城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策

❶ 如何做好矛盾纠纷调处工作的思考

当前，随着改革开放的不断深入，各种利益关系发生重大调整，人民的生产生活方式和思想观念发生了较大的变化，民间纠纷的类型也发生了深刻的变化，各种矛盾纠纷不断增多，各种关系错综复杂，呈现出了矛盾纠纷主体多元，成因复杂，调解难度日益加大，矛盾易激化等特点，原有的调解工作机制已难以满足新形势对矛盾纠纷调解工作的新要求。目前，社会矛盾纠纷排查调处工作已成为事关改革、发展、稳定大局的重要因素，因此，建立和完善立足于基层的多元化矛盾纠纷解决机制，使纠纷得以及时、便捷、公正、妥善解决，对于社会稳定、促进经济与社会的协调发展意义重大。同时，矛盾纠纷解决机制的多元化在一定意义上起着优化和合理使用司法资源、保护司法、促进社会可持续发展和纠纷解决机制生态性平衡的作用。
一、当前社会矛盾纠纷产生的原因
我国计划经济向市场经济的体制性转换，促进了经济社会的飞速发展，同时也带来了思想领域、经济领域、政治领域的深刻变革，带来了人们思想情绪的波动和利益格局的巨变，各种社会矛盾进入了高发期。社会矛盾的凸显，既有客观因素也有主观因素，既有经济因素也有政治因素，还有国内因素和国际因素，是多种因素共同作用的结果。
无论什么样的社会，什们样的年代，主观因素都是社会矛盾纠纷产生的直接原因。如个体对物质、利益的占有欲；个体对事物偏激的喜好；不断发展变化的个体需求的不满足；社会道德天平失衡；不患贫而患不均；争强好胜；情感好恶等等。客观因素是社会矛盾纠纷产生的根本性原因，如经济社会发展的不平衡；社会分配不均；新旧体制变革脱节导致主体之间利益冲突等等。
(一)经济社会发展不平衡
随着改革开放的深入推进，人民的生活水平整体不断提高。但区域优势、潜力优势、中心城市优势等等的开发与发展，随之导致区域之间、城乡之间、各阶层之间的贫富差距越来越大，不少群众不从主观和客观方面去找原因，“不患贫而患不均”，由“不均”而导致心理失衡、失衡导致失控，最终导致了矛盾纠纷的产生。
(二)人口资源与自然资源之间的矛盾
我国是人口大国，也是农业大国。农业人口占总人口70%，在对社会资源，社会福利等公共产品占有方面，城镇人口本身就比农村人口享有了较优厚的待遇，而中国的人口与计划生育政策、生育意识，城乡矛盾也较突出。以人口比例矛盾来说，目前一对农村夫妇普遍生育2个以上小孩，城镇夫妇只生育1个小孩，少数城镇夫妇还不愿意生育，从而导致城乡人口比例越拉越大；同时，农业科技的全面普及及土地资源、自然资源挖掘潜力越来越低，引发农民人均收入的不断萎缩，农村劳动力的大量剩余，以就业、收入为核心的利益冲突，在个人、群体、行业、家庭、社区、城乡、地区以及彼此之间矛盾数量剧增，且纠纷的性质越来越复杂。
(三)新旧体制转轨，社会控制系统的缺陷与失控
任何体制的变革，都会带动思想、经济、体制、政治以及相互之间的深刻变化，尤其是当前市场经济的纵深发展，多元的利益主体共生，多种经济所有制并存，加之社会诚信尚未完全建立，法制不健全，市场秩序缺乏规范，固有的各种弊病相继显露出来。如医疗秩序，一方面是国家花费大量的人力、财力进行秩序整顿，另一方面是医疗价格居高不下，各种涉及医疗卫生行业的“潜规则”在利益的驱使下屡禁不止，医患纠纷大量频发。
二、当前社会矛盾纠纷的特点
从当前社会矛盾纠纷的整体状况来看，数量总体呈上升趋势，特点主要表现以下方面：
（一）主体多元化
随着新的经济体制和经济秩序打破了旧经济模式和地区封锁，建立了竞争机制，各种利益主体应运而生。伴随各类主体的活动，矛盾纠纷在经济领域、政治领域、思想领域的发生日益增多。它不仅发生在公民之间，而且发生在公民、法人、非法人团体和组织之间，甚至发生在政府、干部与群众之间。由于经济发展的驱动、渐进深入的改革、自上而下的法治化进程，导致基层矛盾纠纷不断增多。从纠纷的主体看，基层矛盾纠纷的主体正向多元化方向发展。仅以农民这一社会主体为例，随着阶层、群体的分化，传统定义上的农民分化为农业劳动者、农民工、农民知识分子、个体劳动者和个体户、私营企业主、乡镇管理者、农村管理者等阶层。
