合作开发房地产垫资纠纷

Ⅰ 合作开发房地产，以土地作为投资的一方违约造成工程无法进行，资金投资方有优先受偿权吗

追究以土地作为投资一方的违约责任。
相关违约责任合同上应明确了的。
法律依据就是合同违约 ，要求对方按合同赔偿。
在此基础上，可以申请法院 ，对工程处理后资金对方应分得的部分做为对方给你的合同违约补偿。
这个事，必须走法院流程了。

Ⅱ 房地产合作开发投资资金受法律保护吗

肯定受保护啦
房地产开发过程中所涉及的各类合同注意事项

房地产开发过程所经常涉及的合同主要有以下几类：1土地使用权出让（转让）合同；2建筑工程承包合同；3合作开发房地产合同；4房屋拆迁安置补偿合同；5房地产项目转让合同；6建设用工程物资采购合同；7房地产销售代理合同、8商品房（预）销售合同。

一、所有合同的签订都应该注意的问题

1主体是否合法、是否具有相应的主体资格。具体应该包括；对方师父具有相应的资质、师父具有履约能力、信誉状况等。

2合同内容不得有违反国家的禁止性规定、这就要求法务人员对国家的相关法律法规有详细的了解。

3合同条款要否完备、明确。合同条款中应对合同的标的、数量、质量、款项、履约期限、履约方式、交付地点等都应该加以约定，且约定应尽可能的清晰、明确、完整、觉不能含混不清或者模凌两可。
4对有可能出现的违约情况要加以考虑，规定相应的违约责任（包括合同的解除）。对我方可能出现的违约要规定相对较轻的违约责任：对对方条款的审查、恰恰相反。
5应约定正义管辖权条款。尽量将约定由我方所在的人名法院管辖。不能达成一致的。则应约定双方所在地人民法院都有管辖权。
6明确合同的签订地。尽量将合同签订地约定在我方所在地或作为最后一方签字，以取得我方公安机关对涉嫌犯罪案件的管辖权。
7对方的签约人人是预备相应的权限，即是否是企业的法定代表人或者由企业授权的经办人。应该要求签约人出事相应的证明文件，并仔细核查证明文件。
8签章应包括对方单位的公章一级授权代表的签字，如果对方公章为法人的分支机构公章或内设机构，还应要求其提供所属法人机构的授权书。对人为自然人的，签章应由本人签字并按手印。所有的印章和签字有应清晰完整。
9合同落款处应有签订的具体时间。签约人签字时也应该留下具体的时间。
10尽量争取对方提供合同担保。如约定了担保条款，还应注意担保条款是否可以得到落实；如由担保人提供担保的，应审查担保人是否有担保资格和担保能力。如提供担保财产的，应审查担保财产是否可以抵押，并尽量办理抵押登记（部分财产必须办理登记）
11合同附件应与主合同相一致。
12合同订立之后如要变更、应采取书面形式。

二、房地产合同应注意的问题
(一)土地使用权出让(转染)合同
1审查出让方的资质。如果出让方为行政机关、应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效，如果出让方为民事主体，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。
2审查出让土地是否有瑕疵，主要要审查一下几个方面、（该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用，土地征用手续）2该土地上的房地产是否被抵押，（如转让人在地上舍友抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定咿呀权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人）3与土地使用权和地上物有关的税，费出让是否缴清。4在该土地上建造工程工程款是否已经付清（债随地走）5该土地上的建筑物一级该土地是否出租给第三人。
3在合同中应该明确完备的载明转让土地的位置，面积、原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积，用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。
4应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效、
5在转让合同中应对转让等级的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、几级配合等级的义务。
6应对出让方式加以明确规定。
7应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行
（建筑工程承包合同）
1审查承包方的资质。除应审查承包方的资质情况，施工能力、社会信誉、财务情况外，还应该审查承包方是否具备法人资格。因为这涉及到工程事故组人的分担等问题。同时和应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。
2合同中应对下列问题进行明确的规定，双方一般责任，施工组织涉及和工期，质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工于结算等。
3下列问题的规定一起应重视1明确规定合同价款及其计算方式2保修期的长短、同时应规定支付工程款时留一部分作为保修款，至保修期满后在支付。工程交付的标准。4材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和弟弟昂应该具体且明确。同时应约定供应承担的具体责任。还应约定供应材料和设备的结算方法
4应对是否允许分包进行规定，如允许。则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核、同时禁止分包单位在分包
5应对工程的质量等级进行明确规定
6应规定、施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承担违约责任。像发包方交纳工程总价款的百分之五的违约金，以免承包方在竣工后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书、造成损失。

