Ⅰ 天津市 農村土地受到侵害歸嗎個部門管
農村土地受到侵害，可以向當地縣級以上人民政府土地行政主管部門進行反映。
土地管理法
第六十六條 縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查。
土地管理監督檢查人員應當熟悉土地管理法律、法規，忠於職守、秉公執法。
第六十七條 縣級以上人民政府土地行政主管部門履行監督檢查職責時，有權採取下列措施：
（一）要求被檢查的單位或者個人提供有關土地權利的文件和資料，進行查閱或者予以復制
（二）要求被檢查的單位或者個人就有關土地權利的問題作出說明
（三）進入被檢查單位或者個人非法佔用的土地現場進行勘測。
（四）責令非法佔用土地的單位或者個人停止違反土地管理法律、法規的行為。
Ⅱ 農戶參與土地流轉的一個新探索——宅基地換房「天津模式」的跟蹤觀察
南開大學經濟研究所副所長謝思全
一、宅基地流轉的「天津模式」
中國正在經歷快速的城市化進程。快速的城市化進程給中國經濟與社會帶來了巨大的成果。然而，在這些快速增長的成果中，卻很少有為快速城市化作出了巨大貢獻的農民的收益。非但如此，在快速城市化的背後，還積累了一些與其不相適應的矛盾和問題。比如，快速城市化進程所導致的城鄉二元分化問題；快速城市化進程所導致的農地徵用矛盾問題；快速城市化進程所導致的人口流動與社會轉型問題，等等。
南開大學濱海開發研究院的一個課題組跟蹤調查了中國最大的城市之一——天津市在快速城市化進程中由農地徵收所引發的矛盾，以及地方政府為解決這一矛盾所作出的積極探索。課題組認為，在城市擴張、農地徵收引發了諸多矛盾的情況下，天津市通過「宅基地換房」的模式（也稱農村建設用地流轉的「天津模式」），探索了一種由政府引導，農戶參與的農地轉化模式。該模式統籌考慮了中國城市化進程的推進、農地徵用矛盾的緩解，以及農民利益的保護等諸多問題，應該是一個可供觀察、值得借鑒的有益模式。
所謂「以宅基地換房」建設小城鎮，是在堅持承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重農民自願的原則下，農民以其宅基地按照規定的置換標准無償換取小城鎮中的一套住宅，遷入小城鎮居住，農民原有的宅基地統一組織整理復耕，實現「占補平衡」。這種在現有的土地制度框架下的農村集體建設用地流轉試驗，具有積極的示範意義。我們可以從政府和農戶兩個方面進行觀察。
二、城市化進程中的政府功能
政府參與城市化進程，包括規劃、征地、籌資、建設等，本質上是一個提供公共服務的過程，即通過要素資源的集聚，實現真正的外部性效應。這個過程不可能由分散的市場個體通過交易來完成，而必須由政府來承擔。
但是，由於土地所有權的農村集體所有，所以政府在城市化中的土地獲取，需要與農民進行協商，通過引導、示範和說服，促進農村建設用地向城市建設用地轉化。
「天津模式」中的政府通過財政先期投入，規劃和建設了現代化的小城鎮，形象具體地對農民進行示範和引導。這種做法不是「先取於民」，而是「先付於民」；而且，宅基地換房獲得的土地收益，在依法進行必要扣除後，全部返還於民，用於新型小城鎮的建設之中。
這些做法體現了政府公共服務的基本功能，也符合中央政府關於施政為民、科學發展的指導思想。較之以往政府強制拆遷的行為及後果，「天津模式」應該是一個協調和諧的做法。
近期，由於美國金融風暴引發的經濟衰退，以及對中國經濟的影響日益顯現。通過政府的財政功能加大國內投入，啟動內需，施惠於民，已經成為中國政府未來宏觀調控的一個主要方向。通過城鄉統籌，改變傳統農村面貌，使更多的農村居民分享城市化、工業化進程的收益，是其中的一個重要方面。而加大對新型小城鎮建設的投入，推動大城市周邊的傳統農村、傳統農民走向新生活的「天津模式」，正是對中央宏觀調控方向的跟進，扣緊了黨的十七屆三中全會的主題。
三、宅基地流轉中的農戶參與
在農村集體建設用地轉為城市建設用地的過程中，農民利益的保護及對農地的合理補償成為問題的焦點。一種能夠獲得社會廣泛支持的觀點認為，農民是土地的主人，農村集體對土地具有所有權，因此，宅基地流轉應該是農民自主的交易行為，不應由政府插手。
但是，農民完全參與土地流轉是有成本的，包括交易對象的搜尋、談判和簽約成本等。因此，盡管完全參與似乎可以提高農戶的凈收益，但卻會因交易成本的增大而下降，進而導致交易失敗。相反，政府參與可以通過集約降低市場的交易成本，但卻降低了農民參與度，進而又降低了農民分享城市化凈收益的程度。可見，農民在土地流轉中的參與度與交易成本是此消彼長的。
