卖房逾期迁户口纠纷

① 卖房者不迁出户口，能起诉要求迁户口吗

根据户籍管理规定，一个户头只能上一户人，办理户口迁移涉及到行政部门的审批，属于行政机关的职权范围，并且办理户籍的公安部门只能在行政相对人提出户口迁移申请时，才能依法定程序为其办理户口迁出手续。办理户籍迁移行为并不是民事纠纷，不属于人民法院的管辖范围，所以人民法院不受理此种类型的纠纷。

但是，根据我国《合同法》的相关规定，卖房者将户口迁出属于房屋买卖合同的一项附随义务。在房屋买卖合同中，房屋一经办理了过户手续，买房者即取得了该房的所有权，卖房者无权再将自己或其他人的户口滞留在原有的房屋中，户口迁移出去是卖房者的附随义务，即使房屋买卖合同中没有约定户口迁移条款。买房者有权利要求卖房者履行这项将户口迁移走的义务，并将自己的户口迁入落户。因此，在这种情况下，买房者可以起诉，通过要求卖房者承担违约责任的方式，督促卖房者将户口迁出。

② “卖房人不迁户口”纠纷困局如何解

您说，买学区房里面有几个户口算什么呀？加上我们家这“长毛的”才6个户口，多吗？ 房钱您倒是没少要，户口一个也不迁出，那我孩子的户口往哪儿迁呢？

只能依据合同约定向对方索赔一定的违约金，不能要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口。实际上，公安机关也没有强制他人迁出户口的权力。

“但是，根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。”二中院法官说。

调查

明知要赔违约金

为何有人拒迁户口？

2014年、2015年及2016年1月至7月，二中院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件13件、22件及15件。根据这3年的审理情况，法院进行了专门的调研。

法
官发现，在这类案件中，买房人要求房屋现有户口迁出的案件占此类案件总数的86%，此外，还有一些是买房人要求赔付逾期迁户违约金；卖房人将户口迁出后，
要求买房人返还履约保证金；卖房人无法对学区名额作出明确承诺，买房人要求解除合同。“在案件审理中，部分当事人往往同时提出多项诉求，比如要求将现有户
口迁出的同时，还提出赔付违约金请求。”二中院法官说。

通过对这类案件进行分析，法官发现，涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件，涉及中心城区的案件相对多，超过半数发生在东城区和西城区。其中，涉及学区房买卖的案件较多，比如房屋中已登记有多人户口，现有学籍可能已被使用，影响学区房落户导致买卖双方发生纠纷。

据
二中院法官介绍，这类案件违约金数额及获赔比例一般比较高。当事人在二手房买卖过程中大多参考了北京市住建委发布的房屋买卖合同示范文本，对违反户口迁移
义务的违约金进行了明确规定，如一般约定按房屋总价款的一定比例按日支付违约金。由于违反户口迁移义务的违约行为持续时间较长，导致打官司时候违约金数额
较高。“根据违约时间的不同，多数当事人主张的违约金为数十万元，部分当事人主张的违约金数额达百万元，违约金最高数额达总房款的20%。”

那为什么明知要赔违约金，还是不迁户口呢？据法官介绍，有的卖房人想迁没地方迁，有些房子是卖家的唯一住房，卖了之后因各种原因没能买到其他房产，户口根本
无处迁移，还有的卖房人卖房后租住“公租房”，有的老人以“卖房养老”的方式居住在养老院等，因“公租房”、养老院及私人租赁的房屋等不具备落户的条件，
导致户口无法迁出。

此外，由于户口迁移问题的特殊性，当事人往往经过长期沟通未果才诉至法院，双方矛盾较为激烈，或确实无其他地方可落户导致无法迁出户口，加之违约金数额较高，双方很难通过协商达成一致意见。

延展

“天价学区过道”落户有风险

对
于户口迁移纠纷多涉及学区房这种现象，二中院法官认为，这跟购买学区房的落户需求不断增加有关。近年来，由于教育资源不均衡、入学资格与户籍挂钩等原因，
“学区房”交易市场较为活跃。部分以入学为主要目的的购房者，因房屋实际情况等种种原因根本无法落户，或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房
目的无法实现从而产生纠纷。

据二中院法官介绍，有的当事人购买“学区房”，尤其是东城、西城等中心城区的平房，房屋产权证上记载的房屋用途虽为居住，但实际是过道，或者实际面积非常小，有的甚至不到2平米。

北
青报记者查询发现，法官所说的这种情况今年6月就出现过一次，当时一条“10平米‘学区房’卖150万”的消息吸引了很多人的注意力，这间所谓的“学区
房”并非房屋，就是一条宽约1.5米、长约7米的过道，中介称这个不能居住，只可落户。后这条“天价学区过道房”信息被卖方撤下。

