Ⅰ 逾期交房和逾期辦理房產證糾紛如何計算訴訟時效
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解專釋》
第十八條屬，由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
上述其中明確規定了購房者取得房產證的具體時間以及拿不到房產證開發商應承擔的責任。即使在合同中沒有具體規定取得房產證的時間，那麼期房的購房者也應在房屋交付使用(開發商交鑰匙的時間)後90日內取得房產證，否則，開發商也要承擔違約責任。
Ⅱ 如何處理逾期辦房產證糾紛，如何調解處理買賣糾紛
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《若干問題的解釋》第十八條規定，由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中對「出賣人的原因」應理解為：認定「出賣人的原因」不宜簡單以開發商是否具有過錯作為判斷依據，它是一個較為復雜的問題，只要開發商應盡辦證義務而未盡，開發商即應承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發，應兼顧公平合理加以綜合考慮。（四）根據《若干問題的解釋》、《中華人民共和國合同法》相應規定及我國房地產市場的現狀，以下原因應認定為非出賣人原因，即開發商可履行之抗辯理由。
第一、《若干問題的解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由於權屬登記相關法律規定滯後，政府相關權屬登記管理制度長期相對不規范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》規定，「城市房屋產籍應由縣級以上地方人民政府行政主管部門統一管理，並建立健全房產檔案和房產測繪的管理制度」，2001年6月1日《商品房銷售管理辦法》規定，開發商應當在商品房交付使用前，按項目委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪結果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。因此，鑒於法律相應規定滯後的歷史原因，作為開發商應完成的辦證測繪義務在相關規范出台前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關房地產市場的現狀，簡單歸責於開發商責任，不盡合理，故因該類型第三人原因而導致逾期辦證不應歸責開發商。
第二、不可抗力原因。實踐中對不可抗力原因的理解在於：一是原因系非開發商所能預見、避免或克服的；二是該不可抗力原因對於開發商履約已造成實質上的影響，即存在導致開發商無法履行辦證義務的因果關系。
第三、買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應辦證義務時，根據合同法關於不安抗辯權及同時履行抗辯權行使等之規定，開發商逾期辦證具有相應的免責事由。
二、如何調解處理商品房買賣糾紛
1、分析法律政策，正確加以引導
在我國，商品房買賣既體現了交易雙方的意思自治，又受到房地產法律法規和政策的制約。而糾紛的形成，很大程度是因為當事人對法律法規及相關政策不了解，這就需要調解人員將當事人的行為納入法律或政策的軌道進行解說，通過釋明使雙方逐漸對法律規定及政策導向形成正確認識，對行為後果產生預期，從而有了承認錯誤和接受調解的心理准備。調解人員還應當不失時機地進行疏導，運用權衡利弊的方法消除當事人的對立情緒，通過為其算經濟賬的方式使雙方縮小差距，實現平衡。
2、房產商未兌現廣告承諾的調解處理
根據法律規定，商品房銷售廣告和宣傳資料為「要約邀請」，一般不是合同的內容，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾內容具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。也就是說，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，調解時應根據實際情況區分銷售廣告和宣傳資料的內容是屬於正常的商業宣傳，還是屬於房產商必須恪守、不得違反的承諾。此外，此類糾紛中雙方大多沒有約定房產商交付房屋不符合廣告宣傳時的違約金計算標准或金額，而購房人要證明其損失額又具有相當難度，故應通過調解使房產商認識到確實存在違約行為，且其相較於購房人處於優勢地位，考慮到企業品牌及長期發展，妥善的方案是對購房人作出合理補償。
