房地产专业人员侵权风险防范与救济

❶ 房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避

房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避

——马江涛

主持人：

大家上午好，今天上午为我们主讲“房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避”这门课程，是北京大成律师事务所高级合伙人之一的马江涛先生，北京大成律师事务所是京城十大律师事务所之一，非常享有盛名，现在请马律师为我们大家讲课！

马江涛：

我先介绍一下自己，我来自北京市大成律师事务所，我本人叫马江涛，关于我本人的介绍学员笔记上已经有了，对于我本人就不再多作介绍了，主要对我这个所多说两句，我这个所主要是以房地产和公司，特别是公司的改制、重组，包括目前正在盛行的国企改制为主要业务的大型的综合性的律师事务所，成立大概有13年，也是当时全国，主要是北京最先开始的第一批合伙制律师事务所之一。刚才王嵘说是北京十大律师事务所，现在几大不敢轻易的说，但是有一个硬性的指标可以作为一个旁证，曾经在1998年司法部在全国范围内律师事务所进行一次评比，当时评出司法部的20强，就是20家部级文明所，其中北京有6家，全国有20家律师事务所，大成所是北京这6家律师事务所中间的一家律师事务所，这是所里的情况。

在正式开始讲演之前，先做几点说明。第一点，关于今天的题目，事先主办单位给我的邀请函上订了两个题目，第一个题目是房地产开发用地取得过程中一些法律风险防范与规避（新旧土地政策比较，典型案例分析）；第二个题目，房地产开发与经营过程中法律风险防范与规避的要点（典型案例分析），根据这个题目原来准备主要分几大部分，等于分上下两部分。前面的部分主要想谈一下关于取得土地的这一块，特别是现在我国土地政策的改变，产生一些变化，但是来了以后组织单位跟我说，前面有一个老师对于这块讲的比较多了，而且理论性也比较强，所以今天在下面的演讲过程当中，把这部分稍微做一个调整，原来准备理论上的东西可能会剪掉一部分。

第二点，大家也看到学员笔记里原来我的提纲，关于新的土地政策的讲解问题。首先改变我原来的初衷，对于这块不再做过多纯理论上的讲解，另外即便如此在演讲过程当中可能还涉及到一些政策的理解问题，由于我本人是律师，我也不是法律的制定者，同时我自己也不是法官，我自己讲的东西只是我本人，以及我的律师事务所，以及我们经常在一起探讨土地问题的学者，我们的一些个人观点，仅供大家参考，不做任何决定性和决策性意见。

第三点，关于今天我讲解的这些案例，这些案例大部分在实践经验当中所遇到的，关于房地产开发过程中所遇到的一些真实案例，在讲解过程当中处于商业秘密的角度，我不会把当事人的名称报道出来，我看今天有全国各地的开发商，有的确实曾经是我们的客户，我今天只是就事论事，首先希望大家不要对号入座，在我讲案例的过程当中，有的案例还没有形成定论，有的案例形成了定论，这个定论比如说可能有生效仲裁的结果，或者生效的法律的判决，但是，我还是重复刚才那句话，我本人也不是法官，我只是律师，在这个案例分析当中，我也只谈我们律师，我个人的一些观点，并不是作为本案最终的一定是什么样正确的结论，所以到时候也请大家理解。今天来我主要也本着一个共同和大家探讨学习的态度，我来之前看到咱们有一个学员出了一个对联，我觉得今天在座的都是豪杰，所以我也希望跟大家跟这么多豪杰探讨和交流的机会，下面我开始演讲整个的题目。

首先，我的演讲大概是分四节。第一节，我主要是想探讨一下我国管理制度大概的过程；第二，关于新旧土地政策的界限划分以及新旧土地政策的分析；第三部分是土地管理颁布新的政策以后相关的内容，我打算把前三节作为我今天演讲的第一部分。第四部分，在房地产开发过程中我们律师遇到的一些问题，以及关于风险防范的若干问题，包括相对的案例，主要是集中在这里，我打算把第四节作为今天演讲的第二部分来谈。

