① 当前社区物业管理纠纷多发的原因有哪些
物业提供的服务没办法抄满足业主的需求，业主对物业服务不满意，觉得物业费交了不值，物业和业主之间的纠纷基本都围绕于此。物业管理中想要解决这些纠纷，需要提升服务水准，做好物业服务让业主满意，比如设备的维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等管理，做好消防设备管理、下水道保养、电梯维护，减少电梯停运次数，还有要做好物业服务人员的礼仪培训，制定处理业主投诉的流程，及时处理问题。云家佳的物业管理平台可以辅助物业公司做好如房屋管理、设备管理、保安保洁管理等基础服务的同时，提升物业管理的效率，提高业主对物业的满意度，从而减少物业与业主之间的纠纷。
② 如何建立物业服务纠纷争议投诉处理机制
如何正确对待和处理物业服务投诉任何一家企业在顾客服务的过程当中，总是无法避免地要遇到一些顾客抱怨和投诉的事件，即使是最优秀的企业也不可能保证永远不发生失误或不引起顾客投诉。但往往是遇到投诉时，第一反映是“又有了麻烦”，视投诉为“烫手山芋”，甚至希望最好不要发生，如果发生了最好不是要我接待，如果我接待最好不是我的责任。正应了那句西方谚语：“No news is a good news”(没有消息就是好消息)。
现实生活中，好消息并非有期望的那样多，某种意义上说，没有消息就是好消息，但是对于平家公司来说没有投诉的声音却未必是个好消息。
据调查，客户不满意时，有90%从不抱怨，69%从未提过投诉，只有23%向身边的服务人员提过，而仅有8%的投诉通过客户决系部门传达到最高管理层，也就是说通常个客户的抱怨，代表着另外24个没有向公司提出抱怨的客户心声。在中国，平均一个消费者会有同事、同学、同乡、亲朋等不下于50个人的消费群，也就是说一个不满意的客户可能会将他(她)对产品、服务的不满意告诉周遍的50个人，而一个满意的客户只会将他的满意告诉周遍的3个人。同样，一位物业小区的业主也可能会将他的沐满意或是抱怨、投诉影响周边的很多人。这就形成“口碑效应”。
客户对服务不满意又不投诉的原因：(1)抱怨不能解决实际问题:(2)程序复杂，投诉无门。因此便产生抱怨投诉不如直接更换服务对象的想法。美国OCA/白宫全国消费者协会调查的一项资料显示：客户不满意也不投诉，但还会继续购买你商品的只有9%，投诉没有得到解决，还继续购买的客户只有19%;投诉得意解决会有54%的客户继续购买:投诉迅速得到了解决，还会有82%的客户继续购买你的商品。
③ 物业管理矛盾纠纷怎样处理
您好：
物业管理矛盾纠纷处理治理
物业服务合同纠纷
很多业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有的小区中双方签订的是“服务合同”，而有的小区中双方签订的则是“委托合同”。
这是因为对于物业管理服务合同的认识不同所造成的。如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。
在委托关系的情况下，一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可随意终止合同，而不需要任何理由，这也不利于小区物业管理的稳定性。
解决方法：在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”。
与开发商关系纠纷
《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。
解决方法：入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主委员会，通过业主委员会来维护自身权益。
公共配套设施纠纷
例：某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。
这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定
同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。
解决方法：这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。
物业费纠纷
物业费纠纷来自两方面：一、物业费包含的费用项目;二、物业费收取不到。
物业费，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等混合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。
解决方法：在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业费”的名称来取代其中各类的费用名称。
建立完善物业管理纠纷调解机制的对策