（合作开发房地产合同）
1前期审查应着重审查一下几个方面内容
1合作方的资质、信誉等、2以土地使用权合作方的土地使用性质3合作方是否取得了项目开发所需的审批文件
2合同条款中应注意一下几个方面的内容

1应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资，合作经企业。均需对其公司的组织形式，主要机构如股东会董事会，经营管理人员及其运作机制进行约定。
2成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任
3以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估
4以筹建处或其他名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其他经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务
5合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人
6一个地块上合作开发设计几个性质不同的项目，应分别立项，分别进行审批并办理不同的证照。
7合作开发各方的投资回报的方式吗，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体方法，投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式。
8在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润，共担风险、才能认定为合法有效的合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为。
9合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和加面积成本，增加分担及面积分配方式、
10合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法
11应付项目的工程进行明确的规定
12应对合作各方在合作中的责任进行明确的规定

（房屋拆迁安置补偿合同）
1审查拆迁房屋是否符合安置补偿条件。违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。
2审查签约人是否为拆迁房屋的所有人，是否具备相应的民事能力。
2合同条款中明确规定一下几个方面的内容
1被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构，面积，地点，层次，朝向，年限及被拆迁人家庭的结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、同学和其他需要列明的重要设施需动迁的也要在基本情况中注明。
2呗拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况
3拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式，非被拆迁人的真实意思表示的，法律不能认可，如果是实行产权调换的，还应该根据实际情况表明安置用房建筑面积，地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。
4拆迁期限、过度方式，过度用房地点、面积。搬迁补助费、拆迁补偿费用支付办法等、违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。
（房地产项目转让合同）
1前期工作
如果我方为出让方，应审查一下内容
1办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续
2办理项目土地使用权的变更登记手续
3办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理
4办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理，
5办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续如果我方为受让方、应审查一下内容
1、转让方是否已经取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证。
2、转让方是否斥候建设工程规划许可证和建设工程施工许可证
3、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上
4、转让人是否是项目所有人
2合同中所应注意的事项
1转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等
2项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件
3已成立项目公司已公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续
4成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序
5未成立项目公司已合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更理想和土地使用的批准手续，转让给合作各方以外当事人的，须获得院合作方及受让方的一致同意。
6转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续转让时尚未付清出让的承担方式
7项目转让时，项目未按时出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人
8项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应做相应扣除
9房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应的责任的处理方法。
10以转让项目公司股权方式转让的应约定，项目公司概况，股权转让比例，价格，支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等
（六）建设工程物资采购合同
1审查对方资质
2虽然采购合同可以采用口头形式，但在实践中必须尽量采取书面形式以免以后发生争议
3合同条款注意事项
1、注意合同你的格式、在采购合同中、大多是提供方提供的格式合同，合同的条款都是固定的，这对供方比较有利，如果我们作为需方来签订此类格式合同，要注意对方提供的合同中有没有免除或限制供方责任的条款，如果有，一定要要求其说明清楚，尽量遵循公平原则协商确定双方的权利与义务，以免发生被动局面
2、对于采购物资的品牌、型号、等级、单价、数量等都要详细明确的规定，在标注产品的数量。
3、应对交货期限、交货方式、交货地点加以明确规定。尽量规定由销售方送货，将运输过程中的风向留给供货方。
4、应规定定金条款、待货物交付后再付全款
5明确违约责任。对采购物资的品牌、型号、等级、交货地点、交货期限、交货方式的变动造成的违约责任予以明确的规定
（七）房地产销售代理合同
1前期审查、除了审查对方的信誉外、还应注意、我国商品房销售管理办法中的规定
2在合同条款中，应注意一下几方面。
1、明确委托销售房产的位置、类型、面积
2、应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般的代理，独家代理还是包销。
3明确代理销售的期限以及销售任务，既要写明在多长时间内销售多少数额的房产
4对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定
5应明确规定佣金的支付方式和时间
6除在代理合同里设奖励条款外还应该设定惩罚条款，使代理商更加明确自己的责任。
7应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违反发布广告应承担的责任
（商品房预售合同）
1前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格，同时我方应取得国有土地使用证和预售商品房许可证，以免预售合同被宣布无效
2在合同条款中应注意以下方面
1、应详细规定预售房的位置、土地使用年限、
2、规定预售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基地分摊、公用分摊等、同时应规定相应的误差。
3、应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定延迟交付的免责事由。
4、规定预售房的价款应说明每平方米的单价、同时规定价款的支付方式以及支付时间、还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后的我方有权出售该房产。
5应要求购买方支付一定的定金、并规定违约定金的处理方式。
6应规定产权转移的时间以及方式
7应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务
8应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让、否则后果自负
9房屋质量容易产生纠纷、因此对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定
10应对房产的附随设施的使用进行规定