（二）内容复杂化
由于个体获取经济利益的不平衡性、差异性，矛盾纠纷已由过去简单的“一因一果”，代之以“一因多果”或“多因多果”[③]。查阅每一件矛盾纠纷的处理，我们会发现当前各种矛盾纠纷产生的原因多种多样，各种成因交织在一起。往往既有历史因素、政策因素、经济利益因素，也有处理方法不当的因素；既有群众要求合理的一面，也有群众对党和国家政策不理解，要求过高、不顾大局的一面。有的同治安、民事、刑事案件交织在一起，有的经济、行政、政治因素交织在一起，有的不仅是一种社会现象，还是一种不安定因素，如计划生育、征地拆迁、基层选举等，在矛盾纠纷的此消彼长过程中，还关联其他诸多不稳定因素，其后果不是涉及一个人或几个人的利益，而是涉及众多当事人的利益，增加了当前矛盾纠纷的复杂性。
（三）类型多样化。
在市场经济条件下，纠纷类型增多。跨区域、跨行业纠纷，劳资纠纷，商品经营、信贷、投资纠纷，企业合伙、转包、拍卖、兼并、破产纠纷，土地征用、划拨、流转纠纷，安全生产纠纷，婚姻财产纠纷，优抚救济纠纷，赡养抚养纠纷等不断涌现，类型呈现多样化。
（四）调处疑难化
由于各种社会矛盾纠纷频发，诱因复杂，加之往往是主体的合理诉求与少数人的无理取闹、表达诉求的不合法方式交织在一起，经济利益诉求与维护民主权利的要求交织在一起，导致了矛盾纠纷调处的疑难化。一是认定纠纷性质难，只有具备一定的文化、社会、经济、政治、法律、政策知识，熟知阶段与阶段之间的政策法规，才能正确认定纠纷的内容和性质；二是复合化的纠纷涉及面广，单靠一个部门难以奏效，有些纠纷处理需要多个部门的协调。尤其是群众的自发行为被别有用心的人插手利用，混淆是非，不仅导致调处的疑难化，更加速了矛盾纠纷的激化和恶化，使人民群众的生产、生活和工作受到影响和威胁，甚至容易酿成恶性事件。
三、现今矛盾纠纷调处机制现状
(一)从机构、人员、经费、处理机制及调研情况和实际工作来看，目前运行的社会矛盾纠纷调处机构设置，基本上是以党的基层组织为核心，成立由一把手负总责，分管领导为具体责任人，所有部门为成员单位的领导小组，在一个部门设立办公室，再层层召开会议，下发文件，执行督办和量化考核的运作方式。从表面上看，确实做到了领导到位，组织到位，人员到位，督办到位，考核到位，但实质上收效甚微。一是缺人办事，从上到下机构人员大多数是兼职，把矛盾纠纷调处作为本职工作的不多，尤其是在基层机构。据调查，占相当数量的司法所、矛盾调处中心、政法办、综治办工作人员排列一长串，但除司法助理员在编，在职外，大多数为单位兼职人员，或老、弱、病、残人员；二是工作落实不到位，会议材料、文件材料、督办检查材料一大堆，但真正能拿出结案卷宗的不多，如用结案数与辖区纠纷数对照，差距更大。三是中介组织不下基层，律师事务所、仲裁机构、法律援助中心、法律服务中心等中介组织，基本上设置在县级以上，定时或受邀请开展工作，资源没有较好整合，合力尚未形成，法律服务与社会矛盾纠纷的调处明显脱节；四是工作经费无保障，社会矛盾纠纷的调解，除人民法院外，按法规政策都是免收费用的。但每调处一件纠纷，无需取证，无需差旅，座在办公室内召集调解，就把事情处理好是很少的，更多的是几年、十几年，几十次均没有调处成功的纠纷，而司法行政部门和其他单位又没有经费用于人民调解工作，能纳入预算的就更为鲜见。
(二)从矛盾纠纷调处的困境来看，一是诉讼调处的困境，基层各级调解组织一方面是兼职，另一方面按规定不能收取任何费用，工作辛辛苦苦白忙活，还得倒贴差旅费，中介组织因无利可图，又延伸不到基层，其结果是人民法院诉讼和非诉讼案件大量积压，而中介组织门庭冷落，民间调解更是日渐弱化，或是在基层调解组织与法院之间呈拉锯式的推拖。二是非诉讼调处的局限性，从非诉讼解决纠纷的能力来看，非诉讼调处对解决常见性纠纷具有重要作用，广大群众越来越离不开非诉讼调解，但对困扰党和政府的重大矛盾纠纷的调处显得无能为力，究其原因，根本在于基层调解组织只能执行政策，不能制定政策，而困扰党和政府的重大矛盾纠纷，据相关部门统计，95%以上源于政策前后脱节，或非现行政策力所能及。