北京学位房纠纷

⑴ （亲身经历）买房付定那些事 纠纷提前知道

之前一个MM写的帖子，说差点买了一个有问题随后被查封的房子，万分庆幸。我想起几年前自己的买房经历，随手写了一句评论。但有朋友问具体的情况，说也遇到了类似问题，正烦恼着。

想了想，写了一些当时的经历，目的是希望更多需要买2手房的朋友，引以为戒。这事碰上了就很难解决，虽然最后我们幸运地解决了。但这个过程是很不容易的，有各种幸运因素。所以，大家还是在买房的时候就擦亮双眼吧！

当时，我是为了买学位房。但不是首次置业，又是自住，所以不想太凑合，楼层啊，朝向啊，路段啊，都有点要求，寻寻觅觅半年，才遇到合适的。自然是满心欢喜。而当时我们不知道的是，卖房子的人不知道借了多少钱去澳门DB，卖房子就是为了还那些高L贷公司的钱。买房子的时候就说要20万定，其实一般是5-10万。当时信誓旦旦说是因为在老家盖房子，刚好缺20万急用什么什么的。（一般，卖方提出不正常的高定金，一定要警惕了）

我们当时为什么会没有警惕呢？一是第一次买2手房，没有什么经验二是此人的工作太稳定，GWY，就在房子旁边的大院上班，工作证，出入证什么的都是真的（一个不是一般人能进大门的单位）。三是因为很喜欢这房子，放松了警惕。其实主要是因为原因2，谁知道这种人也会干不靠谱的事呢。出问题的时候，刚好卡在赎契环节，之前约好的是我们帮他赎契，因为他说他没有钱。但即将赎契之前，他忽然要求我们把赎契的钱打给他，按之前的约定，是要他重新开户，在即将赎契划款当天打钱过去，且身份证户口本房产证都得押在中介。

（我的理解是怕他拿身份证办挂失取钱出来导致无法赎契，但这是有风险的，中介公司首先得信得过，所以最好是不要帮对方赎契，帮赎契也要找第三方公司。为什么我们赎契了呢，还是出于对他职业的信任和经验不足）

然后，赎契之前，此人各种“作”开始出现，各种说辞，目的只有一个，就是希望我能把钱先打给他，由他来赎契。

这个时候我再没有警惕心就太笨了，于是我坚决的回绝，并让中介公司给他出了书面的警告书，意思是到了约定赎契，他不能配合的话，算他违约。但此后没有几天，此人人间蒸发了。（这是整个悲剧的开始）

此后，怎么联系都联系不上这人，对方老婆都不知道。说了一堆说辞，含糊其辞的。此时想追回20万定金，已是不可能。中间省略一万字鸡毛鸭血，各种睡不着的夜。

最后的事情发展是这样的。

一、此人是有单位的啊，先找认识的人搞清楚了这人咋回事。不搞清楚此人真实情况就无法决定下一步是放弃定金还是搏一搏。（原来是为了去DB私刻了单位的公章，被抓了）当时此人在某地的看守所。他老婆不知道出于什么原因，不肯说实话，是我们自己打听出来后，她看无法隐瞒了，才说。

二、搞定他那个晕乎乎的老婆，我们做什么，她只要配合。（她各种愿意配合，因为此男留了一屁股信用卡债，大概也有三十万+，之前的20万只是还了高L贷）

三、中介公司对我们各种歉意，各种负责。（这只能说遇到了负责的中介，很多中介这个时候就玩失踪了——后来这个中介自己开公司了，发展的不错，也成为朋友）

四、根据当时的情况，拿回定金已不可能，分析了他们的债务情况，我认为这个时候继续交易是唯一的办法。（其实他就是卡在这30万左右的信用卡债上，本想卖了房子，还掉20万的高L贷和30万卡债，剩下的钱买个小小的户型继续住。谁知道人被抓了。——关键是这些情况我们也花了时间和人脉去核实了一下，但也有冒险的成分）

