抵押权纠纷案由

『壹』 卖家没钱解押怎么办 房屋抵押权常见的纠纷

由于现在房价过高，大部分购房者都是贷款买房的，购买二手房的朋友就会面临一个问题，那就是解抵押的问题，想购买有贷款的二手房，首先要解押。如果卖房不愿意出资解抵押，买方应该怎么做。如何能避免解押过程中容易出现的纠纷呢？

相信很多在银行在二手房买卖中，不少卖家的房子是贷款购买的，这需要还清银行贷款、解除房产抵押后才能交易。但是，不少卖家不出资解押，而是让买家垫资解押。解押这道难题，难倒不少买卖双方。

反映：垫资解押遭遇风险

市民陈女士看到了江南一套房，这套面积为120平方米的三房两厅是2007年交付使用的。卖家叫价4500元/平方米，觉得价格适中，她决定购买。

卖家提出，房子还有约25万元的贷款，要求陈女士先垫资解押，然后再办理过户手续。因为不想错过这笔交易，陈女士同意了卖方的要求，同时在合同中标明，她垫资的这25万元作为购房的首付款。

但是，让陈女士想不到的是，她把钱转到贷款银行后却得知，由于卖家已经多次逾期不交款，银行已经起诉卖家。现在既然贷款已经还清，银行方面可以撤诉，但涉及的律师、撤讼等相关费用1000多元，要由卖方承当。卖家认为，陈女士已经帮他垫资还清贷款，这1000多元费用他不应承担，为此与银行方面扯起了皮。看到自己付出了25万元，房子却迟迟未能办手续，陈女士焦急不已。为了避免更大的风险，她掏钱支付了这本不该自己承担的1000多元钱。

某中介公司市场部经理耿先生介绍，他在今年6月接待了一单业务，当时卖家以4800元/平方米出让一套四房两厅房子，买家已经交付一万元定金，并愿意垫资40万元帮卖家解押。由于卖家有急事，办理过户手续一事暂时停了下来。

7月中旬，卖家返回南宁时发现，同地段的房子已经升值了几百元/平方米，遂以不配合办理过户手续等手段，想把售价提高。最后，见买家不同意提价，卖家想违约赔偿一万元把房子收回另卖。买家、中介方为此多方奔波，最后这笔交易才成交。“如果这笔买卖达不成，40万元解押款滋生的问题麻烦就大了。”耿先生说。

市场：买家替卖家解押成潜规则

由于房子是大宗商品，不少购房者都是通过银行贷款来购买。二手房交易中，由买家替卖家解押已经成为行业潜规则。

东葛路一家房产中介公司业务员介绍，他们公司代理的房源，除了房改房外，九成以上的商品房是按揭购买的。目前对买家还是卖家还款解押，国家并没有明确规定，不少卖家在出让房子时，都要求由买家垫资解押。

“房子还没买，就先交大笔钱帮卖家还贷款，遇到风险怎么办？”对此，业务员解释说，这需要由买家仔细掂量，“是有一定风险，但众多人还不是这样解押后达成交易”。

一些业内人士介绍，其实有的卖家并不是没有资金解押，他们是想尽量不占用自己的资金，好让资金发挥更大作用，达到”钱生钱“;。由于买家垫资解押越来越多，卖家就干脆享受潜规则带来的便利。

以前在央行没有取消转按揭和加按揭前，不少二手房在交易时由买家解押、还款。叫停转按揭和加按揭后，就需要买方或卖方筹钱解押。

房屋抵押权纠纷还有哪些？应该如何处理？一起来找找答案吧。

1、因房地产抵押登记引起纠纷的处理

房地产在进行抵押登记的时候，可能会出现抵押权状况与真实的权利状况不符合的情况出现，可能表现为房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不一致，也可能表现为主债权本身无效或因清偿而消灭，而抵押权登记并未注销。如果是前者，登记机关需要为其办理更正登记，并要求过错方承担赔偿责任，如果是后者，当事人应根据有关规定，及时办理注销抵押登记。

2、因抵押房屋发生毁损引起纠纷的处理

抵押房屋如果发生毁损，那就需要分为三种情况进行讨论。第一种是当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为；如抵押人不停止其行为，抵押权人有权诉诸法律，请求法院责令其停止。第二种是当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时，抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保。第三种是抵押房屋的毁损是第三人导致的，抵押人有义务向第三人请求赔偿，并提供与其所得赔偿金相当的担保，否则抵押人有义务提前清偿债权。