因此，在現實的農村宅基地流轉中，看起來農民與政府之間存在著利益沖突，同時也存在著利益互補。因此，完善宅基地流轉制度的關鍵不僅是要消除沖突，而且是在於機制設計如何既能降低土地流轉的交易成本，又能保證農民的參與度，提高農民分享凈收益的比例，使得城市化的過程中各利益主體和諧相處，共享利益。
「天津模式」在這一問題上給出的答案，首先是將尊重農民意見，注重農民參與作為農地轉化的一個基本原則。這體現在試驗選擇、方案制訂、房型設計、分配方案等各個環節上。如每個環節都要通過村民大會討論；以村民簽字認可作為農民表達意見的依據；最後由村委會代表村民向上級政府提出參加流轉試驗的申請。
而且，值得注意的是，在「天津模式」的設計中，如果有的村莊中多數農戶不願意參與宅基地流轉，表現為村民大會未通過方案，或者村民簽字認可的比例過低，則該村莊參與流轉的試驗將不會被政府批准。這就從正、反兩個方面體現了「天津模式」尊重農民意見和農戶參與的設計理念。
接下來應該做的，就是按照黨的十七屆三中全會關於宅基地管理的指導思想，將試驗模式完善和發展，使之成熟，直至可以推廣。
還應該注意到，小城鎮建設中的政府引導，要充分考慮農民向城市轉化的長期性和復雜性；因此工作更要耐心、細致，不能急功近利，否則，好心辦壞事，結果不會有人領情。
Ⅲ 積極探索農村土地使用權流轉法律制度新的實現形式——天津市宅基地換房的法律制度研究
南開大學法學院教授萬國華
一、問題的提出
宅基地換房，是在國家現行政策框架內，堅持承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重農民自願的原則，農民以其宅基地，按照規定的置換標准換取小城鎮中的一套住宅，農民原有的宅基地統一組織整理復耕，實現耕地「占補平衡」，是天津市推進小城鎮建設的創舉。宅基地換房適應了城鎮化的發展趨勢，是解決「三農」問題的迫切要求，是全面建設小康社會實現農村現代化的必然要求，是解決制約小城鎮發展的土地與資金問題的必然要求。
宅基地換房是一項系統工程，涉及眾多法律關系。天津市宅基地換房的第一批試點已經進入尾聲，第二、第三批試點已經開始運作。第一批試點積累了大量的成功經驗。因此，系統地分析宅基地換房法律制度，既可以為今後開展以宅基地換房模式推進小城鎮建設提供法律支持，為相關主管部門依法決策提供法律參考，又能為全國開展宅基地換房推進小城鎮建設提供示範；同時，宅基地換房在我國還是一項城鄉統籌發展的新探索，目前國內學者研究甚少，具有極高的理論研究價值。
二、宅基地換房的整體法律性質——民商事、行政及其他法律關系的綜合體
宅基地換房涉及的主體眾多，關系復雜，包含大量民商事法律關系、行政法律關系和其他性質的法律關系，明顯具備綜合性的特點。從整體制度分析，宅基地換房是一系列民商事、行政及其他法律關系的綜合體，任何試圖把宅基地換房簡單定性為一種民商事或行政法律關系的做法都是片面的、不全面的。
（一）各種法律關系概覽
宅基地換房中各主體間的法律關系主要如下圖所示。
城鄉土地管理制度改革新論：首屆城鄉土地管理制度改革濱海新區高層論壇論文集
（二）民商事法律關系體系
宅基地換房中，上述主體參與了大量民商事法律關系，構成宅基地換房的民商事法律關系體系。主要包括：村民與村集體之間的換房協議關系；村集體與鎮政府之間的換房協議關系；鎮政府與開發建設投資機構之間的換房總體協議關系；區（縣）政府與開發建設投資機構之間的投資關系；開發建設投資機構與銀行之間的借款合同等關系；開發建設投資機構與勘察、設計、施工、監理單位之間的建設工程合同關系；有關委託方與評估機構之間的委託評估合同關系。
（三）行政法律關系因素
宅基地換房是在政府推動下進行的，政府對整個工程進行規劃、指導和管理，在一些特定情況下直接參與宅基地換房的具體操作。在這一過程中，政府實施了大量的行政行為，產生了大量的行政法律關系。具體包括：行政管理法律關系；徵收補償關系；土地劃撥出讓關系；行政審批關系；行政監督關系等。
上述各種行政法律關系是宅基地換房的重要組成部分，這充分體現了在宅基地換房的整體法律性質中存在著行政法律關系性質的要素。
（四）其他法律關系因素
主要有：村民與村集體經濟組織或村委會之間的群眾自治關系，這種關系主要屬於憲法法律關系范疇；社會保障關系，在性質上具有經濟法的屬性。
綜上四個方面的論述可以發現，在宅基地換房中，存在著民商事法律關系、行政法律關系、憲法法律關系、經濟法法律關系等多種性質的法律關系。因此，宅基地換房的整體法律性質具備綜合性的特點。
三、宅基地換房核心法律關系的性質——自願、平等基礎上的新型置換關系
我們研究認為，宅基地換房協議關系是宅基地換房各種法律關系中的核心法律關系。其性質是一種在自願、平等基礎上的新型置換關系。
（一）新型置換關系的基礎
1.自願
