万通紫藤堡土地纠纷

『壹』 河北香河违规圈地事件的事件影响

万科等香河项目被叫停
2011年5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停。与万科同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。
据悉，“北京欢庆城项目”位于香河县蒋辛屯镇，由北京万科和五矿共同开发。当年，五矿建设集团、北京万科集团、河北建设集团即与香河县政府签约，三集团将在香河县联手打造生态型新市镇。这一被冠以新农村建设的项目即位于蒋辛屯镇境内。
如今，因存在十分严重的土地违规问题，督查组责令万科欢庆城停工停建。
21世纪经济报道文章称，该项目共占地420多亩，其中占用新民居建设周转用地指标389亩。这389亩土地，本是用于当地村民的回迁安置的。
然而，令督查组头痛的是，欢庆城项目一期300套房源，已经全部售出。这导致该地块无法恢复原状。
存在同样问题的，还有万通地产开发的紫藤堡项目，其200余套房源也已被出售。
万科回应
针对北京欢庆城项目被叫停一事，北京万科24日上午向网易财经回应，五矿万科是通过公开交易市场获取土地，各项开发手续完备齐全。去年9月份，万科与五矿联手获得了该地块，万科和五矿分别拥有该项目50%权益。
五矿万科正在联系国土部门和当地政府相关部门，了解具体情况，协商妥善的解决方案；针对可能有的已购房客户的询问，五矿万科将如实向客户说明情况，妥善解决客户问题。 据了解，五矿万科为五矿建设投资管理（北京）有限公司与万科集团各自按50%比例出资成立的合资公司，刚刚停工项目为“五矿万科欢庆城”一期，已售物业为联排别墅。
欢庆城项目终止
7月25日，北京万科对外表示，已就欢庆城项目的善后解决方案与香河县政府达成一致：香河县政府收回该地块的土地使用权，在确保企业合法权益不受损失的前提下，对在建工程予以收购，欢庆城项目终止。
昔日热火朝天的建筑工地，如今只能零星见到几个工人，而他们的工作已经由“建”改为了“拆”。伴随着脚手架一层层被拆除，五矿万科北京欢庆城项目因政府违法供地而起的一系列风波，也终于迎来了一个结果。一位工人告诉《第一财经日报》，之后还要将已建的房屋全部拆除，未来此地将盖起18层高的楼房。
拆除一幢幢的低密别墅，另建高层楼房，这是因为该地块要回归“新民居建设周转用地”的本来性质。
据该项目购房者透露，北京万科对于已购房业主的赔偿方案确定为：全额退还已付房款，另加已付房款金额的8%作为补偿。但万科的这笔额外支出却并不一定能换来购房者的认可。在欢庆城的业主QQ群中也有购房者提出，要求万科书面提供对于已交房款8%补偿的依据，同时要求按照合同约定，将总房款的20%作为补偿。
而欢庆城项目仅是香河违规圈地的一个缩影。香河县常务副县长凌少奎曾对媒体承认，香河违规、违法占用的土地达4000多亩。在欢庆城拆除的同时，与万科同时卷入这场风波的绿城、万通等开发商却似乎并未受到太大的影响。

『贰』 内蒙古中自治区扎兰屯市征用农民耕地，农民一亩地应该得到多少补偿之前给的最高是8900元一亩。

2008年以来，河北省廊坊市香河县打着城乡统筹、建设新农村的旗号，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。通过群众反映及记者调查发现，香河大量耕地被“低价”租用后，经政府层层“包装”、改变土地用途，高价“倒卖”给开发商用于开发。

“口粮田”一亩只给1200元“租金”

在香河县渠口镇店子务村成片良田上，一幢幢高楼拔地而起，总占地面积超过500亩。

周围村民说，这些地原来都是承包地，现在被强行征用进行房地产开发。一周姓农民说：“俺家4口人仅有3亩多地，这些地都是‘口粮田’，全家人都指望它生活，现在被征用，一亩地只给1200元‘租金’，说什么也不合理。”

类似这样通过“以租代征”的方式征占农民承包地的做法，在香河并非只此一例。

村民们说，2008年5月，渠口镇店子务村一些村民被强迫签订土地“流转征用”协议，不签者要么被叫停副业、要么被罚款。2009年5月初，安平镇谢屯村部分村民每晚11点后就被不明身份人员砸门敲窗，逼着签土地“流转”协议。