对于这种情况，法官表示，此类房屋的登记因为面积或实际情况无法满足居住条件，不具备落户条件，在落户过程中可能会存在障碍和风险，导致买房人无法办理户口迁入。

提示

如何规避户口迁移纠纷

合同明确约定户口迁移条款

买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋的户口登记情况。对于购买“学区房”为主要目的的买房人，应依据相应学校的入学政策，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。

与户籍登记人书面确认户口迁移情况

双方在签订买卖合同之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。

提前向公安机关了解落户政策

户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。特别提醒买房人，落户要考虑房屋的实际居住条件。

提前向教育部门核实学籍使用情况

以
购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同中
明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差
价损失、转售利益损失等可得利益损失。

（以上回答发布于2016-08-31，当前相关购房政策请以实际为准）

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③ 二手房逾期迁户 卖房人担责

李某2015年花了208万元购买王某名下一套房屋，双方签订了房屋买卖合同。三个月后，房屋登记至李某名下。2018年8月，王某户口才从诉争房屋处迁出。后李某诉至法院称，王某逾期迁户导致自己卖房受影响，给其造成损失，依据合同关于逾期迁出户口违约条款的约定，要求赔偿30万元违约金。为此，李某提交了其与案外人张某所签房屋买卖合同，该合同显示李、张二人签订合同477万元买卖诉争房屋的情况；后因房屋内有原业主家人户口未迁出，双方协商和平解约。对此，王某辩称，房屋是否有户口并不影响李某售房，他与张某以此为由解除合同是双方的选择，与自己无关。法院经审理，最终判决王某支付15万元违约金。

法律提示

户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不仅影响房屋再转让，还可能影响买方入户和子女入学。在房屋买卖交易中，涉及户口迁移的问题可以通过约定违约责任来督促卖方积极履行户口迁出义务。双方约定的逾期迁户条款，合法有效，法律予以保护。

本案中，王某未能在合同约定的期限内将涉诉房屋内全部户口迁出，违反了双方合同中对于户口迁移期限的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。法院综合双方合同约定、合同履行、逾期迁出户口的实际情况，酌定违约金数额为15万元。

购房签约前，买方应注意审查卖方的户口本，必要时到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况；约定详备的户口迁移条款，包括预留购房尾款、约定卖方拒不迁出或逾期迁出的违约责任，必要时可约定由于卖方拒不迁出或逾期迁出达到一定条件导致合同目的不能实现情形下买方有权解除买卖合同。作为卖方，应知晓迁移户口是房屋买卖合同中主要义务之一，应本着诚实守信的原则全面履行义务，并承担因不履行或逾期履行带来的不利后果。

④ 卖房有原来户主户口未迁出的纠纷

您好！如果买房人在合同里标注了，未按时迁出户口属于违约，那么违约就成立。

⑤ 卖方未及时迁户口，买方能起诉强制迁出吗

卖方未能及时迁出户口，买方不能起诉要求强制迁出，但可以要求卖方按照合同约定承担相应的违约金。

一、买方能起诉要求强制迁出户口吗？

买方不能通过诉讼的途径强制要求卖方将户口迁出，但是可以通过诉讼的途径要求卖方承担相应的违约责任。

案例分析：

2015年6月，郭某通过某中介公司购买了朱某位于北京市的一套房屋，双方约定卖方在该房屋所有权转移之日起1日内，办理户口迁出手续，如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当向买方支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出，自逾期超过15日起卖方应按日计算向买方支付全部已付款万分之五的违约金。

在办理完房屋所有权转移之后，朱某未在合同约定的时间将房屋内相关户口全部迁出，遂郭某起诉要求朱某按照合同约定迁出户口，并按合同约定支付相应的违约金共计20多万元。

朱某认为 房屋买卖完成后，朱某的女儿以出售房屋没有与其商量为由不迁出其与家人的户籍；现有情况并不妨碍郭某户籍迁入涉案房屋，双方之间的违约金约定标准过高，且郭某亦未有实际损失，请法院予以调整。

审理结果：

郭某要求朱某迁出户口，因户籍迁移系公安部门主管事项，不属于法院民事诉讼主管范围，故法院对此不予处理。综合考虑朱某合同签订后已经按照合同约定交付了房屋并办理了产权变更登记手续，履行了绝大部分出卖人的义务，且朱某已将其自己的户籍迁至他处，并催促其他尚未迁出的人员迁出涉案房屋的情况，同时结合郭某未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情况，故法院认为郭某主张的违约金诉求明显过高，法院考虑到合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失举证情况等因素，酌情确定数额，将违约金调整为朱某一次性支付郭某逾期迁出户口违约金八万元。