值得注意的是，置換關系中的自願在3個層次的換房協議中具有不同的內涵：在村民與村集體簽訂協議時，既要求簽訂協議的村民自願，也要求村集體的集體自願。而在村集體與鎮政府，以及鎮政府與開發建設投資機構簽訂協議時，自願主要是指集體自願。
2.平等
在農村與村集體、村集體與鎮政府、鎮政府與開發建設投資機構簽訂協議時充分地體現了協議各方的平等地位。
（二）新型置換關系的主體
這種新型置換關系的主體包括農民、村集體、鎮政府、開發建設投資機構。
（三）新型置換關系的標的
天津市宅基地換房涉及的主要標的是：宅基地使用權及宅基地上的原有房屋，新建小城鎮中的新建住房及其國有土地的使用權。
（四）新型置換關系的內容
新型置換關系的主要內容並非簡單的物物交換，而是農民以放棄宅基地使用權與原有房屋的所有權為代價，獲取新建房屋的所有權及相關國有土地使用權，是一種新型的置換，表現在：宅基地使用權被自願放棄，沒有轉讓給開發建設投資機構；原有房屋被拆除，也沒有轉讓；農民在自願放棄宅基地使用權及原有房屋的所有權之後，獲取新建住房的所有權及其土地的使用權；新建住宅的建設者——開發建設投資機構，在交付新建住宅之後，並沒有取得宅基地使用權及原有房屋的所有權。
四、宅基地換房的基本法律原則
（一）合法原則
1.合法的內涵
宅基地換房，是一項創新性的舉措。在這個系統工程中，不乏創新性的制度設計，然而，所有的制度設計都是圍繞合法性原則展開的。因此，合法是指宅基地換房的每個環節都有法可依，依法辦事。
2.合法原則的體現
（1）「承包責任制不變」和「可耕種土地不減」充分體現了合法性原則。「承包責任制不變」和「可耕種土地不減」，是天津市宅基地換房的核心指導思想，符合法律規定。
（2）宅基地換房的具體做法體現了合法原則，下文具體闡述。
（二）自願原則
1.自願的內涵
這里的自願原則，主要強調的是村集體自願，包括自願申請，自願整理宅基地，自願簽訂拆遷還遷協議。
2.自願原則的體現
根據《中華人民共和國物權法》第五十九條、《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條規定，涉及村民利益的重要事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理。處置村內土地所有權屬於涉及村民利益的重大事項，應該經過村民會議的大多數同意。天津宅基地換房實踐對此有更高要求，天津市發展改革委《關於在示範小城鎮試點中深入細致做好群眾工作維護好農民權益有關問題的通知》規定：「必須以村為單位進行群眾意願表決，群眾擁護率低於90%，不能參加試點項目，市政府也不批准開展建設。」
（三）創新原則
1.創新的內涵
宅基地換房中的創新是指在現有法律政策的框架下，探索一條城鎮化建設的新路子。
2.創新原則的體現
（1）農村土地整理制度的創新。宅基地換房通過城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，原宅基地整理復墾在耕地面積不減少的情況下實現了土地利用集約化，為城鎮建設用地開創了新來源，是農村土地整理制度的重大創新。
（2）小城鎮建設和投融資機制創新。從小城鎮建設方式來看，宅基地換房由政府投資組建開發建設投資機構，專業負責小城鎮的開發與建設。小城鎮建設用地享受經濟適用房的優惠政策，通過劃撥方式取得。小城鎮建設的資金不是來自農民，也不是來自政府財政支出，而是通過市場機製取得，政府不賺一分錢，資金平衡，最終的收益全部歸屬於農民。
（3）農村基層工作創新。從農村工作角度來看，天津宅基地換房在具體操作上遵循農民自願，重視村民決議的作用。
（4）管理體制、管理方式創新。小城鎮管理體制、管理方式、小城鎮綜合執法體制等方面進行了創新。小城鎮的管理體制與我國現有的社區管理體制不同，有著自己獨特的機制。
（5）小城鎮社會保障制度創新。小城鎮中的保障對象都是搬遷的農民，農民進入新建小城鎮，享受城市裡的社會保障待遇，還建立了小城鎮農民的住房補貼制度，在社會保障制度方面實現了創新。
（四）平衡原則
平衡原則是宅基地換房遵循和體現的一項重要原則。
1.平衡的含義
天津宅基地換房中的平衡原則是指宅基地換房是在國家不花錢、農民不掏錢、社會耕地不減少的前提下，實現各方利益的平衡與社會的和諧發展。
2.平衡原則的體現
（1）天津宅基地換房實現了各種利益平衡，實現了政府、農民、社會等主體的多贏。
（2）天津宅基地換房有利於建設社會主義和諧社會。
五、宅基地換房具體制度的合法性
既然宅基地換房是一系列規則制度的綜合體，那麼分析宅基地換房制度合法性必然要分析個性具體制度的合法性。
（一）政府主導作用的合法性
