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规划设计变更商品房买卖纠纷

发布时间:2021-06-10 00:13:10

⑴ 买房维权那些事儿:开发商擅自改房怎么办

又到一年一度的“3.15”消费者权益日,关于买房时遇到的问题也在近期集中被曝光出来。购房指南也收到不少消费者的疑问,比如有一个消费者就遇到一件很麻烦的事,开发商把房子改了一下,尽管不影响居住,但是他觉得实在是忍受不了,决定退房,但是开发商却各种阻拦。

问题回顾:

全景阳台变半封闭阳台 准业主欲退房

消费者刘先生与某房地产开发公司签订了一份商品房预售合同,约定购买该公司开发的商品房一套。合同中明确约定,刘先生购买的房屋的阳台是全落地景观阳台。交房时,发现自己购买的这套房屋的阳台是混凝土半封闭式阳台,与合同约定不符,不仅影响了原有的景观效果,更影响了室内的采光,因此欲要求退房。

相关规定:

房地产开发企业不得擅自变更规划、设计

建设部发《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买房人。

买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的,买房人有权退房;买房人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

商品房买卖合同示范文本将上述规定写入合同,并且同时规定,买受人选择退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人,并按双方约定的利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。

律师回应:

开发商违约应协助退房返还房款

本案是由开发商擅自变更房屋设计引发的纠纷。双方签订的商品房预售合同是合法有效的,按照《合同法》有关规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房预售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。开发商不按照合同的约定履行合同义务,擅自改变规划、设计的,属于违约行为,应当承担违约责任,购房人有权选择退房。

本案中,开发商没有征得准业主刘先生的同意,单方面将双方约定的落地景观阳台改为混凝土半封闭阳台,违反了合同约定,已构成违约,致使购房人的购房目的不能实现。因此,刘先生可以要求解除购房合同,房地产公司应返还购房款及相关合理费用。

关于“3.15”维权的Q&A

Q:期房交房开发商要求涨价,合理吗?

A:作为开发商应履行合同义务,不可擅自变更合同约定内容。作为购房者,在面对开发商违约的情况下,可以向人民法院提起诉讼,要求开发商履行合同义务,并承担违约责任。

Q:房产面积缩水,应该怎么要求赔偿?

A:根据相关法律规定,出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人以此请求解除合同的,不予支持;

2、面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

Q:开发商推迟办理房产证怎么办?

A:按照购房合同中关于交付房产证时间的约定,有约定的依约定,没有约定的依法律规定。根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定,自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内,购房者应取得房屋权属证书,否则就可以追究开发商的违约责任。

如果超过约定或法律规定的期限,由于开发商原因购房者没有拿到房产证的,购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的,依合同约定主张,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。

Q:刚买的房子出现质量问题怎么办?

A:依据相关法律规定,商品房交付使用后,购买者认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买者有权退房,给购买者造成损失的,开发商应当承担赔偿责任。

(以上回答发布于2017-03-15,当前相关购房政策请以实际为准)

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⑵ 遇到开发商变更规划,业主应该怎么办呢

《商品房销售管理办法》第二十四条规定:
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
2.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

⑶ 我买了一套商品房.我上下左右的邻居搞装修.把墙的 拆了变更规划设计.改变了房屋结构.我想退房.可不可以

这不能叫变更规划设计,应该是破坏房屋结构。

这种情况你可以先向小区物业管理公司反应,业主装修必须先将装修方案报批物业备案,物业审核通过了才能开始施工。如果你的邻居拆墙的装修方案是物业批准的,那你可以直接投诉物业;如果拆墙是违反报批物业的装修方案,那么你可以向物业反应,让物业出面解决此事。

至于退房,我建议你仔细查看你与开发商签署的商品房买卖合同,构成退房的理由必须是开发商存在违约责任,你的这个退房理由不能成立。

⑷ 买房后遭遇开发商改规划改怎么维权

不知道各位购房者有没有这样的经历,买房时售楼部周围是大片大片的绿地,沙盘上只有几栋楼楼间距非常的舒适,可是交了钱没多久售楼部门口的绿化挖了、沙盘上也默默的多了几栋楼,或者规划的30层楼变成了32层,这样的情况销售者能不能申请赔偿?该怎么维权?下面小编就给大家详细说说。

一、业主该如何维权

这里分为两种情况。一种是开发商只是办完了规划变更的手续,但却还没有开始动工。这时候,被侵权的业主可以向当地的规划部门提出书面申请,以程序违法为由,要求规划部门撤销开发商的规划变更许可,停止侵权这一行为。另一种是建设行为已经开始或完成,这时候,购房者有权以小区环境变化为由退房并追究开发商的违约责任,被侵权的业主可以通过法律手段,要求开发商停止建设,并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的,业主可以根据具体情况,要求开发商赔偿损失。协商不成的,可以向法院提起诉讼。

二、如何避免因规划变更而产生的纠纷

1、买房前,一定要看清楚小区规划图

为了防止这类纠纷的发生,购房者在看房时可要求开发商提供规划部门核准的小区平面图,将住房周围的道路、绿化、健身场、变电房及地面车库等情况,用不同颜色的笔标示清楚。一旦出现维权的情况,这些就是证据。