同时，非诉讼调处，以主体双方互谅互让为原则，以协商调和的方法为前提，不可能做到自治性和行政性的统一，更不具备权威性、终结性。三是调处机制运行方式的脱节，虽然诉讼调处机制、仲裁机制、行政机关纠纷处理机制、以及信访制度等共同组成了社会矛盾纠纷多元化调处体系，但由于存在结构、布局不合理和各自为政、适用依据不一的现状，解决纠纷的效力不高，与现代社会所追求的效益、自治、自律、灵活等价值目标不一致，尤其是涉及政策脱节，行政能力失控所造成的矛盾纠纷，解决机制运作不畅，矛盾纠纷调处难度加大。因此，建立和完善科学的社会矛盾纠纷调处机制，是我们目前急需解决的课题。
四、建立和完善矛盾纠纷调处机制的思考
有社会就有纠纷，纠纷不可避免，对于一个社会而言，重要的不是如何消灭或压制纠纷，而是如何建立一套有效的矛盾纠纷解决机制，从而去其弊而存其利，降低纠纷给社会带来的风险与危害，把解决纠纷的成本减少到最低程度，使纠纷解决的效果达到最佳程度。
解决社会矛盾纠纷，认识矛盾纠纷所处的社会背景，熟知法律、法规和政策是基础，它主要解决处理矛盾纠纷如何定性，如何选择突破口的问题；建立完善的社会矛盾纠纷调处机制，是关键环节，它解决有人办事、怎样办事的问题。我国目前已初步形成了人民调解、行政调解、仲裁、诉讼等多种矛盾纠纷解决形式，但在当前矛盾纠纷呈现多元化、复杂化、疑难化等特点的情况下，必须建立和完善立足于基层的，以人民调解为基础和纽带，以行政调解、司法调解等多种调解形式为依托和支撑，相互协调、良性互动、功能互补、程序衔接的多元化矛盾纠纷解决机制。
（一）深入研究和完善人民调解制度
中国是一个有着几千年历史的文明国家，尤其是儒家文化崇尚以和为贵、以和为美、以和为善的思想更是在中华文华中有着重要的地位和影响。对大多数老百姓而言，发生纠纷后，往往希望纠纷能迅速解决而又不伤和气，而将纠纷诉诸法院，通常被认为是关系极端破裂的标志。人民调解应该是中国独有的特色制度，其优势在于组织健全，扎根基层，了解实情，反应灵敏，有牢固的群众基础人，是不可替代的。他的作用在于有利于增强人民内部的团结，有利于促进精神文明建设，有利于密切党群、干群关系。实践证明，人民调解符合我国国情，应当继续加强和完善。
矛盾纠纷的产生在广大群众中，在基层。人民调解组织建设，机构设置理应以基层为基础，以乡村(社区)为前沿阵地。针对乡镇(社区)人少事多，缺编缺员突出的实际，完善基层组织建设，整合人力资源，保证有人办事是前提。积极引导有关新兴社会组织开展人民调解工作，推动人民调解组织向保险、金融、建筑及城市拆迁、土地流转、工商交易等矛盾纠纷多发的行业和领域延伸。与此同时，各级政府还应加大对人民调解组织的扶持力度，不仅要加强对人民调解员的培训，全面提高其自身素质；还应将调解经费纳入政府财政预算，拨出专项资金以保证人民调解工作的顺利开展。
（二）为人民调解工作提供法律和制度保障
加强立法，进一步明确人民调解制度的性质。目前我国的宪法、民事诉讼法等法律法规对人民调解虽有明确规定，但较为笼统、原则，缺少对调解范围、调解程序、调解协议效力、经费保障等内容的明确规定，在实际工作中可操作性较差。因此，应加快人民调解的立法步伐，进一步明确人民调解的性质、地位、任务、方针，明确人民调解委员会的组织机构，明确人民调解工作的基本程序和工作规范以及调解员工作补贴等政策扶持措施，使人民调解发挥出更大的作用。同时，立法应对人民调解受案范围保持开放式结构，人民调解积极参与到各类社会矛盾（包括轻微刑事案件）的化解中。
目前，我国在加强社会治安综合治理、维护社会稳定的实践中，探索出了很多有效的矛盾纠纷解决办法，但依据不一、做法不一，在一定程度上影响了纠纷解决的合法性和权威性，这就迫切需要从理论的高度进行总结提高，把成功的做法和经验上升为法律或规则。一是社会矛盾纠纷主体在基层，应以基层调处为基础，不宜采取自上而下的解决方式。二是应建立和完善矛盾纠纷排查机制、信息沟通机制、预防机制、应急处置机制、责任追究机制，确保信息畅通。并正确运用经济的、行政的、法律的和情感的手段，妥善处理人民内部矛盾。采用沟通、协调、协商、部门分流、信访等多种方法，多做思想工作，从思想上，情感上消除矛盾隐患，平息矛盾纠纷。特别是尖锐的矛盾纠纷，要顾全安定团结大局，及时协调相关部门化解矛盾，原则上不动用强制力量，不宜以诉讼的方式处理，确保矛盾纠纷在控制下调处。应制定非诉讼纠纷调处规则体系，保证纠纷调处程序公正，促进社会公平正义。进一步引导公民形成正确、理性的法治理念，依法寻求法律援助、依法伸张正义，为构建法治社会、构建和谐社会服务。