第一节，我国现行土地管理制度的历史进程。从国家现在土地管理的制度和法律的顺序来看，首先，第一个是1986年《中华人民共和国土地管理法》，这个法主要是强调对于耕地保护发挥了一定的作用，但是随着改革开放以后，特别是92年当时邓大人南巡讲话以后，各地招商引资的风一浪高过一浪，后来感觉到法律在好多地方，已经根本不适应国家经济体制改革和经济发展的需要，所以我们相应的过渡，一直到了98年出台新的《土地管理法》，这个法是99年1月1日正式实施的，新的《土地管理法》首先把基本国策确定，十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地。另外也确认了一个原则，协议出让，这是关于新的土地管理法的有关条例。

98年法律出台以后，在地方发展经济招商引资，以及国家一些资源大量流失，主要是土地资源流失了，这时候发现关于土地管理法里确立的协议方式有许多弊端，这种情况下在2002年的5月9号颁布了第十一号令，11号令大家都知道了，明确规定了招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，这里我想内容不用再说了。招牌挂以后出现的一些现实情况，制度公布以后执行情况不很理想，仅拿2003年为例，2003年全国出让土地是17868万公顷，大约折合280万亩，其中通过招标方式的只有9.3万，拍卖方式出让的只有13.3万亩，挂牌方式的只有55.25万亩，以招标、拍卖、挂牌等市场方式供地的比例，仅从2002年的15%提高到2003年的28%，所以，提高的幅度并不大。根据这种形势的变化也颁布过一些其他的文件，包括2003年11月份针对耕地保护和基本农田保护、非农建设出台了“五不准”和“六不报批”，具体内容不再重复了，大家可以查一些相关的法律。

再往下发展，到了2004年3月31号出台了71号令，这是国土资源部和建设部联合下发的，《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知》，这个就是针对我刚才说的在招牌挂规定出台以后，实际在执行上并不是很理想，根据这个现状，国土资源部和建设部出台了一个规范性文件，根据这个规范性文件主要内容大家都知道关于“8.31”大限的问题，因为这个文件里要求各地要在2004年8月31号之前，将遗留问题处理完毕，否则国家有权收回土地，实际上关于全额缴纳土地出让金的问题，文件出台之前像我们自己接触的好多客户来讲，或者在实际操作当中比如说我自己缴纳一定比例的土地出让金，我就可以取得临时土地证，我拿到临时土地证我就可以跟银行或者金融机构联系，取得资金的支持和贷款，由于有了这个规定，有了“8.31”大限，所以开发商在土地承租的成本要比以前大大增长，并不是说交了40%，就能完全拿到这个证，就能取得后期的建筑资金，他需要把整个土地全部的出让金交齐以后，才可以拿到这个证。

就北京来讲当时确实给北京开发商造成了资金的相当紧张。包括原来在实际操作当中，曾经交纳完土地出让金以后还有发证函的政策，当我没有拿到正式土地证之前，房屋和国土管理局会给我们有一个函件，这个证在办理过程当中，拿到这个证我们也可以起到临时土地证的作用，证明这块地权力已经具备了，可以去向银行或者金融机构去谈融资的问题。但是，由于有了文件之后，发证函也相对取消，所以这个就给开发商的资金产生很大的不便利。

❷ 知识产权侵权行为的法律救济的途径有哪些

我国知识产权侵权的保护途径

1、工商局查处、专利局查处、版权局(文化执法大队)查处
通过向工商局、专利局、版权局(文化执法大队)举报，要求侵权企业停止侵权，同时对其进行行政处罚。
(1)举报信;
(2)举报人营业执照副本复印件;
(3)商标注册证复印件、专利证复印件、版权登记证复印件;
(4)授权委托书;
(5)商品为仿冒品或侵权产品的鉴定书;
(6)侵权企业详细名称、地点、产品名称、外包装，及证明侵权的初步材料、线索。
2、公安局查处
向公安机关举报检举，请求对侵权方责任人予以刑事处罚，从而从根本上制止侵权行为再次发生。
(1)商标案件：超过3万，驰名商标不受限制;
(2)专利案件、商业秘密案件：超过50万;
(3)版权案件。
3、海关查处
涉及海关备案、海关知识产权保护。简单来说，知识产权海关保护就是知识产权边境保护。即在货物进出境时，对与货物有关的知识产权实施保护，或者更简单的讲，就是海关对侵犯知识产权的进出口货物进行查处。那么，是不是所有的商标、专利、版权、商业 秘密、技术秘密等等知识产权都可以受到海关保护呢?不是，只有商标权、专利权、版权，以及奥林匹克标志专有权，才受到海关保护。
4、人民法院起诉
通过诉讼，请求人民法院判令侵权方停止侵权，赔偿损失。一般是中级人民法院管辖，北京海淀、朝阳、丰台等。难点是赔偿额的举证，一般要求50万的法定赔偿额。
5、其他行政部门查处
农药—农业局，无法进行知识产权侵权查处—当地质检局举报产品质量
在具体造作中，一般是把某几个途径联合使用。一般来讲工商人员无权强行搜查某些区域，比如民宅等，也无权扣留、取走某些贵重财物证据，那么这样的现实，就必须由工商联合公安共同执法。