3、因抵押房屋被拆除引起纠纷的处理

如果抵押房屋被列入了拆迁范围，抵押人应及时通知抵押权人，抵押权人接到抵押人的书面通知后，可以要求抵押人提供其他房产重新设定抵押，或者提供其他方面的担保。比如抵押人抵押的房屋被拆除了之后获得了新的房屋，那么抵押权人便可与抵押人协商将此房屋设定为抵押房屋，并重新办理抵押手续。当然，抵押权人也可要求抵押人提前清偿债务，并注销抵押登记。

4、因房地产先出租后抵押引起纠纷的处理

如果房产在抵押之前就已经出租出去了的话，那么房屋的承租人对该房屋就拥有优先购买权，承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权，如果承租人不行使优先购买权，抵押权人也不能解除原租赁关系，这时就容易引起纠纷。为了避免纠纷的产生，抵押人如果要将已经出租的房屋抵押的话，必须将房屋已出租的事实告知抵押权人，否则将承担赔偿责任。

（以上回答发布于2016-08-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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『贰』 解除抵押权的管辖法院 抵押合同发生争议应当由哪个

合同管辖纷争由被告住所地或者合同履行地法院管辖。根据《合同法》第二十三内条因合同纷容争提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

合同履行地的判断还得看你这个抵押是什么抵押。《民诉解释》第十八条 合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的，不动产所在地为合同履行地;其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。

『叁』 已设定抵押权的房屋买卖合同发生纠纷怎么办

根据《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，除非经抵押权人同意，用转让抵押财产所得的价款清偿债务，或者受让抵押物的人代为清偿债务消灭抵押权以外，抵押人不得转让抵押财产。
但上述法律的禁止性规定，是对实际转让行为的禁止，即登记抵押的房产不得实际转让、不得办理产权变更登记。
但是，对当事人签订登记抵押房产的转让合同需要按照上述要求清偿债务或者与债权人约定债务清偿后，才能签订房产实际转让合同。至于房产实际转让合同纠纷，必须以合同法规定以及纠纷的具体内容进行协商修订，也可以由仲裁机构对合同仲裁，或者向人民法院提起诉讼。

『肆』 关于新颁布的物权法中关于抵押权的法条都有哪些

第十六章抵押权
第一节一般抵押权
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物
（二）建设用地使用权
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权
（四）生产设备、原材料、半成品、产品
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器
（六）交通运输工具
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产
（五）依法被查封、扣押、监管的财产
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额
（二）债务人履行债务的期限
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属
（四）担保的范围。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销
（三）当事人约定的实现抵押权的情形
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二节最高额抵押权
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权
（三）新的债权不可能发生
（四）抵押财产被查封、扣押
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销
（六）法律规定债权确定的其他情形。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。

目前物权法司法解释只有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
没有关于抵押权的司法解释。

『伍』 抵押房产被查封,抵押权如何实现

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

1. 1

房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如内个人住容房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

1. 2

『陆』 按照法律，实现抵押权的管辖法院是怎么规定的

实践中多是不动产所在地法院管辖的，但理论上这并不是不动产纠纷，而是担保合同引起的担保债权实现牵涉的担保物是不动产，不动产本身的权属是没有任何纠纷的，只要当事人约定的管辖法院在民诉法34条范围内，都应该以约定的法院为管辖法院。每个省级别管辖标的金额是不一样的，没有统一规定。500万在西部那可能够了，在北京5000万以上才够进中院。

『柒』 抵押债权人起诉债务人，管辖法院可以是双方约定的签约地吗

约定有效
但是不动产抵押，
登记生效
没有做抵押登记，
抵押权并未生效
一般内是不动容产所在地管辖，如果抵押权不成立，h地被告所在地也可以

不同地区有不同金额规定
例如北京：
此外，根据北京市高级人民法院颁布的《关于北京市各级人民法院受理第一审民事、经济纠纷案件级别管辖的规定》，北京市的中级人民法院管辖范围为：
（一）中级法院管辖下列一审民事、经济纠纷案件：
1、争议金额在50万元以上不满8000万元的涉外、涉港、澳、台民事案件；
2、争议金额在500万元以上不满1亿元的房地产案件；
3、争议金额在250万元以上不满1亿元的其他民事案件；
4、争议金额在500万元以上不满8000万元的涉外、涉港、澳、台的经济纠纷案件；
5、争议金额在500万元以上不满1亿元的其他经济纠纷案件；
6、不服市劳动争议仲裁委员会仲裁的劳动争议案件；
7、经由上级法院依