五、决定继续交易，还有个原因是，不继续交易下去，此房就要被银行查封，当时房子还不是查封状态，一旦查封，就更麻烦了，我是为了自住，耗不起。

以上是当时的一些背景情况，我也不想对卖家落井下石，只想静静地解决问题，拿到房子。经历了好痛苦的阶段，好消息一个接一个。

1、首先，卖方的老婆比较有诚意，比我还心急，怕房子卖不出，于是她找来了有资产的亲兄弟做了担保，写了担保书，意思是我们帮业主赎契，如果交易过程出现问题，由这兄弟负责。同时，所有的证件材料均要押在中介公司，业主不得持有。

2、最重要的是，峰回路转了，当时由于业主人被抓，实际交易陷入胶着状态，两难，他不出来办不成交易手续，这个房子就只有被查封的结果，但他是不可能出来的。（当时他人在看守所，无法联系外界，无法办理委托）

此时，业主的老婆忽然摸出一份公证书来，这份公证书是业主当时借高L贷时以房为押做的一份公证，内容是借贷公司的***具有此房产的转让出售等办理权利，并具有转委托的权力。

于是，他老婆又找回借贷公司，应该是给了一点好处费，请这个借贷公司的人去公证处做了个转委托公证。至此，这套房子可以由业主的老婆进行全权交易，不需要业主出面了。

（这一点是戏剧性的结果，没有这个公证书，就没有任何进行下去的可能，只能等法院查封房子了）

剩下的就是正常交易了，有了担保书，起码我搏一搏也有了底气。有了公证书，让继续交易成为可能。

最后房子很快的赎契并过户。

但这事没有什么可借鉴性，因为每个人的情况都不同，费劲写出来只是想让大家警惕交易过程中只要出现一些异常的情况。就要注意了。

通常大家遇到特别笋，低于周边同等价位的房子，一定要留心了。便宜没好货，好货不便宜。

如果这样的房子还要高额的定金，更是得提高警惕。

其实我们并不是贪便宜的人，对方的房价也并没有怎么低于区域平均价位。

为什么着了道？

主要是对他职业过分信任，但什么队伍里都有害群之马。

另，这条路很少放盘，虽然是旧房子，质素却还不错。孩子急着用学位房，也是有些心急了。

虽然事情解决了，但我费掉的脑细胞好久都补不回来啊，那精力消耗的——整夜无法安睡，还因此皮肤出现问题，去省医一看，医生就说免疫力低下，是不是睡不好？心理压力大？

同时也深感自己幸运，最后的结果毕竟是好的。过程中，中介也和我们站在一边，很负责，不然我都不知道怎么继续下去。很多人说中介这不好那不好，但我觉得我们很幸运，在最不幸的一次交易中，遇到了靠谱的人。后来我和这两位中介成为了朋友，有朋友置业都会帮他们咨询这两位）

