廣東物業服務糾紛案件數量激增

A. 物業公司成立條件

一、注冊資本

雖然在公司注冊這一塊，國家取消了注冊資本最低限額的要求，但是一些特殊行業仍然有最低注冊資本的要求，物業公司便是其中之一。從辦理物業資質方面來看，新注冊的物業公司注冊資本至少應當是50萬，這樣才符合要求。

二、辦公場所

對於辦公場所，沒有特別規定，只要有一個辦公地就可以。因為公司住所需要記載於營業執照中，那麼必須有相應的經營場所。同時，必須准備好證明材料，比如產權證和租房合同。

三、主要人員

注冊物業公司，工商局這一塊並沒有人員要求，但是物業公司需要辦理資質，其條件之一便是各類人員配備。人員配置不是一件容易的事情，在初期就應當做准備。至少應當准備10名物業管理專業人員和工程、管理、經濟等相關專業的專職管理和技術人員，這些人員還涉及到對職稱的考核，同時物業管理專業人員應當取得相應的職業資格證書。

四、其他條件

1、准備一個公司名稱，其中名稱第三部分的「行業特點」應當包含「物業管理」或「物業服務」字樣；

2、制定股東會決議、公司章程等文件，以便辦理營業執照；

3、編制企業管理制度和標准，包括服務收費情況，以便辦理物業資質。

因此，開一個物業公司，除了要滿足公司注冊的要求外，最重要的是滿足辦理物業管理資質的條件。綜合來看，其條件包括注冊資本、人員、住所、制度和名稱等方面，其中重點是人員最難解決，也是花費成本最高的地方。

(1)廣東物業服務糾紛案件數量激增擴展閱讀:

一:注冊物業管理公司提供資料:

1、物業管理公司資質申請報告;

2、設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批准文件;

3、公司章程;

4、公司法定代表人任命或聘任書;

5、驗資證明;

6、經營場所證明;

7、擁有或委託管理物業證明(委託管理協議書);

8、具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件;

9、其他有關資料。

二:房屋入住後，業主和物業公司 都應注意的法律問題

1、電梯不運行，物業管理公司有責任

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

2、房屋質量有問題，繳納物業費不沖突

物業公司依合同履行了物業服務後，業主應當依合同履行支付物業服務費的義務。最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。

3、承租人不交物業費，業主責任不能丟

依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權利，業主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。從債務的角度分析，業主與承租人約定由承租人交納物業費實際上構成了債務的轉移，將原屬業主的債務轉移給承租人，在業主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業公司的同意時並未免除業主支付物業費的責任。

4、業主財產被盜，依據過錯各自承擔責任

根據物業服務合同，物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，其提供的是小區物業的公共服務。因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在物業服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯，物業公司應根據過錯程度承擔相應的賠償責任。

B. 有沒有法律明文規定空置房務業管理費優惠政策

最高人民法院公布了《物權法》兩部司法解釋———《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，將於2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經終審，解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。
近年來，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加。2007年初，這兩個解釋正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。
房子空置也要交物業費

C. 關於最高法出台物權法兩部司法解釋

最高法出台物權法兩部司法解釋http://www.sina.com.cn 2009年05月25日00:29 新華網
新華網北京月24日電（記者 楊維漢）建築物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關繫到物業服務企業正常經營和健康發展。最高人民法院24日公布了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，並將於2009年10月1日起施行。

「最高人民法院出台這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建築物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人說，這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力於增強法律規定的可操作性。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共19條，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共13條。這兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若乾熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數的計算方法、業主權利義務的范圍、車位車庫糾紛的處理、業主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關系業主的認定、業主撤銷權的行使以及業主知情權的保護等；物業服務合同對業主的約束力及效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理、物業使用人的准用等。

據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由於物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出台相關司法解釋。

最高人民法院自2003年初起，即著手展開制定涉及物業權益糾紛案件處理司法解釋的相關准備和調研工作。2007年初，《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出台。

最高人民法院有關負責人表示，兩部司法解釋的起草制定工作立足於司法解釋功能定位，嚴格按照物權法等法律規定精神，確保解釋內容符合立法宗旨和目的；注意建築物區分所有權和物業服務法律關系各方當事人利益的平等保護，力求實現當事人間權利義務的平衡；緊貼審判工作實踐中的熱點、難點問題，不貪大求全，切實為審判實踐提供統一的裁判依據；在滿足審判實踐需要的基礎上，合理借鑒法學理論，確保學理上的妥當性。

