限价商品房的合同纠纷

❶ 商品房预售合同纠纷中，购房方为什么难赢2

首先《合同法》第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。购房者以欺诈为理由请求解除合同，法律上是不成立的；法律上的解除分为法定解除和约定解除，法定解除就是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
而且本案是有约定解除的条款的。其次，购房者根本没有证据证明售房当时销售人员说了什么。
最后，购房者签了开发商做得一般都比较的“完美”的商品房买卖合同。
所以对于那些迷信品牌的购房者，一定不要太随意了，这么大笔交易，怎么能够单单听销售人员的花言巧语就决定呢？此外，证据真的是非常重要的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”建议，要及时保留购房的聊天记录，保留虚构事实诱导其购买案涉商品房的证据，或者发现问题时及时录音，录像，争取拿到受欺诈购买案涉房产，销售人员存在虚构事实进行欺诈的行为的证据。
最后总结，商品房预售合同纠纷对诉讼请求的要求是非常严格的，你本来就没有证据优势，如果诉讼请求都有问题，还怎么可能维护自己的合法权益，所以不要小看法律每一个字，不要小看自己每一个小的行为，否则所托非人，雪上加霜。

❷ 商品房的质量问题及合同纠纷如何维权

商品房质量问题：建议协商解决，如协商不成，可以向建设部门（建委）内投诉或诉讼解决容，具体委托律师代理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。
书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。
第一百二十一条起诉状应当记明下列事项：
（一）原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式；
（二）被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息；
（三）诉讼请求和所根据的事实与理由；
（四）证据和证据来源，证人姓名和住所。

❸ 限价商品房可以买卖吗

按2017年11月实施的《关于印发关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》规定，对于《通知》下发后核发销售许可证的限价商品住房项目，购房人在购买5年后上市转让的。

家庭人口：

（一）申请人家庭成员按申请人、申请人配偶及其未成年子女或成年未婚子女确定；

（二）申请人配偶或子女为本市以外户籍或农业户籍的，也可作为其家庭成员共同申请限价商品住房；

（三）在计算家庭上年人均收入时，2人（含）以下家庭的家庭人口可按实际人口数的1.5倍计算。

(3)限价商品房的合同纠纷扩展阅读：

注意事项：

办法规定，限价商品住房自办理房地产权属登记之日起，8年内不得上市转让。限价房的申请人及其家庭成员，5年内不得再申请限价商品住房及其他各类保障性住房。

限价商品住房购买人未在交房之日起一年内入住的，由有关部门依法或按合同约定收回住房、收取违约金，并依法追究相关责任。

❹ 如何区分商品房预售合同纠纷及销售合同纠纷

您好，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定二者均属于商品房买卖合同纠纷。区分商品房预售合同纠纷与商品房销售合同纠纷首先应当区分商品房预售合同和商品房销售合同。

商品房预售合同是指：房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房价款并签订的合同。

故上述纠纷的区分标准是审查商品房买卖合同的标的物属于正在建设的房屋还是已竣工的房屋。就正在建设的房屋买卖而发生的纠纷属于商品房预售合同纠纷，就已竣工的房屋买卖而发生的纠纷则属于商品房销售合同纠纷。

相关法律法规：《商品房预售管理办法》第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条第一款商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

❺ 最高院商品房买卖合同纠纷司法解释前四条

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为专出卖人）将尚未建成或者已属竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

❻ 商品房预售买卖合同纠纷与商品房买卖合同纠纷立案方面有区别吗

[起诉状内容] (1)标题居中写明：“民事起诉状”。(2)原、被告的基本情况。(3)案由：商品房预售合同纠纷。(4)诉讼请求：开发商提起诉讼的：购房者未按约支付房价款的，请求判令购房者支付相应房价款及违约金；其他。购房者提起诉讼的：开发商逾期交房的，请求判令开发商支付违约金；购房者交付定金后，开发商解除合同的，请求判令开发商双倍返还定金；其他。(5)事实和理由：原、被告双方订立商品房预售合同的时间及约定内容。合同变更或解除的协议。合同履行的情况。被告未合格履行义务的事实。依法要求被告承担相应责任。(6)写明向人民法院提供证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的应写明证人的姓名、身份证号码和住址。(7)写明起诉状致送的人民法院名称；文末由具状人签名或盖章，并注明起诉时间。[立案时应当提供的材料](1)起诉状正本一份，并根据被告的人数提供副本。(2)原告的身份证明。(3)授权委托书及委托代理人的身份证明(如委托代理人系自然人的，应提供身份证复印件；如委托代理人系律师的，应提供律师事务所的函)。(4)商品房预售合同及其变更或解除的协议。(5)违约行为证明材料。(6)因客观原因对证明与本案有关的证据无法自行收集，或虽经委托代理律师亦无法收集的，应向人民法院提出书面申请，请求人民法院进行查证。申请书的内容包括查证内容、证据保管单位、部门、证人的姓名、地址、单位、通讯联络方法等详细情况。[管辖]属于专属管辖的案件，由房屋所在地的人民法院管辖。[备注]商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入的资金达到总投资的25%以上，并已确定竣工交付日期；向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、开工证、商品房销(预)售许可证。

