黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

A. 商品房预售合同纠纷的商品房预售合同纠纷的立案

[起诉状内容]
(1)标题居中写明：“民事起诉状”。
(2)原、被告的基本情况。
(3)案由：商品房预售合同纠纷。
(4)诉讼请求：开发商提起诉讼的：购房者未按约支付房价款的，请求判令购房者支付相应房价款及违约金；其他。购房者提起诉讼的：开发商逾期交房的，请求判令开发商支付违约金；购房者交付定金后，开发商解除合同的，请求判令开发商双倍返还定金；其他。
(5)事实和理由：原、被告双方订立商品房预售合同的时间及约定内容。合同变更或解除的协议。合同履行的情况。被告未合格履行义务的事实。依法要求被告承担相应责任。
(6)写明向人民法院提供证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的应写明证人的姓名、身份证号码和住址。
(7)写明起诉状致送的人民法院名称；文末由具状人签名或盖章，并注明起诉时间。
[立案时应当提供的材料]
(1)起诉状正本一份，并根据被告的人数提供副本。
(2)原告的身份证明。
(3)授权委托书及委托代理人的身份证明(如委托代理人系自然人的，应提供身份证复印件；如委托代理人系律师的，应提供律师事务所的函)。
(4)商品房预售合同及其变更或解除的协议。
(5)违约行为证明材料。
(6)因客观原因对证明与本案有关的证据无法自行收集，或虽经委托代理律师亦无法收集的，应向人民法院提出书面申请，请求人民法院进行查证。申请书的内容包括查证内容、证据保管单位、部门、证人的姓名、地址、单位、通讯联络方法等详细情况。
[管辖]
属于专属管辖的案件，由房屋所在地的人民法院管辖。
[备注]
商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入的资金达到总投资的25%以上，并已确定竣工交付日期；向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、开工证、商品房销(预)售许可证。

B. 叶某诉某房地产公司商品房买卖合同纠纷案

-----逾期办证的责任认定

原告：叶某

委托代理人：戴某，某律师事务所律师

被告：某房地产公司

委托代理人：李安华、陈文清，远东律师事务所律师

一、基本案情

原告叶某与被告某房地产公司(以下简称房产公司)签订了一份《商品房买卖合同》(下称合同)，约定交房时间为2003年10月31日，合同第十五条还约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，房产公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日领取了房屋钥匙，实际使用该房屋。

原告诉称：被告应于2004年1月1日前为原告办理好房产证，而被告于2005年8月19日才向原告发出办证通知，至今尚未办妥原告的房产证，为此，原告诉至法院，要求判令被告按总房价款为基数每日万分之三支付逾期办理房产证的违约金，自2004年1月1日起暂计至起诉之日即2005年8月30日。

房产公司答辩称：被告“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”(以下简称报备)后，原告凭有关手续即可办理房产证，被告并没有为原告办理产权证的义务。而被告未能在合同约定的时间内报备，主要是由于有关政府主管部门及有关方的原因所造成的。按合同第15条的规定，对此延误的时间不属被告的责任，被告不应承担该段时间的违约责任。本案房产竣工验收后，为取得办理产权证所需的资料，被告必须按政府规定的程序办理各项验收、审批、审核手续后才能报备。被告实际交房时间为2003年11月6日，被告办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间为2005年3月23日，期间共503天。其中，按照有关规定及政府各职能部门的公开承诺办理各项验收、审批、审核手续共需134天。而实际上被告在办理报备过程中，因政府部门延误的时间达183天，因建设银行广西区分行造价审计所用时间为172天，因广西某房地产交易服务有限公司测绘所用时间为76天，共计565天。扣除2004年3月26日至2004年9月13日期间的交叉时间172天，剩余393天，这些时间并非被告原因造成的，合同约定的60天为双方认可的报备时间应包含在政府各职能部门审批时间中，故被告报备的合理时间应是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告实际逾期报备时间为110天。其次，被告已经履行了合同约定的主要义务，按合同的约定将商品房交付给原告，原告也已居住使用。被告逾期报备，并未影响原告对房屋的正常使用，且从实际情况来看也没有造成原告的任何损失，因此，合同中约定按总房款每日万分之三支付原告的违约金明显过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第十六条的规定，请求法院予以适当减少违约金。