❸ 侵权和违约的救济方式一样吗

不一样。

❹ 有关房地产行业风险利益与防范的文献

摘 要:文章试析了房地产投资的主要风险,从而提出了防范对策。

关键词:房地产;投资风险;防范对策

房地产是个热门和利润丰厚的行业,近三、四年来,住宅价格每平方米提高了1500元左右,这成了一个不争的事实。因此,该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险,同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘不靓卖不出去。由此,投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范对策作一初浅探讨,以期得到专家的指导。

一、房地产投资风险浅析

房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目,在开发过程中,由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。房地产投资有以下几种风险:

1.通货膨胀风险

通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长,所以只要通货膨胀的因素存在,投资者就面临通货膨胀的风险。八里小区的多家楼盘2002年价位在1800元/平方米,2005年涨到3500元/平方米,结果从开发商手里接过楼盘的购房者赚而开发商自己有些还赔了。

2.市场的供求风险

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

3.利率风险

利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。

4.房地产政策风险

房地产政策的改变,尤其是调整性政策的出台,必然导致某些房地产成为牺牲品,例如新出台的房产税收政策,个人将购买不足两年的住房对外销售,征收5%全额营业税。这种政策限制投资者的资金收回时间和资金的变现能力以及楼盘销售价格降低销售时间增长等。

5.经营管理风险

经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括:投资者不能胜任经营管理工作;信息匮乏;决策失误;不能处理好各种合同关系;违章或违法等。

房地产管理水平的高低,决定了房地产项目收入支出的大小,也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目,其经营支出低而收入高,这样就保证了尽快回收资金,保证了在外部环境变坏的情况下也能维持,所以管理水平高的房地产项目,其抗风险能力强。相同类型的房地产项目,为什么有的亏损,有的盈利,很大程度取决于对房地产项目的管理水平。

投资不同类型的房地产,需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外,房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。近几年一度风靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得1桶金。

6.财务风险

财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上,由于房地产投资的复杂性,其中的风险是多种多样的。

二、房地产投资风险防范对策

为了确保房地产投资效益的最大化,投资者除了应具备抗风险的意识和防范投资风险的能力,还应制定出以下几种相应的防范对策。

1.高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析,这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程,存在着大量不确定风险因素,随着市场的成熟和饱和,增加了房地产投资的风险,通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。

在房地产开发的整个过程中,可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步,也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行,所面临的将是一个相对狭窄的消费市场,这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性,投资者或者分析者要在城市规划条例,政府政策法规等约束条件下,根据房地产市场的供求现状及发展趋势,确定投资项目的用途、规模、类型,并对开发成本,需求量、售价等作出预测,这些预测面临着大量的不确定因素,所以风险性也是极大的。因此,可行性研究阶段对风险的评估,分析正确与否,将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

如何才能保证可行性研究的质量,使投资者作出正确的决策呢?笔者认为,政府有关职能部门应该对房地产投资项目实行宏观调控,在“审批”手续上加以规范,同时,可从行政管理体制、政策导向等方面采取有效措施,以及时堵塞投资者决策失误的漏洞。虽然政府的严格管理和控制能对降低投资风险起到一定的作用,但是最终有效防范决策失误的关键还在于投资者自己。投资决策者们必须真正认识到可行性研究的重要性,减少投资失误,确保正确的投资方向。