政府是宅基地換房辦法的總設計師，積極推動了宅基地換房的順利實施，在這一過程中起著主導作用。宅基地換房涉及天津市小城鎮和社會主義新農村的建設、主要城鄉建設，同時涉及地方經濟、財政、民政、公安等行政工作，屬於地方政府行政管轄范圍，屬於政府的職權范圍。同時，積極採取行政措施，開展城鄉建設，推動城鄉經濟、政治發展，也是政府的職責。
（二）宅基地換房核心關系的合法性
在宅基地換房中，以宅基地使用權及原有地上房屋置換新建小城鎮的一套房屋及其國有土地使用權是其核心關系。分析該核心法律關系的合法性需從幾個方面分析：
（1）宅基地使用權沒有流轉。在我國，《中華人民共和國物權法》剛剛頒布實施，該法第一百五十三條規定：「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」但是《中華人民共和國土地管理法》尚沒有關於宅基地使用權流轉的直接規定，因此，依據目前的法律規定，宅基地使用權的流轉是存在法律障礙的。以宅基地換房時，農民自願放棄原有宅基地使用權，拆除地上房屋，不違背現行法律，沒有發生宅基地使用權和原有房屋產權的流轉。因此，宅基地換房的核心法律關系不存在集體建設用地非法流轉的問題。
（2）村民交回宅基地使用權並拆除原住房的行為合法。《天津市土地管理條例》第六十六條第三款規定：「遷村並鎮和村民遷入新建住宅的，原住房應當予以拆除，宅基地收回，進行土地整理。」根據這一款規定，遷村並鎮和村民遷入新住宅的，收回宅基地是一種強制性規范，不需要徵得使用權人的同意即可收回。天津市的宅基地換房符合本條款的規定，農民遷村並鎮和村民遷入新建住宅，放棄宅基地使用權完全合法。
（3）以小城鎮中的住宅及相關國有土地使用權作為置換對價的做法合法。宅基地換房協議雙方有權自主約定置換對價。宅基地換房協議屬於民事協議，在不違反法律的前提下，尊重當事人雙方的意思自由，當事人雙方有權利約定置換對價的具體內容。
（三）申請開展試點與簽訂具體協議的合法性
1.村集體自願申請開展宅基地換房試點的合法性
宅基地換房涉及對村集體的土地所有權進行處分，因而在自願原則下，應該經過村集體的同意，因此，應該在村內進行民主決議。
2.簽訂具體協議的合法性
宅基地換房涉及多種協議，例如：村民與村委會、村委會與政府、政府與開發建設投資機構等，這些以書面協議形式簽訂民事合同、行政合同，確定雙方權利義務的做法符合民事合同與行政合同的相關規定。
（四）運作主體及投融資機制的合法性
1.政府組建開發建設投資機構的合法性
宅基地換房資金需求巨大，需要進行大筆資金的融資。而根據現有法律文件規定，地方政府不能以自身名義進行貸款或通過發行地方政府債券的方式融資，必須組建政府投融資平台。天津宅基地換房中組建了獨立於政府的小城鎮開發建設投資機構，在法律地位上是獨立的民事主體，具備法人資格，以其自身名義進行投融資建設，符合法律規定。
2.融資機制的合法性
小城鎮開發建設投資機構是從事房地產開發的企業法人，有權依法從銀行獲得貸款。根據《中華人民共和國合同法》、《貸款通則》等規定，雙方訂立貸款合同關系，符合法律規定的。
3.稅收返還的合法性
實際生產經營地坐落在試點小城鎮規劃建設區域內的新建企業所繳納的各項稅收，自企業產生稅收之日起，其市、區兩級留成部分，五年內予以全部返還，專項用於小城鎮社會公益性建設和管理支出。這部分稅收屬於市、區兩級財政收入，市區財政依法對其作出處分，給予稅收優惠政策，將其收入在五年內全部返還也是合法的。
（五）小城鎮用地與建設的合法性
1.政府對建新地塊進行徵收合法性
根據《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，為了公共利益的需要，國家可以徵收土地，但應當給予補償。宅基地換房中涉及土地所有權轉變，政府對建新地塊進行土地徵收並給予補償的行為合乎法律規定，因為以下三點：第一，對建新地塊徵收的目的符合公共利益要求。天津宅基地換房對建新地塊予以徵收，其目的在於提高農村建設用地利用水平，節約有限的土地資源，提高農民生活水平，促進小城鎮建設，有利於社會主義新農村建設，這一目的符合公共利益的要求。第二，對建新地塊徵收的程序合法。第三，在對建新地塊的徵收之前考慮集體的意願也是合法的。宅基地換房「一切為了農民，一切依靠農民」，充分尊重農民意願，在試點審批環節已經充分考慮了村集體與農民的意願，不但合法，而且因在行政行為中引入平等理念，保護了相對人的利益，體現了現代法治的要求。
2.新建小城鎮享受經濟適用住宅的優惠政策符合法律規定
根據《經濟適用住房管理辦法》的相關規定，市、縣人民政府有權確定經濟適用房的具體政策。因此，天津市政府有權批准安置房屋享受經濟適用房的有關優惠政策。
3.以劃撥方式取得小城鎮安置房屋的土地使用權符合法律規定