（以上回答发布于2014-07-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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C. 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的文件全文

（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

D. 商品房预售合同纠纷的商品房预售合同纠纷典型实例

例1：黄某诉房产公司商品房预售合同纠纷案
关键词：商品房预售合同的违约责任
出处：《最高人民法院公报》2006年第2期
问题点：2003年8月，原告黄某与被告某房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄某购买某房产公司预售的商品房一套。2004年8月，某房产公司给黄某发出《入住通知书》，黄某办理了入住手续。但在办理手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。随后便给某房产公司发函反映窗外钢梁一事。另查明，2003年6月，北京市建筑设计研究院审查批准的被告某房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在某房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。原告起诉称，在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有钢梁，更没有在购房合同中约定。其多次以书面方式要求被告解决此问题，但均被被告拒绝。现请求判令被告拆除装饰钢梁。被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已人住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。
原审法院认为，原告黄某与被告某房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应当确 ┃认合法有效。某房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄某未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请某房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。黄某不服提起上诉。 对于诉争房屋窗外的钢梁，黄某入住是否即表明认可?某房产公司是否构成违约?
裁判规则：
本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在某房产公司与黄某签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在某房产公司给黄某展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而某房产公司交付给黄某的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。某房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢
梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为某房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄某才可能与某房产公司签订<商品房买卖合同>。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。故此支持了黄某的诉讼请求。
例2：广州某公司与金某等商品房预售合同纠纷上诉案
关键词：商品房预售合同的违约认定及其责任
出处：(2010)穗中法民五终字第2256号
问题点：金某、黄某、某公司于2005年10月17日签订《商品房买卖合同》，约定金某、黄某向某公司购买住房一套，总金额419566元；某公司应当在商品房交付使用后720 Et内，向产权登记机关为金某、黄某办妥产权登记，并将以金某、黄某为产权人的房地产权证交付金某、黄某；某公司违反约定，金某、黄某又不退房的情况下，某公司按自迟延之日起每日已付房价款的0．005%向金某、黄某支付违约金等。该合同经房管部门预售登记。合同签订后，金某、黄某向某公司付清合同约定的全部房款、契税及权
证费，并于2006年7月21日接收上址房屋。但某公司并未如约办理产权证，金某、黄某遂于2010年3月10日向原审法院提起诉讼。在本案审理期间，金某、黄某、某公司均确认由于没有交契税的原因，上址房屋的房产证还在房管部门没有领取。
原审法院经审理认为，金某、黄某、某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。金某、黄某、某公司均确认由于没有交契税的原因，上址房屋的房产证还在房管部门没有领取，某公司履行合同义务不符合约定，故应承担违约责任。金某、黄某要求某公司立即协助共办理上址房屋的《房地产权证》，并将该证交付给他们及从2008年7月11日起至某公司将以其为产权人的房地产权证交付给他们之日止，每日按已付房款419566元的0．005%支付逾期办证违约金符合合同约定，应予以支持。
某公司不服提起上诉称判决其支付逾期办证违约金是没有法律依据的。其已为金某、黄某办理了商品预售登记，因对方是按揭供房，即使办理了产权证，按约定房产证是交按揭银行保管，金某、黄某实际占有并使用诉争房屋，没有任何损失，故不需支付逾期办证违约金。另外，双方约定的违约金明显过高，认为应适当调整。
本案中，该公司的行为是否构成违约？
某公司与金某、黄某所签订的《商品房买卖合同》为有效的合同，当事人均应自觉履行合同约定的义务。合同约定，某公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为金某、黄某办妥产权登记，并将以金某、黄某为产权人的房地产权证交付给金某、黄某。某公司至今尚未为金某、黄某办妥案涉房屋的房产证并交付给金某、黄某，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。某公司上诉称其没有违约，依据不足，本院不予采信。
关于违约金标准的问题。双方在合同中约定逾期办证的违约责任为某公司应当按照金某、黄某已付房款的每日万分之五支付违约金，某公司并无举证证实该违约金已经过分高于金某、黄某的损失，故法院对某公司请求对违约金标准调整的申请，不予准许。

