利用优先购买权提起恶意诉讼，阻止出卖人正常出卖房屋，另一方面又有利于房屋价值的充分实现，同时保护了善意第三人的利益，促进了交易安全和财产流转，使法律价值得以真正体现。
出卖人与第三人之间买卖合同被撤销后，应当同时在出卖人与先买权人之间成立以同等条件为内容的买卖合同，第一、优先购买权为一种附条件形成权，在同等条件下，先买权人仅依一方之意思表示便使出卖人负有将所有权转移给其的义务，出卖人在此种情况下负有承诺的义务；第二、这样可以减少当事人的讼累，节约司法资源，符合“两便原则”，有利于彻底保护优先购买权的利益，防止出卖人以种种理由使优先购买权无法实现，如以不出卖为理由来对抗优先购买权，致使优先购买权无法实现，导致优先购买权形同虚设，不能发挥其应有的作用。
当出卖人与第三人之间的买卖合同被撤销时，合同尚未履行，先买权人可直接请求出卖人交付标的物，自无探讨之必要，但若合同已经履行，先买权人应当向谁请求交付标的物呢？为了避免由第三人将标的物返还给出卖人，再由出卖人交付给先买权人的繁琐，也为了防止因当事人怠于返还标的物和价款所可能产生的纠纷，法律宜规定先买权人有权请求第三人交付标的物，不得请求出卖人交付；第三人对其已经支付给出卖人的价金有权要求先买权人偿还，而不得请求出卖人偿还，对于尚未支付的价金，免除第三人的支付义务，第三人在没有从先买权人处受领其已支付给出卖人的价款之前，就标的物的交付享有同时履行抗辩权，有权拒绝向先买权人为出卖物所有权的转移。

『伍』 按份共有人优先购买权行使中的几个法律问题

我国《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”《民法通则》第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”这两条规定确立了我国按份共有人优先购买权制度。但上述法律规定过于简单，对优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等问题均未加以明确，这不仅给优先购买权的行使带来了困难，也给转让人转让其共有财产份额带来不少麻烦，由此引发了不少纠纷。
一、按份共有人优先购买权行使的基本前提：“转让”共有财产份额
《物权法》第101条规定按份共有人优先购买权产生的前提是其他按份共有人转让其财产份额。该条规定中的“转让”是核心词，只有在符合该条规定的“转让”条件下，按份共有人才享有优先购买权，因此，正确理解该词在本条规定中的涵义成为适用按份共有人优先购买权制度的前提和关键。实践中，对该条规定中“转让”的理解包括但不限于以下几个小问题：一是该条规定中的“转让”是否包括无偿转让？二是该条规定中的“转让”是否包括按份共有人之间的转让？三是该条规定中的“转让”是否包括因破产、实现担保物权或执行法院判决而被迫转让共有财产份额的情形？下面分别加以阐述。
（一）《物权法》第101条中的“转让”是否包括无偿转让
实践中，有人认为，从《物权法》第101条的文义以及《物权法》总则中的有关条文用语（如第6条、第二章等）看，此处的“转让”显然应当包括有偿转让和无偿转让，如果不这样理解，《物权法》的逻辑一致性就会出现严重问题。笔者不赞同这种观点，而是认为此处的“转让”仅包括有偿转让，而排除了无偿转让的情形。对于有偿转让时按份共有人有权行使优先购买权并无争议[1]，而对于此处排除无偿转让的情形，主要理由如下：
其一，虽然从理论和文义上讲，转让包括无偿转让和有偿转让，但在《物权法》中，“转让”一词在不同条文中的含义并不完全相同。例如，《物权法》第6条、第9条、第23条所称的“转让”包括有偿转让与无偿转让，而第143条所称的“转让”则仅指有偿转让，因此，对第101条所称的“转让”应当结合立法目的和制度内涵综合加以解释，并且如果对其进行限缩解释也并不会给《物权法》本身的逻辑一致性带来任何障碍。
其二，根据《物权法》第101条的规定，判断按份共有人能否取得该转让份额的关键条件是其是否接受共有人以外的第三人（以下简称第三人）受让该份额的“同等条件”，这里的“同等条件”主要是指数量、价格、支付方式等。实践中，按份共有人将其享有的共有财产份额赠与第三人，因继承、遗赠等原因致使共有财产份额的权利主体发生变化，是较为常见的无偿转让情形。在这些无偿转让的情形下，根本不存在交易价格、支付方式，是否存在担保等条件更无从谈起，因此，无法对其行使优先购买权的“同等条件”加以客观判断。也就是说，无偿转让与优先购买权之间存在着不可调和的冲突关系，转让的无偿特点和价格的缺乏使优先购买权的适用成为不可能。[2]因此，基于《物权法》第101条的立法目的和按份共有人优先购买权的制度内涵，应当对该条所称的“转让”进行限缩解释，将无偿转让排除在该条所称的转让之外。
其三，从有关立法例看，大陆法系国家立法多将按份共有人优先购买权仅适用于有偿转让的情形，如《法国民法典》第815-14条、《魁北克民法典》第1022条所规定的共有人优先购买权只适用于共有人有偿转让共有财产份额的情形，而《德国民法典》第463条、第1097条、《巴西新民法典》第1322条所规定的共有人优先购买权仅适用于共有财产份额出卖的情形。[3]可见，排除无偿转让适用优先购买权是大陆法系国家民法典的通例，是从按份共有人优先购买权的制度内涵出发所应当作出的必然解释。