综上， 虽然合同中约定了户口迁出时间，但是卖方基于种种理由未能按照合同约定将户口迁出，买方 不能通过诉讼的途径强制要求卖方将户口迁出 ，只能通过诉讼的途径 要求卖方承担相应的违约责任 。根据法院判决可以看出，一旦卖方以违约金过高为由要求法院予以调整，在买方未能提供证据证明其实际受到损失的具体内容及金额的情况下，法院将根据合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素 酌情确定违约金 的具体数额。

二、为防范逾期迁出，应采取哪些措施？

为防范逾期迁出风险，买方、卖方、中介都应当采取措施。

1.买方注意保留证据

对于买方来说，卖方若未能按照合同约定迁出户口，最好、最快的解决途径是双方协商解决。协商不成，虽然买方不能起诉强制要求卖方迁出户口，但可以要求卖方按照合同约定承担相应的违约金，买方要 注意保留 由于卖方未按合同约定迁出户口给自己造成损失的 相关证据 。

2.卖方可先查询户口情况

在出售房屋前，可先到房屋所在地 户籍管理部门 查询房屋户口情况，如果房屋遗留有前卖方的户口或其他人的户口，卖方应当将该情况如实告知买方，如果能迁出，可在合同中约定具体迁出户口的时间；如果不能迁出，若买方也同意可不迁出房屋内户口，也应当 在合同中落实 ，以免后期买方以卖方房屋内尚有户口未迁出而要求卖方承担违约责任。

3.中介尽到监督义务

首先，在签约前陪同买卖双方前往房屋所在地户籍管理部门核实房屋内户口情况；其次在签署合同时建议留存一定的户口迁出保证金；最后即使卖方表明户口已经迁出，合同中关于户口迁出的时间也必须填写，逾期迁出户口的违约责任条款不能删除。

卖方不能及时迁出户口，最快最有效的方法是双方协商，协商不成买方可以起诉至法院要求卖方赔偿违约金，但不能强制要求卖方迁出户口。

资料来源：《合同法》

该内容只在北京适用

⑥ 卖房子忘记迁户口了，买家索要不合理赔偿，怎么办

这是不可能的事，你先不要给他钱，因为这是在利用合同敲诈，他们就是利用条款后面没有注意的问题然后向你提出索赔要求，建议你立即到当地的律师那里质询一下，入过有必要要经过法律途径解决，因为对方已经找到你得弱点，而这些弱点可大可小，但是现在社会这一点的小事他都会当成大事来要求，这样的话往往会被人利用，如果是他在你这得到那7万或更多的钱的话他会在第一时间把这个房子在高价卖出去这里面就等于你又多补个他好多钱如果你得房子是52万这样算下来得话他在转手卖了得话就能在现在的基础上在多那到10万，而不是在等1-2年增长

⑦ 买房时户口逾期迁出 过户会存在哪些风险

卖房人如果无法及时从房屋内的户口迁出，将导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。
因此为了避免类似纠纷出现，可以从以下几点做好预防：
1、户籍核查
在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走。
2、明确户口迁出时间和违约责任
核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。
3、户口迁不出则解约
对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。

⑧ 房屋买卖户口延迟迁移问题

一套房产只能有一份户口，原房主户口不迁出，新房主户口无法迁入，应尽快督促原房主将户口尽快迁移，如房主拒不迁移，须在当地咨询律师提起诉讼解决。
原产权人出售房屋，不迁户口的情况一旦发生则较难处理。我国现行法律规定户籍归公安部门管辖，所以目前法院在审理房屋纠纷中，对户口问题一般不作判决，仅就户口问题起诉的一般也不予受理。为避免出现上述问题，在购买二手房时应加强自我保护，签订有关户口迁移的条款，不仅要明确约定售房者及其家属户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。如规定每逾期一天，按房款总额的百分之几赔偿损失等。一旦出现售房者延期履行或不履行的情况，购房者便可以根据合同约定，要求赔偿损失。
如果事情已经发生了，房主对该房屋有完全产权，那么你与原房主之间的房屋买卖行为就是合法有效的。从自己的问题看，已经与原房主办理了房屋过户手续，那么就是该房屋产权的合法享有人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
从我国《民法通则》的相关规定和户籍管理的角度上讲，公民的户口所在地视为其经常居住地，因此对方的户口在自己的房屋内可以视为其经常居住在自己的房屋内，他拒不将户口迁出的行为侵犯了自己的房屋所有权。因此，自己在出售该房之前，可以先协商让其从该房屋内迁出。

⑨ 二手房买卖中逾期迁出户口需要支付违约金吗

看合同约定。双方协商解决