买房子毕竟是一个家庭重大的经济支出，希望大家都能在买前擦亮双眼，交易一切顺利！

（以上回答发布于2017-02-20，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息

⑵ 学位房买卖过程中，购房者应该怎么避免出现户口纠纷

1.查明房产产权是否明晰
有的房子如果抵押了或由多个业主共有，交易时就会出现复杂的情况，很可能出现合同无效、无法过户的风险，从而耽误孩子入学。因此，交定金前，一定要先搞清业主有没有完整的产权，是否红本在手。
2.查明房子的学位指标是否被别人占用
少数业主售房时，学位指标已让自己的孩子或亲友的孩子占用，买家即使拿下房子，也拿不到学位了，可能花了大价格仍然进不了名校。
3.买总价低的学位房
学位房价格高于普通房，买学位房主要目的是拿学位，居住和楼况还不是最关键的，总价低意味着以较少的钱取得了含金量一样的学位。
4.提前出手
不要在每年3、4月小学预报名前临时买房，这时需求大增，不仅价格坚挺，而且可选择性很小。一般来说，在春节前后出手相对合适。
还有需要注意的是：
1．多登录各区教育系统网站，查询了解目标学校具体的学区范围，并适时留意各个学校的学区变动。
2．如果户籍地址已有常住户口存在，户口迁移这一过程必须要在交易结束前完成，现通行的做法是，在买卖合同中约定交房之后办户口迁移，逾期每天交万分之五的违约金。
3．要摸清各个学校对学位的特别规定。一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，各个学校细则大不同，有的学校学位实行排名制，有的则优先入户时间，所以目标学校对学位申请的具体要求，必须事先打探清楚。
4．鉴于户口已迁走、学位仍被占用的情况偶有发生，置业者需搞清楚该房学位是否已被占用，如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如小学在6年内不能使用，而中学在3年内不能使用。因此，合同中除户口迁移之外，应明确学位问题。