E. 为什么要起《商品房预售合同》纠纷诉讼代理案

史建兵李朝晖

案情简介

2003年8月4日，原告党某与被告甲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了原告所购房屋的具体事项，签约后原告依约履行了合同规定的付款义务。2005年6月25日，被告通过邮局向原告寄达《交房通知书》。原告收到该通知书后，遂至现场验房。原告在查验过程中发现，房屋二、三层卫生间地面竟高出楼面走道40厘米左右，地下车库的进口高度仅为1．84米，合同约定的二层北面露台区域已变成房间，三层则在北面多建了一处露台(该房屋南面已有一处露台)，原告购买的屋外花园面积也不到合同约定的36平方米，且该花园无法办出权证。原告据此与被告协商并要求减少购房款，遭到被告拒绝。原告遂聘请我们作为其诉讼代理人，通过诉讼解决纠纷。

作为原告特别授权的代理人，我们参与了本案一、二审全部的诉讼活动。我们在一审起诉书中提出了七项诉讼请求：(1)因汽车库建造及其功能不符合行业规范要求，原告要求减少购房款98851元；(2)判令被告退还原告支付的花园款21600元；(3)因被告没有按合同的约定在房屋二层北面建造一处露台，原告要求减少购房款52720元；(4)要求被告根据国家城乡建设环境保护部标准，对房屋二、三层的卫生间地面进行重作(地面标高应略低于走道标高)，如无法重作，减少(返还)购房款19467元；(5)要求被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金18996元(从2005年1月1日暂时计算至2005年10月7日，违约金最终应计算至实际交房日为止)；(6)要求被告退还房屋面积差价款19436元；(7)交付坐落于杭州市余杭区“某某假日之约”排屋10一09房屋。

2006年6月23日，浙江省杭州市余杭区人民法院下达(2005)余民一初字第2715号《民事判决书》，判决如下：(1)被告应于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市余杭区余杭镇凤凰山处的“某某假日之约”10一09房屋(排屋)交付给原告(以被告的书面通知送达原告之日为房屋交付之日)；(2)被告应减少并返还原告购房款人民币29770元(其中地下室为19770元，卫生问为6000元，露台4000元)；(3)被告应退还房屋差价款19436元；(4)被告应返还原告花园款21600元；(5)被告应支付给原告逾期交房违约金35454．42元(自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日万分之一计算)，2006年6月24日起至实际交房时止的违约金，按前述方法计算；(6)驳回原告的其他诉讼请求。

被告不服一审法院的民事判决，以如下理由提起上诉：

1．原审法院适用法律错误。房产公司与原告未办理房屋交付手续之前，双方之间是合同关系，而产品质量赔偿请求权的基础是物权关系，因此在产品未交付之前，原告无权追究被告的产品质量赔偿责任。

2．原审以“双方当事人以房屋质量约定不明，但由于房产公司所建房屋设计不按照国家设计规范的正常要求，又未在缔约过程中向买受人作特别说明，因此要承担相应责任”的观点不成立。买受人的义务是看图买房，房产公司是依图建房，只要房产公司所建房屋符合合同签订时的施工图纸，应当认为所建房屋符合约定。

3．对于花园款的退还问题，一审法院判决没有法律依据，法律没有禁止花园买卖的规定。

2006年12月2日，浙江省杭州市中级人民法院作出(2006)杭民一终字第1329号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

由于本案涉及商品房预售过程中多个容易引发纠纷的焦点问题，特别是作为商品房的附属花园是否可由房屋开发公司任意买卖，以及房屋的建筑设计过程中，开发商不按国家设计规范执行而造成房屋使用功能的损害的应承担何种责任等问题，对此省内房地产界及省内主流媒体给予了极大关注。本案审理后期间，浙江人民广播电台文广电台早间《文广新闻》栏目、《今日早报》、《都市快报》《浙江法制报》等媒体纷纷给予了跟踪报道，引起了社会的广泛反响和瞩目。