（三）完善多元化、多渠道的纠纷调处机制
实践证明，调解和诉讼并非化解矛盾的唯一途径，仲裁、法律服务、法律援助、信访部门分流处理都是化解矛盾的有效方法。关键是要认真总结经验，理顺关系，使各类矛盾纠纷的解决有章可循，有路可走，科学有序地得到处理。
构建多元化、多渠道的矛盾纠纷调处机制。首先要保证中介组织合理分设，确保矛盾纠纷随时发生，随时得到处理。因此，应将机构设置到矛盾纠纷原发地--社区（乡镇、村），将组织、机构建立到人民群众中去；其次要理顺部门矛盾纠纷调处关系，合理分流处理矛盾纠纷，克服随意性与临时性，增强规范性，确保群众解决纠纷有章可依，有路可循，机构调处职责明确，部门之间衔接有序，最大限度地为社会与民众提供规范的矛盾纠纷调处；第三要突出纠纷解决的终决权力。人民法院应以非诉讼调处为基础，体现以事实为依据，以法律为准绳，以强制力作为后盾的最终解决权，严肃法律尊严和最高权威。
（四）强化行政解决纠纷的功能
行政机关在纠纷解决中具有专业性、综合性、高效性和主动性的特有优势，是多元化矛盾纠纷解决机制中一个不可或缺的环节。全面规范和确认行政机关和基层政府在民间纠纷处理中的地位和职责，将其与人民调解等民间纠纷解决机制区分开来，并充分发挥其特有功能，使其成为多元化纠纷解决机制中承上（司法）启下（民间）的重要构成部分。随着用工纠纷、土地纠纷、医疗纠纷、产品质量纠纷等特殊纠纷的增加，专门性的行政处理机制愈发显得重要。例如，在解决拖欠务工人员工资的问题上，劳动监察部门的积极介入远比诉诸司法更为高效、经济，对务工人员利益权益的维护效果更好。
（五）加强人民法院对人民调解的指导
根据《民事诉讼法》、《人民法院组织法》、《人民调解委员会组织条例》等法律法规规定，指导人民调解工作是人民法院的一项法定职责。从法院判决案件的角度讲，依法支持涉及人民调解协议纠纷的处理，就是人民调解工作的坚强后盾。因而，人民调解与审判工作（主要从民商事案件审理而言，包括诉讼调解）是互相联系、互相影响、互相示范、互相促进的良性互动关系。
人民法院要依照最高人民法院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》，建立审理涉及人民调解协议的民事案件反馈制度和司法建议制度，加强对个案指导。对涉及调解协议被人民法院判决变更、撤销或者确认无效的，人民法院可以将生效裁判文书寄送当在司法行政机关或者人民调解委员会，发现人民调解员违反自愿原则，强迫当事人达成调解协议的，应当及时向司法行政机关或者人民调解委员会提出纠正的建议，以保证提高人民调解协议的质量。同时，从诉讼立法上将人民调解设为某些特定类型民事纠纷的诉讼前置程序，建立庭前调解制度。即这些类型案件的解决施行“先调后诉”，当事人在起诉前需先提出调解申请；如未提出调解申请而直接向人民法院起诉的，人民法院不予受理，同时告知当事人向人民调解组织申请调解，或者依据职权将案件移送相关人民调解组织调解。要坚持合法、自愿原则，晓之以理、明之以法，不放弃任何能够调解解决的机会。
总之，矛盾纠纷调处解决多元化机制的建立和完善，关键是实现各纠纷解决机构在纠纷解决过程中的协调，形成民间调解、行政解决纠纷和诉讼之间的合理衔接[⑦]。在社会矛盾纠纷调处体系重整过程中，进一步加大普法和依法治理力度，不断完善以基层调处为基础、以人民调解员等调处力量为主体、各级行政部门协调联动、法院诉讼为终结裁决的统一协调、良性互动、功能互补、程序衔接的、多元化、多渠道的社会矛盾纠纷调处运作体系，是解决社会矛盾纠纷的迫切需要，也是适应社会发展，构建法治社会、和谐社会的必然要求。