2.加强投资环境预测,选择最佳投资区位,加强市场调查研究,寻找投资良机

投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析:(1)地理位置,(2)交通、商贸状况及水电通达情况,(3)医院、学校、菜市场,(4)公园等娱乐休息场所,(5)城市未来发展趋势等。值得注意的是,不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征,必须分析从而作出决策目标的选择。如住宅投资要注意对地段、层高、位置、朝向的选择,交通是否便利,附近是否有大型超市、菜市场、学校、医院、治安是否良好等;写字楼则要位于城市金融、文化、商贸、政治中心区,各种机构相对集中区域,交通便利;而商铺要考虑地段的潜值,交通条件,商业氛围,市场状况等。除此之外投资者还考虑投资环境变化对投资项目的影响,即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许现在区位不理想,但项目建成后由于环境的变化,城市的发展使该区位具有较高的增值潜力,倍受市场青睐。因此,在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测。

建立市场监控信息体系,力争保持第一手资料的及时性和准确性。另外在分析研究市场资料过程中,还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响,及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上,能不能满足消费市场的特殊要求,保证投资开发项目始终与消费市场的需求保持一致,以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。

3.关注政策变动,认准投资方向

我国房地产起步较晚,市场不规范,与发达国家相比,其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的,而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化,特别是政府对房地产开发的态度,政策动态,如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究,既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向,较正确预测未来,又利于其根据政策变动及时调整投资策略,有效控制政策风险。

4.开展财务分析

财务分析是指通过对财务报表有关项目进行对比,提示企业财务状况,为企业进行财务决策和财务计划提供依据。投资者在投资前投资运行中都应定期进行财务分析,一方面判断投资项目是否可行,另一方面通过财务分析来评判企业的偿还债务的能力,资产管理情况,综合财务状况等。进行及时合理的财务分析,有助于投资者及时发现风险并采取措施规避风险。

5.运用投资组合理论

“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里,”把这句话引入投资领域,就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。

房地产具有位置的固定性,而且投资时间长,所以一但投资于一个地方,则该投资环境一旦发生变化将会严重影响投资收益。如果在成都投资则可以同时在市中心、城南、城西、学校附近或城北、城东有开发潜力的效县等不同地理位置投资。

不同类型房地产的商业风险不一样,获利能力不一样,为了降低投资的商业风险,又要保证获取预期的投资收益,较理想的对策是进行房地产类型组合投资。如在投资写字楼的同时兼顾住宅、商铺等不同类型的房屋,利用不同类型房地产功能的相互补充,以及不同类型房地产资金的调剂作用,适应市场需要,能提高总体抗风险能力和获利能力。

6.健全监管机制,加强工程建设管理

工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果,正是由于项目投资主体的不一致,使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望———既定的工期、质量、合同成本完成项目的建设存在着较大的不确定性。如何有效控制呢?采取(1)认真签定施工合同,保证经济利益;(2)聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理;(3)在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施,减少因工期、质量、成本所引起的风险。

❺ 如何对房地产的风险进行防控

据报道，日前中国领导人提出的房子是用来住的，不是用来炒的备受关回注，如何通答过多主体供给、多渠道保障、租购并举等制度设计实现“让全体人民住有所居”的目标也成为城市发展的重要课题。

我国超大城市和特大城市吸纳的常住人口超过了总人口的50%，相比之下，中小城市的人口吸引力较低。随着大城市规模继续扩张，人口的聚集效应在未来会更加明显，应该建立住房市场监管体系，重点关注“房价泡沫城市”的风险防范和隔离。

希望中国经济可以持续健康的发展下去！

❻ 关于开发商房地产侵权(专业律师请进)

本人不是专业律师，一抄点粗浅意见仅供参考。

首先看开发商是否获得规划部门规划许可，如有，开发商行为即为合法。可直接向规划局问询。

二、《物权法》已经与10月1日生效。第89条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 但是，开发商的建设行为早在此法生效前就开始进行。

三、查找建设部有关工程建设标准等规范性文件，寻找依据。记得好像多层楼房间距最少是18米。

四、如有规划许可违反国家有关标准的依据，恐怕得先考虑根规划部门打行政官司了。

了解这些之后，或者难以了解，请咨询房地产专业律师。