争议焦点

1．花园作为小区公共绿地，房屋开发商能否单独出售?原告方：由于诉争花园无法单独办理土地使用证，基于此，我们首先必须明确“花园的权利归属问题”。目前，我国相关法律条文对此问题并没有明确规定，但从法理的角度审视，该问题涉及的是民法原理中的建筑物区分所有权理论。从本质上来讲，诉争花园属于小区公共绿地，住宅小区在项目立项时，政府职能部门确定的小区绿化指标非经原审批机关批准，不得擅自变动，小区的全体业主对小区绿地享有共有权。因此，被告出售花园的行为侵害了小区全体业主的公共利益，合同中涉及花园买卖的条款无效，被告应退还原告支付的花园款21600元。

被告方：购买花园是双方的合同约定，被告已对花园进行了必要的资金投入，该花园具有专用性的特点而不是公用的，现被告正在与土管部门协调办理有关花园权属的问题。

2．被告未按《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》规定的国家标准建造汽车库，被告是否存在违约行为?原告方：《住宅设计规范》4．4．2规定：“地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2米，当作汽车库时，应符合现行行业标准《汽车库设计规范》(JGJ100)的有关规定。”《汽车库建筑设计规范》(JGJ100)中4．1．13规定：“汽车库室内最小净高应符合表4．1．13的规定。”该表将车辆分为四类，其中高度要求最低的为“微型车、小型车”，最小净高2．2米。本案中，诉争汽车库最小净高仅为1．8米左右，根本无法正常地作为汽车库使用，因此根据《合同法》第111条规定，要求被告承担减少价款98851元(房款总价的15％)的违约责任。

被告方：《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》有关汽车库的规定非国家强制性的规范，非必须遵守；《商品房买卖合同》虽附有车库的图纸，但并不能证明被告交付的必须是法律意义上的汽车库；即便汽车库的建设有不符合规范要求的地方，由于房屋目前尚未交付，物权没有转移，被告按规范要求可自行改造后再交付给原告。

3．房屋二、三层卫生间地面高出楼面走道40厘米左右，被告是否应履行特别告知义务?如果没有告知，是否应承担违约责任?原告方：《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)第4．7．1有关厕所、盥洗室、浴室的规定：“六、楼地面标高应略低于走道标高，……”因此作为房屋开发商的被告，在正常情况下理应按上述规范标准进行施工。目前房屋二、三层卫生间地面标高存在瑕疵，已严重影响到卫生间的使用功能。

至于被告一再强调的“已在合同所附平面图中作了类似台阶的图示，原告是看图买房，对此应该是知情的，而被告是按图施工，并不存在违约”之观点不能成立，因为原告作为普通消费者，不具备专业知识，根本无法看懂房屋平面图，特别是涉及如此专业、细节的问题。如被告未按照国家规范标准进行设计、施工，应履行特别告知义务，否则须承担违约责任。

被告方：卫生间的地面标高确实高于走道标高，但这不影响卫生间的使用功能，影响的只是卫生间使用的舒适性问题。卫生间的现状与合同所附平面图相符，原告是看图买房，对卫生间地面标高的问题应该是知情的，而被告是按图施工，并未违约，不应承担违约的民事责任。

4．房屋二层北面露台的设计有否变更?如已变更，被告是否应履行通知义务?如无履行，应否承担民事责任?原告方：从《商品房买卖合同》所附的图纸及原告依法向杭州市余杭区建设局调查取得的涉案房屋竣工资料看，诉争房屋二层北面设计为一处露台，被告当庭亦承认其于2003年4月将原设计进行了更改，将二层北面露台翻造到三层北面，从而增加了8平方米的建筑面积。显然，被告在未通知并征得原告同意的情况下擅自更改房屋结构，此行为已构成违约，应承担民事责任。

被告方：已将露台设计变更内容通知原告，且在双方签订《商品房买卖合同》时，图纸已做修改。

审理判决

一、二审法院对双方争议的问题，在判决书中作出如下认定和判决：

1．对小区花园转让的效力问题。

一审法院：住宅小区的商品房在进行产权登记时，只有纳入建筑容积的才能办理产权证，而花园、绿地通常不计入容积率，故不能办理产权证。如果要单独使用，须经全体业主同意授权，作为出售方的被告应对花园使用权的可销售性承担责任，被告不能提供证据证明其有权销售，故双方签订的合同中关于花园买卖的条款应确认为无效，被告应将花园款退还给原告。