⑶ 以后会不会取消学位房

学位房需求的日渐增多与固定的教育资源不匹配，逐步催生了业主和开发商的矛盾。随着南城、寮步等区域取消学位房，学位房的纠纷也达到白热化阶段。
每年4月是东莞的学位申请截止时间，随着截止日期越来越近，适龄儿童的家长也开始着急为子女申请学位准备材料。不过公立学校的学位有限，很多家庭不一定满足积分入学的条件，因而不少人青睐通过学位房解决子女的学位问题。但是学位房需求的日渐增多与固定的教育资源不匹配，逐步催生了业主和开发商的矛盾。随着南城、寮步等区域取消学位房，学位房的纠纷也达到白热化阶段。
关于学位房，业内有不同的声音。有人认为，学位房背后的猫腻和潜规则太多，加上教育资源的紧张，东莞取消学位房会成为未来的趋势;有人认为，物以稀为贵，正因为教育资源的紧张，有单独学位的楼盘会成为稀缺资源，更有市场号召力。
说好的名校要抽签才能读
日前，莞城某楼盘业主因子女无法就读莞城某知名小学，在项目营销中心静坐维权，并在售楼部贴有“维权不违法拒绝抽签”的标语。
业主陈女士表示：“几十万元房款买下了此楼盘，主要是为了解决孩子读书问题。当初，开发商承诺购买该项目楼盘，子女可以就读莞城某知名小学。现在开发商无法承诺所有的楼盘生获得同一名校学位，只能通过抽签方式决定子女是否可以就读某小学，这对抽不到的孩子来说，是不公平的。”
对此，业主叶先生说：“我们买房的时候是奔着某知名小学的学位，买房也是付出了巨大经济代价。”
针对此情况，记者采访了该楼盘的相关负责人，他表示：“当初，营销人员在销售该项目的时候，承诺业主的子女可以就读莞城的小学，并非全部业主都可以就读这所知名小学。至于为何通过抽签的方式解决此问题，这是因为小区的适龄上学孩子有78名，而项目只有30名莞城某知名小学的学位名额，此解决方式也是基于公平公开。”
目前，东莞城区真正配套学位指标的楼盘已然不多，即使父母买得起学位房，却因为名额、户籍等问题无法享受学位资源。此时，学位房只是一个概念，销售人员在售楼时不会主推学位概念，却会“暗示”亟需学位的家长，并告知其楼盘周围有很多知名的学校。
“家长太渴望得到学位了，以至于其要支出昂贵的成本，也要买概念中的学位。”一位业内人士说。
东莞资深房地产律师李某针对学位房解释说：“学位是刚性需求，也是很多业主急需之物。开发商会以学位来宣传售楼，如果学位不容易实现，可能会产生纠纷，但也不至于是合同诈骗，这是因为开发商不会将学位的承诺写在合同上，更不会承诺没有学位就退房。”
据悉，楼盘送学位有两种情况，一种是教育局以一定的条件将相关公办学校学位给楼盘，使购房业主有学位权;另一种是有些大开发商自己开办或合作开办私立学校，解决业主的学位房需求。不过某些私立学位，如朝天小学、南开小学很热门，其教育资源也较为紧张。“对于开发商建造的私立学校，现在也是面向全市招生，会给予业主优惠政策。不过，大型开发商旗下开发的项目越来越多，也未必能满足所有业主的需求。”陈骏良说。
学位房折射教育资源不匹配
目前，东莞的学位房价格并没有如广深一样，动辄是“天价学位”，不过以“学位”为卖点的学位房相较同等区域的楼盘，在价格上略有涨幅，业主为争得学位，也愿意付出高成本。
记者了解到，部分开发商向政府交纳了一定的教育配套资金，对应获得学位指标。毕竟学位有限，学校的教育资源也跟不上城区的项目开发和销售进度，需求大于供给，开发商未必能保证每位业主有学位指标，学位的事情存在很多变数。
当供给无法满足需求的时候，纠纷容易产生。近年来，因为学位资源紧缺，开发商与业主的矛盾也日渐增多。2013年，寮步和南城先后叫停学位房。
南城和寮步的学位资源是否面临紧缺的窘况?我们以南城为例算一笔账，根据合富辉煌东莞市场研究部提供的数据显示，2013年南城住宅成交6673套。若按照每户3口人计算，将有2万人入住，按照城市每年的出生率10%计算，每年有2000人出生，按现有国家规定，班容量≤50人，则需要建一所8轨制的学校。若相关的项目就近的小学、中学均已满负荷，无能力扩大招生，那么，7143户居民的孩子将面临无学可上的现状。如此大规模的人口数量，如果没有配足够的教育设施，南城区的中小学生的读书问题更为突出。
关于学位紧缺的问题，陈骏良认为，莞城、东城、南城等城市中心区域的学位较为紧张，偏远镇区的学位还是很充足的。南城是城市中心区域，对学位的需求比较大，寮步的楼盘比较多，竞争比较大，学位的需求比较旺盛。“对于学位资源紧张的区域，政府无法提供足够的学位给业主，政府宁愿把教育配套基金退还给开发商。”陈骏良说。
时间过去整整两年，没有“学位房”为营销卖点，南城和寮步的项目销售是否有影响?记者在走访的过程中了解到，当年挂在项目上的“购房送学位”红色标语“消失”了，换来的是楼盘的基本信息和特价优惠。售楼现场的营销人员对市民咨询的学位事情也变得谨慎了，并向其解释学位新政事宜。
随后，记者电话采访南城某品牌开发商相关负责人对于学位房的看法，他说：“学位房的取消对楼盘的销售影响不大，人们在心理上已经逐渐接受南城取消学位房的政策。现在，大家都不提学位房了。”
寮步某开发商也表示，学位房只是在销售过程中卖点，该买房的还是会买房的，寮步取消学位房对项目的营销影响不大。"
合富辉煌市场研究部经理李兴旺表示，学位房的取消对项目的销售影响不大，该买房的还是会买房。学位房只是锦上添花的事情。
此外，他认为东莞逐渐取消学位房会成为未来的趋势。学位房问题引发了很多社会问题，譬如学位不足的现象导致了业主和开发商之间产生诸多纠纷矛盾、开发商承诺给予业主学位易酿成不公平等。
据数据统计，2013年南城住宅成交6673套，2014年南城住宅成交5365套，同比下降19%。2013年寮步住宅成交3179套，2014年，寮步住宅成交2359套，同比下降35%。

⑷ 教育地产不是学位房 为学位买房要注意

在每年的开学季，都会出现很多家长因为购房却无法就读小区配建或附近学校的问题而发愁。对此，专家提醒，学位房和教育地产虽然仅一字之差，但结果却可能截然不同，购房者购房时需询问明确。

学位房“≠”教育地产

提及“教育地产”和“学位房”的差别，业内人士介绍说，教育地产主打概念牌，学位房对入学资格的指向则更为明确。教育地产只是在位置上靠近学校，拥有地段优势，但并不表示就一定能上该学校，需要按照政策和分配原则入读。学位房则是在业主购房后可以获得，或通过一定的条件获得相关学校的学位。