店子务村农民蔡永龙说：“他们有的是办法让你签。如果你有亲戚在政府、医院、学校上班的，都要回家动员拆迁，否则饭碗端不稳。”

香河县强占耕地的做法，遭到农民强烈抵制。

在蒋辛屯、钳屯等乡镇，农民们天天跑到自家地前看护，一遇工作组进村征地，就以放鞭炮为号，召集村民护地，有时人数多达上百人。

香河县常务副县长凌少奎承认，目前县里确实存在严重的土地违规、违法占用。据保守估计，面积有4000多亩。其主要问题有3类：一是乡镇企业乱占地或乱搭乱建；二是农村土地流转违规，部分用地出现“以租代征”问题；三是部分工业、物流园区土地利用程序不合法，在未取得土地指标的情况下，大量占用农地。

据当地群众反映，香河县仅在东延寺村及附近村的土地，就有超过2000亩以上被征占。

从耕地到商业开发，历经层层“包装”

香河县在违规圈占耕地过程中，“以租代征”的方式被普遍使用。

所谓“以租代征”，是指通过租用农民集体土地进行非农业开发，是目前规避法定的农用地转用和土地征收审批的一种手段，使地方政府能在规划计划外扩大建设用地规模，逃避履行耕地占补平衡的义务。

知名房企北京万通在香河开发的“紫藤堡”商住楼项目，便是其中的一个缩影。

香河万通房地产开发有限公司副总经理杨刚告诉记者：“‘紫藤堡’项目地块属于国有建设用地，公司能提供完整的用地和规划手续。”

但当地村民却有不同看法。他们认为，“紫藤堡”项目所在的土地，是由安平镇谢屯村104户农民的耕地“流转”而来，被政府通过“以租代征”的方式非法获得，虽然现在“被合法化”，但土地来路不正。大量农民并未签订土地征用合同，而是和村委会签订了“土地流转合同”，并明确规定年租金为1150元/亩，每亩年递增30元。

那这些流转耕地又是如何披上合法外衣，顺利“变身”为国有建设用地的呢？记者调查发现，从耕地到国有建设用地转变、并被商业开发的过程，历经村委会、镇政府、县国土部门、县政府层层“包装”，历时不到5个月。

据安平镇政府给记者提供的《关于谢屯村土地征收开发工作的情况说明》显示，2009年5月13日，谢屯村先后召开“两委会”和村民代表会议，议题本来是讨论土地流转问题，在多数村民不知情的情况下，会议决议变成了同意将154亩耕地给镇政府用于开发。其结果便是镇政府以流转租用的名义，对耕地实行了征占。

其后，村委会将流转土地交由镇政府“接管”，在群众不知情的情况下，自行组织“土地补偿完毕证明”、“土地测绘证明”等相关材料，上报县国土部门，办理国有土地权证，实现了土地从耕地向国有建设用地的性质、用途变更。随后，县政府指定香河盛达置业有限公司作为土地一级开发商对该地块进行综合整治。2009年10月，香河县政府对该地块进行招拍挂，万通地产以每亩60万元的价格拍得并进行开发。

不少当地群众反映，他们的耕地都历经“紫藤堡”项目这样的流程，通过“以租代征”的方式，办理相关用地手续和批文，“变性”为国有建设用地。

“假复耕”应付检查

针对县内严重的土地违规、违法圈占问题，香河县国土局局长周春华说，从5月16日起，香河县下达紧急整改通知，要求全部停止违规、违法用地行为，复耕已征用并进行工业、商业开发的土地，目前复耕面积为1000亩。

针对“以租代征”的问题，香河县要求立即整改“流转合同不合法、流转用途不合法”的问题，严禁乡镇、村社作为流转主体，参与农村土地流转。

但不少村民却反映，县里是看到风声紧，就赶快应付，搞“假复耕”，把玉米种子播下去，也不深耕，用土一埋了事，玉米以后是只出苗、不长粒，以应付上面检查。

记者在一些征地现场看到，虽然土地被旋耕机推平了，但是被征用的土地上，水泥路、地桩等附属设施已修好，而且原来地里的机井、排水泵等也被填埋或拖走，即使复耕，农业生产能力也大受影响。

