1. 在中介買房,賣方違約,怎麼起訴
我來回答，在中介買房，賣方違約怎樣起訴？
我認為這個就得向當地的人民法院進行起訴。通過起訴找回自己的公道。
2. 二手房買賣中如果買方違約，賣方該如何處理
二手房交易過程中導致買方反悔的因素有很多，具體可以歸納成以下四種情形：
第一種：買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂後，因買方經濟狀況惡化或缺少後續支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。
第二種：以賣方房屋質量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同於預售商品房，一般已使用一定年限，並存在裝修、裝飾等現狀，所以，或多或少會存在一些質量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導致買賣糾紛產生。
第三種：房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導致買方權利不能實現，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續辦理過程中，因賣方原因導致房屋買賣交易無法繼續履行下去，即使買方已經繳付了首期款並實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護。
第四種：因貸款政策變化原因導致買方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，後是嚴格限制第二套房屋買賣貸款等，由於政策變化導致買方貸款申請沒有通過，從而構成合同違約。
二、二手房交易買方反悔怎麼辦
如果出現上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同後，由於買方經濟能力關系而導致無法繼續履行合同，構成合同違約，買方當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細考慮自己的房款來源以及後續支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。
如果出現上文所述的第二種情況：由於買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛，買方除了到現場仔細查看房屋、了解房屋現狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息。
如果出現上文所述的第三種情況：根據《物權法》第14條規定「物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」因此，在二手房買賣過程中，買方應要求賣方加快交易節奏，盡早配合辦理房屋過戶手續;並且採用安全的房款交割方式，利用本市各區、縣交易中心的二手房交易資金監管平台，以維護自己的合法權利。如果在房屋過戶中發生法院查封情況，應要求賣方提供擔保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經濟損失。
如果出現上文所述的第四種情況：國家調整貸款政策是為了對房地產市場進行宏觀調控，但並非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關系，而銀行是否願意向買方提供貸款，就需要經過嚴格的審查。因此，買方在買房前應向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價款的違約行為發生。雖然賣方可以主張買方違約，但是在出售之前也應該善意提示買方，以免陷入糾紛。
3. 買房有什麼風險房屋買賣違約如何維權
隨著房價不斷攀升，房產市場也交易頻繁，與此同時，因房價引起的糾紛也明顯增多。今天小編就購房前的法律風險提示、合同簽訂時的風險提示、房價漲後賣方違約買方如何維權這三個方面，為大家支招防糾紛。
一、購房前的法律風險提示
1、核實出賣人是否是真正的房屋所有權人
根據物權法規定，房屋的所有權人一般以登記為准，購房前買方務必核查出賣方提供的《房屋所有權證》的原件，並到房屋登記機構查詢產權登記證書的信息是否與登記機構系統信息一致。
2、查詢購買的房產是否存在被抵押、查封等權利限制的情形
除非賣方還清貸款並消除了抵押權登記的，一般不建議購買已抵押的房產。另外，對於被查封的房產，往往意味著出賣人涉及債務糾紛或已進入訴訟程序，買方一旦支付房款卻無法過戶，會面臨極大的風險，不應當購買。
3、實地查看房產是否存在被出租的情況
我國法律中，有一條規則叫「買賣不破租賃」，這意味著買方花巨資購買了房產，卻得不到使用權。因此，在購房前進行實地查看，可採取錄像等方式記錄現場情況，並讓出賣人出具承諾書。
二、合同簽訂時的風險提示
（1）確認出賣方的真實身份信息
買方在簽訂房屋買賣合同前，仔細核查賣方的身份信息是否與產權登記證書的姓名保持一致。對於實踐中常出現的委託買賣的情形，買方應要求對方提供授權委託書，並特別注意其中的委託許可權，且最好要求對方提供經過公證的授權委託書。
（2）明確約定過戶時間
只有辦理了過戶手續後，買方才算真正意義上取得房屋所有權。另一方面，明確的過戶登記時間，也是判斷出賣方是否存在違約情形的重要依據。因此，建議採用約定具體時間的方式，而非條件式的約定方式。
（3）明確約定交房時間和費用交接時間
「房屋的交付條款」是房屋買賣合同中的重要條款，不僅涉及能否及時入住，更可能引起相關費用責任主體的爭議。其中，對於物業費、水費、電費等各項費用，應當約定明確的交接時間，並就所欠的費用約定相應的責任主體。
（4）審慎設置定金數額和設置違約責任條款
在房屋買賣合同，普遍採用約定「定金」的方式，根據定金罰則，一旦賣方違約，賣方可向買方主張返還雙倍定金；買方違約，則賣方可不予返還定金。
如果買方購買該房產的意願強烈，且自我分析確認不會違約的，建議設置較高的定金數額，但法律規定不能超過合同總價款的20％。此外，還可設置違約金條款，但應當明確違約情形的界定、違約金數額、承擔方式、支付時間等。
三、賣方違約買方維權三步走
第一步：審查合同
一旦賣方單方毀約，買方應先重點審查雙方簽訂的房屋買賣合同：首先審查賣方是否享有單方解除權，其次審查雙方約定的房產過戶的具體時間，最後審查定金條款和違約責任條款，計算賣方可能承擔的違約成本。
第二步：固定證據
固定證據是處理此類房屋買賣合同糾紛中最為關鍵的一步，因為賣方決定不再出讓房產的表述往往是口頭的，買方未固定證據不宜貿然採用起訴等方式主張權利，此時可採取發函、簡訊、電話的方式催告賣方履行義務。
其中，催告函最好採用EMS等快遞方式寄發，且在快遞面單上備注文件名，可書寫為「關於催告XX限期X天內配合辦理過戶登記的函」，並及時查明快遞的送達情況。
如果賣方仍怠於履行義務，可通過委託律師發送律師函進一步催告。在談判中，買方也可採用錄音等方式固定證據。
第三步：選擇權利
賣方單方違約，很多買家誤以為只能主張定金罰則或違約金，這是對法律的誤解。所謂的定金罰則或違約金條款，是針對守約方才享有的選擇權，也就是說，買方也可以選擇繼續履行合同的方式來主張權利。
此時，買方有兩個選擇權：
1．起訴要求繼續履行合同，包括配合辦理過戶登記等義務；
2．主張解除合同及違約賠償。
當然，司法實踐中，針對房價發生暴漲、約定的違約金數額不足以彌補買方的實際損失時，買方可以請求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。其中，房屋的漲跌損失，可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定；若無最相似房屋比照的，可通過專業評估機構評估確定漲跌損失。
（以上回答發布於2017-10-18，當前相關購房政策請以實際為准）
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4. 房屋買賣糾紛 賣方違約問題
樓主您好！
樓上各位的我的意見與 yqmyt |比較一致，當然也有一些補充供您參考!
