政府能协调商品房合同纠纷吗

❶ 商品房预售合同纠纷的商品房预售合同纠纷典型实例

例1：黄某诉房产公司商品房预售合同纠纷案
关键词：商品房预售合同的违约责任
出处：《最高人民法院公报》2006年第2期
问题点：2003年8月，原告黄某与被告某房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄某购买某房产公司预售的商品房一套。2004年8月，某房产公司给黄某发出《入住通知书》，黄某办理了入住手续。但在办理手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。随后便给某房产公司发函反映窗外钢梁一事。另查明，2003年6月，北京市建筑设计研究院审查批准的被告某房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在某房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。原告起诉称，在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有钢梁，更没有在购房合同中约定。其多次以书面方式要求被告解决此问题，但均被被告拒绝。现请求判令被告拆除装饰钢梁。被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已人住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。
原审法院认为，原告黄某与被告某房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应当确 ┃认合法有效。某房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄某未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请某房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。黄某不服提起上诉。 对于诉争房屋窗外的钢梁，黄某入住是否即表明认可?某房产公司是否构成违约?
裁判规则：
本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在某房产公司与黄某签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在某房产公司给黄某展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而某房产公司交付给黄某的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。某房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢
梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为某房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄某才可能与某房产公司签订<商品房买卖合同>。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。故此支持了黄某的诉讼请求。
例2：广州某公司与金某等商品房预售合同纠纷上诉案
关键词：商品房预售合同的违约认定及其责任
出处：(2010)穗中法民五终字第2256号
问题点：金某、黄某、某公司于2005年10月17日签订《商品房买卖合同》，约定金某、黄某向某公司购买住房一套，总金额419566元；某公司应当在商品房交付使用后720 Et内，向产权登记机关为金某、黄某办妥产权登记，并将以金某、黄某为产权人的房地产权证交付金某、黄某；某公司违反约定，金某、黄某又不退房的情况下，某公司按自迟延之日起每日已付房价款的0．005%向金某、黄某支付违约金等。该合同经房管部门预售登记。合同签订后，金某、黄某向某公司付清合同约定的全部房款、契税及权
证费，并于2006年7月21日接收上址房屋。但某公司并未如约办理产权证，金某、黄某遂于2010年3月10日向原审法院提起诉讼。在本案审理期间，金某、黄某、某公司均确认由于没有交契税的原因，上址房屋的房产证还在房管部门没有领取。
原审法院经审理认为，金某、黄某、某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。金某、黄某、某公司均确认由于没有交契税的原因，上址房屋的房产证还在房管部门没有领取，某公司履行合同义务不符合约定，故应承担违约责任。金某、黄某要求某公司立即协助共办理上址房屋的《房地产权证》，并将该证交付给他们及从2008年7月11日起至某公司将以其为产权人的房地产权证交付给他们之日止，每日按已付房款419566元的0．005%支付逾期办证违约金符合合同约定，应予以支持。
某公司不服提起上诉称判决其支付逾期办证违约金是没有法律依据的。其已为金某、黄某办理了商品预售登记，因对方是按揭供房，即使办理了产权证，按约定房产证是交按揭银行保管，金某、黄某实际占有并使用诉争房屋，没有任何损失，故不需支付逾期办证违约金。另外，双方约定的违约金明显过高，认为应适当调整。
本案中，该公司的行为是否构成违约？
某公司与金某、黄某所签订的《商品房买卖合同》为有效的合同，当事人均应自觉履行合同约定的义务。合同约定，某公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为金某、黄某办妥产权登记，并将以金某、黄某为产权人的房地产权证交付给金某、黄某。某公司至今尚未为金某、黄某办妥案涉房屋的房产证并交付给金某、黄某，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。某公司上诉称其没有违约，依据不足，本院不予采信。
关于违约金标准的问题。双方在合同中约定逾期办证的违约责任为某公司应当按照金某、黄某已付房款的每日万分之五支付违约金，某公司并无举证证实该违约金已经过分高于金某、黄某的损失，故法院对某公司请求对违约金标准调整的申请，不予准许。

❷ 商品房合同纠纷消费者协会投诉有用吗

你好！因为商品房不属于《消费者权益保护法》中的商品，从理论上来说他们是不需要管的。但是作为一个社会公共服务机构，他们有维护公平正义的一般义务，可以考虑，可能效果不太明显。因此，建议通过司法途径解决。

❸ 商品房买卖合同纠纷案属于什么性质的案件

当然是
民事案件
了。
案件分类只有三大类，刑事、民事、行政，你说的购房者与开发商之间的纠纷属于
民事纠纷
。

❹ 如何区分商品房预售合同纠纷及销售合同纠纷

您好，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定二者均属于商品房买卖合同纠纷。区分商品房预售合同纠纷与商品房销售合同纠纷首先应当区分商品房预售合同和商品房销售合同。