小区规划是不允许擅自变更的,如果开发商要修改规划的话则必须向有关部门申报审批。至于容积率、建筑密度、绿化率等只允许增加,不可减少。

2、签订合同时,楼书与广告写进合同

把楼书、广告写进合同。如果购房者是被楼书或广告中的规划,如小区有幼儿园等所吸引而决定买房的,就一定要把这些规划写到预售合同中去,对购房者来说还是非常必要的。

较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的适用法律若干问题解释中第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺要具体确定,这对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

3、把变更规划的违约责任约定得高一些

这样一来可对开发商变更规划有一定的威慑力,一旦交房时出现了小区平面布局与该附件不符,购房者便可凭此与开发商交涉,还可根据合同的约定行使要求恢复或偿付违约金的权利。

4、发现开发商变更规划及时举报

对开发商的监督也是非常有必要的,购房者一旦发现开发商有变更规划的举动,就及时向管理部门举报,千万别等到木已成舟才去找开发商论理。

在这里要提醒广大的购房者们,买房时,尽量选择那些口碑好的品牌开发商,同时在签订合同时,要将各方面的约定等都写进合同中,必要时,那就是维权的法律依据。

(以上回答发布于2018-03-14,当前相关购房政策请以实际为准)

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⑸ 商品房规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当如何签署补充协议,补充协议要怎样写

具体看需要变更哪些条款。补充协议是对原合同的补充和修订,所以具体如何写需要看双方当事人协商的内容。
基本来说,补充协议需要以下几个方面的内容:
1.签订补充协议的原因(如因规划设计变更造成商品房面积调整)
2.双方协商的变更和补充条款逐一列明。
3.原合同相关条款的废除或者保持效力。
4.补充协议的生效条件。

不明白房管测绘部门需要什么购房协议作为依据,他们的工作应该就是如实反映实地测绘结果,而不需理会房屋买卖双方有什么协议。无论测绘结果是什么,也不管购房协议上怎样约定,都不会牵扯到测绘部门的责任。这一点我不理解,也许你可以补充说明一下。

⑹ 开发商擅自变更规划,业主应该怎么办

如果开发商擅自变更规划业主可以拒收房屋,并以此要求开发商退还购房款并额外赔偿损失。

⑺ 房屋买卖合同关于规划设计变更的标准,国家有硬性要求吗

你好,国家没有硬性要求,关于规划设计要不改变房屋结构的承重墙部分为准。

⑻ 预售方擅自改变设计,买受人如何举证维权

审判关键

商品房预售协议履行过程中预售方擅自变更设计方案引起纠纷,预售方需证明变更的合理性与合法性。买受方需证明其所遭受的损失及该损失与对方违约行为间有因果关系。

【案情】

海南通达实业有限公司(以下简称通达公司)于1998年开始建设的“南海传说”,系产权酒店项目,该项目主要由古罗马温泉浴场、阿波罗中心酒店、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑组成。1999年12月29日以及2000年1月3日、1月8日、2月18日,通达公司分别与何某等七人签定《商品房购销合同》,约定“南海传说”之阿波罗中心酒店的房屋各一套。如果通达公司不能按时交付房屋,将按购房总价款的5%向预购人支付违约金。何某等人签订合同后,均按照合同约定支付了首期款,同时按约定分别与被告签订了《银行按揭贷款办理的补充条款》。通达公司在建设过程中,以通达函(2000)001号文向海南省发展计划厅提交《关于海南皇冠滨海温泉酒店可行性研究报告批复申请》并附可行性研究报告。2000年1月20日,海南省发展计划厅以琼计社会(2000)26号文作出批复,同意通达公司投资建设“皇冠温泉酒店”,项目仍由原主体建筑组成。此后,通达公司又以通达文(2001)037号文向琼山市政府申请确认“皇冠温泉酒店”项目建设的合法性,琼山市人民政府以琼山府函(2001)106号文批复“同意通达公司将疗养保健中心拓展为集旅游、度假、休闲、疗养为一体的皇冠温泉酒店”。至此,尚在建设中的“南海传说”开始以“皇冠温泉酒店”之名继续建设,通达公司同时对原“南海传说”设计方案作出适当修改,但未改变总体布局。2001年12月11日,通达公司向购房者发出《致客户函》,称其已将原来“一般的疗养度假中心”变更为“五星级产权式度假酒店”,并相应“加大了投入,增加了成本”,与原告所签订的合同的标的“在性质上已发生了根本性变化”,加之房间不能如期交付,按揭不能如期办理,因此要求调整原合同所定价格,按“现在定价”购买。该函发出后,部分购房者退房,但何某等七人一致要求被告承担违约责任并按原合同继续履行。2001年12月21日,通达公司向何某等人发出《知会》,明确表示无力按原合同确定的价格履行,愿意承担合同不能履行之责任。无奈之下,何某等七人向法院起诉。