根據《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房建設用地，實行行政劃撥方式供應。
根據天津市人民政府對第一批試點的批示，示範小城鎮還遷房屋享受經濟適用住房的優惠政策。建設用地以劃撥方式取得國有土地使用權，符合法律規定。
4.房屋建設的合法性
由小城鎮開發建設投資機構負責小城鎮建設符合法律規定。
5.以「招拍掛」方式出讓小城鎮經營用地的合法性
根據《中華人民共和國土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，國有土地使用權可以出讓，經營性用地應該通過「招拍掛」的方式進行出讓，因而宅基地換房中，由相關部門對小城鎮經營性用地進行招標、拍賣、掛牌、出讓的做法合法。
（六）周轉指標的使用與整理復耕的合法性
國土資源部將天津市確定為城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的試點城市，周轉指標的使用與整理復耕是城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的主要內容。天津宅基地換房中對農村建設用地進行規劃整理，採取城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的辦法進行建設用地指標周轉，將農村宅基地與小城鎮房屋進行置換，對原有宅基地進行整理復耕和調劑使用，實現了農民住宅用地的集約化，保持了耕地面積不減少，實現了建設用地的盤活，這些規劃整理措施符合相關法律文件規定。
（七）小城鎮管理的合法性
1.小城鎮行政管理體制的合法性
根據《中華人民共和國地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》第六十八條的規定，市轄區人民政府，經上一級人民政府批准，可以設立若干街道辦事處，作為它的派出機關。因此，小城鎮的行政機構及其許可權設置符合法律規定。
2.小城鎮社區管理體制的合法性
就華明示範鎮的現狀來看，小城鎮的社區管理主要是通過設置社區居委會來進行的。社區居委會為群眾性的自治組織，取代原先村委會的職能，並有所創新，主要負責社區內的社會事務、社會保障及治安調解等工作。居委會成員由居民選舉產生。
3.小城鎮物業管理的合法性
小城鎮的物業管理包括物業公司的選聘、更換、解聘，物業服務的內容以及物業服務雙方的權利義務關系等眾多內容。在示範小城鎮的物業管理上，物業管理企業按照國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》的相關規定，採用招、投標的方式擇優選聘具有相應資質的物業管理企業。物業公司的更換、解聘均由業主大會決定。物業服務合同的內容及雙方的權利義務嚴格按照國務院《物業管理條例》的相關規定執行。小城鎮物業管理的相關內容符合法律規定。
（八）小城鎮社會保障措施的合法性
1.小城鎮社會保障具體內容的合法性
小城鎮的社會保障主要包括居民最低生活保障、醫療保險、養老保險和住房補貼制度等。由於目前我國尚沒有關於農村社會保障的具體法律規定，2007年7月11日下發了《國務院關於在全國建立農村最低生活保障制度的通知》，要求在農村建立全面的社會保障制度，但對於具體制度如何設計沒有具體規定。天津市宅基地換房中，小城鎮的社會保障體系比照城市居民的保障標准制定，是合法的。
2.稅收返還保障小城鎮社會保障資金的合法性
小城鎮社會保障的資金主要來源於市、區兩級政府的稅收返還，專項用於小城鎮社會公益性建設和管理支出。這部分稅收屬於市、區兩級財政，不涉及中央部分，市、區財政依其職權對這兩部分作出處分。
綜上所述，雖然在現在法律法規中沒有關於「宅基地換房」的直接的、明確的規定，但是「宅基地置換」具體制度設計的各個基本組成環節都源於法律，具有相關法律依據，因此，宅基地換房的具體制度具備合法性。
六、宅基地換房法律關系的穩定措施
宅基地換房的順利穩定進行對社會經濟發展、和諧穩定具有重要意義。一項完整的法律制度設計應當包括糾紛預防，特別是應當包含糾紛解決機制，以維護有關法律關系的穩定，宅基地換房的法律關系也不例外。我們認為，宅基地換房糾紛預防和解決機制應當包括如下內容：
（1）糾紛預防機制。預防糾紛產生的關鍵是利益分配的平衡問題。集體經濟組織和農民是宅基地換房的重要參與者，維護農民利益，尊重農民意願，可以最大限度預防糾紛產生，在法律框架內注意保護其利益，尊重其意願，充分調動其積極性、主動性，處理好集體經濟組織、農民與開發建設投資機構、政府及政府工作部門、其他相關主體的關系，宅基地換房才能順利進行。