教育地产是由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，有些房可能上一年有学位，但在下一年则会因为政府的规划而失去学位。

学位房也有名额限制

从教育地产和学位房的概念上看，如购房的是学位房，就一定能获得就学名额，而市场情况是否如此呢？这并不是百分之百保证的。有关于学位房的纠纷也一直存在。此前，就有过这样一则纠纷：同一个小区，买房早的业主如约取得学位，买房较晚的业主则由于学校名额已满未能兑现承诺。

学区或学位都要分清学校性质

对于开发商引进属于政府、学校和开发商三方办学的公立学校，通常都是开发商负责建设校舍以及按照政府和校方的要求配置教学硬件设施的，可以说在很大程度上缓解了财政的教育投入，比常规的公立学校在教学硬件上更有优势。对此，业内提醒，不管是公立学校还是私立学校，都有其优势存在，作为家长，选择适合自己孩子、以及自身承受能力之内的学校才是首要考量的。

学位房没合同保障违约难受法律保护

值得注意的是，在学位房中，其学位的实现也有六大顺序，购房是第一类，引进了名校、百年学府，只要购房者购买了该楼盘的房子，就能享受公立学位。但如果只是租房，则不一定能得到学位。

（以上回答发布于2015-06-10，当前相关购房政策请以实际为准）

点击领取看房红包，百元现金直接领

⑸ "学位房"却没有学位 网友支招避免教育地产陷阱

自住刚需房成为市场主角，不少家庭买房时也将儿童的需求列为第一重点，是否有学位赠送，离学校距离远近、交通是否方便、生活配套是否齐全等都成为家长们买房时要考虑的要素。家有儿童该如何买房？

关键词：学位

“学位房”不一定有学位

“学位房”是早年东莞开发商售楼的一个重要促销方式，但是，随着寮步、南城陆续叫停“学位房”，开发商在“学位房”的宣传上也日益低调。事实上，不少开发商在卖楼时宣传的“学位房”，在业主需要时却不一定有学位。

市民吴小姐在五年前购买自己这套位于东城的房子时，楼盘销售称可以拥有进入小区旁边某知名小学的学位，但今年孩子报名入学时，却被告知没有该校的学位，不能入学。原来，由于近几年就读该校的人数太多，开发商原来所承诺的学位早已用完，而今年报名该校的人数太多，该楼盘的业主也不再能够拥有学位特权。

业内人士坦言，目前真正拥有“学位房”的楼盘并不多，不少楼盘拥有的学位有限，往往采取的是先到先得的原则，后面的业主，有可能得不到名校学位。加上学位政策可能会出现的变化，等上几年才要使用的学位，也有可能会过期。

建议

将“送学位”写入合同

与宣称拥有公立学校学位相比，品牌开发商拥有的品牌民办学校学位可能更靠谱一些，由于双方合作的关系，品牌开发商对于“送学位”把控性更强，不过，为了学位才购买房子的购房者，建议将“送学位”写入合同，避免将来出现纠纷，且最好能够尽快使用。此外，购房者在买房前也应了解楼盘所属学区的学校，看该学区是否有相对满意的学校，避免两头空。

学校离家远接送是难题

关键词：楼盘位置

学校离家远接送是难题

刘女士家住在南城，儿子却要到莞城读小学，她原本拥有一份不错的工作，为了陪儿子读书，只好放弃工作，当起了全职太太，她告诉记者，由于学校离家远，每天早上六点多钟就起床。

记者在踩盘时发现，不少楼盘在宣传时会将周边的学校标志在售楼书上，但是真正的距离远近，接送是否方便还需要购房者自己去实地考察，不然就会出现像刘女士那样的情况，要一早起床送孩子上学。

