商品房质量纠纷案例

A. 房屋常见交付质量纠纷都有哪些

你好，房屋交付是出卖人将所建房屋交付于买受人的行为。交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担等等，本文梳理出房屋交付常见的几种纠纷并提出相应解决意见，希望能够帮助到你。

一、一般质量问题

一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失的责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。

交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

二、房屋质量不合格

《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格。

工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

三、延迟交付房屋

根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。

能否免责应当考虑以下因素：

1、出卖人是否能够或者应当预见到。

2、出卖人是否能够或应该能够解决。

3、该事由是否足以导致延期施工。

四、配套设施迟延或者交付不能

配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。

公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述应当具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

五、装饰和设备不合约定

买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。

材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。

六、房屋相关资料不完备

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：

1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格。

2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差。

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。

出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋；未提供“两书”时，有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成拒绝接受房屋的条件。

七、房屋负担其他权利或产权瑕疵

出卖人交付的房屋，可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权；或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人起诉腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。

房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

八、规划、设计变更

规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局；设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

九、前期物业纠纷

物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。

前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。

十、交纳税费纠纷

出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。

对此应当具体分析：

1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费。

2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供；该费用是否列入项目开发成本；该费用是否计算在销售价格中。

3、买受人必需交纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。

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B. 商品房质量问题如何索赔

根据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

业主可以根据上述法规依据，要求开发商承担修缮义务，造成损失的还应当承担赔偿责任，或者到当地住建部门、房屋管理部门投诉，必要时也可以起诉到人民法院。

起诉需要的材料

当事人提出起诉的，应当提交以下材料：

（一）起诉人是自然人的，提交身份证明复印件；起诉人是法人或者其他组织的，提交营业执照或者组织机构代码证复印件、法定代表人或者主要负责人身份证明书；法人或者其他组织不能提供组织机构代码的，应当提供组织机构被注销的情况说明；

（二）委托起诉或者代为告诉的，应当提交授权委托书、代理人身份证明、代为告诉人身份证明等相关材料；

（三）具体明确的足以使被告或者被告人与他人相区别的姓名或者名称、住所等信息；

（四）起诉状原本和与被告或者被告人及其他当事人人数相符的副本；

（五）与诉请相关的证据或者证明材料。

C. 商品房退房纠纷案案例

【案情摘要】

2000年11月16日，原告就购买被告开发的某大厦某号商品房与被告签定《商品房购销合同》。按照合同约定，被告应当于2001年10月31日前将原告所购房屋交付原告使用，但在交房时，原告因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋而与被告发生纠纷。原告将被告诉至法院，并提出如下诉讼请求：（一）要求解除原、被告所签《商品房购销合同》；（二）要求被告退还原告购房款63万元并支付利息35154元；（三）要求被告支付原告违约金216720元。

山西成诚律师事务所刘银栋律师接受被告委托，作为其代理人参与了本案一审的诉讼活动。

原告诉称：原、被告签订合同后，原告于2000年10月27日向被告交清全部购房款63万元，但时至今日，被告仍未能按合同约定交房，被告的行为构成根本违约，故原告要求解除合同，同时，请求法院依据法律规定和合同约定判令被告退还原告购房款并支付利息及违约金。

被告辩称：被告在合同约定的期限内通知原告验房，并办理交房手续，但原告在验房时提出被告的房屋存在风裂问题，不具备交付条件，而拒绝接收合同约定的房屋（向法庭提供了相关的证据）。所以，并不是被告未在合同约定期限内交房，而是原告未按合同约定接收房屋。原、被告在履行合同中原告违约，因此原告诉讼请求的违约金和利息不能成立，被告依法不应该承担违约责任。

被告代理人代理意见摘要：

一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》合法有效，应受到法律的保护，合同双方均应当按合同约定履行自已的义务。

二、《商品房购销合同》不具备解除条件，依法不应予以解除。

1、合同约定的解除条件不成立。合同明确约定被告逾期三个月不能交房的，原告可以解除合同。事实上，在合同约定期限内，被告已通知并接洽原告交房验房，被告没有违约。

2、法律规定的合同解除条件亦不成立。原告请求解除合同的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第94条法定解除条件的规定。

3、原、被告双方未就解除合同的条件订立过补充协议，亦未达成变更原合同的协议。

三、原告所提的房屋风裂问题并非质量缺陷。

1、在《商品房购销合同》中，原、被告约定了质量保修条款。也就是说，房屋作为一种产品而言，其出现一些小的质量问题是不可避免的，所以，原、被告通过合同的形式设定了被告在所交付房屋存在一些细小的质量问题时的保修责任。

2、被告已于2001年11月15日将原告所述的风裂问题全部予以整改，该商品房已完全具备交付使用条件。

四、原告不按照合同约定接收房屋，应当承担违约责任。

1、被告提供的“楼宇接收记录”证据证明：被告按合同约定通知原告验收交房，原告也于2001年11月4 日对其所购房屋进行了验收，并非被告不交房；

2、被告提供的“ 关于某大厦内墙抹灰质量情况的说明”及“竣工验收说明书”证据证明：原告所购房屋内墙抹灰是作为样板房之一，工程验收后出现的内墙风裂现象，此问题不属于质量问题，并且，被告已于2001年11月15日针对该问题作出全面处理。同时，“竣工验收说明书”证明该工程施工质量等级为优良，完全具备交付条件。