『陆』 优先购买权纠纷可否适用仲裁条款

优先购买权纠纷属于合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁，但下列除外：

中华人民共和国仲裁法

第三条 下列纠纷不能仲裁：
（一）婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷；
（二）依法应当由行政机关处理的行政争议。

中华人民共和国仲裁法

第二条 平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释

第二条当事人概括约定仲裁事项为合同争议的，基于合同成立、效力、变更、转让、履行、违约责任、解释、解除等产生的纠纷都可以认定为仲裁事项。

『柒』 出售商铺，由于所谓“优先购买权”的纠纷，被租户起诉，法院可能判交易撤销吗

合同是来否撤销需要法定自的条件，否则不会撤销的。所谓的优先购买权利是承租人同意同等价格购买租赁物的情况下行使，如果放弃购买的话，就等于放弃优先购买权利。
《中华人民共和国合同法》第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销
第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;
(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

『捌』 承租人优先购买权纠纷的民事案由为何取消

房屋买卖合同纠纷就可以概括，就没必要使用承租人的优先购买权了。
民事案由的确定需要结合实际，司法实践中承租人优先购买权案件非常少没有必要继续存在了。

『玖』 房屋买卖怎样处理优先购买权纠纷

共有关系中优先购买权的实现方式 （一）共有人内部优先购买权的实现 在共有回关系中，某一共答有人拟转让其份额，其他共有人都要行使优先购买权时是否有优先顺位，可以参照司法解释（2004）16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第二款顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人 （二）共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理，《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” （三）共有人优先购买权与第三人善意取得冲突的处理，某一共有人转让其共有份额未尽通知义务，而将其财产份额让给不知情的第三人，侵害共有人的优先购买权。

『拾』 股权转让中优先购买权有什么法律规定

具体规定如下：

《公司法》第七十一条

有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。

股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。

其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。
经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

《公司法》第七十二条

人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。

(10)优先购买权纠纷扩展阅读：

优先购买权的实质条件：

（一）首先，同等条件主要指价格条件

在买卖合同中，价格条款是其核心条款，集中反映了合同当事人的利益。只有在价格条件相同前提下，才能保障在优先购买权行使的同时，维护出卖人的利益，实现法律公平、合理的精神。

但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格，若该价格条件是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的，则不得成为先买权人购买的“相同价款”。此时先买权人可以申请人民法院以市场价格作为购买价格。

（二）其次，除价格外，衡量“同等条件”还应当考虑付款期限、付款方式

因为付款期限、付款方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。在行使优先购买权时，先买权人不得超过第三人向出卖人支付价款期限而主张与出卖人订立合同，但出卖人同意的除外。

如果出卖人允许第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出卖人承担的价款可能不受清偿的风险，因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的担保，足以保障出卖人能按期受偿时，才可将延期付款视为同等条件。

同时如果第三人允诺一次性付清，则先买权人主张分期付款的，则不能构成同等条件。

（三）再次，在特殊情况下还要具体问题具体分析来确定“同等条件”

出卖人可能会因某种特殊原因的存在而决定将标的物卖于第三人或以较为优惠的价格卖于第三人，在这种情况下是否适用优先购买权以及如何确定“同等条件”呢。

在这种情况下不适用优先购买权制度将会造成出卖人与第三人为了规避优先购买权的适用，恶意串通，故意制造“特殊原因”，这样将会造成优先购买权制度形同虚设，难以发挥其应有的作用，故应适用优先购买权。这种情况下“同等条件”确定可以考虑遵循下列原则：

（1）当出卖人与第三人所订立的合同中有从给付义务的，若该从给付义务先买权人可以履行，则为了保护出卖人的利益，如果先买权人不愿履行该从给付义务，则视为未达到“同等条件”。

若先买权人不能履行该从给付义务，则只有在先买权人可以价金代替该从给付或者没有该从给付，合同仍可成立时才能行使优先购买权。

（2）当出卖人基于某种特殊的原因给予其他买受人一种较为优惠的价格时，“而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定。

”当然，我们应该考虑到，将优惠价格赖以形成的基础（特殊原因）折价，不仅存在一定难度，而且与一般道德标准相悖，不利于弘扬公民之间互助友爱的道德风尚，即使以市场价格来补偿，也只能使出卖人眼前的现实利益得以维护，仍会损害其未来利益及其与第三人之间的各种利益关系。

但是我们在适用法律时要对各种利益关系予以衡量，保护社会效益最大的利益关系，在公民互助友爱的道德风尚与法定的先买权人利益之间，我们当然会选择后者。

而且笔者认为对于公民之间互助友爱的道德风尚，出卖人可以通过其他方式给对方以补偿，而并非必须以出卖标的物给对方的方式。

（3）当出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权的标的物时，如果其为可分物，则先买权人可仅以优先购买权标的物部分与出卖人订立合同。

若为不可分物，并且该不可分物的分割致使权利人显受损失的，则先买权人有权要求扩大优先购买权标的物及于不可分物全部而订立合同。

资料来源：

网络-优先购买权