❷ 海口市房地产经济存在的问题与对策

当年，海南刚刚被划分为经济特区，大家都看到了其中的商机，潘石屹自然也是其中之一。但这些人到了海南之后，发现赚钱最容易的，还是房地产市场。所以有大量的资金流入房产市场。

不夸张的说，当时的海南到处都在新建高楼大厦，很多人都在倒买倒卖房产，也有很多人因此发了财。但同样，也有很多人因此血本无归。

这是因为，当年海南的房产泡沫太大，政府不得不出面进行干预，进行了一系列的宏观调控：禁止资金流入房产市场、暂停房企上市等等。这些政策的出台，让众多房产商明白，这么下去不行了。所以，他们纷纷暂停了疯狂盖楼的行为，这也使得海南当时随处可见烂尾楼，还有了“天涯海角烂尾楼”的说法。

和房产商相比，也有相当一部分房产投资者被深深套牢。这些人因看不清形势，在高位的时候买入房产，等到他们反应过来，想将房子卖出去时，已经变成了接盘侠，最后只能欲哭无泪。

这一场楼市调控风暴，甚至席卷了全国，让整个内地的楼市都降了温，也让众多购房者等来了买房的时机。

虽然后来由于金融危机的影响，内地楼市渐渐有了回暖的趋势。但海南的楼市因历史遗留问题太多，直到2006年才渐渐步入正轨。也是那时候起，又有了很多投资者进入海南楼市。毕竟，海南的定位是旅游岛，再加上天然不可再生的海景资源，楼市的前景还是很好的。

正因为这样，这些年海南的经济发展，对房地产的依赖还是很大的。据统计，海南是目前国内，对房地产行业依赖程度最高的省份，其依赖度接近36%，而排在第二位的重庆，仅为20%左右。至于内地的一线城市，普遍在15%左右。

如果抛开省份，从单个的城市来看，海南对房地产行业的依赖程度，同样是全国最高的。其中，三亚的房价已经能够和北上广等一线城市媲美，这在正常的三四线城市当中，是不可想象的。而它对房地产行业的依赖度，已经接近70%;海口对房产行业的依赖度，同样达到了40%。而内地的几个一线城市，这个比例也仅为10%左右。

再告诉大家一个可怕的消息，即便这样高的依赖度，也是在2018年楼市调控政策出台后的情况。在2017年，整个海南省对楼市的依赖度近50%，其中三亚的依赖度更是超过了100%。由此可见，海南对房产行业的依赖度有多高。