建议

将实际距离考虑进去

在购买房子前，要将学校与房子的实际距离考虑进去，并且能够实地考察学校与家的距离，是否有校车接送，或者公交车的行驶路段等，最好能够选择方便接送的学校，而如果已有就读的学校，在购房前也可以多看看学校附近的楼盘，选择合适的项目。

二手房多数人车不分流

关键词：人车分流

二手房多数人车不分流

家有儿童的家庭，小区园林是老人孩子活动较多的地方，如果小区中不时有车辆行驶，对于老人小孩来说，都可能存在安全隐患，因此，选择一个人车分流的小区极为重要。

周女士的孩子今年四岁，每天早上和傍晚都要到小区园林里玩耍，由于小区内人车不分流周女士觉得极不安全。

建议

购买新房时要了解清楚

早年就开盘的楼盘在开发后期时，由于设计上的缺陷，仍然是人车不分流的状况，家有儿童的购房者在购买新房时要了解清楚，而旧盘普遍存在人车不分流的问题。

装修美观不一定实用

关键词：儿童房

装修美观不一定实用

为了促进销售，开发商总是将样板房装饰得很漂亮，特别是儿童房的装修设计更是精巧，吸引不少家长购买楼盘，但是，家长们可能不知道，不少样板房的装修可能美观却并不实用。

建议

要考虑到孩子的安全问题

对于儿童房更多的要考虑到孩子的安全问题，而对于装修设计方面，在对颜色的运用上可以咨询专业人士，以淡雅为主，色彩过于浓艳并不利于睡眠。

（以上回答发布于2015-06-01，当前相关购房政策请以实际为准）

点击领取看房红包，百元现金直接领

⑹ 注意购学区房的N种风险

与学校有关的风险

一般公认的学区房的概念是，在幼儿园升小学，小学升初中时在学校所规划的吸收孩子入学的学区内的房产就叫学区房。

学区房的政策风险

最大的一个政策风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，有人总结了一句话叫“五年一大变，三年一中变，一年一小变”，意思就是学校的主管部门经常会根据不同的情况，改变年限。比如，在购房时规定落户一年就能就近入学，而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况，买房时在学校规划地段内，准备入学时有可能被划出地段。

学校本身发生变化的风险

学校自身的教育资源配置出现问题，导致教学质量下降，该学校片区内的房价出现明显下降。另一种情况则恰恰相反，一直以来一所教学质量不高的学校，因为自身的变革一跃成为一所重点学校。

确认招生范围 注意门牌号

买学区房时一定要看准房子的位置，差一个号码可能就被安排到另外一个学区。尤其要注意查看房屋的单号或双号，是尾号时就要更加注意。现在是人为地将学区房划分复杂化，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，所以购买学区房一定要认真。

学区房并不是所有人认为的那样，“就近原则”离得近就可以入学，要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口，容易受开发商的误导，最后影响了子女教育。

学区房购买的各种纠纷

以上情况是与学校有关的风险，下面我们主要讲一下与房有关的风险。学区房的房源一般分为两类，一类是一手商品房，即直接从开发商处购买的房屋，另一类是二手房即存量房。

一手房的风险主要集中在房产证的办理。例如，在签商品房预售合同时，开发商承诺入住后一年，即可颁发房产证，但实际情况是颁发房产证的时间，被一拖再拖，迟迟办不下来，导致业主子女无法上学。

二手房的风险相对多一些，主要集中在产权纠纷、户口纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖方恶意涨价纠纷。

产权纠纷

第一类产权纠纷，又可分为两种，一种是共有人之间纠纷，另一种是产权不清晰导致无法办理产权过户的纠纷。

先说第一种共有人之间的纠纷。我们就曾经遇到这样一个案例，在北京海淀区某著名的学区房片区内，张女士从刘先生处购买了一所房产准备为自己孩子上学所用，在张女士支付完首付款后，突然接到另外一位刘先生打来的电话，明确告知她所购买的房屋还在遗产诉讼纠纷当中，希望她放弃购买，因为跟他签约的那位刘先生只是房产共有人之一，不是唯一所有权人，因此，跟她签订的合同存在瑕疵。