D. 最新國務院頒布的法律法規有哪些

• 最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見
• 最高人民法院關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見
• 商品房銷售管理辦法
• 最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
• 關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
• 最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）

另外注意以下法律跟建築有關的規定「建築法」、「民事訴訟法」、「仲裁法」、「擔保法」、「保險法」

E. 物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題解釋

最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(法釋[2009]8號，2009年4月日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過)

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同;

(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

第四條業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。

第十一條本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。

第十三條本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

（以上回答發布於2014-06-25，當前相關購房政策請以實際為准）

點擊查看更多房產信息

F. 物業管理五大尷尬 你遇到過哪一種

尷尬1

業委會成立難、監管難、運行難

宿遷市區超過一半小區無業委會

案例：郭先生反映，自己家住南京江寧竹山路附近一個小區，多年來，小區居民對物業意見很大，但由於沒有業委會從中協調，物業對居民的反映一直置之不理。前幾年，曾有業主動員居民成立業委會，但開了幾次召集會，不少居民代表以「嫌麻煩」為理由退出了，成立業委會的事情也就不了了之。

小區業主委員會是業主行使權利、表達訴求的重要通道。然而執法檢查組在對南京、淮安、揚州等地的實地檢查中發現，不少小區沒有業委會，導致業主無法行使公共權益。報告顯示，宿遷市市區共有住宅小區282個，成立業委會的小區僅119個，不足43%。

省人大常委會環資城建委辦公室主任祁相春向記者介紹，「業主參與物業管理的積極性不高，導致業主大會召開難，決策難，業委會成立難、運行難」，是一些小區業委會缺失的主要原因。

報告還指出，在已經成立業委會的小區，業委會成員大多兼職，有能力的不願干，想乾的人存有私利想法，業委會不作為、亂作為情況屢見不鮮。

因為業委會法律地位不明確、責權不清晰、政府介入的強制手段和約束監督機制缺乏等原因，不少小區業委會監管難、換屆難問題普遍存在。在一些小區，「要權利不要責任，要服務不要收費」思想普遍存在，找各種理由不繳物業費，一些小區物業費收繳率只有30%-40%，嚴重影響物業服務水平提高。以上情況都顯示出部分業主法制觀念和自治意識亟待提高。

尷尬2

物業公司魚龍混雜讓人憂

全省一級資質物業僅佔2.4%

案例：家住徐州銅山區水景嘉苑的吳女士告訴記者，自家小區物業管理人員大都是五六十歲的大媽，對小區管理混亂，賬目不清，對業主也很不禮貌。業委會多次向物業公司提出更換管理、保潔人員，然而得到的答復卻是：「物業費太少，哪家物業都一樣，你們換了也是白換。」 而吳女士咨詢了幾家物業後，發現情況的確如此。

長久以來，物業公司的服務水平遭受詬病。報告顯示，我省物業服務企業數量多，但資質等級高的品牌企業比例並不高。在全省7190家物業服務企業中，一級資質176家，僅佔2.4%，二級資質650家，僅佔9%。物業公司普遍缺乏專業管理人才，接受過專業培訓的比例較低。一些物業公司「重利益、輕服務」傾向嚴重，存在管理水平不高、服務標准不規范、誠信經營不足等問題，尤其是財務收支透明度不高、侵害業主權益的現象時有發生。

尷尬3

新老交接難，換物業如同打仗

物業糾紛已成民事案件主要類型

案例：日前，南京江寧最大小區——托樂嘉花園因新老物業交接引發的暴力沖突引起了不少市民關注。對於這次更換，由於老物業放言不會撤出，而業主則決心將更換物業，組建近百人的業主護衛隊，導致交接當天上演了物業與業主的激烈對峙。