不过大家也能够从这些数据中看出，这一次楼市调控所起到的效果是多么的

❸ 城市土地利用的城市土地利用的问题、原因及对策

政府畸形发展观。一些政府领导往往不坚持科学发展观和群众观，他们往往考虑的是在任期内的政绩和短期利益，都热衷于搞大开发、大建设。一些地方政府采取了所谓的“出让金返还”、“捆绑房地产项目”等手段，继续拼资源，由于低廉的土地取得成本不足以让企业的学会合理和节约利用土地，在一定程度上纵容了工业企业用地宽打宽用，多用地、用好地。诱使一些工业企业想方设法受让土地，使用少部分囤积闲置大部分，一有合适的机会就变相转让。
政府职能缺位导致低效用地。虽然法律法规对土地闲置规定了处置的办法，但在实际执行中由于受地方利益的保护，政府职能部分往往不能很好地执行政策，同时也没有能形成一套有效的土地批后集约利用评价体系。虽然在供地环节对土地投资强度、容积率、建筑密度等进行了形式意义上审查，但企业一旦取得土地后，想怎么用就怎么用。对是否达到必要的投资强度、容积率、建筑密度等，国土、建设、规划部门缺少必要的制约措施。
规划不合理导致低效用地。由于规划滞后、规划意识淡簿等方面的原因，一些建设存在规划布局不够合理的问题，一些边边角角的土地由于规划原因处于低效利用和不合理利用的状态，土地资产价值不能充分显现。一些地方由于只注重新城区的建设，导致一些区位条件好的旧城区长期得不到改造和利用。 根据建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地比例：居住用地20%－32%，工业用地15%－25%，道路广场用地8%－15%，绿地8%－15%，这四类用地综合占比为60%－75%。通过查阅有关城市地籍调查成果报告发现，大多数城市上述四类主要用地不符合国家标准，存在“两低两高”的现象，绿地占比、公共建筑用地占比偏低，房地产用地、工业用地占比较高。由于土地利用结构性的不合理，导致房地产用地、工业用地供过于求，闲置浪费、低效利用等现象客观存在。
资金不足影响旧城改造。与发展新城区相比，旧城改造既费时又费钱，同样建设一片新城区，改造老城区的费用是前者的几倍甚至十几倍，而且时间更长，传统居住方式难以一下改变。对旧城区的普通群众来讲，一些人也不愿意进行旧城区改造，一是因为居高不下的房价让一部分人在改善居住环境后，也同时背负着数额不菲的住房贷款压力，二是由于传统的居住习惯，旧城区一些单门独院的居民不愿意改变居住现状，对旧城区改造不是很积极。 鼓励合理利用地下空间。土地整理应以提高城市土地利用率，改善城市生态环境为目的，体现城市土地整理的社会、经济、生态综合效益。城市土地整理应充分调动政府、普通业主等社会各个层面的积极性。可以试行地下空间有偿使用。积极鼓励用地单位充分利用地下空间，明确用地单位利用自有土地建造地下停车库，面向社会提供停车服务的，只要不进行分割转让、销售或长期租赁的，可以给予相应优惠条件使用；对用地单位利用地下空间从事其他经营性活动，依法须有偿使用的，其出让金按一定比例的基准地价收取。
以上是对土地节约和集约利用工作的一些看法，但是土地节约和集约利用涉及面广、审批环节多。因此，必须在政府统一领导下，协调投资、规划、建设、土地等部门，各司其职，综合管理。

❹ 从产业经济学的角度回答：我国城市房地产业的问题与对策。明天考试，在线等~~~

我国房地产存在的六大问题：
（1）房地产开发资金过多依赖银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。
（2）土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。
（3）个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。
（4）商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不科学、不理性、不规范
（5） 房地产市场秩序混乱房地产业内的投机成分较高，开发商不守行业规矩，抱着暴发户的心态，缺乏诚信意识和职业操守
（6） 商品房价格上涨过快等问题
具体对策如下：
1、充分发展房地产资本市场，促进融资渠道和投资主体的多元化，化解房地产金融风险。
2、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，规范房地产空置率，合理确定警戒线。
3、构建和完善房地产产业政策和相关的法规制度，为房地产业的发展提供制度保障。
4、规范房地产企业的市场行为，提高其经营管理科学化的水平，注重品牌建设，培育出更多的对消费者、城市、社会和政府负责任的企业。

❺ 我国房地产市场存在的问题及对策

目前我国不是成熟的市场经济国家，所以一切房地产市场存在的问题都由此造成。银行是国有的，所以银行工作人员为了私利可以盲目贷款自己几乎不需要承担责任，银行即使破产他们也不会急。地方政府为了小集团利益也希望房地产一直涨，而大量期房可以买卖也是国家为了拉动经济的措施。所以正真的房地产市场化难以起到作用，市场完全被一群可以主导市场的利益链集团控制，不是很成熟的市场还搞什么房地产市场化。市场就是被某些利益集团套利的工具，一旦房地产市场泡沫破裂那么受累的是全体国民和银行，那些相关房地产利益链条几乎不受影响。所有商品行业都讲利润率接受物价部门监管，唯独房地产行业可以打着所谓市场化的旗号为所欲为。所以目前为了防止泡沫的破裂中央政府应当及时干预市场，收缩地方政府权限及预防银行和房地产部门勾结成利益链。对买了房子的百姓来讲他们希望房价还会涨，而没有买的希望下跌，所以要尽快稳定房价让百姓知道具体走向，免得因房产价格而引起社会问题。

❻ 房地产企业员工培训中员工认识不足这个问题进行概述 存在问题的原因 及其解决对策 1000字左右

房地产员工培训又被称为岗前培训，职前培训，是一个企业所录用的员工从局外人转变成局内人的过程，是员工融入到一个新的集体的过程。房地产企业员工培训将企业的基本情况、发展历史、发展理念等向员工传达，使他们了解自己工作的内容、职责、目标和方法等等，从而使他们能够尽快的融入和适应新的工作环境中。

