商品房买卖合同纠纷特点

㈠ 农村房产买卖纠纷常见特点有哪些

你好，农民和买卖房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件增多。由于法律、法规不够明确，审判中对农村房产买卖合同认识存在差异，从而导致不同判决结果。

一、农村房产买卖纠纷常见特点有哪些？

1.从交易双方身份来看，卖房者为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同是村民的情况。

2.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上。

3.合同大都已履行（出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住），但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记。

4.从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

5.从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。

二、农村自建房房产证怎么办理？

1.建房户向村委会提出建房申请

2.村委会审核同意，签字盖章

3.向乡建办提出申请

4.乡建办工作人员实地勘察，同意建房

5.到乡建办领取房屋建设申请表

6.经乡建办签字同意

7.乡主管领导签字盖章，核实同意

8.交县规划建设局审批（县行政服务中心）

9.建房户领取产权证。

农村房产买卖纠纷因为法律不完善的缘故比较难解决，一般都是拆迁，交易等金额不统一造成的纠纷，或者是违章建筑等的纠纷，一般可以到村委进行协调。

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㈡ 支付的合同有什么特点

常见的商品房销售合同纠纷主要有以下几种类型分析: 比较常见的商品房销售合同纠纷主要有以下几种类型: 主要类型的迟交货不能正常进行，故意隐瞒相关资格，产权证明不在类型，一房二卖”类型，虚假广告，房屋质量低劣类型。迟交型。房地产开发企业一般不能交付买方的商品房是商品房合同纠纷的常见类型，造成资金不足或审批程序不完善等问题。近年来，房地产开发企业不能按合同交货的原因有了新的表现。在司法实践中，这种纠纷显然是由开发建设行为不规范所引起的。

㈢ 买房合同主要看哪几点

第一：签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现。

房产也是骗子的重要目标，近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现，往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了，找人却又无法找到当初签约的那个人了。因此，业内人士称，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖。

第二：合同上明确标明房屋基本情况和付款时间。

对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址，门牌号，面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。业内人士称，尤其是建筑面积，一定要看清，包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实；房产面积多大；该房产用途是办公还是居住，或是其他，这些都需注明。

对卖方来说，最重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口头约定。

第三：合同必须明确各种费用的交接时间和方式。

二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。

第四：写明违约责任和合理利用补充条款。

房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。

所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同，合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。

第五：购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。

该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押。

根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。

这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

第六：购买二手房，房子的现状须在合同上加以注明。

房屋应是现状销售，以看房的情况为准，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。

(3)商品房买卖合同纠纷特点扩展阅读：

二手房购房，因为房源相对来说比较单一，所以必须针对房屋本身的特点进行合同撰写，尽量将买卖双方需要保护的权益都写入合同，这样才能比较可靠的保障购房的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦。

大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房，在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状，包括屋内的家电家具，合同中双方必须约定好是否留存家具家电，必须有所注明。以免引起纠纷。

㈣ 买卖合同的标的物具有什么法律特征

我国《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，依照其规定。”
由此可见，买卖合同的标的物具有以下法律特征：
一、买卖合同的标的物须为法律允许买卖的物，禁止或者限制流通物不能作为买卖合同的标的物。
二、买卖合同的标的物为出卖人所有或有处分权的物。出卖人一般为标的物的所有人。但依法律规定或依当事人之间的约定，享有处分权的非所有人也可以作为出卖人，如抵押权人、经纪人、人民法院等。
三、买卖合同的标的物无须现属于出卖人。以他人的物为买卖仍为有效。但如不能取得该物的所有权并移转于买受人，则因主观不能应负损害赔偿责任。
四、买卖合同的标的物无须现已存在。将来产生或制作的物品亦可成为买卖合同的标的物。在合同规定的交付标的物的期限到来之时，该标的物仍未存在的，按履行不能处理。
五、买卖合同的标的物无须买卖时已特定。非特定物亦可成为买卖合同的标的物。
六、买卖合同的标的物须非出卖人特为买受人制造或由买受人提供制造所需要的大部分重要材料的物。否则，就不属于买卖合同，而属于承揽合同。
延伸阅读：
二手房买卖合同的范本
最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品房买卖合同的主要条款有哪些

㈤ 11种无效的购房合同有哪些 具体情形是什么

房产交易发生纠纷问题是十分常见的,那么其中合同的签订就尤为重要。为了保障购房者的利益,人民法院在审理各类纠纷案件时,存在十一种购房合同无效的情况,您知道具体情况都有哪些吗?下面咱们就来一起了解一下哪些购房合同是无效的吧!这样购房者在签订合同时也能多多留神,保障自身的合法权益。

目前,我国最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行以来,已有近百宗要求双倍赔偿或解除购房合同的诉讼,银行住房贷款所面临的风险陡然增加。该解释突出的特点是强调对房屋买受人的保护,规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤销的情形,因而对于减少商品房开发商侵犯买受人合法权益的现象具有积极意义。

发生购房纠纷时,法院判定购房合同无效的具体情形可以分为以下这十一种:

