仲裁物业纠纷

『壹』 物业公司与业主发生纠纷怎么办

解决方式：

一、双方当事人通过协商调解解决。

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见。

经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

二、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。

依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。

(一)仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示;

2、仲裁事项;

3、待定的仲裁委员会。

注意：达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。

(二)仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理;

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;

7、当事人向法院申请执行。

与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

三、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;

2、法院立案后将起诉状副本送达被告;

3、被告提交答辩状;

4、开庭：调查、辩论、调解;

5、制作调解书或一审判决书;

6、双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;

8、执行。

(1)仲裁物业纠纷扩展阅读：

物业管理公司纠纷：

(一) 基于物业管理合同的纠纷

依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业公司承担安全及服务义务。

如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费。

这些都可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟，主要是物业管理公司不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端事件。

根据最高人民法院2000年法发 [2000]26号文件即《民事案件案由规定(试行)》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。

(二) 物业管理公司侵犯业主权益的纠纷

第一种类型中，物业管理公司也侵犯了业主的合法权益，但因为是因为基于物业管理合同发生，而且往往是消极侵权，所以将其单列。

第二种类型特指，物业管理公司的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产，阻挠业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。

这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系，属于一般侵权纠纷，最高院《民事案件案由规定(试行)》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然，第一类和第二类往往会同时发生，出现竞合的现象。根据民法通则的规定，当事人由选择权。

(三) 开发商遗留问题引起的纠纷

业主入主后，还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲，这类纠纷与物业管理公司没有直接关系。

而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现，而且物业管理公司对物业的维护管理负有责任。

『贰』 因态度差拒交物业费，物业申请仲裁，该怎么办

1、“执照上赫然印着“三级”。三级的标准是什么？是运作一年评为优秀企业的！”：
（1）你是否应当交物业费，与物业选聘程序是否合法有关系。
（2）物业选聘程序，初期由开发商选定，如果业主对开发商选定的物业公司不满意、或是对其资质有怀疑的：可以经业主委员会专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

2、“因态度差拒交物业费”：
（1）关键是，你们有什么证据能证明物业工作人员态度差？有录音、录像、证人，还是到仲裁庭后物业的人员会承认？
（2）如果有证据证明物业的人说“什么都不管”、态度极差：你们无过错，导致物业费不能正常及时缴纳的，过错在物业方，仲裁的结果最多也就是让你们按物业规定缴费而已，而且你们还有权要求物业解释收费规定的条款。
（3）如果你们没有证据证明：物业多次派多人收费你们拒交，仲裁的结果有可能让你们补缴、同时还可能让交滞纳金或赔偿延期缴纳的违约损失。

3、“后物业去仲裁申请立案了，仲裁的人来我家让签一个什么协议，选定仲裁人，我对这方面实在不了解”：
（1）不太清楚物业的人是去申请了仲裁还是去法院起诉了？如果是仲裁，应当有双方签定的仲裁协议才可以，或者你们购房时在购房合同中有业主同意有纠纷提交仲裁的条款？如果，没有双方签字的仲裁协议或是仲裁条款，仲裁委无权管辖，你们可以不理。但如果有仲裁协议或仲裁条款，你方应积极收集证据参与仲裁，维护自己的合法权益。
（2）以你的购房合同中有仲裁协议或仲裁条款为基础分析：现在应是让你们和物业一起去选定仲裁员，应当到仲裁委了解一下仲裁员的名单，选择一个你们信得过的仲裁员。如果你们不去，物业选定一个仲裁员或是不选，会由仲裁委指定仲裁员，可能会对你们不利。

4、“我们该怎么办能维护我们的权利？”：
（1）查看一下你们的购房协议或合同，或者你们签的与物业的服务合同，看其中是否有双方同意纠纷提交仲裁的条款。
（2）如果有以上条款，就去仲裁委选定一个仲裁员，然后回家收集证据证明物业态度太差、服务太差、资质有假等，总之要找到能证明你不是无故拒交物业费的证据。
（3）按仲裁委的通知参加仲裁，如果你们有自己的主张，还可以在仲裁时提出反请求，比如要求物业解释清楚收费项目及依据、端正服务态度、向业主赔礼道歉等。
（4）请学习一下相关的法律知识，建议学校：《中华人民共和国仲裁法》《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，可以在网络搜索，网络或网络言文库中都有。