舊物業不願走，新物業進不來。近年來，因為業主要求更換物業而引發的一些暴力事件屢見不鮮，物業糾紛案件呈迅速上升趨勢。如南京市法院全面受理的各類物業糾紛案件約佔全部民事案件總數的17%以上，常州市法院2015年物業糾紛案件受理數量比2013年上升了93%。物業糾紛案件已經成為主要的民事案件類型。由於業委會解聘更換物業服務企業，新舊物業交接矛盾頻頻發生，出現舊物業不願走、新物業進不來的情況，甚至引發嚴重暴力事件。此外，小區停車難、經營網點擾民、業主違建等依然是物業管理矛盾糾紛焦點。有些糾紛涉及到業主、業委會、物業服務企業經濟利益，對矛盾調處帶來很大難度，結果往往是矛盾雙方都不滿意。

尷尬4

維修資金使用難，物業費調整難

去年全省住宅維修資金只用了個「零頭」

《條例》對涉及物業管理的絕大多數方面都做了細致的規定，但還有一些法規政策支撐有待完善。如《條例》雖然針對住宅專項維修資金應急使用問題作出原則規定，但從全省面上來看，專項維修資金使用難題並沒有得到根本解決。據統計，全省住宅專項維修資金代管機構賬面余額728.9億元，2015年度僅使用20.8億元，因為缺乏具體操作措施和機制，在實際操作中很難落實。

（以上回答發布於2016-11-30，當前相關購房政策請以實際為准）

更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看

G. 物業合同的法律問題

1：這份合同的停車費規定合法嗎？（我要求物業公司出示物價部門關於停車費用收取的文件，他們不能提供）
回答：物業服務合同的主要內容應該經過業主大會通過。本案中物業服務合同關於（地面）停車費 的分成比例應該經過業主大會通過（至少應該經過業主代表大會商議過）。根據國務院物業管理條例的規定，該決定應該經過全體業主投票權2/3以上同意。
在沒有業主大會決議的情況下，有關收費標准和分成比例可以參照物價主管部門的有關文件規定。

2：業主委員會和物業簽訂的合同能代表每個業主嗎？（我都不知道合同內容簽的當時，也沒有任何人給我任何說明）
回答：業主委員會簽定物業服務合同應該經過全體業主投票權2/3以上同意。業主大會表決應該符合業主大會會議程序的規定，具體參考建設部《業主大會規程》和當地地方規定。
個人業主不知道合同內容不能成為抗辯的理由，但是如果多數業主不知道，或者不贊同，可以追究業主委員會的民事責任。

3：這合同的停車問題和《物權法》違背嗎？
回答： 《物權法》將於2007年10月1日開始實施，本案中的停車問題不涉及到《物權法》的內容，因為《物權法》不對實施前的行為發生效力，具體需要等物權法的實施細則規定。
如果業主委員會違背國務院物業管理條例的規定非法簽定物業服務合同，也是無效的。業主大會可以追究業主委員會的民事責任，並賠償損失。
當然不考慮物權法的實施日期的話，業主委員會違背業主意願擅自簽定物業服務合同，是違背了物權法關於建築區劃管理的有關規定的。業主、業主大會可以追究業主委員會的民事責任。

4：上面合同上說甲，乙雙方各百分之五十是什麼意思？
回答：具體可以向業主委員會書面咨詢，要求業主委員會給予解答，業主委員會有這個義務。業主委員會拒絕回答和解釋的，業主可以起訴要求業主委員會解釋，甚至可以通過召開業主大會，罷免業主委員會。
按照一般理解，甲乙雙方各50%是指停車收費金額的50%屬於業主委員會，50%屬於物業服務企業。也可能是停車收費扣除稅費甚至管理成本後的凈收益的50%分別屬於業主委員會（業主大會）和物業服務企業。這里就可能產生歧義。
按照上海的有關規定，地面停車費的25%屬於物業服務企業，作為稅費和管理成本的支出，75%作為業主大會的收益，納入維修基金帳戶或者按照業主大會決定用於物業管理的需要。

問題補充：1:當時物業委員會成立時，並未發書面通知給我，這樣成立的物業委員會合乎條件嗎？他代表業主簽訂的合同有效嗎？
回答：成立業主大會、業主委員會選舉應該按照建設部《業主大會規程》和當地規定的程序來辦理。未經合法程序產生的業主委員會，業主可以要求有關部門撤消對業主大會、業主委員會的備案，也可以通過召開業主大會罷免業主委員會，選舉產生新的業主委員會。
20%以上業主簽名可以要求召開業主大會，甚至要求物業管理部門撤消對違法產生的業主委員會備案。