『捌』 房产抵押权行使的诉讼请求怎么写

我在网上有看到律师谢的案子，你可以找他咨询一下

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起侵犯承租人优先购买权的房产案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

案件介绍：
一、原告诉称：
王伟明在法院诉称：2015年6月18日，我和陈东升在我爱我家中介的居间服务下签订了房屋买卖合同和补充协议，约定我购买陈东升出售的位于北京市朝阳区的102号房屋，房屋交易价格为120万元。双方在合同中约定自合同签订后90日内办理过户手续。我在合同签订当日交付了陈东升定金2万元，陈东升向我出具了收受定金函，该函件明确双方交易价格为120万元。
同日，双方签订了一份补充协议，协议约定如果我和陈东升双方中任何一方没有经过对方许可变更买卖意向的认定为违约。违约方应赔偿守约方相当于合同总价款10%的违约金。后我和陈东升、北京某担保公司在2015年7月11日签订了《担保合同》，由担保公司负责为陈东升的房子办理解押手续，合同第四条约定：我的购房款通过担保公司指定帐户向陈东升进行结算和支付。2015年8月5日，我和某银行、担保公司及中介签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定我使用诉争房屋向银行办理个人抵押贷款。
随后，我和陈东升、担保公司签订了《资金监管协议》，协议约定购房款和银行发放贷款的支付方式，由某银行对账户进行监管，待陈东升协助办理完毕过户即抵押登记手续后，银行将全部购房款自资金监管账户支付至陈东升账户内。合同签订后，我依照合同约定及时支付首付款和申请贷款，2015年8月1日，我依照约定将全部购房款支付至担保公司指定帐户。
但因陈东升不配合办理过户手续即办理解押手续，拒绝履行合同义务，因此我起诉要求：继续履行合同，陈东升协助办理解押手续并将房屋过户至我名下，同时陈东升依照口头约定将车库20年使用权赠予我；陈东升支付我违约金12万元，并支付按每日560元的标准支付我自2015年9月18日至我实际取得房产证之日止的违约金；确认陈东升和康启林之间不存在租赁合同关系。

二、被告辩称：
陈东升辩称：我不同意王伟明的全部诉讼请求。我认为合同至今没有履行的主要原因在于王伟明，王伟明没有依照合同约定将55万元装修、设备折价款支付给我，同时我认为王伟明的诉讼请求是相互矛盾的，王伟明主张的12万元违约金不是履行合同的违约金，如果承担刺鼻违约金，则不应当再继续履行合同。关于王伟明主张的依照每日560远的标准支付违约金的诉讼请求是有合同依据的，关于申国胜要求确认我和康启林之间不存在租赁合同关系也是不属实的。
最后，王伟明提及后面的很多合同，均没有涉及到装修、设备折价款的事项，只涉及房屋买卖。依据双方签订的《装修款补充协议》的约定，王伟明有义务在房屋过户前支付我装修款55万元。综上所述，我不同意王伟明的诉讼请求。

康启林诉称：2015年2月25日，我和陈东升签订了一份房屋租赁合同，约定由我承租陈东升出租的位于朝阳区的102号房屋给我的工程业务人员居住、使用，并且支付了半年的房租。2015年9月20日，我又交纳了下半年的租金。后陈东升告诉我说王伟明起诉了陈东升，经我咨询相关人员后得之我拥有优先购买权，因此我要求在王伟明、陈东升的房屋买卖中行使优先购买权。

中国银行丰台支行述称：2005年7月，我行和陈东升签订了按揭担保借款合同，约定陈东升向我行贷款46万元，贷款期限为240月。到2010年5月20日，陈东升还款58期，还款状态正常，截止到庭审结束，尚有39.13万元的到期本金没有偿还。陈东升已经用贷款所购房产向我行设定抵押，我行享有优先受偿权，只有在贷款还清后抵押权才解除。根据担保借款合同约定，抵押期间陈东升转让抵押物应当经我行同意，所得价款应当优先于向我行清偿所担保的债权。如果法院依法认定其他人为抵押房产的受让人，依照物权法规定，受让人应当先代为清偿陈东升队我行的债务，结清全部贷款本息，我行才能办理解除抵押登记手续。