5、“我们真的不希望这样的人承包我们小区的物业，当初签没签什么合同，和谁签的，我们也不知道。拒交物业费的原因是对方态度恶劣，后来据我所知物业老板和多家住户发生冲突。物业费贵，物业本身却不符合三级标准，还有救市物业老板的态度问题。很多住户都在声讨。但我们家这种情况对我们来说有利吗？到底该怎么做呢？”：
那就联合专有面积超过一半的业主，要求召开业主大会解除与物业的合同，重新选聘合适的物业公司。一家一户以不交物业费的形式抗争，没有太大的意义。

『叁』 物业管理民事纠纷仲裁的特点包括什么等

物业管理纠纷的处理方式有以下三种：
1、纠纷各方以和平协商方式达成协议解决内；
2、纠纷各方通过第三方介容入主要是当地房管局、居委会、街道办事处或镇政府调解机构参与调解的方式达成协议；
3、纠纷各方在1,2二种方式无法达成一致协议的情况下通过仲裁、法院诉讼的方式解决纠纷。
我国民法通则和民事诉讼法规定中有人民调解制度，有一方不同意调解那么只能通过仲裁或诉讼程序进行仲裁或判决，仲裁是一局终裁制，判决是二局终裁制，法律文书生效后，赢方可以申请当地人民法院强制执行。

『肆』 物业管理纠纷的仲裁解决案例

一是自愿性
一项纠纷产生后，是否将其提交仲裁，交与谁仲裁，仲裁庭的组成人员如何产生，仲裁适用何种程序规则和哪个实体法，都是在当事人自愿的基础上，由当事人协商确定，故仲裁能充分体现当事人意思自治。
二是专业性

由于仲裁对象多为合同纠纷或财产权益纠纷，常常涉及复杂的法律、经济贸易和技术性问题，所以，各仲裁委员会都拥有分专业的仲裁员名册，供当事人选定仲裁员，而仲裁员一般都是各行业的专家，这样就能保证仲裁的专业权威性。

三是国际性
随着世界经济一体化和我国加入WTO，仲裁案件的来源、当事人、仲裁庭组成直至裁决的执行，都具有更多的国际性因素。特别是仲裁国外执行方面的优势是法院所不具有的。

四是灵活性
仲裁程序上不像诉讼那样严格，很多环节在协商的基础上可被简化，仲裁文书在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在代理人方面的规定也较法院宽松。

五是保密性
仲裁实行不公开审理原则，仲裁员、仲裁庭秘书都负有保密义务，为当事人保守商业秘密。

六是快捷性
仲裁实行一裁终局，有利于当事人之间的纠纷迅速解决。

七是经济性
具体表现在时间的节省导致费用节省；仲裁收费相对较低；由仲裁引起的商业损失较少。

八是独立性 法律规定，仲裁机构独立于行政机关，仲裁机构之间也无隶属关系，仲裁独立进行，不受任何机关、社会团体和个人干涉，仲裁庭在审理案件时，也不受仲裁机构干涉。

『伍』 物业费纠纷仲裁后当事人拒不执行怎么办

物业费过高，所以没有交纳物业费，物业费纠纷，仲裁之后当事人拒不执行，那么可以采取法院诉讼的方式，要求对方交物业费。

关于物业费。

物业管理公司为业主或用户提供的管理和服务项目，向业主或者用户收取物业管理费时天经地义的。但是无论如何，有关物业管理费的事宜，物业公司应当符合我国法律法规的相关规定。

商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成： (1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。 (2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。 (3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。 (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。 (5)物业财产保险(及各种责任保险的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 (8)公共区域植花、种草及其养护费用。 (9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。 (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。 (11)节日装饰的费用。 (12)管理者酬金。 (13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 (14)公共电视接收系统及维护费用。 (15)其他为管理而发生的合理支出。

物业维修范围。

1、物业负责管理房屋的公用部位，是指一栋住宅楼中业主、物业使用人共用房屋的基础、内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等，此外还有楼梯间、通道、专用房间、外墙面、屋面防水、楼内自行车存车库等。

2、共用设施是指住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窖井、非营利性的休闲广场和健身器械等。

3、共用设备是指住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、落水管、电梯、避雷装置、电气线路、加压泵房；非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、垃圾桶、垃圾箱。