房地产企业员工培训非常重要，首先，房地产员工培训是人力资源管理的基本手段，是房地产行业获得持续竞争力的源泉。其次，房地产行业员工培训是持续获得人才的基本保障。再次，房地产企业做大做强离不开员工的敬业精神和忠诚度，员工培训是灌输企业文化、价值观，增强员工忠诚度和凝聚力的重要方式，也是企业激励、留住人才的有效手段。

目前房地产企业员工培训仍然存在很多问题。一、缺乏培训总体规划，培训需求不足；二、新员工培训力度不够，培训方法单一；三、不注重团队精神的培养，与员工的职业规划相脱离；四、培训结果反馈不及时，培训评估缺乏正对性。

针对以上问题，应从以下几点着手进行改善：一、改善房地产员工培训设计，突出培训重点；二、提高房地产员工培训的认知培训；三、加强员工的职业培训，将个人的职业规划与企业组织目标结合起来；四，加大员工的技能培训，培养应用型人才。
希望我说的对你有帮助。。。。

❼ 邻里矛盾产生的原因及对策

邻里纠纷是人们社会关系中比较密切的一种，是共同构成社会基层的有机群体，邻里纠纷多是因相邻居住，影响对方通风、采光、通行、用水、排水、噪音、环境卫生等关系而引发的矛盾，这类纠纷不但成为妨碍社区居民安居乐业，影响居民和睦团结，而且影响邻里之间的感情交流和思想沟通。因此，在创建平安和谐社区的过程中，只有搞好邻里之间的团结友爱，构建邻里之间和睦相处的生活氛围，才能减少邻里纠纷的发生，使社区居民在安静舒适、快乐祥和的生活环境中搞好邻里关系，尽情享受美好生活的每一天。所以，创建平安和谐社区，就要搞好社区邻里纠纷的预测预防及各类不稳定因素的排查和防范，减少各类邻里纠纷的发生。
1.发生邻里纠纷的主要表现
一是由公用部位引发的邻里纠纷，如抢占楼群栋道两侧空闲松散土地或花池，栽种部分蔬菜或种农作物为争牛毛之地引发纠纷；二是在楼道内走廊或楼梯下空闲地，部分居民搭建杂棚或垒墙盛放杂物，影响其他居民通行或其他不便而引发纠纷；三是将自行车、摩托车、汽车等各类交通工具放置楼道内、消防通道、乱占停车位等现象，使公共通道更加狭窄，居民出入楼道时肩磨踵碰，或进出楼道碰伤身体，或进出车辆祥和碰擦，因而产生怨言引发纠纷；四是楼上居民在阳台上浇花，或从阳台出水口往楼下滴水，或楼上居民因管理不善致使其他杂物落入楼下而引发纠纷；五是个别居民家中水池或水龙头管理不善，致使水溢金山，殃及四邻，或是下水道堵塞，邻居之间互不体谅，各自为是，怨声载道而引发纠纷；六是个别邻居喜欢说长道短，搬弄是非，乃至流言蜚语，造成家庭内部、邻里之间的矛盾与冲突；七是有些父母对自己的子女管教不严，袒护放纵，为孩子之间的口角而发生邻里之间的纠纷，还有的个别家长甚至唆使子女损害邻居；八是有些人以我为中心，以邻为壑，为了日常生活琐事寸步不让，处处要占便宜，依仗亲朋好友人多势众，一旦发生纠纷，全部出动以至造成严重后果，制造邻里关系人为的紧张；九是因噪音污染等原因影响居民生活或正常休息，如楼上下左右邻居各种人为的噪音、音响等声音过大，影响居民正常生活或休息，邻里之间在交涉当中发生纠纷。以上这些现象只是邻里纠纷的一部分，如何减少这些邻里纠纷的发生，避免矛盾的发展，这就需要发挥人民调解组织的功能，要采取多层次、多方面、多渠道的治理、预防和调解，积极化解人民内部矛盾，化干戈为玉帛，为此，对发生的邻里纠纷，要积极主动妥善地进行调解，采取各种有效方法，搞好邻里纠纷的预防工作，将各类原因的邻里纠纷消灭在萌芽状态。
2.邻里纠纷的调处与预防
2.1根据辖区的实际情况，有针对性的搞好邻里纠纷的预测预防和排查工作，调查研究发生邻里纠纷的原因及规律性。
不同的地区有不同的邻里纠纷规律性，要善于对邻里纠纷进行分析研究，摸索和掌握纠纷发生、发展变化的一般规律性，预测纠纷发展的趋势，与发生纠纷的利害关系联系起来，同时还要注意观察和研究不同的当事人在不同时期和环境的心理变化和心理活动，做到胸有全局，具体问题具体分析，找到发生纠纷的动机和矛盾的焦点，对症下药，掌握调解工作主动权，有的放矢地做好调处工作。