（2）糾紛解決機制。根據宅基地換房中的具體法律關系的性質，糾紛解決機制主要有：協商、調解、仲裁、行政裁決、行政復議、訴訟（包括民事訴訟和行政訴訟）。根據不同法律關系的性質選擇具體的糾紛解決機制。
七、結論
綜上所述，在組成宅基地換房的若干法律關系中，其核心的法律關系的表現形式是宅基地換房協議，是一種建立在平等、自願基礎之上的新型置換關系。
通過對宅基地換房的整體法律性質、核心法律關系的性質、內在法律原則、具體制度的合法性、糾紛預防與解決機制進行逐步分析之後，我們可以充分地肯定：宅基地換房在我國現有法律的框架內，對土地流轉制度和小城鎮建設制度進行大膽改革與創新，在總體制度上具備合法性。
天津市宅基地換房的實踐，對天津農村的經濟、政治、文化體制的發展與完善作出了突出貢獻，同時對全國的城鎮化建設、社會主義新農村建設的立法實踐也具有豐富的借鑒意義。
宅基地換房在我國還是一項城鄉統籌發展的新探索，對相關民事、經濟、行政領域的法學研究具有積極的研究價值。我們預測，宅基地換房將在未來引發國內學者對其進行法學研究的熱潮，填充相關法學理論的研究空白，從而大大提高國內學者在宅基地換房領域的學術水平，並通過法學理論研究進一步促進社會主義法治的發展。
Ⅳ 政府佔用天津西青辛院村土地，村官涉嫌虛報村民人數，但還未收到補償款，新一輪選舉即將舉行，此時有人匿
參考答案 、每一個人的內心裡一定都會有一段刻骨銘心的記憶，或溫暖，或甜蜜，或冰冷，或哀傷
Ⅳ 土易網如何解讀天津農村土地流轉最新政策
天津市農委天津市金融辦天津市財政局天津市國土房管局關於開展2014年農村承包土地規范化規模化流轉試點工作的通知
津農委〔2014〕10號
津財農聯〔2014〕19號
有農業的區縣農委（農村部）、金融辦、財政局和國土分局：
為引導我市農村承包土地規范流轉，探索發展多種形式的規模經營，按照《農業部關於促進家庭農場發展的指導意見》（農經發〔2014〕1號）以及《中共天津市委天津市人民政府關於貫徹落實<中共中央、國務院關於深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見>的實施意見》（津黨發〔2014〕3號）中有關「擴大農村承包土地規范化規模化流轉資金獎補試點范圍」「建立健全區縣、鄉鎮、村三級一體農村土地承包管理和流轉服務平台」的要求，現就2014年試點工作有關事項通知如下：
一、試點任務
在2013年農村承包土地規范化規模化流轉試點工作基礎上，進一步擴大試點范圍，探索符合我市現代都市型農業發展需要的農村承包土地流轉機制和土地規模經營形式，完善有關引導土地規范流轉和促進土地規模經營的資金、用地、貸款、保險等支持政策，為研究制定全市引導農村承包土地規范流轉，促進土地規模經營的政策意見奠定實踐基礎。
二、試點類型、建設標准和補助額度、環節
（一）土地承包管理和流轉服務平台試點。
1.建設標准。區縣土地承包管理和流轉服務平台應有專門的辦公場所，交易廳不低於100平米，並配備必要的辦公設備和顯示屏等信息發布設備；有5名以上工作人員（可由區縣經管部門工作人員兼職）；建有土地流轉信息服務網站。鄉鎮土地承包管理和流轉服務平台應有專門的辦公場所，交易廳不低於50平米，並配備必要的辦公設備和顯示屏等信息發布設備；工作人員不少於3名（可由鄉鎮經管站或農業部門人員兼職）；具備與市和區縣聯網條件；設有土地承包和流轉檔案室或專用檔案櫃。
2.補助額度。對符合條件的區縣土地承包管理和流轉服務平台一次性補助建設資金15萬元。對符合條件的鄉鎮土地承包管理和流轉服務平台一次性補助建設資金8萬元。
3.補助環節。交易大廳改造、購置辦公和信息發布設備等。
（二）農民土地股份合作社試點。
1.建設標准。由村集體經濟組織發起設立，全村90%以上的農戶和土地入股，且入股面積達到1000畝以上、入股期限5年以上；在工商部門注冊登記，有章程、制度、牌子和公章，組織機構健全，財務管理規范，設有成員賬戶，盈餘按股分配；建有滿足生產需要的管理用房和倉儲設施，實行規模化、機械化生產。
2.補助額度。依據工商營業執照標注的作價出資土地的畝數(工商營業執照未標注的以各農戶與合作社簽訂的土地入股合同所載入股土地面積總和為准)，按照每畝200元的標准給予一次性補助，最高不超過50萬元。
3.補助環節。購建生產和管理設備設施。
（三）家庭農場試點。
1.建設標准。申報試點的家庭農場應達到以下標准：
（1）以農民家庭為經營單位。經營者應具有本市農村戶籍（包括擁有本市農村土地承包經營權的非農業戶籍居民），家庭中在農場從事勞動生產的人員不少於2人，且男性在18-60歲之間、女性在18-55歲之間。
（2）以家庭成員為主要勞動力。家庭農場的生產以經營者家庭勞動力為主，有常年僱工的，其數量不超過農場經營者家庭在農場中務農的人員數量。