2:物業公司不能出示物價部門的收費標准，我可以拒絕交付停車費嗎？
回答：可以。但是應該到物價部門去查詢一下，有無備案或者批准。

3：如果小區要在收停車費，要向那些部門申請，要出示什麼文件給被收取人？
回答：業主大會成立後，主要是業主大會的決定和物業服務合同需要到物價部門和物業管理主管部門備案。有關文件可以向業主委員會或者物業管理企業查詢，業主也可以直接向主管部門查詢，或者投訴。

回答者：業主咨詢專家——劉生敏021-29599438

H. 物業費問題

主要是看物業公司的收費文件上面是否有這個東西

如果出示不了 那麼就可以拒交 但據我所知 很多地方都是有這個文件的

下面以【西安市物業服務收費管理辦法】為例：就有這個條款
-----------------------------------------------------------------------------------
第十九條 物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建築面積為准，未辦理產權證的，以購房合同標明的建築面積為准。 由業主購買（使用）層高達到2.2米以上（含2.2米）的車庫、雜屋，物業服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取，另有合同約定的從其約定。改變使用性質用於居住的應按照同類住宅物業服務收費標准收取，用於辦公的按同類住宅物業服務收費標准加收100%，用於商業（包括商業經營或為經營配套的倉儲、員工食堂等）的按同類住宅物業服務收費標准加收200%

I. 物權法 物管費

××先生，您的房子雖然沒住人，但我們服務了，你也得交物業管理費。 建築物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關繫到物業服務企業正常經營和健康發展。最高人民法院24日公布了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，並將於2009年10月1日起施行。

「最高人民法院出台這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建築物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人說，這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力於增強法律規定的可操作性。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共19條，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共13條。這兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若乾熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、業主權利義務的范圍等。

據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由於物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出台相關司法解釋。

最高人民法院自2003年初起，即著手展開制定涉及物業權益糾紛案件處理司法解釋的相關准備和調研工作。2007年初，《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出台。

A

業主出國不可拒交物業費

欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型。最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出明確規定，進一步破解物業服務欠費糾紛難題。

司法解釋規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費，應當如何處理？最高人民法院民一庭負責人說，實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務，比如業主提出其因出國而未享受服務，或者無需接受相關物業服務，比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則，物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定，業主以前述理由所提的抗辯屬於權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到法院支持。

同時，司法解釋還規定，「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」

B

「住改商」應經有利害關系業主同意

當前，因房屋「住改商」引發的糾紛較多，最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此進一步作出規定，對審判工作予以指導。

「住改商」現象之所以會成為社會各界普遍關注的熱點，其重要原因在於人們對居住的要求不再是簡單的「有房可居」，而是越來越注重良好的居住環境和品質，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標。在公眾居住需求層次發生深刻變化的同時，由於「住」、「商」目的之迥然不同所導致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時有發生。

《物權法》第七十七條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」

司法解釋對物權法作出了解釋性規定：「業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。」

最高人民法院民一庭負責人解釋說，按照物權法第七十七條規定，「住改商」行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。「住改商」是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便於操作的有利害關系業主的認定標准，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮「住改商」糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建築物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與「住改商」行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。

C

明確業主身份界定標准

「業主」是物權法第六章中的基礎性概念之一，但法律沒有對此作出規定。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》確定依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。

「這是界定業主身份的一般規則。明確業主身份的界定標准，對貫徹執行物權法規定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。」最高人民法院民一庭負責人表示。

司法解釋同時規定，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

民一庭負責人解釋說，現實生活中，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經合法佔有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標准，將與現實生活產生沖突。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業主之間的聯系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其「業主身份」問題進行特別規定。

「為了更好地維護業主自治秩序和建築物區分所有權法律關系的和諧穩定，根據物權法等法律規定精神，司法解釋對這種情形下的業主身份認定問題作出特別規定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業主。這樣的規定既可以有效地統一司法評價標准，也符合物權法的規定精神，適應現實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記。」民一庭負責人說。