二审法院：上诉人(一审被告)对其出卖的标的物负有权利瑕疵担保的义务。土管部门对“某某假日之约”小区进行验收时，将该小区的别墅花园绿地面积不作为独自使用的土地面积，而作为公用分摊土地面积。因此，买受人是不能取得花园的独自使用权。根据土管部门的答复意见，如果要对别墅、排屋花园绿地面积按独自使用土地面积分摊，须经该小区全体业主同意。鉴于该小区的目前状况，原审判决被告返还买受人所支付的购买花园的款项并无不当。

2．对被告未按《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》规定的国家标准建造汽车库，被告是否承担责任的问题。

一审法院：《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》涉及汽车库的规定虽非国家标准中的强制性规定，但也属正常情况下都应当执行的内容。当事人如未按类似规定执行，则有义务在缔约过程中向对方作出特别的说明，不作特别约定，则相对方有理由认为其交付的标的物应当符合国家标准或行业标准。本案中作为开发商的被告既未在合同中对车库净高作出约定，实际交付的结果也远未达到国家标准，严重影响了地下室作为正常车库使用的功能，故原告就车库问题要求减少价款符合法律规定，判令被告减少并返还原告19770元。

二审法院：上诉人(一审被告)的房屋设计图纸是早已设计完成的，并非是与买受人协商所达成的标准。因此，设计中未按国家标准执行的内容，应当履行向买受人特别告知的义务，以利于买受人作出判断，否则买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或专业标准的。现上诉人交付的成果未达到国家标准，严重影响地下室作为车库使用的功能，应当向买受人承担违约责任。

3．房屋二、三层卫生间地面高出楼面走道40厘米左右，被告是否应履行特别告知义务?如果没有告知，是否应承担违约责任?一审法院：被告虽在合同所附平面图中作了类似于台阶的图示，但未作其他任何说明，作为通常不具备专业知识的消费者，很难作出正确的判断，被告也就不能证明该图原告方知情。作为房屋开发商，被告在未执行国家标准施工的前提下理应履行“特别说明的义务”，如未履行此义务，应承担违约责任，故原告就卫生间的问题要求减少价款符合法律规定，判令被告应减少并返还原告购房款6000元。

二审法院：上诉人(一审被告)的房屋设计图纸是早已设计完成的，并非是与买受人协商所达成的标准。因此，设计中未按国家标准执行的内容，应当履行向买受人特别告知的义务，以利于买受人作出判断，否则，买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或专业标准的。现上诉人交付的成果未达到国家标准，严重影响到卫生间的使用功能，应当向买受人承担违约责任。

4．房屋二层北面露台的设计有否变更?如已变更，被告是否应履行通知义务?如无履行，应否承担民事责任问题?一审法院：被告竣工的房屋二层实际状况与合同约定不一致，被告对此应承担违约责任，故原告就露台的问题要求减少价款符合法律规定，判令被告减少并返还原告购房款4000元。

二审法院：(非二审争议焦点，二审法院在判决书中未曾涉及)。

经典评析

与本案一起提起诉讼的还有该小区的其他十几名业主，均有我们两位代理人代理，诉讼请求基本一致，法院对这些案件一并开庭审理。由于案件涉及别墅项目的花园转让问题以及在建设设计过程中违反建筑设计规范中的非强制性条款而事先未向受买人作特别告知是否应当承担责任等十分敏感的问题。在本案起诉之前，省内还没有现存的案例可供参考，但仅在杭州市，房产公司销售小区绿地、花园的事例不胜列举，绿地的销售额保守估计也在数亿元之上。虽然销售条件、销售的方式、方法不尽一致，但确实有很大比例的房产公司在这一问题上的做法是没有法律依据的；违反建筑设计规范给购房业主房屋功能造成损害的情况更是屡见不鲜。这一诉讼请求的提起，必然对部分既得利益者造成极大冲击，因此我们对这一诉讼的启动以及面临的风险、压力，事先有足够的预期和思想准备，但诉讼过程中受到的压力仍超乎意料。