(一)建立完善各级物业管理纠纷调解组织。积极探索人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业管理纠纷调解模式，充分发挥人民调解工作在预防物业管理纠纷中的作用。进一步加强和完善县(区)、街道和社区物业纠纷调解委员会职能作用，发挥好对所辖区物业纠纷调解工作组织领导和整体协调作用，综合协调调解解决辖区重大疑难物业管理纠纷。基层司法所要负责调解本辖区复杂性物业管理纠纷，指导社区人民调解组织开展物业纠纷调解工作。建立社区物业纠纷调解委员会，以预防物业管理纠纷为主，宣传物业管理法规政策，调解一般性物业管理纠纷。
(二)大力加强物业纠纷调解队伍建设。认真做好物业管理纠纷调解员的选任工作。实行专兼职相结合，从房管部门、司法机关、社区居委会、社区律师或在社区有一定威望的群众中，挑选一批热爱公益、公道正派、素质较高的人员担任人民调解员。深入开展“律师进社区”活动，组织广大律师、法律工作者深入社区积极参与社区物业纠纷的调处工作，为社区人民调解工作提供法律保障。充分发挥律师职能优势，利用自身的法律知识，担任社区物业公司的法律顾问，提供决策咨询法律服务，确保物业公司规范有序健康发展。司法局要加强对物业纠纷调解队伍的管理，定期共同组织开展物业纠纷调解业务培训，对于成绩突出的集体和个人给予表彰奖励。
(三)加大物业管理纠纷排查力度。组织社区调解员深入小区调查走访，对群众反映的有关物业管理方面的问题认真登记，甄别问题性质，对于属于物业管理纠纷的要切实做好人民调解工作，对于不属于物业管理纠纷的，要引导群众通过其他正当手段解决问题，做好人民调解与行政调解的衔接。注重敏感时段和敏感地区的物业管理纠纷排查，对入住率超过50%的新住宅小区给予高度关注，进一步加强对业主大会的筹建给予帮助引导，着重做好对物业公司选聘和退出引发的矛盾纠纷预防和调处工作。 (四)加强业务培训和法治宣传。充分利用社区工作覆盖面宽、贴近基层、贴近群众的优势，运用具体案例在社区群众中开展生动直观的法治宣传和人民调解工作宣传，引导居民学法用法、知法守法，从源头上预防和减少矛盾纠纷的发生。组织业主委员会的主要成员、物业公司的负责人、街道办事处及居委会有关人员进行业务及法律培训，引导物业服务企业增强依法守约意识、服务意识，按照合同约定为业主提供质价相符服务。引导全社会了解物业管理行业特征，澄清对于物业管理的认识误区，厘清对物业管理的职能定位，进一步提升对物业管理行业的认识度。
④ 物业管理纠纷的处理方式有哪些
物业管理纠纷的处理方式有以下三种：
1、纠纷各方以和平协商方式达成回协议解决；
2、纠纷答各方通过第三方介入主要是当地房管局、居委会、街道办事处或镇政府调解机构参与调解的方式达成协议；
3、纠纷各方在1,2二种方式无法达成一致协议的情况下通过仲裁、法院诉讼的方式解决纠纷。
我国民法通则和民事诉讼法规定中有人民调解制度，有一方不同意调解那么只能通过仲裁或诉讼程序进行仲裁或判决，仲裁是一局终裁制，判决是二局终裁制，法律文书生效后，赢方可以申请当地人民法院强制执行。
⑤ 我国社区管理中存在最核心的需要解决的问题是什么
一、社区及社区管理 一般认为，社区指的是在一定地域内的根据一套规范和制度而形成的相对独立的社会生活共同体，生活在该地域的人群具有特定的生活方式和心理上的归属感。这一概念指出社区首先是一个共同体，有共同需要遵守的章程或约定俗成的惯例；其次，生活在社区的人们具有心理上的认同感。社区管理是指在党和政府的领导下，依靠社会力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程。社区管理是一项新的工作，大力推进社区管理，是我国经济和社会发展到一定阶段的必然要求，是面向新世纪我国现代化建设的重要途径。 二、当前社区管理中存在的主要问题 （一）社区管理三主体角色定位混乱。我国现行社区管理体制主要包括三大主体：居委会、物业公司和业主委员会。基于现代公共管理学中的多元共治理论构建起来的社区管理主体多元化在理论上是可行的，有利于社区居民的自我组织和自我管理，可最大限度地维护社区居民自身的利益。但在实际中，三主体间却存在着角色混乱、分工不明、权责利相互交叉的问题，给社区管理带来了不应有的麻烦。 首先是居委会的角色定位存在问题。居民委员会是一个基层群众性自治组织。不过，有关居委会的工作任务、委员产生、经费来源、委员生活补贴、办公用房及办公设施等问题，居委会事实上承接了来自行政部门的工作权力和工作职责，导致居委会负担过重，上级行政部门几乎都可以交任务、下指标给社区居委会，对社区提出要求，居委会的情况就是责任大、权利小、事情多，造成社区居委会超负荷劳动。 其次是物业的角色定位存在问题。随着住房制度改革的不断深入，我国大部分居民成为了住宅的业主，社区的管理亦逐渐地由单位管理转变为营利性的社会化的物业管理。在此背景下，物业公司只是公共服务的提供者，其与业主之间的关系是平等主体间的交易关系。但是，在现实中，作为服务提供方的物业公司却因权力的非对称性而有机会且有能力凌驾于业主之上，致侵犯业主合法权益的事件时有发生，使业主与物业公司之间经常处于一种敌对的局面之中。 再次是业主委员会的角色定位存在问题。在社区管理的三大主体中，业主委员会最弱势的。相关民调数据显示，人们对业主委员会表现的满意度每况愈下。