原告诉称:被告与七位原告签订了《商品房购销合同》后,未能按合同约定的2001年12月18日前交付房屋,亦未依约为原告办理房产证。不仅如此,被告还以《致客户函》的形式,列举种种理由,欲终止业已生效的《商品房购销合同》。被告此举违反了《合同法》的规定,违背了市场交易的诚实信用原则,严重损害了七位原告的合法权益。为此,七位原告共同诉请人民法院:1.判令被告继续履行与七位原告签订的《商品房购销合同》;2.判令被告赔偿七位原告损失共计1611596.50元;3.判令被告承担本案诉讼费用。

被告通达公司辩称:我公司与七位原告签订的《商品房购销合同》,合同签订后,我公司依约部分履行了义务,对“南海传说”进行立项和基本建设。在建设过程中,由于市场原因,为提高“南海传说”的品质,将原来的一般疗养度假中心项目变更为五星级的度假酒店。在得到政府有关部门批准后,我公司正式将“南海传说”项目变更为“皇冠温泉酒店”。由于项目变更,我公司相应加大了投入,增加了成本。故原合同标的已不存在,我公司事实上已不能履行与原告签订的《商品房购销合同》。为此,我公司于2001年12月11日和21日分别向原告发出了不能履行合同的通知。此外,我公司不能履行合同导致违约,所要承担的责任主要是合同中约定的违约金,以及原告所能证明的和我公司有因果关系的损害后果。

【审判】

审理查明,由于被告通达公司对阿波罗中心酒店的平面布局和房间结构均作出了一定调整,致使原合同所确定的房间号发生变化。经委托有关技术部门鉴定,七位原告经过对比新旧平面位置图并现场指认得以明确。

最后,法院判决如下:

一、原告何某等七人与被告通达公司签订的《商品房购销合同》有效;

二、被告通达公司应于本判决生效之日起30日内,将皇冠温泉酒店之阿波罗中心酒店与原来相对应的房间分别交付给原告何某等七人;

三、被告通达公司应于本判决生效之日起30日内,按购房总价款的5%向何某等七位原告支付违约金,逾期履行,按民事诉讼法232条的规定处理;

四、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费人民币25068元、鉴定费人民币3500元,均由被告负担。

【证据提示】

根据《民事诉讼法》关于举证责任分担的原则,结合本案的具体案情,本案原被告双方分别应当承担下列举证责任:

(一)原告何某等七人应承担的举证责任

在本案中原告何某等七人提出了要求通达公司赔偿其损失的诉讼请求,因此应当对该诉讼请求及有关事实和理由进行举证。具体来讲:

1.七原告应当证明自己与通达公司签订的商品房预售协议合法有效。双方所签的《商品房购销合同》可以证明该协议有效。

2.七原告应当证明通达公司在得到政府有关部门批准后,将“南海传说”项目变更为“皇冠温泉酒店”,并非“原合同标的已不存在”,也并非通达公司“事实上已不能履行与原告签订的《商品房购销合同》”。

本案中的鉴定结论经由法院委托有关技术部门对七位原告在“皇冠温泉酒店”之阿波罗中心酒店现场指认与其所购买的“南海传说”的对应房间号,并由技术部门测量了实际建筑面积。从而确定了通达公司继续履行合同的标的物仍然存在。

3.七原告应当证明因为通达公司的违约导致损失额为1611596.50元,即这部分损失与通达公司的违约行为之间具有因果关系。七原告的付款凭证、所签的《按揭补充条款》可表明实际损失额。通达公司向原告所发的《知会》表明其有违约行为,造成原告方损失。

(二)被告通达公司应承担的举证责任

1.通达公司应当证明其在得到政府有关部门批准后,正式将“南海传说”项目变更为“皇冠温泉酒店”。由于项目变更,通达公司相应加大了投入,增加了成本。原合同标的已不存在,通达公司事实上已不能履行与原告签订的《商品房购销合同》。相关政府批复可证明项目变更的合法性,但通达公司无法充分证明合同履行不能。

2.通达公司应当证明七原告所主张的损失额并非全部由通达公司的违约行为引起。

【法律依据】

《商品房销售管理办法》(2001年4月4日)

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(2001年12月21日)

第五条在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。

对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。

对代理权发生争议的,由主张有代理权一方当事人承担举证责任。

——引自延边人民出版社《法律高手》

⑼ 房地产开发企业变更规划、设计,应承担哪些违约责任

规划、设计变更时,应依据商品房买卖合同的相关约定追究房地产开发商其违约责任,而有关法律法规对该事宜没有什么具体的强制性规范。规划、设计变更时,必须有设计院的变更文件(变更说明或联系单),否则不能按规划、设计变更处理。普通商品房买卖合同的第十条对规划、设计变更的约定如下:(引用)
第十条 规划、设计变更的约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起××日内,书面通知买受人:
(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
(2)其他情形:
买受人有权在通知到达之日起××日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起××日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。
买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起××天内将买受人已付款退还给买受人,并按××利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。

另外,由于规划、设计变更而使面积发生差异的,同时也适用于商品房买卖合同有关于面积差异的约定。具体可参见商品房买卖合同的第五条:“面积确认及面积差异处理”,该条款对面积差异的处理有详细约定。

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