D

公開的承諾也是物業應盡義務

「物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。」

這是最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出的規定。

最高人民法院民一庭負責人解釋說：「實踐中，很多物業服務合同約定內容並不十分詳細，而對物業服務管理行為的規范很多是通過法律、法規規定或者相關行業規范來進行的。除此以外，物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，即不僅限於物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業服務企業應盡義務所作的規定並不會額外增加物業服務企業的義務。」

E

特定空間可認定為專有部分

在認定業主的建築物區分所有權過程中，如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了規定。

司法解釋規定，建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

最高人民法院民一庭負責人說，除了建築物內住宅、經營性用房等房屋外，司法解釋從現實生活出發規定，專有部分的范圍還包括整棟建築物、特定空間及露台等。其中，特定空間是指無固定牆壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。

此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。民一庭負責人說，天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬於共有的部分，包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分，是為了便於解決審判實踐中的糾紛。

（綜合新華社消息）

建築物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關繫到物業服務企業正常經營和健康發展。最高人民法院24日公布了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，並將於2009年10月1日起施行。

「最高人民法院出台這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建築物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人說，這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力於增強法律規定的可操作性。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共19條，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共13條。這兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若乾熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、業主權利義務的范圍等。

據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由於物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出台相關司法解釋。

最高人民法院自2003年初起，即著手展開制定涉及物業權益糾紛案件處理司法解釋的相關准備和調研工作。2007年初，《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出台。

A

業主出國不可拒交物業費

欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型。最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出明確規定，進一步破解物業服務欠費糾紛難題。

司法解釋規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費，應當如何處理？最高人民法院民一庭負責人說，實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務，比如業主提出其因出國而未享受服務，或者無需接受相關物業服務，比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則，物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定，業主以前述理由所提的抗辯屬於權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到法院支持。

同時，司法解釋還規定，「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」

B

「住改商」應經有利害關系業主同意

當前，因房屋「住改商」引發的糾紛較多，最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此進一步作出規定，對審判工作予以指導。

「住改商」現象之所以會成為社會各界普遍關注的熱點，其重要原因在於人們對居住的要求不再是簡單的「有房可居」，而是越來越注重良好的居住環境和品質，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標。在公眾居住需求層次發生深刻變化的同時，由於「住」、「商」目的之迥然不同所導致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時有發生。

《物權法》第七十七條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」

司法解釋對物權法作出了解釋性規定：「業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。」

最高人民法院民一庭負責人解釋說，按照物權法第七十七條規定，「住改商」行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。「住改商」是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便於操作的有利害關系業主的認定標准，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮「住改商」糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建築物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與「住改商」行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。

C

明確業主身份界定標准

「業主」是物權法第六章中的基礎性概念之一，但法律沒有對此作出規定。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》確定依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。

「這是界定業主身份的一般規則。明確業主身份的界定標准，對貫徹執行物權法規定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。」最高人民法院民一庭負責人表示。

司法解釋同時規定，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

民一庭負責人解釋說，現實生活中，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經合法佔有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標准，將與現實生活產生沖突。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業主之間的聯系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其「業主身份」問題進行特別規定。

「為了更好地維護業主自治秩序和建築物區分所有權法律關系的和諧穩定，根據物權法等法律規定精神，司法解釋對這種情形下的業主身份認定問題作出特別規定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業主。這樣的規定既可以有效地統一司法評價標准，也符合物權法的規定精神，適應現實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記。」民一庭負責人說。

D

公開的承諾也是物業應盡義務

「物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。」

這是最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出的規定。

最高人民法院民一庭負責人解釋說：「實踐中，很多物業服務合同約定內容並不十分詳細，而對物業服務管理行為的規范很多是通過法律、法規規定或者相關行業規范來進行的。除此以外，物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，即不僅限於物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業服務企業應盡義務所作的規定並不會額外增加物業服務企業的義務。」

E

特定空間可認定為專有部分

在認定業主的建築物區分所有權過程中，如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了規定。

司法解釋規定，建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

最高人民法院民一庭負責人說，除了建築物內住宅、經營性用房等房屋外，司法解釋從現實生活出發規定，專有部分的范圍還包括整棟建築物、特定空間及露台等。其中，特定空間是指無固定牆壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。

此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。民一庭負責人說，天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬於共有的部分，包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分，是為了便於解決審判實踐中的糾紛。
你或者可以在網路上搜索哦！希望可以幫到你，希望可以給分我