目前，业主委员会的运转面临着“五难”，即业主大会召开难、业主委员会筹建难、业主委员会正常运作难、业主委员会司法维权难、对业主委员会及其成员监督难。业主委员会之所以陷入如此尴尬的境地，究其原因，是其徒有自治组织的性质与外表、却无自治组织之实际构成所造成的。 一个社区，三个管理主体，看似每个主体的存在都有必要，却管理不好社区，究其原因是，三主体没有理清各自的权责利关系，致使角色定位混乱，并且三主体之间没有权力的监督和制衡机制，导致三主体间矛盾重重、互不信任，进而导致了社区管理的乱象频生。 （二）社区管理三主体发展的不平衡 首先，从权力分配上看，三主体中最代表居民权益的业主委员会的权力处于最弱小的位置上；作为物业服务买卖双方的卖方——物业公司的权力在三主体之中却是最大的；居委会有来自行政部门的权力，但是其却并不直接代表业主的权益。这种权力分配的格局使社区管理最终只能倾向于物业，而不是倾向于业主。一旦居中的居委会不作为或工作不到位，业主的权益就得不到有效的保障。可以说，三主体间权力分配的不合理及其缺乏相互间的监督与制衡，是导致社区管理始终难以达到预期目标的原因所在。 其次，从组织保障上看，在三主体各自的组织机构中，最健全的无疑是物业公司，业主委员会和居委会都无法与之抗衡。物业公司人、财、物结构完整，各方面力量雄厚；业主委员会为业主自发的自治组织，既无行政权力，亦无资金来源；居委会虽为群众性的自治组织，但其日益行政化的趋势，且其经费的由政府划拨，决定了其可不受业主的影响。从三主体的组织保障上看，业主委员会处于最弱势。 再次，从资金保障上看，社区管理的资金来自两个方面：一是业主；二是政府部门。其中，物业公司的管理经费来自业主交纳的物业服务费；业主委员会无任何运作经费来源；居委会的经费来自政府的划拨。三主体的资金渠道各不相同，互不交叉，致使在社区管理中三主体始终各唱各的调，根本无法形成合力。 从以上三方面来看，代表业主利益的业主委员会的过于弱小是造成目前社区管理混乱、保障乏力的重要原因。 （三）居民社区观念及参与公共事务的意识薄弱、社区归属感差。长期以来所形成的由政府控制单位、单位管理社会成员的体制及观念，影响了居民对所居住社区管理的参与。社区提供居民参与的渠道和机制并不健全，社区居民对所居住区的社区环境、社区治安以及其他社区公共事务的处理有参与的愿望，但没有参与的渠道。与此同时，居民参与社区管理，缺乏利益保障和实际诉求的动力。居民的参与是建立在对社区共同利益的追求上，社区居民利益的维护需要组织和制度上的保障。再加之社区和社区管理还是一个新生事物，社区管理的内涵、范畴及为什么要搞社区管理等问题，广大群众并不了解熟悉，所以会对社区管理工作不关心甚至是不配合。 三、解决社区管理问题的对策 （一）明确社区管理三主体各自的权责利。居委会、物业公司和业主委员会之间缺乏权责利交叉制衡的管理主体安排，不利于社区管理工作的开展。因此，必须打破这一既有格局，对三主体的角色进行重新定位，理清三主体各自的权责利，理顺三主体之间的关系，特别是要彻底理顺业主与物业公司间的委托-代理关系。 首先，应重新定位居委会的角色位置，使之成为业主与物业管理者之间的监督者。居委会的作用应该体现在监督业主与物业公司执行政府制定的物业管理和服务的相关规则上，而不应直接介入社区管理，不能向社区提供有偿服务或利用社区的资源从事营利活动。 其次，应提高业主委员会的地位。要明确业主与物业公司是一种基于市场原则的地位平等的买卖关系。基于此，业主委员会应该实质化、法人化，以彻底改变物业公司与业主之间的权力不对等状态；适当限制物业公司的资金使用权限，以此来约束物业公司的行为；业主委员会应该按与物业公司对等的地位建构，配备专门的工作场地和工作人员；业主委员会的权力和权威应该得到政府强力部门的支持。 再次，应适当削弱物业公司的权力。要改变当前物业公司权力过大的局面，最为关键的一点是剥夺其在经费使用上的独断专行的权力，规定物业公司使用经费需经业主委员会审批，并须定期向业主委员会和全体业主公布财务支出账目。 做好上述三个方面的工作，社区管理三主体的角色和行为既可以得到规范，又可以理清三主体各自的行为和身份边界。 （二）加强法律法规和各项管理制度建设。当前，社区管理中大量问题的滋生，很重要的一个原因是制度和法律法规不健全。因此，要加快和加强与社区管理有关的法律法规及管理制度的建设，以明确社区管理三主体各自的身份边界，约束社区管理三主体各自的行为，以达到既要保护好业主合法权益，又要保护好物业公司合法权益的目的。 （三）培育社区共同体意识，加强社区居民的向心力、归属感和凝聚力。近几年，有关“人性冷漠”的社会现象引起了全社会的关注。在社区管理中，类似现象也时有发生。显然，我们不能简单地将这一现象归结为经济发展的“伴生品”，应该发挥人的积极能动性，通过强有力的文化建设来遏制“集体冷漠”现象的蔓延。在社区管理中，营造单位或家庭的集体氛围应是社区管理工作追求的目标，因为它是形成社区居民归属感、向心力和凝聚力的前提和基础。也就是说，应把社区建成具有单位或家庭氛围的居民生活共同体，在这里人们不仅只是居住在一起，而且情感相连、守望相助，具有共同的理想和共同的意志，这应成为社区管理追求的终极目标。