❼ 商品房预售合同纠纷的商品房预售合同纠纷典型实例

例1：黄某诉房产公司商品房预售合同纠纷案
关键词：商品房预售合同的违约责任
出处：《最高人民法院公报》2006年第2期
问题点：2003年8月，原告黄某与被告某房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄某购买某房产公司预售的商品房一套。2004年8月，某房产公司给黄某发出《入住通知书》，黄某办理了入住手续。但在办理手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。随后便给某房产公司发函反映窗外钢梁一事。另查明，2003年6月，北京市建筑设计研究院审查批准的被告某房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在某房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。原告起诉称，在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有钢梁，更没有在购房合同中约定。其多次以书面方式要求被告解决此问题，但均被被告拒绝。现请求判令被告拆除装饰钢梁。被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已人住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。
原审法院认为，原告黄某与被告某房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应当确 ┃认合法有效。某房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄某未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请某房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。黄某不服提起上诉。 对于诉争房屋窗外的钢梁，黄某入住是否即表明认可?某房产公司是否构成违约?
裁判规则：
本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在某房产公司与黄某签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在某房产公司给黄某展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而某房产公司交付给黄某的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。某房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢
梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为某房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄某才可能与某房产公司签订<商品房买卖合同>。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。故此支持了黄某的诉讼请求。
例2：广州某公司与金某等商品房预售合同纠纷上诉案
关键词：商品房预售合同的违约认定及其责任
出处：(2010)穗中法民五终字第2256号
问题点：金某、黄某、某公司于2005年10月17日签订《商品房买卖合同》，约定金某、黄某向某公司购买住房一套，总金额419566元；某公司应当在商品房交付使用后720 Et内，向产权登记机关为金某、黄某办妥产权登记，并将以金某、黄某为产权人的房地产权证交付金某、黄某；某公司违反约定，金某、黄某又不退房的情况下，某公司按自迟延之日起每日已付房价款的0．005%向金某、黄某支付违约金等。该合同经房管部门预售登记。合同签订后，金某、黄某向某公司付清合同约定的全部房款、契税及权
证费，并于2006年7月21日接收上址房屋。但某公司并未如约办理产权证，金某、黄某遂于2010年3月10日向原审法院提起诉讼。在本案审理期间，金某、黄某、某公司均确认由于没有交契税的原因，上址房屋的房产证还在房管部门没有领取。
原审法院经审理认为，金某、黄某、某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。金某、黄某、某公司均确认由于没有交契税的原因，上址房屋的房产证还在房管部门没有领取，某公司履行合同义务不符合约定，故应承担违约责任。金某、黄某要求某公司立即协助共办理上址房屋的《房地产权证》，并将该证交付给他们及从2008年7月11日起至某公司将以其为产权人的房地产权证交付给他们之日止，每日按已付房款419566元的0．005%支付逾期办证违约金符合合同约定，应予以支持。
某公司不服提起上诉称判决其支付逾期办证违约金是没有法律依据的。其已为金某、黄某办理了商品预售登记，因对方是按揭供房，即使办理了产权证，按约定房产证是交按揭银行保管，金某、黄某实际占有并使用诉争房屋，没有任何损失，故不需支付逾期办证违约金。另外，双方约定的违约金明显过高，认为应适当调整。
本案中，该公司的行为是否构成违约？
某公司与金某、黄某所签订的《商品房买卖合同》为有效的合同，当事人均应自觉履行合同约定的义务。合同约定，某公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为金某、黄某办妥产权登记，并将以金某、黄某为产权人的房地产权证交付给金某、黄某。某公司至今尚未为金某、黄某办妥案涉房屋的房产证并交付给金某、黄某，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。某公司上诉称其没有违约，依据不足，本院不予采信。
关于违约金标准的问题。双方在合同中约定逾期办证的违约责任为某公司应当按照金某、黄某已付房款的每日万分之五支付违约金，某公司并无举证证实该违约金已经过分高于金某、黄某的损失，故法院对某公司请求对违约金标准调整的申请，不予准许。

❽ 商品房买卖合同纠纷案件有哪些常见法律问题

1、交付定金，卖方违约不予双倍返还。《担保法》第八十九条当事人可版以约定一方向对方给权付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2、合同条款存在“霸王条款”，如，对违约责任的规定上，在条款上免除经营者（卖方）的违约责任，或者通过约定违约责任条款，加重消费者的负担。详见，《合同违法行为监督处理办法》第九条、第十条、第十一条的相关规定。

❾ 商品房买卖合同纠纷案属于什么性质的案件

当然是
民事案件
了。
案件分类只有三大类，刑事、民事、行政，你说的购房者与开发商之间的纠纷属于
民事纠纷
。

❿ 最高院商品房买卖合同纠纷处理适用哪些法律依据

正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。