1、商品房买卖合同订立后,卖家没有经过买家的同意,擅自将房屋抵押给第三人,则购房合同判定为无效。

2、商品房买卖合同订立后,卖家又将该房屋出卖给了第三人。

3、开发商存在故意隐瞒购房者的行为,开发商并没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明,这样所签订的购房合同是无效合同。

4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经抵押的事实。

5、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

6、卖家与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房人无法取得房屋。

7、如果购房者所购房屋的主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,那么购房合同的签署即为无效。

8、若房屋质量问题严重影响到购房者正常的居住使用,购房合同则为无效。

9、卖家交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积,与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%的话,购房合同无效。

10、卖家无故延迟交付房屋,经买家催告后在三个月的合理期限内仍未交房的,购房合同无效。

11、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。

以上就是房产纠纷案件审理过程中十一种无效购房合同的具体情况,希望上述内容能对大家有所帮助。

（以上回答发布于2017-06-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈥ 在商品房买卖过程中，如何认定开发商欺诈的行为

（1）开发商有欺诈的故意。所谓欺诈的故意，是指欺诈方明知自己的欺诈行为会使被欺诈人陷入错误的认识，希望或者放任此种结果的发生的主观态度。

（2）开发商实施了欺诈行为。欺诈行为一般包括故意告知虚假情况和故意隐瞒真实情况两种。

（3）被欺诈方因受欺诈而陷于错误的判断。也就是指欺诈的行为与陷入错误判断的结果之间有相当之因果关系。

（4）被欺诈人基于错误判断而为意思表示。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

(6)商品房买卖合同纠纷特点扩展阅读：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

消费欺诈-网络

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》-网络

㈦ 如何认定开发商卖房欺诈，开发商买房欺诈如何认定

你好，依据《消费者权益保护法》及有关法律法规，以下情况可以认定为“欺诈行为”：
（一）销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的；
（二）销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的；
（三）一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的；
（四）销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的；
（五）虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的；
（六）故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的；
（七）采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的；
（八）利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。
如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，购房者可以以开发商作出欺诈行为为由而依据《消费者权益保护法》第49条要求其双倍赔付。
二、开发商买房欺诈如何认定
对欺诈的认定主要根据最高人民法院《关于贯彻执行；中华人民共和国民法通则；若干问题的意见（试行）》一般认为欺诈的构成需具备以下要件：
（一）必须有欺诈的故意；
（二）秘须有实施欺诈的行为；
（三）受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。
根据以上的分析，结合商品房买卖合同中的纠纷类型，买受人常常会遭到开发商以下的欺诈行为：
1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售；
2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴力；
3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的；
4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销量的房屋的；
5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的；
6、故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的；
7、采取雇用他人等方式进行欺骗性销售诱导的；
8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的；
9、在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该商品房抵押给第三人；
10、在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；
11、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售计许可证明的；
12、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
13、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。
根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
以上是关于“如何认定开发商卖房欺诈”与“开发商买房欺诈如何认定”两个问题的阐述，希望可以帮到大家。商品房不同于一般的普通商品，具有生产周期长、环节多、价格高等特点，不能简单轻易地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其双倍赔偿，作为购房者，要学会如何认定开发商卖房欺诈，只有这样，才能正确的向开发商要求双倍的惩罚性赔偿。如果您对如何认定开发商卖房欺诈还是不清楚，建议您多咨询律师。
望采纳！

㈧ 如何理解最高人民法院关于房屋买卖司法解释第十六条

第十六条【违约金数额的调整】
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
本条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定。
本条的规定内容实际上包含三层意思：一是当事人没有按照合同约定履行义务或者迟延履行合同义务，构成违约的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任；二是当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少的，人民法院可以约定的违约金是否超过损失30％为标准，予以适当调整；三是当事人以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求增加的，应以损失确定违约金数额。由此可见，本条的规定涉及违约金数额的确定原则、能否对违约金数额进行调整以及以何作为参照标准调整违约金的问题。
最高法院答复：
关于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条与第十七条关系及部分文字表述应当如何理解的问题，我们认为：
支付违约金和赔偿损失，是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式。《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条等对如何理解损失赔偿额及当事人请求调整约定的违约金数额如何处理问题，都有较为明确的规定。《解释》正是根据立法本意，对有关问题作出详细、可操作性强的规定。
具体而言，《解释》第十六条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定，《解释》第十七条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。
可见，这两条所要调整和解决的问题、适用范围是有所不同的。前者当事人要求调整此前双方关于违约金的约定，其内容体现了合同法关于违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点。关于违约金和损失赔偿额计算方法问题，依据不同标准，得出的结论也会有所差异。如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第十六条规定的损失计算，一定要参照第十七条规定。只有在合同当事人对此无具体约定情形，为统一认识，《解释》第十七条规定了人民法院在审理此类纠纷时应当以何种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。
综上，在司法实践中，如何认定违约造成的损失，还应结合合同约定并根据个案具体情况妥善作出认定。