陈东升反诉称：2015年6月18日，我和王伟明签订了房屋买卖合同及补充协议，但王伟明没有如约支付装修款55万，王伟明行为存在严重违约，根据买卖合同约定，因此我提起反诉要求解除我和王伟明双方签订的房屋买卖合同，并且支付我违约金11.6万元。

王伟明针对反诉答辩：不同意陈东升的反诉请求。

三、法院查明：
2015年6月18日，王伟明和陈东升签订了房屋买卖合同，双方合同中约定王伟明购买陈东升的102号房屋，房屋总价款65万元。合同中约定自合同签订之日起90日内双方前往房屋权属登记部门办理房屋过户手续。
同日，双方签订了补充协议，其中约定：陈东升出售给王伟明的房屋合同价格为65万元，屋内设备设施作价55万元，因此陈东升实际应得价款120万元。上述设备设施折价款55万元，王伟明登记前自行支付甲方。本补充协议为主合同的不可分割部分，具体价款和房屋买卖合同中价格有冲突时应当以本协议为准。
同日，王伟明、陈东升签订了一份二手房定金确认函，该函件确定双方买卖合同的总价款为120万元，王伟明在2015年6月18日支付陈东升定金2万元。为进行上述交易，王伟明、陈东升和中介公司签订了补充协议，协议中约定经甲乙双方友好协商，本协议签订后，甲乙双方任何一方未经对方许可变更买卖意向，则视为改变方违约，违约方应当赔付守约方相当于本协议意向出售价款的10%的违约金。
此后，王伟明、陈东升和担保公司签订了一份担保合同，双方在合同中约定为了解除抵押，陈东升采用提前还款方式一次性清偿银行债务，为缓解提前还款资金压力，甲方（陈东升）向担保公司借款40万元。2015年8月5日，王伟明和某银行、担保公司签订了一份《个人房屋抵押借款合同》，该合同约定由王伟明向该银行借款81万元，王伟明指定将该款项汇入担保公司在某银行中的账户中，由担保公司向该81万元资金进行监管。
同日，王伟明、陈东升、担保公司签订了资金监管协议，协议约定：甲（王伟明）乙（陈东升）丙（担保公司）依据《房屋买卖合同》办理房屋产权过户手续，一方取得所购房屋产权证后依照二手房抵押贷款借款合同办理房屋抵押登记手续，自抵押登记手续办理完毕且丁方（某银行）取得房屋他项权证后三日内，甲乙丙三方共同前往丁方营业场所，由丙方开具收款人为乙方的转账支票，将全部购房款自监管账户支付到乙方账户。
2015年8月1日，王伟明支付了担保公司首付款29万元。2015年8月5日，某银行将王伟明的借款81万元汇入深国省制定的账户内。2015年9月8日，担保公司以挂号信方式向陈东升发出告知函，要求陈东升在2015年9月13日前将房屋产权证原件交付给担保公司以保证合同履行，陈东升收到告知函后没有将产权原件交付给担保公司。2015年9月10日，陈东升想王伟明发出《通知》要求王伟明在2015年9月14日将装修款55万元汇入陈东升的指定帐户，逾期视为解除双方合同，王伟明收到通知后没有支付55万元装修款。
原审庭审中，王伟明提供中介公司的证人证言，证明王伟明、陈东升双方在签订合同时，双方曾口头约定陈东升赠予王伟明附属车库20年的使用权，对此陈东升不予认可。法院经询问得知王伟明表示同意替陈东升向中行丰台支行偿还剩余贷款以消除诉争房屋抵押，中行丰台支行不持异议。
另，法院查明得知陈东升在2005年7月27日和中行签订了抵押贷款合同，约定借款46万元，陈东升在2006年6月17日取得房屋所有权证书，该房屋被抵押给中行丰台支行，目前为止陈东升尚未偿还完毕贷款。
庭审中，康启林向法院提交其和陈东升在2015年2月25日签订的《房屋租赁合同》及两份租金收据，证明在王伟明购买诉争房屋时，陈东升已经将该房屋出租给康启林，陈东升对此予以认可。
康启林称王伟明在2015年10月起诉陈东升后，陈东升才告诉他房子已经出售，所以其请求作为第三人主张对房屋的优先购买权。