值得欣慰的是，在本案一、二审诉讼过程中，两级法院主审法官所体现的职业操守和对事实、法律负责任的态度，终于使这一系列的案件得到了公正的处理。

在国家《物权法》出台之前，这一系列案件中确立的两条原则，为以后处理类似案件确立了很好的范例。

第一，对住宅小区的绿地的销售，房产公司应当要对其可销售性承担责任，如果房产公司不能提供证据证明其销售的合法性或业主有证据证明房产公司销售小区绿地违法，应当认定其销售绿地的行为无效。

第二，对房产公司违反国家或行业非强制性建筑设计规范，如房产公司在销售房屋时就该事项对买受人未尽特别告知义务，则买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或行业标准的，如交付的房屋未达到国家标准或行业标准，影响到使用功能，则应当承担违约责任。

F. 案例分析：合同的订立 陈海燕诉上海京城房地产开发公司商品房预售合同案 案情介绍

原、被告签订的预定协议书中明确约定了房屋售价、方位等，双方就诉争房屋本已存在预约关系的前提下，被告于2001年8月16日将合同条款已齐备的预售合同文本给原告签字盖章的行为，具有明确的订立合同的意思，内容具体确定，已不同于被告所称的系协商合同条款的要约邀请，而是符合要约的条件，构成要约，原告在该合同文本上签字盖章，是对被告发出的要约的承诺，原告签好后交给被告，承诺已到达要约人，承诺生效，故双方预售合同已成立。被告不盖章并不影响合同的成立。依照《合同法》第13、14、15、21、25、26、37条的规定，判决原告与被告签订的预售房屋合同依法成立。
被告对一审审理结果不服，依法提出上诉。二审法院审理后认为，虽然上诉人未在预售合同上盖章，但上诉人交给被上诉人其填写完备的预售合同文本，被上诉人签订了预售合同，并依照预售合同的约定交付了第一笔房款，上诉人接受了合同及房款，并向被上诉人出具了房款发票，预售合同双方已实际履行，故原审法院据此确认预售合同已成立并无不当。上诉人利用其在售房过程中的优势地位，以书面合同未盖章为由，随意推翻双方达成合意且已实际履行的预售合同，缺乏事实和法律依据，亦有违诚实信用原则。根据《民事诉讼法》第153条第1款第（1）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。
［基础知识］
本案涉及要约与要约邀请的区别问题，即被告8月16日向原告提供预售合同文本是要约还是要约邀请。要约又称发盘、出盘、发价、出价或报价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。要约是合同订立的启动点，是当事人实质进行合同订立过程的开始。要约邀请又称要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。其目的不是订立合同，而是邀请对方当事人向其为要约的意思表示。
本案还涉及合同成立的问题，即被告未在预售合同文本上签字盖章是否影响合同的成立。合同成立是合同订立的一个结果，标志着合同的产生和存在，是指当事人就合同内容协商达成一致，缔结了合同。根据《合同法》第25条的规定，承诺生效时合同成立。
［法律争点］
本案双方争议的焦点是房屋预售合同是否成立，而解决这一问题的关键是对被告向原告提供预售合同文本行为性质的认定，即其属于要约抑或要约邀请的问题。
（一）要约的法律构成
要约是希望和他人订立合同的意思表示。根据我国《合同法》第14条的规定以及其他国家的合同理论和立法，要约应当具备下列条件：
第一，要约必须具有订立合同的意图。要约的目的是要与对方签订合同，所以要约中必须含有进行交易订立合同的意图。要约的这一要件强调，要约并不是“开始与对方协商”的意思表示，其所表示的意图是，要约一经被接受，合同即告成立。
第二，要约中含有合同成立的基本要素。从要约的欲设效果看，只要受要约人同意要约，合同即告成立。为了使成立后的合同能够履行，要约人必须对当事人的权利义务进行完整的设计。也就是说，为达此目的，要约的内容必须包括合同的最基本要素。我国《合同法》第12条规定，合同内容由当事人约定，一般应包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限、地点和方式，违约责任，解决争议的方法。我国《合同法》贯彻合同自由的理念，没有规定合同的基本条款。当要约中规定了基本条款时，受要约人接受，合同即告成立。但当要约中没有规定法律要求的基本条款时，受要约人对这种要约进行答复时，合同能否成立。从其他国家的司法实践看，遗漏某一条款或某一条款订立得不清楚，不一定妨碍合同的成立，只有在被遗漏的条款是合同的核心条款时而法院又不能以法律规定的方法确定这一条款时，要约才能归于无效。我国《合同法》第61条、第62条、第63条等规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照合同有关条款或交易习惯仍不能确定的，适用《合同法》的有关规定履行。
第三，要约中必须表明要约人放弃最后决定权的旨意。要约人一经向受要约人表示了订立合同的意图，他就应当将是否成立合同的最后决定权留给对方而不是自己，即应表明要约一经受要约人承诺即受约束的旨意。我国《合同法》规定，要约一经到达受要约人，在要约规定的期限内，不得擅自撤回或者变更其要约。一经受要约人承诺，合同即告成立。但现实生活中，如果要约人在要约中规定了保留条件时，是否还能称其为要约？所谓要约中的保留条件是指提出订立合同建议的人，对其建议所采取的一种限制。有时这种限制可表现为对订立合同的最后决定权的保留，有时也可以表现为对合同在特定条件下成立的决定权的保留。从要约的本意和使命看，当要约中规定了保留条件时，就不能成为要约，因为它使受要约人处于不确定状态，即使受要约人承诺，合同也不能成立，这与严格意义上的要约概念违背。