香河采访“历险”记（记者手记）

采访中被车辆跟踪

15日下午，记者抵达香河，从香三公路进入路南一大片荒芜耕地。见到记者拿着照相机，立刻有几位村民聚拢过来，小声询问：“是不是记者？”在得到肯定答复后，村民将记者带到田地中央查看被拆毁的水利设施痕迹。

约10分钟后，一个身穿白衬衫的人走过来，询问记者的来历、单位。几名群众四散走开，其中一名女士小声告诉记者，这是乡政府干部，经常在土地撂荒的地方出现，一有情况就会上来盘问。

随后，记者驱车到另一个点采访，途中突然发现被3辆车跟踪。其中一辆正是穿白衬衫的人开的白色帕萨特。记者开车绕县城几圈，想甩开这些车，但始终没能成功。

遭遇危险拨打110，警方置之不理

当晚，记者到小六王村采访。据村民介绍，该村360多亩“口粮田”，都在2009年被“流转”。然而，当初乡政府承诺的公路并没有修起来，取而代之，被开发成了商业用地。

21时左右，突然有人急速敲门。一位村民慌慌张张赶来报信：出不了村子了，多名“不明身份”的人和四五台陌生车辆堵在村子东西两头。

21时35分，记者拨打当地110寻求帮助。在电话中，记者表明身份，称在小六王村采访遇到危险，希望警方保护。没想到110并未询问记者遇到什么危险，反而问记者为什么晚上去村里采访，并告知记者，在这里采访是要通过有关部门批准的。

23时20分左右，110仍然没有任何消息。

“不要怕！有我们在，你们一定能安全出去！”一位村民拍着胸脯说。

不到20分钟，40多位村民聚集了10多辆机动车，自发护送记者。时近午夜，在小六王村几百米长的村道上，站满了闻讯赶来的村民，一些老人拉着记者的手失声痛哭，更多人的眼里则是饱含期盼。