审判结果：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
一、王伟明和陈东升继续履行双方在2015年6月18日签订的房屋买卖合同及补充协议，陈东升在判决生效后15日内协助办理过户手续，王伟明在过户当日替陈东升向中行丰台支行支付剩余贷款、利息和其他费用（具体数额由中行丰台支行根据陈东升还款情况确定）；
二、陈东升在本判决生效后15日支付王伟明违约金12万元。
三、驳回王伟明其他诉讼请求。
四、驳回陈东升反诉请求。
五、驳回康启林全部诉讼请求。

一审判决后，陈东升、康启林不服一审判决结果，上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

五、房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
1、关于双方签订的合同效力问题：
房屋买卖合同律师靳双权认为，在本案中，王伟明和陈东升所签订的房屋买卖合同和补充协议为两人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，因此该合同属于合法有效合同。王伟明和陈东升应当依照合同约定履行各自义务。两人虽然在房屋买卖合同中约定房屋价款为65万元，但通过双方后来签订的补充协议可以得知房屋总价款为120万元，并且双方在之后所签订的其他合同中也是依照此条款履行协议的，因此认定双方实际交易价款为120万元更为适宜。
王伟明、陈东升双方签订的补充协议中虽然约定王伟明应当在房屋过户前向陈东升支付装修款55万元，但通过双方之后签订的资金监管协议约定已经变更了装修款的支付时间，且王伟明已经将2万元定金支付给陈东升，并将生育110万购房款全部汇入双方认可的资金监管账户内，因此应当认定王伟明已经履行了合同主要义务，陈东升不能以王伟明在过户前没有向其支付55万装修款为由要求解除合同，且王伟明不存在违约行为，因此陈东升要求王伟明支付违约金的反诉请求没有事实依据，因此法院没有支持。

2、关于继续履行合同及办理过户的问题：
关于王伟明要求陈东升继续履行合同协助解押一节，靳律师认为，双方在买卖合同和相应的补充协议中没有就此作出约定，因此王伟明的诉讼请求没有合同依据，因此法院没有支持其诉讼请求。
对于王伟明要求陈东升协助办理过户手续一节，靳律师认为，在两人的买卖合同中已经明确约定了诉争房屋在合同签订后90日办理过户手续，王伟明起诉时已经符合过户的合同约定的过户条件，因此王伟明的此项诉讼请求具有合同以及法律依据，法院应当予以支持。

3、关于违约金：
陈东升以王伟明没有在房屋过户前支付55万元装修款为由拒绝协助王伟明办理过户手续，陈东升存在违约行为，因此王伟明要求陈东升依照合同约定支付11.2我那元的违约金，具备事实及法律依据，法院应当予以支持。对于申国胜要求陈东升旅行赠与附属车库使用权一节，因双方没有足够的证据证明双方就此事向曾达成一致意见，因此法院没有对此项诉讼请求予以支持。
关于王伟明要求陈东升依照每日560元的标准支付违约金的诉求，因双方在买卖合同中仅就房屋的逾期实体交付达成了日万分之五违约金的约定，但合同中并没有约定房屋实体交付的时间，因此王伟明主张此项违约金没有事实依据，因此法院没有支持。

4、关于康启林和陈东升租赁合同的问题：
对于王伟明要求确认康启林和陈东升之间不存在租赁合同关系一节，靳律师认为，康启林所提交的证据足以证明康启林和陈东升之间曾经就诉争房屋存在租赁合同关系，因此法院对其此行诉讼请求没有支持。
对于康启林要求行使优先购买权的请求，靳律师认为，因王伟明购房时属于善意第三人，而作为出租房的陈东升并没有将出售房屋的事情及时告知康启林，因此康启林的优先购买权如果因此而受到侵害，也应当向出卖人主张赔偿，并不能在此案件中要求行使优先购买权，因此康启林的请求没有法律依据，法院不应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。

『玖』 房产过户纠纷案件属于什么案由

物权纠纷>物权保护纠纷>物权确认纠纷>所有权确认纠纷
如果单纯是对方不配合过户义务，而你已经全部履行合同义务，那就是所有权确认纠纷。
案由：所有权确认纠纷