第四，要约必须由要约人向其希望与之订立合同的人发出。希望与其订立合同的人可以是特定的相对人，也可以是不特定的相对人。特定的相对人可以是一个人，也可以是多个人。对不特定的人发出要约，一般是指向社会公众发出。我国《合同法》对此没有明确规定，但从第14条及第15条的规定看，并未排除非特定人。从法理上看，要约在于给与受要约人承诺的权利，也就是说，提出建议的人一经选择好了缔结合同的伙伴，需要解决的问题仅仅是合同的内容问题。从这个意义上说，应将相对人特定视为要约成立的要件。如果相对人不能特定，则意味着发出提议的人，并未选择真正的相对人，该提议不过是为了唤起他人发出要约。但是，由于现代社会商品生产和商品经营的规模化，也为向公众发出的订立合同的意思表示成为要约提供了客观基础。在一定条件下将向公众发出的订立合同的意思表示视为要约，对受要约人是有利的，从这个角度讲，可以允许要约人在自愿承担行为后果的条件下，向不特定的人发出要约。
需要指出的是，并非任何一个与缔结合同有关的意思表示均为要约，有时意思表示人只是唤起相对人订立合同的意识，即由相对人向自己发出要约，这就是所谓的要约邀请。故要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示。尽管要约邀请貌似要约，但因行为人不具有以自己主动提出订立合同的目的，故应与要约相区别。在司法实践中如何区别要约与要约邀请，并不是一件容易的事情，正如阿蒂亚所言：“我们经常试图对划归‘要约’一类的情况和划归‘要约邀请’一类的情况之间的区别加以说明，但很难提出一般的规则。”(［英］阿蒂亚：《合同法概论》，42页，北京，法律出版社，1982)。根据我国司法实践和理论，区分要约与要约邀请主要是根据当事人所表达的意愿、订约提议的内容、是否包括了合同的主要条款以及交易习惯等来确定。根据这几项标准，可以认定，被告给原告预售合同文本，在性质上属于要约，而非要约邀请。具体理由如下：
一是京城公司具有主动订立合同的意思表示，而非希望原告向其发出要约。本案中，预售合同文本由京城公司提供，京城公司将预售合同文本交由原告陈海燕让其签字盖章，充分表明了其主动订立合同的意思表示。
二是京城公司提供的预售合同文本条款齐备，包含了未来合同的主要条款，因而不同于要约邀请。本案中，商品房预售合同属于买卖合同，被告提供的该预售合同条款齐备，包括补充条款和附件等，其中不仅约定了标的物和数量（京城公司开发的位于上海市浦东新区张家浜路京城大厦B单元××室房屋），还约定了总价款及付款方式和期限（2001年8月18日支付房款117650元，余款320000元按揭、公积金组合贷款），因此其内容具体确定，符合要约成立的条件。
三是根据交易习惯，通常房地产商只允许买受人就其拟定的合同文本接受或是拒绝，其所拟定的合同文本是格式合同，不允许购买者修改或增加条款，因而其并非邀请买受人向其提供要约，而是由其向买受人提供要约。
综上所述，被告向原告提供预售合同文本行为符合要约构成要件，属于被告向原告发出的要约。
值得注意的是，原、被告5月13日签订的购房预定协议书是约定将来订立一定契约的契约，学理称为预约，其效力仅在于预约债权人得请求对方履行订立本约（房屋预售合同）的义务。在本案中其成立生效与否并不影响当事人双方重新就本约（房屋预售合同）达成协议。
（二）合同的成立
本案中，被告将预售合同文本交给原告，根据《合同法》第16条第1款的规定，该要约为生效的要约，原告在该合同文本上签字盖章，是对被告发出的要约的承诺，原告签好后交给被告，承诺已到达要约人，承诺生效。根据《合同法》第25条的规定，承诺生效时合同成立。但值得注意的是，本案预售合同并非于原告签字盖章交给被告时成立，这是因为：根据我国《城市房地产管理法》第40条的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。因而本案商品房预售合同应为要式合同。我国《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”可见，要式合同的成立时间不同于非要式合同，后者于承诺到达要约人时成立。故一审法院认为承诺生效时双方预售合同已成立，被告不盖章并不影响合同成立的观点是值得商榷的。本案原告8月20日将首期房款交付被告，被告接受并出具了房款发票时，合同成立。因为，根据《合同法》第37条的规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，8月20日后，京城公司就应履行合同义务，其主张合同未成立于法无据。
［案例评析］
本案涉及要约与要约邀请的区分以及要式合同的成立问题。上海京城房地产开发公司8月16日向原告陈海燕提供预售商品房合同这一行为符合要约的构成要件，而非要约邀请。原告在预售合同文本上签字盖章并交给被告，是对被告要约的承诺并且该承诺生效，但双方的预售合同并未因此而成立，因为被告没有签章，不符合法律规定的要式合同的成立条件。该预售合同的真正成立时间为8月20日原告履行交付首期房款的主要义务，被告接受并出具房款发票之时。因此，一审法院认定预售合同成立是正确的，但依据是错误的，二审法院的审判理由较为合理。