『叁』 环京津贫困带的发展状况

环绕北京长达1000公里的区域，正等待着一场开发热潮的启动。受“环首都经济圈”概念的影响，以往被称为“环京津贫困带”的河北13县市，一夜之间华丽转身，有望升格为“经济特区”。如果规划变为现实，数百万北京人或迁居河北。
“规划正式批准前，原则上将不再审批环京的13个县新项目以及建设用地。”不过，河北省常务副省长赵勇的这一表态显然是临时性的。11月15日，记者在香河调查时看到，开发区内成片的土地已平整完毕，用以“圈地”的崭新铁栅栏延伸达十余公里；部分地块上，零星搭建的厂房已经封顶。多家大型开发商已在此集结，参与一级开发的土地面积多达几平方公里，甚至超过10平方公里。根据规划草案，环京区域将用2年左右时间，通过高铁、轻轨、高速路网等交通设施，实现河北13县与北京的同城化；随后，逐步在养老、医疗、社保等方面实现一体化。 “近日，河北省与北京市就建设环首都经济圈达成框架协议，双方高层已确立定期会晤机制，河北各县市的具体规划和定位不久也会出来。今后，被京津包围的香河、三河和大厂将整合建设京东新城，在涿州及周边建设京南新城，而怀来周边则建设京北新城。”河北省一位不愿具名的地方官员透露。
新城建设必然带动房地产开发的兴起。据统计，目前仅在香河这座人口不到30万的县城，就已聚集了绿地、万科、富力、合生、珠江、万通、首创、北京住总等大型地产商。
统计数据显示，今年1-9月，河北省房地产开发投资完成1624.4亿元，同比增长50.8%；完成土地开发面积975.4万平方米，同比增长16.1%；土地购置面积2040.1万平方米，同比增长42.5%，土地成交价款273.2亿元，增长86.4%。其中，环北京区域的县市房地产开发投资和土地购置费用的增长更为迅速。
“在这一区域开发地产，已不再是单纯的盖房-卖房；更需要有城市运营的基础和经验。”一家大型地产商香河公司负责人表示。所谓城市运营，首先须参与土地的一级开发；其次是营建生活、交通、商业、医疗、教育以及其他基础设施和社区配套；最后，还须参与解决融入中心城市的各种经济和社会问题。
香河，距离北京天安门54公里，从国贸出发行车距离约50分钟。该区域在环首都经济圈中很可能定位为“养老基地和健身康复基地”。
“今后，养老、健身康复、休闲度假都将派生出大量住房需求；香河等区域绿化条件良好、水系健全、生活配套完善、与北京的距离适中，正是看好其区位、配套的优势以及未来前景，大地产商才纷纷介入。”上述负责人分析。
2008年，就有一家地产商开始接触香河，并在该地区参与土地的整合性开发。到目前，绿地、万科、富力等地产商圈定的“势力范围”都已达到几平方公里至十余平方公里之巨。 来自北京的方女士去年刚到香河一家地产公司工作，今年10月她在当地一项目——紫藤堡购买了一套总价约190万元的联排别墅。她在北京有一套40多平方米的老式公房，此次买房一是改善居住条件，二是看好区域的升值潜力。
据紫藤堡项目销售人员介绍，紫藤堡的客户中，70%以上为外地购房群体。由于河北省也有限外令，外地人购房无法贷款，因此，紫藤堡的外地客户都是全款购房。而到环京区域购房的人群，主要是从北京“跳出来”的需求。
“北京的高房价问题，主要是由于人口膨胀过快，而土地供应明显不足；河北环京区域经济欠发达，原因是缺乏足够的产业以及中高收入人群的带动。围绕首都建设一系列新城，既能缓解北京的人口和住房压力，又能带动河北经济的发展。京冀高层一拍即合。”河北省官员透露。
由于城市功能过度集中，近年来北京出现了人口膨胀、交通拥挤、资源紧张、房价高涨、发展空间受限、改善生态环境压力加大等突出问题。而河北恰恰具有土地优势。
河北省常务副省长赵勇此前在接受媒体采访时披露，环首都地区计划建设三个百万人口新城，以及7个人口在30万人以上的中等规模城市，力争在2-3年内与北京实现“同城化”。据此推算，如果规划变为现实，可分流数百万北京人到河北居住。
近年来，京津冀都市圈和环渤海区域经济社会协调发展，很多北京人已经到河北的燕郊、香河买房置业。三地一直在着力推动形成功能互补、布局合理的区域产业协作体系。比如京津城际铁路的建设，使得北京与天津的空间距离只有半小时车程，而规划建设中的京唐高铁、大七环等干线都将推动区域融合。
2010年10月份，国内70个大中城市房价同比、环比涨幅双回落，商品房销售明显下滑。1-10月，河北商品房销售面积和销售额分别增长66.6%和78.9%，远远高于全国的9.1%和17.3%。今年3月以来，河北省会石家庄的房价环比已连涨8个月。 “拒绝睡城”是环首都经济圈各县市新城建设的一大目标。而根据河北省的规划，将通过产业培育和企业总部的引入，实现入住群体当地就业。
建设部城市总体规划技术审查专家组专家文国玮指出，城市化过程当中应重视产业发展研究，以经济发展带动城市发展。二战后，伦敦疏散人口过程中出现“睡城”。我国最近十多年也出现很多“睡城”，如北京的天通苑、河北的燕郊等。在环首都经济圈规划中，要做到居住与工作基本平衡，通过新的城市群功能完善，疏解城市交通及人口问题，使新城与中心城互补。
根据产业带规划，环首都经济圈将结合沿海地区和首都的产业转移，充分利用首都的科研院所、大专院校和首都产业功能的分解，建设高端产业带。具体将建设四区六基地：高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区以及环首都养老基地、健身基地、休闲度假基地、观光旅游基地、有机蔬菜基地、宜居生活基地。
赵勇认为，企业总部和大型企业的后台服务可以转移出去。比如把外资银行的服务后台都放在廊坊等。另外，包括部委，一些档案、数字化的录入管理，还有会议服务等，也是可以转移的。他还指出，大量的企业总部，包括世界各地的企业总部设在北京，会带来大量的人口聚集，造成首都拥堵，可以考虑转移至新城，这样居住在新城的人可以实现当地就业。