3、被告提供的“会谈纪录”证据证明：原告不按合同约定接收三层的房屋，而是要求八层的房屋，在其无理要求遭到拒绝的情况下，就以种种借口要求退房的事实。

综上，真正的违约方是原告，而非被告。原告应当按照合同约定承担违约责任。

法院认定事实及判决结果：

在本案经过开庭后，在法庭的主持下，原、被告自愿达成和解， 调解协议如下：

一、解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；

二、被告在二00三年二月一日前退原告购房款二十一万元，二00三年三月三十一前退原告购房款四十二万元；

三、诉讼费一万三千八百二十九元由原告承担。

【审裁结果评析】

合同经双方当事人协商一致达成合意而形成，根据我国《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除和单方解除。协商解除是在合同履行过程中，经双方当事人协商一致，解除合同，是合同权利义务终止的一种方式。单方解除是指在合同履行过程中，一方当事人根据法律的规定或合同的约定向对方当事人提出解除合同的要求。故单方解除又分为法定解除和约定解除。

本案中，原告根据《合同法》关于法定解除的规定，以被告未按约定的期限向原告交付房屋，已构成根本违约为由向被告主张其法定解除权。事实上我国《合同法》对法定解除权作了非常严格的规定。在审理过程中，被告及其代理人有充足的证据证明其履行了交付房屋的义务，而原告并无相反的证据以支持其诉讼主张，被告如此抗辩为其最终达成较成功的的调解协议奠定了基础。

法院在查清事实的基础上，主持双方当事人进行调解，使原告同意放弃主张违约金和利息，并以低于其诉请的金额即二十一万元的价款与被告达成协议，其实溯其本源还是由于各方当事人均遵循了“以事实为根据，以法律为准绳”的基本原则。

【纠纷成因分析及避免纠纷的方法】

在商品房买卖合同的履行过程，开发商与购房人之间发生纠纷已屡见不鲜。而本案是一起因当事人退房而引发的纠纷，究其原因，还是归结为合同的履行存在瑕疵。开发商在开发整个小区，或大规模的楼盘时，难免会出现各种令业主不够满意的情形，但是业主在购房主张权利应严格按合同约定来行使。房屋质量存在瑕疵并不绝对意味着开发商已构成根本违约，而我国《合同法》对法定解除权行使的权限范围基本界定在“对方构成根本违约”的这样一个范畴内，所以业主在主张权利时应按合同约定向开发商提出要求，并准确领会 “根本违约”的概念精髓，只有这样，才能有效地得到法律的支持。否则不但增大了诉讼成本，甚至会给自己造成较大的经济损失。

总之，只有严格依法订立合同、依约履行合同，才能有效地实现保护自身合法权益的问题。对此，律师建议：

一、细化合同中的重要条款； 二、注重合同履行过程中的证据收集。

（以上回答发布于2014-07-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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D. 商品房的质量问题及合同纠纷如何维权

商品房质量问题：建议协商解决，如协商不成，可以向建设部门（建委）内投诉或诉讼解决容，具体委托律师代理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。
书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。
第一百二十一条起诉状应当记明下列事项：
（一）原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式；
（二）被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息；
（三）诉讼请求和所根据的事实与理由；
（四）证据和证据来源，证人姓名和住所。

E. 商品房质量纠纷的法律对策

一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。

为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。

依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年； 管道堵塞2个月； .灯具、电器开关6个月； 供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。

二、如果商品房主体结构质量不合格，后因质量问题严重影响居住，开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。不过，购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。

如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也有权要求退房并要求赔偿损失。

如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么购房者只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，开发商应当负责赔偿损失。

因此，在本案例中，宋先生可以先申请《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，如属于房屋主体结构不合格，宋先生有权要求退房并要求开发商赔偿损失，如不属于房屋主体结构不合格，宋先生有权要求开发商维修并要求开发商赔偿损失。

提示：

房屋的质量检查主要包括：

（一）检查房屋有无裂缝

（二）检查房屋有无倾斜

（三）检查房屋有无渗漏

（四）检查墙面有无石灰“爆点”

（五）检查卫生间的排水情况

注意：“因用户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发企业不承担保修责任。

F. 目前因房屋质量问题，而引发的纠纷主要有哪些情况导致的

一、房屋交付后房屋出现质量问题，业主要求开发商履行维修义务遭到开版发商拒绝或开发商无故拖延权而引发争议。二、商品房交付时业主发现房屋存在质量问题，而拒收房屋而引发的争议。关于第一种纠纷，解决起来相对较为简单。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，修复费用和修复期间造成的损失由出卖人承担。”根据该司法解释的规定，对于已经交付使用的房屋只要在保修期限内，开发商都有义务进行维修，如果开发商不履行维修义务或者在业主正式通知后在合理期限内仍没有上门维修，那么，业主可以找第三人进行维修，由此所产生的维修费用和给业主造成的损失都应当由开发商来承担。

G. 商品房出现质量问题如何索赔

一、维权细节如下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋的质量问题有如下三种：

1. 房屋主体结构质量不合格，是指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求，如地基、承重墙等出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应视为主体结构存在问题。

2 .严重影响正常居住使用的质量问题，指由于房屋质量问题影响购房者享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供电、供水等。

3 .其他质量问题。如房屋渗水、墙皮脱落等。

二、针对有关房屋质量问题购房者可以采取以下措施，维护自己的合法权益：

1.对开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的，应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证明后，要求开发商予以退房，因此造成损失的，开发商应承担赔偿责任。对购房者的合理、正当要求，开发商置之不理的，可以向消费者协会投诉或者向法院提起诉讼。

2.对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，承担商品房保修责任”的规定，请求开发商维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购房人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。

(7)商品房质量纠纷案例扩展阅读：

1.商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。

2.其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

3.商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

H. 房屋质量纠纷怎么处理，常见的房屋质量问题有哪些

(一)楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止;不均匀沉降导致楼体倾斜;整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动;因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。

(二)裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。

I. 商品房质量纠纷

要看房子是什么质量问题，可以直接找开发商处理，或找相关部门协调解决，实在不行，就起诉开发商；建议咨询承业律师事务所的房屋质量纠纷事务部