G. 商品房预售合同纠纷的商品房预售合同纠纷关键法条

中华人民共和国城市房地产管理法
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
城市房地产开发经营管理条例
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
(一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料；
(二)营业执照和资质等级证书；
(三)工程施工合同；
(四)预售商品房分层平面图；
(五)商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
最高人民法院，国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
六、关于商品房的预售问题
24．商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25．商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26．商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
27．预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28．商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29．商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预
售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30．商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31．预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32．合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33．合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34．在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
47．预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
全国民事审判工作座谈会纪要
(三)审理房地产案件的几个具体问题
······
第二，关于预售商品房问题。房地产开发企业预售商品房，须持有预售商品房许可证件，并与预购房签订合同。没有预售商品房许可证件的，应认定合同无效。对于合法有效的预售商品房合同，预购方未按合同约定交付预付款或者预售方未按合同约定交付预售房屋的，应当承担违约责任。
第三，关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理。
城市商品房预售管理办法
第五条商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房销售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当白签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

H. 我有一民事纠纷(商品房买卖合同纠纷)，案情跟“孝感中院处理商品房预售合同无效类似案例分析完全一样,

问：我有一民事纠纷(商品房买卖合同纠纷)，案情跟“孝感中院处理商回品房预售合同无效类答似案例分析完全一样,但案例判了双倍返还,而我的案件只判了还本付息。我认为太不公平,可以申诉吗？

答：君同法律在线咨询为您解答

商品房预售合同纠纷适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，多条法律条文涉及商品房预售合同纠纷的处理。法律依据：第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。