为什么会出现这种情况？因为大多数的学区房都属于年代比较久远的房屋，而房产的原所有人很可能已经去世，这类房屋很可能发生遗产继承纠纷。也正是因为这种特殊性，我们必须提醒大家在购买年代比较久远的学区房时，一定要向卖方详细询问房屋的来源，是从市场购得，还是继承取得，并将房屋的来源情况，作为合同的一部分写入房屋买卖中，以保障自己的权益。

产权纠纷的另一种情况是，房屋的产权能否过户。说到这一点，很多人可能认为夸大其词，其实这种情况在很多单位房改房的小区内最为常见。因为，有些单位的房改并不彻底，导致卖房人虽然有产权证，但始终不能从单位拿到上市交易审批表，从而导致合同无法履行。我们曾经处理过这样一个案子，在北京天坛附近的某学区房，杨先生楼上邻居的房子可以上市交易，但杨先生的房子单位就是不同意卖，导致杨先生向买房人支付了一笔违约金。因此，在购买学区内单位房改房时，一定要问清楚房屋交易是否需要上市交易审批表。

户口纠纷

户口纠纷分为两种情况，一是卖方的户口没有从房屋内全部迁出，按照一般的一房一户的户籍管理原则，买房人的户口无法迁入。另一种是有些地方的特殊情况所致，一房可以有一个以上的户口本，但卖房子女还在学校就读，该学校拒绝接收同一房屋内的另外一个户口的子女入学。

不管是哪一种情况，最好的预防对策就是在房屋买卖合同中约定，如果原房主不将户口迁出，应该支付多少违约金，并且这种违约金一定要按天计算，每逾期一天迁走，就要承担一定的违约金。只有这样加重违约方的负担，才能保证交易安全。

除了在合同中约定违约责任外，在决定购买该学区房前，最好是与卖方一起到房屋所在地公安机关，共同核实房屋内户口情况。

房产中介虚假信息纠纷

这类纠纷直接与房产中介的职业素质有关系，我们遇到的大多数案子，都是中介运用自身的信息优势忽悠买卖双方签协议，等发生纠纷后，自己置身事外，坐山观虎斗。

给大家介绍一个案例，杨女士有一居室想要出售，房产中介小王为了得到这套房源，就向杨女士暗示，自己通过朋友关系获知杨女士的这套房产所在的小区明年就会被划归为学区房，到时房价一定会大涨。杨女士听了小王的话，就将该房屋交给小王他们店挂牌销售。后来，小王就将此房推荐给赵女士，并跟赵女士介绍说，听房主说此房明年划归学区房。如果今年购买，明年一定能赚一大笔。结果杨女士与赵女士就在小王的撮合下，签订了买卖合同，并支付房款。但到了第二年此房并未被划为学区房，这时赵女士先找到杨女士讨要说法，杨女士觉得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解释说，自己当时只是推断可能会成为学区房，这本身就是一种风险。

后来，因为杨、赵没有证据证明当时小王存在欺骗，诉讼请求被法院驳回。我们给大家的提示是，目前我国房产中介的业务水平参差不齐，不管是卖方还是买方在决定交易前，一定要去学校或其上级主管部门核实情况，再决定是否交易。

卖方恶意涨价纠纷

这类纠纷是最常见的一类，说白了就是因为房价上涨过快，卖方想多赚钱，并且只要违约金的数额低于房价上涨的幅度，卖方就敢违约。预防卖方恶意涨价的违约行为，最好的办法就是在合同中约定相对较高的违约责任，使卖方不敢越雷池半步。