Ⅲ 解决合作开发房地产合同纠纷的法律依据有哪些

《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第五十五条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
《中华人民共和国合同法》
第九章买卖合同
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十一条买卖合同的内容除依照本法 第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
第一百三十七条出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。
第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
第一百四十一条出卖人应当按照约定的地点交付标的物。
当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
(一)标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人;
(二)标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物;不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
第一百四十四条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
第一百四十五条当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
第一百四十六条出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
第一百四十七条出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
第一百四十九条标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
第一百五十一条买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。
第一百五十二条买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。
第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。
第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
第一百五十六条出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。对包装方式没有约定或者约定不明确，依照本法 第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。
第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。
第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十条买受人应当按照约定的地点支付价款。对支付地点没有约定或者约定不明确，依照本法 第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付，但约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第一百六十二条出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款;买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。
第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。
第一百六十四条因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
第一百六十五条标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
第一百六十六条出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。
买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
第一百六十八条凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。
第一百六十九条凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。
第一百七十条试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法 第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。
第一百七十一条试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。
第一百七十二条招标投标买卖的当事人的权利和义务以及招标投标程序等，依照有关法律、行政法规的规定。
第一百七十三条拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。
第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定;没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
第一百七十五条当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中华人民共和国规划法》
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》
第46条规定：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，双方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
(1)资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将双方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息;
(2)资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可以返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予双方相应比例的经济赔偿;
(3)房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷
第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷
第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。
第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;
(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
三、合作开发房地产合同纠纷
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。
第十九条在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理;已经受理的，驳回起诉：
(一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;
(二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;
(三)擅自变更建设工程规划。
因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。
第二十条房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
第二十一条当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任;过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。
第二十二条合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。
第二十三条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。
第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
四、其它
第二十八条本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。
本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。

Ⅳ 合作开发房地产一方拒不履行合同义务是否构成犯罪

你好，根据你的来陈述结合源相关法律法规和司法解释，这种情况不构成犯罪，仅仅限于你们之间的民事纠纷属于违约，可以根据合同约定的具体条款要求对方继续履行合同义务并承担违约责任，必要时可以带齐证据委托当地律师处理。

Ⅳ 我亲戚和某人合作开发一个房地产项目，权利被大股东架空，这种情况下如何保障小股东的正当权益。

股权分立

Ⅵ 法院对合作建房合同纠纷案件一般是如何处理的

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释：

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：
（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；
（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；
（三）擅自变更建设工程规划。
因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

(6)合作开发房地产垫资纠纷扩展阅读：

房地产联建是较为多见的一种房地产开发形式，实践中产生的问题也比较多，就存在的法律问题作以下详解。

一、联建的定义及特征

所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。

从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：

（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。

《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（1）有100万元以上的注册资本；

（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。

（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益

。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同不再直接认定无效而是作改性处理,即认定为借款合同。

需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。

比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。

（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）。

其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。

而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。

再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。

二、房地产联建的主要类型及其法律性质

在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：

第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权。

在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。

从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。

第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。

第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。

在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。

而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。

第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。

享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。

这类合同根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，属于联营合同的“保底条款”，本应认定为无效。但根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同再次被认定为改性合同,即融资借款合同.

总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。

Ⅶ 合作开发房地产合同纠纷属于什么案由

正常是合作就是
合作开发房地产
纠纷；如果出地的一方不承担任何风险，只享有
利润分配
，一般就认定名为合作开发，实为
土地使用权转让
。不管是合作开发还是土地使用权转让，只要有开发资质，合同就是有效。

Ⅷ 房地产合作开发,一方当事人违约,根本没有出资，有权主张权利吗明确的法律依据

房地产开发时刻面临来自于法律、政策、管理和市场等各个方面的风险，合作开发房地产情况尤为复杂。但以合作的形式共同开发房地产项目，又是我国现行土地制度的必然产物。因为国家所享有国有土地的所有权是不可动摇的、不可转让的。国家土地所有权不可能授予任何民事主体，也不可能进入市场流转。所以国有土地只能通过使用权来进行合法利用和流转，这就决定了国有土地的使用权人可以通过土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现了国有土地使用权人的权利。