（3）以農業收入為主要來源。所產農產品銷售收入占家庭農場總收入的80%以上。
（4）經營規模適度且相對穩定。經營的土地集中連片，租期或承包期在5年以上，且簽訂有規范的土地流轉或承包合同。經營土地的面積應符合以下要求：以糧食生產為主的，經營土地面積應在200畝以上；以蔬菜生產為主的，經營土地面積應在20畝以上；以果品生產為主的，經營土地面積應在40畝以上。種養結合或綜合經營類家庭農場的種植規模應不低於上述標准。
（5）設施有配套。有滿足生產需要的農機設備、庫房和管理用房，設有明顯標牌。
（6）產品有品牌和認證。家庭農場對外銷售的產品有完整的生產記錄，有注冊商標和「三品一標」認證（適宜的產品）。
（7）從業有資質。經營者應接受過相關的農業技能培訓，具備相應的農業經營能力和風險承受能力。
（8）經營有核算。經營活動有比較完整的財務收支記錄。
2.補助額度。對符合建設標準的家庭農場試點，按其轉入的土地面積，以每畝400元的標准給予一次性補助（對種植蔬菜或果品的家庭農場根據其轉入土地面積及投入情況綜合考慮補助標准），最高補助金額不超過10萬元。
3.補助環節。購置生產設備和輔助設施。
三、配套支持政策
（一）配套用地政策。對列入試點范圍的農民土地股份合作社和家庭農場，轉入承包土地1000畝以上、流轉期限超過5年且集中連片經營的，在符合土地利用總體規劃的前提下，允許其佔用不超過5‰且最多不超過20畝的流轉土地，建設倉庫、曬場、管理用房等配套設施。涉及佔用耕地的，由經營者按照「佔一補一」要求負責補充佔用的耕地。各區縣國土分局會同土地承包管理部門指導辦理相關手續。
（二）項目支持政策。市和各區縣農田水利設施建設、高產田創建、農業綜合開發、土地整理、新品種、新技術應用等農業項目，優先安排給符合條件的農民土地股份合作社和家庭農場試點承擔。
（三）金融支持政策。區縣政府背景融資擔保機構要將農民土地股份合作社和家庭農場試點納入擔保服務范圍，為符合條件的試點單位提供融資擔保服務。支持參加試點的農民土地股份合作社和家庭農場參與政策性農業保險，提高試點區域政策性農業保險保障水平，積極在試點區域開展政策性農業保險業務創新。
四、階段安排
（一）試點申報（2014年4月份）。
1.申報主體。區縣土地承包管理和流轉服務平台的申報主體為現農村土地流轉平台的依託部門；鄉鎮土地承包管理和流轉服務平台的申報主體為鄉鎮農經站或農業部門；農民土地股份合作社試點的申報主體為村集體經濟組織（集體經濟組織管理機構不健全的村由村委會代申報，下同）；家庭農場試點的申報主體為具備規模經營條件的農戶（或擁有本市農村土地承包經營權的非農業戶）。
2.申報名額。區縣農村土地承包管理和流轉服務平台每區縣不超過1個、鄉鎮農村土地承包管理和流轉服務平台可根據本區縣涉農鄉鎮需要申報；農民土地股份合作社試點，原則上環城四區每區不超過1個、濱海新區不超過2個、其他每區縣不超過3個；家庭農場試點原則上每區縣不超過2個。
3.申報程序。
（1）土地承包管理和流轉服務平台試點申報程序。區縣、鄉鎮土地承包管理和流轉服務平台的申報主體分別填寫《農村土地承包管理和流轉服務平台項目申報表》（附件1）和《財政扶持資金支出明細表》（附件4），由區縣農村土地承包管理部門匯總，並會同區縣金融、財政、土地等部門審核。
（2）農民土地股份合作社試點申報程序。農民土地股份合作社試點的申報主體分別填寫《農民土地股份合作社試點項目申報表》（附件2）和《財政扶持資金支出明細表》（附件4），另附農戶同意入股合作社的證明材料。所在鄉鎮農經站或農業部門初審後，報區縣農村土地承包管理部門和金融、財政、土地等部門審核。
（3）家庭農場試點申報程序。家庭農場試點的申報主體分別填寫《家庭農場試點項目申報表》（附件3）和《財政扶持資金支出明細表》（附件4）。由鄉鎮農經站或農業部門初審後，報區縣農村土地承包管理部門和金融、財政、土地等部門審核。
以上試點項目由區縣農村土地承包管理部門匯總後填制《申報項目簡表》（附件5），並會同區縣金融、財政、土地等部門於2014年4月20日前將項目申報表、資金支出明細表和項目簡表以正式文件報市農委，抄送市金融辦、市財政局和市國土房管局。
（二）試點選擇（2014年5月初）。市農委會同有關部門審核各區縣申報材料，確定試點單位，通知各區縣組織試點單位開展項目建設。
（三）試點建設（2014年5-6月份）。各區縣組織試點單位按照項目建設標准實施土地流轉、開工建設有關基礎設施。
（四）試點驗收、總結（2014年7月底前）。試點項目建成後，市農委會同市金融辦、市財政局、市國土房管局對各試點項目開展聯合驗收，對達到建設標準的試點項目建設單位撥付扶持資金。同時，認真做好試點總結並向市政府報告試點情況。