一般我们都是这样约定，首先约定延期履行的违约金，在明确约定了支付首付款或剩余房款后，一定时间内就开始按天计算卖方迟延履行的违约金。

其次，还要约定如果出现一房二卖或多卖时，要支付不低于总房款20%的违约金。

最后，还要约定如果房价上涨过快，违约金不足以补偿损失的，应按照买方实际的差额损失赔偿。

（以上回答发布于2014-01-09，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更多房产信息

⑺ 北京海淀非京籍老大已经在某小学上学老二没有学位房可以在一起上学吗

你好，老大在北京的一所学校读小学，老二今年该上小学了，应该是可以分到同一个学校的。活动性很大。

⑻ 北京市的学位房要北京户口吗

北京孩子上小学本身现在就按照户籍和住房来分配学校··重点学校更是很严格·

一般小学有5-6个录取顺序·只有父母和孩子户籍都在学区房子在学区房主是父母的才是第一顺序录取··录取满为止··没户籍的孩子肯定吃点亏看运气了

如孩子是外地户籍那中学还有更大的麻烦

外地孩子在京借读中学中考需要符合相应条件不符合不能中考，符合的好像暂时不能报普通高中（也就没考大学资格）只能上职高技校。所以这个事你家长要亲自咨询北京的中学老师和北京教委相关部门（也网络下新闻）确认清楚了

（非京籍中考生诉北京教委终审败诉（2014年）自己网络这新闻去··好好看看（当然在京异地高考也没完全放开也有报考限制）

以上仅供参考，别网上问不准，必须家长亲自去咨询北京中学老师和北京教委中招办来咨询外地孩子在京中考资格有哪些报考限制有哪些，根据咨询的情况和你孩子是否上大学等因素决定孩子是否在北京还是回户籍地上中学

⑼ 买了二手学位房，原房主户口不迁出怎么办

若原户主迟迟不愿迁出户口，可以通过以下方法解决：
1、买方凭产权证和房屋买卖合同，到派出所申请迁入户口；然后将户口簿上的户主直接更换为买方；而原业主的户籍仍然保留，但不再是户主，变成挂靠户。
2、原业主凭户口簿和房屋买卖合同，申请将户口迁到社区集体户上。但是这需要原业主本人配合办理，因为目前公安机关还不能强制迁移户口。
3、根据合同提出违约金补偿。
卖房人如果无法及时从房屋内的户口迁出，将导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。
因此为了避免类似纠纷出现，可以从以下几点做好预防：
1、户籍核查
在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走。
2、明确户口迁出时间和违约责任
核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。
3、户口迁不出则解约
对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。

⑽ 买学位房原房东不迁户口这样做可以避免！

现在，不少人购买二手房是为了让孩子的户口可以迁至好的教育地产。业主在购买二手房，户口问题显得尤为重要，特别是学位房，一定不要忘了在房屋买卖合同中对户口迁出作特别约定。

不然可能会发生一些“户口”纠纷，比如说，就像昨日新闻《广州市民好不容易买了学位房 户口竟被霸占12年》中提到的广州的谢女士和梁先生一样。广州的谢女士是花了55万买了一处学位房，不料对方的户口一直不迁出，急得她寝食难安，“整日担心小孩不能入学”。最终将老房主告上了法庭并获得了相应的赔偿。而广州市民梁先生也是遇到了类似的问题，梁先生2004年买了一套带有省一级学校学位的房改房，至今已12年，但老业主还未将其户口迁走，此事现在仍未得到解决。

1、 合同明确约定户口迁移

在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任，而且一定要写明是“所有户口”，不然就可能遇见赵女士的那种情况。此外，如果是为了解决子女学籍问题而买房的人，也别忘了在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。

2、 提前向教育部门核实学籍使用情况

对于二手房来说，即使是买下了房子，也不一定就能获得学位，因为它可能会被上个住户或者上上个住户所占用，所以买方应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况，并在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。

3、 提前向公安机关了解落户政策

户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买方向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策，千万不能仅凭卖方或中介的保证就盲目购买，以免最后导致自身利益受损。

（以上回答发布于2016-11-22，当前相关购房政策请以实际为准）

搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息