2.2认真做好民事纠纷的调外工作，充分发挥人民解调解组织的作用。人民调解是缓和邻里矛盾，解决民事纠纷的一个传统的行之有效的好方法。社区发生的各类矛盾纠纷都可以通过人民调解组织来协商解决。因此，在社区开展多种形式的普法活动，建立居民公约，利用多种形式开展文明社区、文明楼、文明户等项活动，通过社区宣传栏、文明一条街、广播电视等其它媒体及丰富多彩的娱乐活动进行普法宣传教育和道德规范教育，在邻里关系中建立起平等、团结、友爱、和睦、互助的亲情关系，铲除引发各类纠纷的土壤，增强邻里之间团结友爱，排除潜在矛盾纠纷的隐患。通过此项活动向社区居民宣传党的各项政策和相关的法律法规，增强居民的法律意识，提高居民的法律水平，从而减少社区邻里之间纠纷的发生，做到知法、懂法、守法，在法律规定的范围内维护自己的合法权益，只要普法工作和道德规范教育做的认真、深入、细致，邻里团结就会取得满意效果。
2.3运用法律手段，解决邻里纠纷中的违法犯罪行为。
人民调解工作通过调处社区邻里纠纷，除对当事人进行耐心细致的思想政治工作教育和道德规范教育，消除当事人之间的隔阂，防止纠纷激化，预防违法犯罪行为的发生，促进邻里之间的团结和维护社区的稳定，同时积极开展相关的法律、法规、规章和政策的宣传教育，使纠纷当事人明确认识到正确与错误、合法与非法、守法与违法的界限，明确哪些是应该享受的权利，哪些是应当履行的义务，不断提高纠纷当事人的法制观念，增强其法律意识，减少各类违法犯罪行为的发生。
2.4要妥善全面解决好邻里纠纷，还必须依靠全社会的力量，齐抓共管，共同搞好社区的邻里关系。
发生民事纠纷的原因和类型是各种各样，各具特色的，有的矛盾纠纷时间性或季节性较强，随着时间的发生、发展而出现股同时的矛盾纠纷；有的地域性较强，特别是人口相对密集和人口流动量相对较大的区域引发矛盾较为突出；有的与民间习俗产生摩擦，不注意尊重当地的风俗习惯而引起纠纷；还有的与当地经济发展和繁荣状况相联系由此而引发争强黄金地段，搞市场垄断采取不正当竞争而引发种种矛盾。因此，作为一名民事调解人员，必须努力提高自己的适应能力，与时俱进，结合辖区内的实际情况，开展调查研究，深查细排各类矛盾纠纷及其他不稳定因素，及时掌握了解辖区内民事纠纷发生、发展和矛盾激化的规律性，积极探索总结调处工作的经验和教训，在实际工作中，注意探索不同类型矛盾纠纷的调处方法，不断提高自己的调解工作能力，把调解工作做深、做细，力争达到纠纷当事人的满意，把群众满意作为自己的工作标准，真正发挥调解工作为人民群众排忧解难的桥梁纽带作用。
2.5抓住重点，防止民转刑案件的发生。预防民事案件转为刑事案件是调解工作的重点，因此，要把预防工作贯穿到民事调解工作的始终。通过抓住重点，搞好民事纠纷的预防工作，把思想政治工作做在前头，广泛宣传国家的法律法规，进行深入细致的法制宣传教育，积极预防各类矛盾纠纷的发生。在纠纷发生后，就要及时疏导，查找发生纠纷的主观原因和各类因素，找出问题的症结，对症下药，解决矛盾，防止矛盾纠纷的反复和当事人的思想波动，巩固调解成果，同时，还要做好对纠纷苗头的排查和预防工作，掌握易发生纠纷的重点人和重点户以及容易发生矛盾和激化矛盾纠纷的人和事，具体问题具体分析具体对待，有的放矢地做好调解工作，把各类矛盾纠纷消灭在萌芽状态，最大限度的防止民转刑案件的发生。
总之，要减少或避免邻里纠纷的发生，避免各类矛盾纠纷的发生、发展和激化，邻里之间就要树立“我为人人，人人为我”的传统道德观念，在生活中互谅、互让、互帮、互学，遇事要宽宏大量，和睦相处，为创建平安和谐社区，构建美好家园，共同搞好社区邻里关系。