五、有關要求
（一）明確工作責任。各區縣農村土地承包管理部門要牽頭抓好農村承包土地規范化規模化流轉試點工作，區縣金融、財政、國土等部門要積極配合支持。
（二）明確支持重點。各區縣要依據試點單位的基礎條件、項目的可行性等對申報項目分類排序。對美麗村莊創建村和幫扶村申報的試點項目同等條件下優先予以安排。
（三）強化規范程序。各農民土地股份合作社和家庭農場試點單位的土地流轉行為應發生在試點期內，所簽土地流轉合同需使用全市統一制式合同文本並在鄉鎮土地承包管理和流轉服務平台備案，土地流轉程序不規范、流轉合同不完備的不得申報。本區縣、鄉鎮未申報農村土地承包管理和流轉服務平台項目的，不得申報農民土地股份合作社和家庭農場試點。
（四）嚴格審核把關。各區縣試點工作主管部門要對項目申報資料的真實性負責。對弄虛作假、騙取、套取財政補助資金的項目主體，除追回補助資金外，3年內取消其他一切涉農項目申報資格。
各區縣如有農民土地股份合作社和家庭農場以外的其他農村承包土地規范化規模化流轉模式，請及時總結、報送，如符合我市實際，也可列入試點范圍。
附件：1.農村土地承包管理和流轉服務平台試點項目申報表
2.農民土地股份合作社試點項目申報表
3.家庭農場試點項目申報表
4.財政扶持資金支出明細表
5.申報項目簡表
二0一四年三月三十一日
Ⅵ 天津農村土地為何不發確權證
天津市是全國第一個宣布沒有農民的城市，土地已經被政府收回，城鎮化正在進行到最後階段，如果你們當地還沒有拆遷就先種著吧！
Ⅶ 天津土地確權是怎麼回事
依據國家政策要求，有國土資源部牽頭對農村宅基地和建設用地進行全面總確權工作，最終發放宅基證或集體建設用地使用證，有農業部牽頭對農村土地承包地進行經營權確權，在上輪分地的基礎上，對農戶享有的土地的面積，位置，權利人進行調查和確定，並最終頒發土地承包經營權證，可以理解成國家進行的不動產調查工作，完善證書，加快土地流轉和監管，
Ⅷ 天津市農村村民宅基地違法哪個部門處理
依據法律規定：「土地管理法」，「農村宅基地管理辦法。鄉土地所/縣土地管理局土地管理。我國的農村宅基由村上批，鄉里備案，如果宅基地發生糾紛由鄉級、縣級經管站負責仲裁。對仲裁不服的可以向基層人民法院提起民事訴訟。
Ⅸ 天津農村集體土地自建樓房我買了，現在要一平一百，另外海收五千合理嗎
你問問看看另外收那5000塊錢是什麼一瓶100還比較合理另外收的5000塊錢不知道是什麼項目
Ⅹ 天津市津南區雙橋河鎮東泥沽村非法征地，村民被打事件。誰知道能說說嗎
深省
這樣一個明朗的清晨,與往常一樣天空中會飛翔著廖廖的海鷗。年輕人大多會在這個時段忙碌起來,不乏的穿梭於城市之間。 我是新生代80後,我熱愛我的生活。我是一名中共黨員,我深愛著我的祖國。可是此時此刻我更為家鄉的人民擔憂,也開始更懷念魯迅先生。國之興亡,匹夫有責?怎樣的人可以算得上匹夫…日本地震了,有人哀悼,有人竊嘻,可是我看到的更多是分辨不出參雜了多少虛假信息的政府游說。日本人民受騙了,欺騙他們的是日本政府。這是?朝聞天下?告訴我們的,假如,我是說假如,中國政府欺騙我們了,誰會是那個告訴我們真相的人。我依然要感謝我的祖國,因為她給了每一個人言論自由的權利!讓我們可以聽到包括韓寒等年輕一代人的肺腑之言。 昨天午夜時分,也就是2011年3月21日23:00,**市津南區雙橋河鎮韓庄村發生了一起暴力事件。事情原因,願聞其詳的讀者可以繼續,再次聲明這里只是簡單的敘事。在當地村民抗議佔用「耕地」擴建「北石林」工程「靜坐」的第三天夜晚,一輛載有三名黑社會人員的黑車停在村民臨時帳篷的門外,來者手持凶器,對群眾進行辱罵、毆打,並將一名村民打成重傷。在110趕到後,兩名歹徒落荒而逃,一名被群眾包圍交予警方。我感謝我們的民警,遲來的援助,也為我們的政府擔憂。群眾是無頭蒼蠅,他們沒有領導,黨是他們的領導,他們沒有組織,政府是他們的組織,在他們最需要幫助,最需要引導的時候,沒有及時得到相關部門的關注,導致暴力事件的不愉快發生!我想群眾將會為他們所不知道的未知信息做更多的努力,因為他們的前輩是走過2萬5千里長征的。在這里也說一下,當時也有村民給「焦點訪談」打過電話,接通之後並沒有人對此事件進行深度采訪,至今無人問津。我深思。 當下正是兩會期間,我們的總書記正在前方規劃我們未來的藍圖,農民們期盼著。可是如今擺在眼前的問題又要怎麼解決呢?我也替我的祖國擔憂。也許是我們深省的時候了。 吾將一日三省吾身,這是孔子留給我們中華民族的,也是毛主席留給我們中共黨員的,我們務必要把它延續下去! 最後,僅希望認識我的朋友,認識事發地點的朋友,感慨這件事情的朋友互相轉發!為這里的群眾加油!