商品房预售合同是指：房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房价款并签订的合同。

故上述纠纷的区分标准是审查商品房买卖合同的标的物属于正在建设的房屋还是已竣工的房屋。就正在建设的房屋买卖而发生的纠纷属于商品房预售合同纠纷，就已竣工的房屋买卖而发生的纠纷则属于商品房销售合同纠纷。

相关法律法规：《商品房预售管理办法》第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条第一款商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

❺ 房屋买卖合同纠纷常见案例有哪些

1、银行的抵押权如没有进行登记，抵押合同无效；如进行了登记，则银行有优先受偿权。专
2、银行抵押属权未登记的情况下，购房人购买房屋也存在登记与否的问题，登记了，购房人获得房屋产权，后续的抵押权无法设立；若无登记，则后续抵押有可能获得登记并取得抵押权，购房人利益必将难以保障。银行抵押权合法登记情况下，购房人显然无法顺利获得房屋产权，而后续抵押权人的抵押权仍有可能成立。
3、如购房人合法取得房屋产权，另外一人是不能从原产权人手里获得抵押权的，除非其抵押合同未登记或购房人未取得房屋产权。

❻ 购房合同纠纷找谁

在我们国家可能会产生一些纠纷，那么如果因为购房成本就分的话，应该找哪个部门进行解决？因为购房合同产生纠纷的解决途径包括哪些？
购房合同纠纷找哪个部门
(一)争议双方协商解决房地产争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
(二)求助于消费者协会商品房购销产生争议，解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
(三)向政府主管部门申请调解处理针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。
(四)向仲裁委员会申请仲裁房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
(五)通过法院司法途径购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。

❼ 关于商品房预售合同纠纷怎么办

一、价格纠纷的处理
商品房预售合同的投资数额大、履行期限长，所以从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。
一方面，预售方常以建筑材料的价格上涨或房地产价格的上涨为由要求提高房价遭预购方的拒绝而形成纠纷:
另一方面，预购方有时也会以房地产价格的下跌为由要求降低房价遭预售方的拒绝而形成纠纷。目前，商品房预售合同的价格纠纷占整个商品房预售合同纠纷的一半以上。由于法律对此尚没有明确规定，所以各地的处理方法不尽相同，有的按原合同的约定处理，有的按当事人分担风险的风险负担原则处理，有的按情势变更原则处理。
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中对商品房预售合同的价格纠纷的处理作了原则性规定。我们认为，这个《解答》对处理《城市房地产管理法》施行之后的商品房预售合同的价格纠纷亦有一定的指导意义。由于商品房预售合同的价格纠纷的形成原因比较复杂，所以我们认为，不可能按照一个固定的方法处理，而应当根据具体情况加以解决。
首先，应当坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同的严肃性，强调合同义务的履行。所以，在一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要求提高房价或降低房价的，法院不应当支持。应当说，在房地产市场中，建筑材料或房地产的价格上涨或下跌确实是存在的，但这种价格上涨或下跌属于正常的市场风险，而不属于国家政策性的风险。商品房预售合同的双方当事人在签订预售合同时，是根据市场行情确定价格的，所以，当事人对于这种市场风险是能够预见的。基于正常的市场风险所产生的房价的上涨或下跌，只能由预售方或预购方自己承担，而不能将其转嫁给另一方当事人，也不能由双方当事人分担这种风险;
其次，应当坚持情势变更原则。情势变更原则是合同履行的一项重要原则，尽管我国现行法律中还没有明确规定这一原则，但学者们都普遍承认之，我国的审判实践也己经运用情势变更原则处理了有关纠纷。在房地产审判实践中，各地也基本上都将情势变更原则作为解决房地产纠纷的一项原则。例如，在商品房的价格因国家政策的变化、地方政府的房地产开发规划变更而引起的情况下，就可以按照情势变更原则处理价格纠纷。在运用情势变更原则处理商品房预售合同的价格纠纷时，应当特别注意正确区分情势变更与正常的市场风险的区别。
二、不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理
在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。
对于这类纠纷，我们认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方己建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
对于由于预购方与受让第三方之间由于预售商品房的转让而产生的不能交付或者交付不能的情况。如果是由于预售方的原因引起的，应该在按照《合同法》的基本原理，在坚持预购商品房转让合同的效力优先，以转让合同的纠纷解决方式解决纠纷后，预购方再根据预售合同追究预售方的责任。对于预购方与受让第三方之间的纠纷，则根据转让合同处理即可。

❽ 商品房预售合同纠纷适用商品房买卖合同司法解释吗

您好，商品房预售合同纠纷可以适用该司法解释。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

相关法律法规：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

❾ 商品房合同纠纷业主群一起起诉好,还是分开起诉好

既然是商品房合同纠纷，还是业主群一起起诉为好。必定人多力量大，众怒难犯，对方会有所忌惮。