3、商品房質量問題的調解處理
首先，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格而發生糾紛的，如果通過加固等方式能夠修復，則可以調解繼續履行合同；如果難以通過修復辦法解決，則應調解解除合同。需要注意的是，上述兩種方案都不影響買受人要求出賣人承擔相應的違約責任。其次，除主體結構質量不合格之外，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，調解時也應考慮合同的解除及出賣人承擔違約責任；交付使用的房屋存在質量問題，如在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人不同意修復或者在合理期限內拖延修復的，則可調解由買受人自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
4、商品房面積問題的調解處理
在調解商品房實測面積與暫測面積誤差引發的糾紛時，應認真查看當事人在合同中對面積誤差處理的約定，如當事人約定「除法律、法規、規章另有規定外，按多退少補方式計算」，則不能簡單按多退少補的方式結算面積誤差款。因為《上海市房地產轉讓辦法》第四十四條規定，因公用分攤面積增加導致房屋建築面積增加的，購房人不承擔超出部分房款。該規定應屬「法律、法規、規章另有規定」的情形，此時購房者應僅就套內面積增加部分支付補差款，而無需就公用分攤面積增加部分支付補差款。如果合同僅約定「按多退少補方式計算」，則可按照《商品房買賣合同司法解釋》的規定，即出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的按照約定處理。因雙方約定的面積誤差按多退少補結算不違反法律法規的禁止性規定，應以約定為准，必要時可以尋求律師的協助。
Ⅲ 在商品房買賣合同糾紛中關於利息及逾期利息有哪些規定
《最高人民法院關於逾期付款違約金應當按照何種標准計算問題的批復》(法釋[1999]8號)規定：
對於合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算逾期付款違約金。
中國人民銀行調整金融機構計收逾期貸款利息的標准時，人民法院可以相應調整計算逾期付款違約金的計算標准。
《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2004]14號)第十七條規定：
當事人對欠付工程價款利息計付標准有約定的，按照約定處理;沒有約定的，按照中國人民銀行發布的同期同類貸款利率計息。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第十七條規定：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
《中國人民銀行關於人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發[2003]251號)規定：
逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。
因此，利息損失計算的標准至少可以參照中國人民銀行發布的同期同類貸款利率。
因此，違約責任和合同債務的關系可以歸結為：債務是責任發生的前提，責任是債務不履行的結果。
Ⅳ 房屋逾期交付房地產商不按合同賠償違約金
協商不成 起訴
法律依據 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。
Ⅳ 怎麼避免買房付款糾紛，逾期支付房款有何後果
買賣合同應該不可能是這么籠統的違約條款的，肯定有獨立的兩條針對甲乙 雙方 平等的違約責任，像你這樣是的情況是 乙方未按本合同付款協議約定期限付款的，應當向甲方支付違約金，違約金應按照乙方逾期未付款日萬分之幾計算，違約金自本合同應付款期限之第二日起算至實際付款之日止。逾期超過十五日後乙方仍未付款的，除乙方應向甲方支付十五日的違約金外，甲方可單方面解除本合同。甲方單方面解除合同的，應當書面通知乙方，乙方承擔違約責任，違約金為該房屋總價款的20%。甲方可以從乙方已付款中扣除違約金，餘款返還乙方，已付款不足違約金的，乙方應在接到書面通知之日起十日內向甲方支付。
Ⅵ 房產糾紛一：如何主張逾期辦理產權的違約責任
隨著房地產市場的政策變化，逾期交房、逾期辦理產權證、房屋質量糾紛層出不窮，下面我將分幾期詳細闡述如何處理房產糾紛案件：