首先是合同效力問題，即合同是否有效。
法條：合同法第五十二條規定（一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。）的情形之一合同無效的以外，根據合同法第六十條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
您與業主簽訂購房合同或者協議，肯定不是以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；）但最後一條：違反法律、行政法規的強制性規定。您的合同在這里是有點瑕疵的，2005年4月國務院就出台了，期房禁止轉讓的規定，而您簽合同的時候，該房屋的尚未取得房產證，土地證因此屬於一般意義上的期房。嚴格說如果你們當地法院認定違反此法規的話，您的這個合同屬於無效合同，結果是返還原狀。另外作為夫妻只有一方簽字，對您也不是很有利，畢竟是雙方共有財產，一般最好是有配偶同意出售證明，否則他妻子以不知情為由主張合同無效也是有可能的。
但以上並不是唯一可能性，1、很多法官也有認為這個協議是個期權轉讓，協議或合同應該有效，2、這個合同屬於效力待定，但現在房本土地證已經下來了，那麼這個合同同時也就生效了，因為現在這個房子已經不是期房了。3、您與業主方簽訂合同已經10個月，而且已經裝修入住，首先丈夫可以有表見代理，其次這么長的時間可以認為其妻子已經知道，第三您是善意第三人，最後房子您已經裝修並已經入住4、合同法更多的是要維護合同履行，所以您得到支持的肯能性也還是比較大。也就是這個合同認定有效。（這里如果這個房子是您現在的唯一住房，對您會更有利，畢竟不能把您趕到大街上，現在是和諧社會）
其次合同認定有效後，才會涉及到業主是否可以違約。
業主當然可以違約，但您也可以有相應主張
法條：合同法第一百零七條的規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任」追究對方違約責任。
翻譯過來就是您可以主張：
1、繼續履行合同，您如果希望這樣，首先要保證這個房子還在業主名下，存在繼續履行的可能性，如果房子已經賣掉了，不是業主名下的房子了，那就不存在繼續履行的可能了。實操中如果對方有跡象轉移財產一般就是起訴後要求法院查封。
2、採取補救措施，這個與您這個無關，業主是惡意的，根本不會補救什麼了。
3、要求對方賠償您的損失。首先違約金不同於定金，定金最高賠償額是20%，違約金是屬於雙方約定的，只要不是明顯過高，比如您說的30%，按照現在的房價，我覺得法院都應該支持。另外比如您說的其他損失，按照誰主張誰舉證的原則，您需要提交相應證據證明因為業主違約造成您的實際損失。法院才會支持。
綜上建議您
1、先收集業主想違約的證據，這只是做好准備，（最好不上法庭，因為您這個第一點對您風險是最大的，如果合同有效，那麼對方的違約責任不會輕)。
2、通過中介去給業主算違約成本，房價40萬，30%違約金12萬，10萬裝修，如果他願意賠，我覺得也就解約了，那麼業主的房屋成本就變成了62萬（當然這里還沒有算其他損失）。讓中介問問業主對房子有沒有信心賣到65萬，如果沒有信心，那麼即沒有賺到錢，都落了個不守信用的名聲，是否值得？
3、如果他真賠您22萬，那您再考慮是否同意他違約，62萬是否能買到類似的房子？
4、遇見這種小人業主真的很無語，但您要是通過訴訟解決這個事情，太費時費力了，經過上面的工作，您再看下業主反映，如果對方提出的要求不是很過分，您可以考慮是否再補償他一點錢，大家都省事，不要再去打官司了，把打官司的錢補償他算了，這也許是比較快捷的解決問題的方法。
5、雙方一旦達成新的協議，必須形成書面文字，簽字按手印。這個對於上面期房問題也會是一個很好的反駁證據，因為現在簽訂的任何關於房子的問題，都是在於房子不是期房之後了，有效性就不會被懷疑了！
基本就是以上了，不知道說明白沒有，最後祝您順利！
5. 買房簽協議後房主毀約起訴怎麼處理
房屋買賣合同是諾成合同，不以房屋是否交付為合同的生效要件，自購房協議簽定時起該合同已成立並生效，對方現在反悔，拒絕履行合同，你當然可以要求他承擔違約責任
另外我也很奇怪房主這個法盲用什麼理由起訴你
哪個律師能把你這案子打輸，也算他不容易……
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找律師去，這案子非常好贏
共同共有財產的無權處分不得對抗善意有償第三人，何況他對象根本就知道你還有證據，而且就算是無權處分那合同也是有效的，怎麼著他都要承擔違約責任，兩口子一對法盲