一，看雙方的商品房買賣合同中，是否有如期辦理產權的約定，有約定看約定，就是說如果雙方約定交房後三個月下產權證、一年內下產權證、二年內下產權證，都是合法的，因為法律僅僅約定了在雙方未明確約定辦理產權時間時的期限，而該法定期限不能對抗雙方協商一致的辦理產權期限。如果簽約後，再以格式條款予以對抗，認為雙方約定的辦理產權期限違法，要求按照法定辦理產權期限，很難被法院所支持。
二，如果沒有約定的辦理產權期限，則根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；
三，如果雙方對於逾期辦理產權有約定從約定，但如果約定違約金過高或是過低，可以申請法院予以調整。逾期辦理產權違約金的標准，是參照同期同類銀行計收逾期貸款利率，即同期貸款利率標准加成30%-50%作為逾期辦理產權違約金。
四，辦理產權的時間，是從交付房屋日誌計算，交付房屋分為事實上交付和法律上交付，事實上交付是房屋尚未竣工備案，實際交付購房者，法律交付是房屋已經竣工備案，可供交付購房者。
理想狀體是房屋交付是事實交付和法律交付同時進行，但在實踐中很多都是事實交付，就是房屋並未竣工備案，尚不具備交付條件，開發商未避免違約提交房屋要求，要求收房入住。而一旦收房，取暖費、物業費等費用將由開發商轉由購房者支付。因為不具備竣工備案條件，開發商無法辦理產權登記，因此，開發商逾期辦理產權是必然的。
五、逾期辦理產權違約金和逾期交房違約，兩者不能重復計算，兩種違約金可以根據不同的違約階段，要求開發商支付，總的違約金不超過開發商應當承擔的違約金標准。
六、法定的因逾期辦理產權解約條件。
根據，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
Ⅶ 逾期辦理房產證違約金，逾期辦理房產證的責任有哪些
通常2年，房產糾紛起訴時效是2年。
房地產糾紛訴訟一般時效為兩年，延付、遲付、拒付租金訴訟時效為一年，最長訴訟時效為二十年。如在訴訟時效的最後六個月內，確實不是由於原告的過 錯，而是由於不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的訴訟時效應當中止計算，從障礙原因消除之日起，訴訟時效期間繼續計算。開發商在商品房交付使用後的90 天內，必須協助業主辦理好房地產證，否則，就要承擔違約責任。
具體的房地產糾紛訴訟時效分為三種情況：
一、房地產糾紛一般訴訟時效：2年
一般時效通常適用《民法通則》第135條規定的訴訟時效為兩年，從權利人知道或應當知道權利被侵害之日起計，超過兩年，人民法院不予受理。
二、房地產糾紛特別訴訟時效：1年
特別時效適用《民法通則》第136條第三項的規定「延付或者拒付租金」的情況，訴訟時效為一年，超過一年的，人民法院不予受理。
三、房地產糾紛最長訴訟時效：20年
最長時效適用《民法通則》第137條的規定「從權利被侵害之日起超過二十年」的，人民法院不予受理。換言之，即權利人不知道或者不應該知道自己的權利被侵害，請求人民法院保護也應在二十年時效之內提出，超過二十年，人民法院不予保護。
綜上所述，一般訴訟時效和特別訴訟時效，是從權利人知道或者應當知道自己的權利被侵害之日起計算，而最長時效則是從權利人的權利被侵害之日起計算。
Ⅷ 如何正確審理商品房買賣合同糾紛中延期交房及延期辦證
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
Ⅸ 怎麼避免付款糾紛，逾期支付房款有何後果
《高民院關於逾期付來款違約金源應按照何種標准計算問題批復》(釋[1999]8號)規定：
於合同事沒約定逾期付款違約金標准民院參照民銀行規定金融機構計收逾期貸款利息標准計算逾期付款違約金
民銀行調整金融機構計收逾期貸款利息標准民院相應調整計算逾期付款違約金計算標准
《高民院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用律問題解釋》(釋[2004]14號)第十七條規定：
事欠付工程價款利息計付標准約定按照約定處理;沒約定按照民銀行發布同期同類貸款利率計息
《高民院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用律若干問題解釋》(釋[2003]7號)第十七條規定：商品房買賣合同沒約定違約金數額或者損失賠償額計算違約金數額或者損失賠償額參照標准確定：逾期付款按照未付購房款總額參照民銀行規定金融機構計收逾期貸款利息標准計算
《民銀行關於民幣貸款利率關問題通知》(銀發[2003]251號)規定：
逾期貸款(借款未按合同約定期款借款)罰息利率由現行按萬二點計收利息改借款合同載明貸款利率水平加收30%-50%
利息損失計算標准至少參照民銀行發布同期同類貸款利率
違約責任合同債務關系歸結：債務責任發前提責任債務履行結